桃花源可行性研究报告.docx

X X * *实业有限责任公司桃花源商住开发项目
可行性研究报告
XX**实业有限责任公司
2009年4月
桃花源可行性研究报告

目录
目录 1
第1章项目总论 4
§1.1 项目背景 4
§1.1.1 项目名称 4
§1.1.2 项目承办单位概况 4
§1.1.3 可行性研究报告编制依据 4
§1.1.4 项目提出的理由与过程 5
§1.2 项目概况 5
§1.2.1 拟建地点 5
§1.2.2 建设规模与目标 5
§1.2.3 主要建设条件 6
§1.3 可行性研究结论 6
§1.3.1 项目规模和资金筹措 6
§1.3.2 项目财务和经济评价 7
第2章 项目背景及社会需求 8
§2.1 项目背景 8
§2.2 社会需求 1 0
§2.3 目标市场定位 1 0
§2.4 机会点分析 11
第3章场址选择与建设条件 13
§3.1 建设地区的选择 1 3
§3.1.1 场址选择 13
§3.1.2 建设依据 13
§3.2 建设条件 14
§3.2.1 交通条件 14
§3.2.2 水电条件 14
§3.2.3 自然条件 14
§3.2.4 其它 16
第4章 建 设 内 容 17
§4.1 概况 17
§4.2 设计依据 17
§4.3 规划目标及设计构思 17
§4.4 总体布局 18
§4.5 空间与环境设计 18
§4.6 主要经济技术指标 18
§4.7 附属设施 2 5
第5章项目建设技术方案 2 6
§5.1 土建工程设计依据 2 6
§5.2 设计指导思想和原则 2 6
§5.3 总平面布置 2 7
§5.4 平面功能设计 2 8
§5.5 竖向设计 2 8
§5.6 建筑立面造型 28
§5.7 主要建材的选用 2 9
§5.8 结构设计 2 9
§5.9 电气设计说明 29
§5.9.1 设计依据 29
§5.9.2 设计范围 3 0
§5.9.3 用电负荷 3 0
§5.9.4 供电系统 3 1
§5.9.5 照明系统 32
§5.9.6 动力系统 32
§5.9.7 防雷与接地 33
§5.9.8 电信设计 33
§5.9.9 可视对讲、远程抄表系统 3 4
§5.9.10 通风空调设计 3 5
§5.10 燃气工程 36
§5.11 绿化 37
§5.12 给、排水 37
§5.12.1 设计依据 37
§5.12.2 设计范围 38
§5.12.3 生活给水系统 38
§5.12.4 排水系统 38
§5.12.5 暴雨强度公式 39
第6章 环保与消防 40
§6.1 项目主要污染源和污染物 40
§6.2 设计采用的环境标准 40
§6.3 控制污染的初步方案 40
§6.4 设计中配套环保措施 41
§6.5 施工中环保措施 41
§6.6 使用中的环保措施 42
§6.7 劳动安全卫生与消防 42
§6.7.1 劳动安全卫生 42
§6.7.2 消防 43
第7章 机构组织与人力资源配置 50
§7.1 机构组织 50
§7.1.1 组织形式 50
§7.2 任务划分 50
§7.2.1 管理人员 50
§7.2.2 业务人员的招聘和培训 5 1
第8章项目实施进度安排 5 2
§8.1 项目实施的各阶段 5 2
§8.1.1 施工准备 52
§8.2 项目实施进度 52
第9章投资估算与资金筹措 5 4
§9.1 主要编制依据 5 4
§9.2 项目总投资估算 54
§9.3 资金筹措 5 6
§9.3.1 资金来源及筹资方案 5 6
§9.4 借款偿还计划 56
第10章项目收益及成本测算 58
§10.1 建制依据 5 8
§10.2 费用和收入估算 58
§10.2.1 收入估算 58
§10.2.2 成本费用估算 6 0
§10.2.3 税金 62
§10.2.4 利润估算 62
第11章 财务评价 64
§11.1.1 建制依据 64
§11.1.2 财务盈利能力分析 64
§11.1.3 清偿能力分析 66
§11.1.4 盈亏平衡分析 66
§11.1.5 敏感性分析 6 7
第12章 可行性研究结论 68
19

