五星级酒店项目可行性研究报告.docx

五星级酒店项目可行性研究报告目 录第一章总 论1.1 项目名称1.2 项目概况1.3 可行性研究报告的编制依据1.4 主要经济技术指标1.5 结论第二章 项目项目建设背景及必要性2项目建设背景2. 2项目建设的必要性第三章项目选址及周边环境2.1 项目选址及评价3. 2交通环境第四章项目定位及建设规模3.1 项目定位分析4. 2项目建设规模4.1 项目功能分类第五章项目开发建设及实施计划4.2 项目主要经济指标5. 2建设方式1第六章投资估算及资金计划6.1项目投资估算经济效益及社会效益分析第七章7.1经营收入预测7.2经营管理成本预测一7. 3社会效益分析 第八章 环境影响评价8.1环境保护依据.8. 2环境影响报告8. 3环境评价 项目管理及劳动卫生安全第九章 项目管理9. 1 劳动卫生安全9.2. .第十章 资源节约10节能节水10. 2 10. 3节电项目经营方案第十一章n.i项目管理模式企业cis品牌规划n. 2人员招募与培训1L3组织架构设置n. 42n. 5项目经营策划理念n. 6完善的酒店设施与服务n. 7五星级酒店标准室内家私配备第十二章 研究总论第一章 总论1.1 项目名称项目名称：贵州某五星级酒店项目地址：贵州省某市1.2 项目概况处于某市商业中心的中心地段。地块周边将规划有商务办公、大型住 宅以及紧邻规划后的某市政府。地理位置优越，它的落成将成为商业 中心标志性建筑，也将会提升某市区的整体形象。1.3 可行性研究报告的编制依据（1）贵州省94装修定额（2）建设项目经济评价方法与参数（第二版）（3）旅游、饮食服务企业财务制度（4）酒店建设项目市场发展前景预测（5）项目周边实际调查情况（6）其它相关资料1.4 主要经济技术指标（1）本项目主要基础参数指标：项目指标备注3:占地面积1tf 26232：总建筑面积28532 tf含地下室3：容积率5.794：绿化率30.37%5：层数26F25层1层，地上地下6：地下车位17（2）项目主要技术经济指标 万元预计项目总投资：11580 年预计 建设期：1 结论1.5贵州某五星级酒店即可填补某市没有五星级酒店的市场空白，引领和 带动了酒店行业的发展，同时也展现了贵宾接待，会展，商务，休闲， 餐 4年，其经济效益和社会效益十分显着。饮的综合功能。投资回 收期为 因此，本项目是可行的。 项目建设背景及必要性第二章 项目建设背景2.1作为赋予了某五星级酒店更高的要求。随着某市区的整体规划和发展， 该商业中心未来标志性建筑，乃至某市酒店行业的领头羊，承载着城 市旅游，休闲，会展的现代化高档次消费需要，已成为某五星级酒店 的重点项 目。 项目建设的必要性2.2 项目建设将促进本区经济和社会发展 1（）本项目建成后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及 其他服务项4目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。 上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时， 本项目的建设、落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供 新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区内 经济的作用，为区内经济的发展创造良好的投资环境，促进区内经济 的快速崛起。本项目提高了某市高端接待的接待能力 ）（2作为某市的高星级酒店之一，加强加大了的某市的整体接待能力。项目落成将带动本地区酒店行业发展 （3）本项目建议定位为五星级 多功能商务酒店。他将引进更多先进的管理经验以及营销体系，也必 将在同行内产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身 管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。第三章 项目选址及周边环境3.1 项目选址及评价项目位于某市钟山区世纪广场东侧，该位置是商业街核心地段， 其周边商业配套齐全，是酒店投资的最佳位置。3.2 交通环境本项目交通便利，距离商业中心，医疗，行政、火车站、汽车站都十分便捷。第四章 项目定位及建设规模4.1 项目定位分析（1）行业分析：本市现有各大酒店概况酒店名称 类型 房间类型 会议室 餐饮设施 特色 配套5（星级）时代假日酒店涉外标准间，套238间房大小共7个KTV棋牌室 健身房、等休 闲娱乐场所功能齐全，环 境幽雅宴会厅、大 21厅和餐各 风格个厅餐 的异包厢凤凰祥林大酒 店商务分析结论：目前某市只有二家四星级酒店，其余的多为商务经济型 酒店，星级标准：因此在四星级，五星级酒店的竞争上基本不存在， 给我们未来的项目提供 了足够大空间。大部分酒店以涉外，商务为 主，这也为我们的投酒店类型，会议室规模： 资项目提供了会议发 展的空间和展开差异化竞争的机会。各酒店内都有相关配套设施，但 是配套设施档次，装修风其他配套设施：格，以及规模参差不齐，不 能够满足顾客的多方面需求，不能承载一个城 市的对外接待形象展 示功能。有规模餐饮部的酒店为之甚少，不能承办大型餐饮活动以及 满足旅餐饮： 客对各地方不同餐饮口味的需求。建筑风貌属于较流 行风格，酒店自身进行外观改造重新装修，建筑风貌：适应目前的发 展。这样使酒店经营发展会受到一定得局限性。尤其随着城市经济的 发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒 店 经营影响会越来越明显。各酒店经营特色不鲜明，不能够达到让顾客 眼前一亮，永不忘怀的特色：效果。故本项目在投资建设时一定要考 虑到差异化经营，把酒店的特色在6顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体， 故而争取到更大的市场份额。（2）市场分析：一：政府会议选址成难题随着某市每年政府会议的召开，众多参会者从各地县汇集到此， 但是某市没有一家酒店可以同时满足“两会”会议召开，参会者住宿 的问题。参会者不得不这几天分散在室内各大酒店住宿，每天清晨在 集中到选定的会议中心开会，增加了会议组织难度，也给参会人员带 来了极大的不便，每年政府的会议很多，这也只是其中的一个缩影， 然而却没有一家酒店可以承接政府的大中型会议，也只是一个缩影。 每年有大大小小的经销商会议，企业商务会议，这么大的市场空间， 却很难有酒店去承接。这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。 二：外地旅游观光客某市有凉都称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下 避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着 大力发展旅游业，某市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店 业的发展。但是很多中高端游客的到来，却很少有酒店可以满足这类游客的多方面需求。三：外地投资商随着某市的开发和政策优惠，很多外地投资商会来到某市及周边进行 项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还有软环境，以及未来 有可能举办展会，商务谈判，会议的选址问题。