第1章 项目总论
§1.1项目背景
§1.1.项1目名称
桃花源商住开发项目。
§1.1.项2目承办单位概况
承办单位： 实业有限责任公司
法定代表人：***
住所：凤凰大道17号
经营范围：房地产开发
§1.1.可3行性研究报告编制依据
() 市城市总体规划
(2)《城市居住区规划设计规范》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
(9)《土地使用证》
(10)《建设项目经济评价方法与参数》
（11）《投资项目可行性研究指南》
§1.1.项4目提出的理由与过程
市房地产业在 年后发展势头强劲， 年市商品房
单方价格还在70元0-80元0之间，200年5商品房价格已涨至150元 元。 年商品房价格已稳定在 元左右。 市房地产业
前景良好。
项目所在地紫阳公园周边是 市新的行政区域，处于老城区及 市新火车站联接处。随着 市城市化进程的发展，紫阳公园周边 将成为 市居民购房置业新的热点，开发房地产前景良好。
项目承办单位 实业有限责任公司通过公开挂牌出让方式公 开竞买取得位于紫阳公园周边834平3方1米（125.亩1）5的土地，拟 进行商品房及商铺的开发。
§1.2项目概况
§1.2.拟1建地点
项目拟建地点在 市紫阳公园周边，项目紧邻建设中的紫阳公 园，距离新火车站不两公里。
项目拟建地点空气清新，草木怡人；周边经济环境发达，产 业氛围浓厚，交通发达。
§1.2.建2设 规模与目标
本项目按 市规划局的要求，将已取得的土地 平方米及 平方米，总建筑面积（不计酒店和地下车库）244586平方.米25。其 中：住宅2017平2方4米，商业及配套设施面积31485平.方9米7。单 身公寓113平7方6米，酒店面积（不计容积率）3381平4方.米2。地上 停车位64个5，地下停车位37个0。
目前暂未取得的土地
平4方8米纳入统一规划，总规划用地

本次可行性研究报告仅针对已取得土地测算。已取得土地证部分 834平3方1米，总建筑面积17925平0方.米5，3其中住宅面积15528 平方米，商业及配套设施面积23963平.方5米7。酒店面积（不计容积 率）3381平4方.米2，停车位61个1。
特别说明：对于酒店建设计划及目前暂未取得的土地建设计划列 入后续工程，其建设资金来源待本项目完成后，用政府拖欠本公司的 工程款收回和股东投资及本项目利润再建，不需要增加银行贷款。
§1.2.主3要建设条件
项目建设区域地势起伏不很大，地质条件较好，有利于项目的顺 利实施。
项目通过公开挂牌出让方式取得土地使用权。
§1.3可行性研究结论
§1.3.项1目 规模和资金筹措
项目总投资（仅指已取得土地部分）400万0元0。其中：
拟定的筹资方案为自筹资金1700万0元整，借入银行贷款 50万0元0整，预计在建过程中预售收入800万0元整。
§1.3.项2目财务和经济评价
项目总销售收入人民币72250万.元4，总0利润为人民币2453 万元。
全部投资财务现金流量分析见《现金流量表》。
财务内部收益率：税前77.40%
税后 62.30%
财务净现值（ 1税前 万元
税后 18530万.元45
投资回收期：税前1.6年4
税后 1.7年1
投资利润率61.34%
投资利税率70.37%
盈亏平衡点为63.57%
项目经济效益良好，财务风险较小。
项目建设起点较高，地理位置优越。在技术上是可行的，对 于环境保护、消防措施有较合理的方案。项目经济效益较好。
第2章项目背景及社会需求
§2.1 项目背景
房地产业作为重要的经济增长点，是加快城市化建设、改善居民生 活质量的助推器，也是拉动投资需求和消费需求的重要动力，已成为 推动国民经济快速增长的重要产业之一。
200年5，江西省房地产业增加值132.亿7元6，按可比价格计算， 比200年0增长59.；6占%国内生产总值的比重达到5.2，8比%20 年提高 个百分点；对 的贡献率达到 ，推动 增长
1 .个2百分点。由于房地产的建筑成本70左%右是材料消耗，能带动冶 金、建材、家电等50多个行业的发展，也能促进金融、物业管理等新 兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。
房地产业是拉动投资与消费需求的重要动力。200年5，全省房地 产开发投资达到165.亿7元2，比200年0增长3.0倍1；占全部投资的 比重达到11.2，比1%200年0提高5.2百4分点；对投资需求的贡献率 达到14.3，2拉动%全部投资增长5.9个7百分点；已取代基本建设投 资，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。与此同时，房地 产业也是拉动消费需求的重要动力，目前国际上通用的房地产业的带 动系数是1.3，按4照200年3全省商品房销售额59.亿6计7算，带动 社会整体商品销售额139.亿6元3，对消费需求的贡献率达到58.， 拉动全部消费增长5.个3百分点。
房地产业是启动民间投资的重要方式之一。房地产市场的丰厚回报
与广阔前景，吸引众多的私营、三资等非公有制企业涉足，成为启动 民间投资的重要方式之一。
房地产业是带动就业增长的重要途径之一。200年5，全省房地产 业从业人员3.6万5人，比200年0增加2.2万1人；加上房屋销售人员、 物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在5万人以上。房地产 业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关 行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算，房地产业每增加1人就 业，可以带动相关行业增加2人就业。按照目前房地产业每年新增就 业人员0.8万7人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到2. 万个，占全省城镇新增就业岗位的9.8，1成%为带动就业增长的重要 途径之一。
的房地产行业正处于高速发展时期。省委、省政府提出，江西 省的城市化率要达到 5 市委、市政府提出要将 建设成中等规
模城市， 至少需新增城市人口 万人，由此引发的住宅需求在 万平方米以上，房地产业的发展前景十分广阔。
全国住宅“十五”规划指出，到200年5城镇人均建筑面积达到2 平方米。目前 城镇人均建筑面积仅 平方米，若要达到预定的 标准，需增加人均建筑面积3.2平8方米。
市招商引资工作的良好势头，居民生活水平的不断提高，城市 化进程的蓬勃发展都给的房地产行业带来了巨大的商机。
§2.2 社会需求
市房地产业的发展潜力巨大。据统计，当地区人均 达到
美元时，居民的住房需求进入加速增长期。目前 的人均 GDP 美7元0，0处于房地产加速发展时期。
随着 市城市建设的发展，居民生活水平的提高，现有住宅已 远远不能满足城市发展以及广大城市居民购房消费的需求，项目有着 良好的的社会需求性。
§2.3 目标市场定位
（1）目标区域
目前地块周边3公里半径内尚处在开发阶段，高素质住宅较少。 近两年开盘的“现代城”等楼盘逐渐提升该区域住宅品质。同时显示 该区高品质住宅的市场前景。
项目的目标区域为 市行政范围。由于 市居民购买住宅对于 位置较敏感，因为项目销售30为%满足在带湖片区生活及工作居民， 70为%带湖片区以外的居民或来饶工作、投资的客户以及为改善居住条 件的置业者。
（2）目标客户及物业管理的方案
按照 市政府规划， 市新火车站已向北移，距项目所在地约 两公里，该区域将成为 市新的交通中心。附近的江南商贸城等新的 商业中心的形成，使该地块成为城中心无房居民、来饶经商人士及因 城市化进展产生的新的城市居民的理想置房地区。