本市高档次酒店几乎 没有，作为某市开发的整体配套设施，它的投资开发势在必行。7由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不 能够满足现代化旅游，商务会议，会展，政府接待等多方面高层次需 要，这也同事为本项目的开发提供了可发展的思路。（3）本项目定位为:五星级商务酒店（4）功能定位:以住宿为主，商务会议，会展为核心业务的多功能商 务酒店。（5）形象定位：某市标志性建筑。建筑风格与商业街整体风格协调， 统一，突出大方，高档次的建筑特征。五星级商务酒店效果图4-1 图4.2项目建设规模根据项目定位及功能划分，该项目预计建筑面积：28532壮（地上26960平方，地下1572平方）4.3 项目功能分类本项目总建筑面积约28532平方米，其中：客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人 间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走 廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和 商务中心、会议室、餐厅、便利店，康体中心、健身房，棋牌室等。 地下室部分：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓 库等。第五章 项目开发建设及实施计划5.1 项目主要经济指标8项 目指标注备1:占地面积tf 26232：总建筑面积tf 28532含地下室3：容积率5.794：绿化率30.37%5：层数26F24层地下1层，地上6：地下车位17建设方式5.2拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的装修公司，以公开招标 的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩突 出，信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻 “百年大计，质量第一”的方针，落实国家质量振兴纲要和建 设工程质量管理条例，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工 程质量水平过硬， 业绩卓着。此项目建设的工程质量监理，面向国 内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的 监理专家实施工程全过程的监督，以 保证科学有效，合理公正的控 制项目建设工期，成本，质量。 投资估算及资金计划 第六章项目投资估算6.1建筑安+前期费用+基础设施费+ 总投资估算及构成=场地租凭费 用不可预见费，本项+销售及推广费+财务费管理费公共配套费装工程费+ 万元，详见项目投资估算表。 目总投资估算为115809第七章 经济效益及社会效益分析7.1 经营收入预测本项目为某市第一家五星级商务酒店，并且建设在某市中心城区。收 入主要以住宿，餐饮，休闲，娱乐，会议，大中型会展为主。若酒店 采用主要收入部分自营，其他部分分包形式经营管理。根据目前某市酒店基本收入情况进行预算：（1）住宿：540元/天*208*365*75%=3074.8万元平均消费300元/人日人流200人（包括午、晚餐）日收入6万元月收入180万元年收入2160万元宴会厅：项目数据面积2 418.8m10功能厅600 m2厨房900m2宴会用餐席1200元/次，每次每周120席，宴会厅出租元1天，租金6000-8000每周日收入万元0.4月收入万元12年收入万元144西餐厅项目数据面积1147 m2平均消费人178元/KTV娱乐中心项目数据面积2843 m2包房48间大厅200位演艺吧位100平均消费人元/120日人流380人日收入万元4.56月收入136.8万元年收入万元1641.6议：会120年万元/ 4（） 其）（5 他收入：年/万元120 /万元年7995.5 上述预测总计： 7.2 经营管理成本预测 根据客房收入与餐饮，娱乐 项目的平均毛利率计算：=7995.5*40%=3199经营利润万元127.3 社会效益分析（1）带动相关产业发展带动上游钢铁、水泥等建材行业，下游装修、家具等行业，产业关联 度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。本项目的开发 将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发 展，增加地方财政收入。（2）创造就业机会本项目可提供300余人就业岗位。（3）优化某市投资环境目前某市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，对于商务，会议等日 常活动日益频繁，本项目更加为企业提供了商务便利，优化了城市投 资环境。第八章 环境影响评价8.1 环境保护依据依据规范：建设项目环境保护管理条例(国务院令253号)、建设 项目竣工环境保护验收管理办法等。8.2 环境影响报告(1)项目建设地周边环境状况本项目地址位于某市中心地带，周边已有投入使用的工业区和行政区， 办公居多。在施工阶段会对周边办公做成影响，需严格执行相关法规 依据(2)建设项目对周围环境的影响及采取的相应措施在项目建设周期内，我们认真贯彻国家及省市区有关节能减排的文件 13精神，做到周密计划、充分论证、严格管理、注重落实。在项目准备前期，我们通过公开招标，选用具备专项资质、企业信誉 好、管理能力强的企业，进行拆迁，做到现场清洁；不污染周围街道 和居民环境卫生，杜绝灰尘、噪音等污染。在项目设计阶段，委托专业设计院，从节能减排的角度在设计过程中， 选用节能设备、环保材料，整体建筑要求冬季保温性好、夏季隔热性 好，保证投入使用过程中，降低能耗，节约资源。在施工阶段，我们按照相关要求，在施工管理过程中，优化施工组织 设计，降低能耗、减少施工污水、噪音、粉尘的污染排放，按照安全 文明工地要求，严格管理。在项目建成运营过程中严格按以下措施严格控制各类污染：a、废水本项目建成后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入 城市污水管网。b、废气本项目用气为天然气，天然气是一种洁净的燃料，基本无污染物排放， 尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。c、固体垃圾固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。办公及生活产生的固体垃 圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。d、绿化措施绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收CO2等种作用。本项目在与之相邻的建筑间进行绿化，在道路两侧种植行道 树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。8.3 环境评价鉴于本项目所处环境，其开发建设过程中，环境保护压力比较大，所 以要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境 评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。第九章 项目管理及劳动卫生安全9.1 项目管理本项目建设管理由中标的建设公司开发建设，项目管理由工程项目管 理理论和经验丰富的项目管理公司，实行项目管理服务。从选址地块 建筑物拆除、场地“三通一平”、项目报建、工程勘察设计监理、工 程招标、造价咨询、工程监理以及项目建设过程管理和后评价做全面 的管理服务，保证该项目的顺利实施。严格按照中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、中 华人民共和国工程招投标法等法律法规，省市区的地方性法规文件 办事，在项目建设过程中，杜绝腐败事件的发生。9.2 劳动卫生安全本项目严格遵循国家标准、规范中有关安全卫生和劳动保护的要求和 规定，确保工程建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保护职 工的安全和健康。a、本项目在楼宇内设置严禁吸烟和设有防火的标志，同时要求设安 全通道标志，对各种电器设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装 置连接，15电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保障 设备的安全运行和操作人员的安全。b、对建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室内的金属 管道设置防雷感应和静电危害的接地保护措施。c、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。d、对员工定期进行体检，按时发放员工劳保用品。第十章 资源节约落实节约资源和保护环境是基本国策，建设低投入、高产出、低消耗、 少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型 社会。本项目能耗主要来源于商业运营。项目的节能降耗工作主要着 力于建筑节能、日常节水、节约用电等方面。10.1节能严格执行民用建筑节能管理规定中的相关规定，尽可能采用新技 术、新材料，坚决贯彻国家节能降耗政策方针。10.2节水水是基础性的自然资源和战略性的稀缺资源。本项目在建设和运营中， 严格按照中国节水技术政策大纲以及某市行业用水标准，本项目 应采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位 中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的 损耗。10.3节电(1)采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合16理的灯具及绿化照明设施等。(2)采用建设部推荐的中央空调制冷节能技术和产品。(3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。(4)制定节电管理制度。第十一章 项目经营方案11.1 项目管理模式模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得 一些支持。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入 一个更大的酒店品牌集团。模式五：委托管理特许经营的双重运作。模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。 投资人可根据自身实际情况，选择项目管理模式。11.2 企业CIS品牌规划如自身投资经营，那么必须对本企业进行一系列品牌规划。在自身经 营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场 份额。11.3 人员招募与培训为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技 术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平， 所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地 运行。1711.4 组织架构设置11.5 项目经营策划理念（1）项目品牌确立宣传策划（2）创新建设迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型（3）VIP会员经营策划（4）实质性的会员制服务体系一一以储值会员卡为主导的销售方式 （5）项目经营“吸引点”及“利润点”开发11.6 完善的酒店设施与服务一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与服务：先进完备的会议 设施、多样化的运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、中 外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小 时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、按摩桑拿中心、医务室、 洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、 停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦 鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间 /轮椅、插花、叫醒服务、留言服务等。11.7 五星级酒店标准室内家私配备客 厅：名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋 架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧 室：高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机， 水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸； 餐厅：餐桌椅，餐布，灯具；18厨 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合 式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗 帘：高级遮光窗帘；床上用品：全套高级优质床上用品。第十二章 研究总论在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本 项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就 本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析 是基于专业经验和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符 合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本项目的赢 利目标最终可以实现。19