桃花源商住开发项目为适应目标客户需求而开发的，具有商务、 智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、 智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现：住宅从生存需求过渡到 享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便安静的居住环境，让人 享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念，不但要讲“以人为本” 的观念，也要讲发展讲人与自然的和谐共存、发展。智能化体现在小 区通讯系统及安全系统的齐备。文化性讲的是人文环境。现在很多住 宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
（3）购买力分析
根据设计方案，项目建筑面积24458平6方.米2，5其中住宅建筑 面积2017平2方4米，总户数149户1，住宅楼户均面积11平0方米， 每套住宅销售均价约为33.万0元9。一般情况下购房者首付3％0房款， 约10万元左右，假设余款向银行分15年按揭偿还，按照购房贷款利 率5.8计1算%，每月偿还1998元.左6右2，占家庭月收入的4％0左右， 我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款， 每月还款额还将有所下降。
§2.4 机会点分析
（1） 周边普遍的低品质住宅使本项目容易做成鹤立鸡群的大手 笔规划。
（2） XX 目前自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足 够的空间。
（3）拟建中的紫阳公园紧邻本项目，紫阳公园的建设给本项目 带来公园版快概念。
（4）XX 市新火车站及行政新区可以给本项目带来概念炒作机 会 。
（5） XX市新火车站新经济中心的建设带来的地段发展机会。
第3章 场址选择与建设条件
§3.1建设地区的选择
§3.1.场1址选择
项目位于 市新的行政区域，北面是三清山大道、东面是茶 圣路、西北面凤凰大道是 市规划中的中心大道。
项目所在地距离新火车站两公里，距 市中心三公里，紫阳公 园的建设使项目处于公园版块的有利地位，新火车站的建成及新火车 站片区的规划发展，将会很大程度上带动该项目发展，作为连接行政 中心与火车站的重要结点，项目所在区域发展潜力巨大，地理位置得 天独厚，条件非常优越。
§3.1建.2设依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（3）《住宅设计规范》
（4）《住宅建筑设计标准》
（5）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（6）《城市道路绿化规划及设计规范》
（7）《高层民用建筑设计防火规范》
§3.2建设条件
本项目建设区域目前为 市城乡结合部，所用场地平整，属非 农业生产用地。整个规划建设区域内，地势较为平坦，地质条件较好， 有利于项目的顺利实施。
项目通过拍卖取得土地使用权，目前《建设项目选址意见书》和 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许 可证》正在办理之中，《土地使用证》已办妥。
§3.2.交1通条件
项目西北面紧靠凤凰大道，北面紧靠三清山大道。 项目周边有多路公交线路经过，交通条件优越。
§3.2水.2电条件
项目所在地用水用电均由 市供水网和 市供电网提供。给水 管可直接拉入沿凤凰大道铺设的市政给水网。市政水网能满足项目用 水需要。项目所在地西端有 变电站，通过市网的 架空线
向配电站供电，经变压后输至各用户，本项目用电可以保证。
§3.2.自3然 条件
XX市二氧化硫、二氧化氮年平均浓度满足《环境空气质量标准》 (GB3095—1996)的二级标准；全年平均降尘量为6.64吨/平方公里 2•月，超过当地降尘标准(5.33吨/平方公里2•月)1.31吨/平方公里 2•月；地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002) 二类水域标准；声环境质量满足《城市区域环境噪声标准》
(683096-93)中二类区标准，无突出环境问题。
气象：XX市位于中亚热带湿润季风区，气候温和，降雨丰沛，日 照充足，四季分明，无霜期长。
气温：多年平均气温为17.8℃，年平均最高气温18.6℃，年平均 最低气温为17.0℃，1月份为最冷月，平均气温为5.5℃，7月份为最 热月，平均气温为 29.3℃，极端最低气温为-8.6℃，极端最高气温为 41.6℃，全年10℃以上有效积温为5500℃~6600℃，年均无霜期269.2 天。
降水：多年平均水量1737.8mm，最大年降水量2637.2mm，最小 年降水量112.6mm，年均降水日163天，一般每年4~6月为雨季、降 水约占全年的48%，10月于次年1月一般为旱季，降水约占全年的 15%。
日照:XX市年日照时数平均为1764.7小时，最高日照时数为2046.6 小时，最小为1632.3小时。月日照数平均为152.4小时，最大月日照 数为 257.3 小时。年日照可照百分率平均为 43%，8 月份最大为 61~69%，3月份最小为25~30%。
风向风速：XX市的风向在冬半年多北风、东北风，夏半年多南风， 西南风。4~8月常有雷雨大风，8-10月多台风外围影响。由于武夷山 脉的屏障作用，全区很少出现台风型大风。形成风灾的主要原因是局 部雷雨飑线。
年平均风速一般2.5米/秒，局部最大风速30~40米/秒。
年平均风速为2.4米/秒。全年最大风速16米/秒。
水文：XX市地处丘陵地区，地表水系发达，水资源丰富，市区内 主要河流有信江极其支流丰溪河和槠溪河等河流，，信江五十年一遇洪 水位标高为69.24mm （黄海）。常年水位标高大约为64m （黄海）
地下水为松散岩类孔隙水，含水丰富，水位较高，渗透性好，对 建筑物基础无侵蚀作用。
地震：XX市属6度以下地震烈度区，城市基础设施设计无需设 防。
§3.2 .其4它
场区周围无风景区、名胜古迹、自然保护区；无水土保持禁垦区； 无矿山作业等爆破危险区；无放射污染，无有害气体污染，非地方病 流行或常发区。周围无军事设防区；非宗教风俗有特殊要求的地区。
第4章 建 设 内 容
1概况
本地块位于 市紫阳公园周边，处于凤凰大道和三清山大道交

汇处。项目总规划用地
4平7方9米，建筑面积
平6方.米2。
其中：商业和配套设施面积
5平.方9米7、住宅面积
7平2方

米。已取得土地
平3方1米，建筑面积
平0方.米5，3其中商

业配套设施面积
3平.方5米7，住宅面积
。6酒.店7面0积（不
计容积率）
4平.方2米0，停车位61个1。

§3.3 设计依据
1《城市居住区规划设计规范》
2《城市居住区公共服务设施设置规定》
3《住宅设计规范》
4《住宅建筑设计标准》
5《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
6《城市道路绿化规划及设计规范》
7《民用建筑设计防火规范》
§3.4 规划目标及设计构思
充分体现所在地 市紫阳公园独特的人文、地理特征，营造一个 以中高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特景观和丰富的现代 居住文化环境的居住社区。
“桃花源”的设计目标为“适于人们在21世纪知识经济时代获得 高品质生活与工作条件的理想自然家园”，开发定位是在生态与环境、 居住与工作、品位与格调的基准线确立本案的空间、环境及价值模式。
1、坚持以“人”为中心，为人服务的人文主义思想，创造出具 备国际品味，各类生活商务设施齐全的小区；
2、功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合；
3、便捷高效的现代交通组织与自然生态保护相结合；
4、文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪 网络与智能新生活的理念；
§3.5 总 体布局
首先富有时代气息和文化氛围是出发点，从宏观上使住宅区各功 能块科学合理布局。
其次，结合地块的实际情况，建设绿化及现代古典相结合的建筑 小品，使小区居民能有一个良好的生活环境。
§3.6 空间与环境设计
建筑与环境融合，通过建筑界面的多种联系方式，将住宅建 筑与空间环境有机的融合为一体，不仅塑造良好的小区外部环境， 同时使住宅内部具有良好的朝向和景观，丰富室内临窗外视效果。
§3.7 主 要经济技术指标
桃花源总规划用地面积1204平7方8米，已取得土地834平3方1 米，本次建设按已取得土地估算，投资4000万0元，建筑面积 17925平0方.米5，3主要经济技术指标如下：
、2#3＃、3＃南地块经济技术总指标

项 目
数据
单位
总用地面 积

m2
总建筑面 积（不计酒 店、地下车 库）

m2
其中
住宅
排屋面积

m2
多层面积

m
高层、小高层面 积

m2
商业和配套设施面积

m2
单身公寓面积

m2
酒店面积（不计入容积率）

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
%

总户数

户
其中
排屋

户
多层

户
高层、小高层

户
停车位
地上

个
地下

个
地下车库 面积

m2
nf以下
户型面积 比例
#地块为 %

#地块为 %
备注
现容积率 规划容积率 开放空间折算容积率
开放空间折算容积率开放空间面积 总地面积

桃花源可行性研究报告

#已征用土地 地块指标（地下、酒店不计容积率）
用地面积

m2
建筑面积

m2
其中
住宅
多层面积（共 户）

m2
排屋面积（共 户）

m2
高层、小高层面
积共 户

m2
商业和配套设施面积

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
%

停车位

个
备注
该地块高出规划容积率开放空间折算容积率 地块和 地块未做
足容积率

#南未征土地地块指标（地下建筑不计入容积率）
用地面积

m2
建筑面积

m2
其中
住宅
排屋面积（共户）

m2
多层面积（共 户）

m
高层、小高层面积
共 户

m2
单身公寓面积

m2
商业和配套设施面积

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
%

停车位

个
备注
该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 地块

地块指标地上建筑不计入容积率
用地面积

m2
建筑面积

m2
其中
住宅
多层面积（共户）

m2
商业和配套设施面积

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
%

停车位

个
备注
该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 地块

地块指标地下建筑不计入容积率
用地面积

m2
规划容积率

规划建筑面 积

已建面积

m2
未做足面积

备注
该地块未做足面积在地块中补足

经济技术总指标
总用地面积

m2
容积率

地块建筑 面积

m2
地块建筑 面积

m2
地块建筑 面积

m2
南地块建 筑面积

m2
总建筑面积

备注

#南地块经济技术总指标

项 目
数据
单位
总用地面积

m2
总建筑面积不 计酒店、地下车 库

m2
其中
住 宅
排屋面积

m2
多层面积

m2
高层、小高层面积

m2
商业和配套设施面积

m2
单身公寓面积

m2
商场面积计入容积率

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
4

绿地率
%

总户数

户
其中
排屋

户
多层

户
高层、小高层

户
停车位
地上

个
地下

个
地下车库面积

m2
壮以下户型 面积比例
地块为 ％

地块为 2
备注
现容积率 规划容积率 开放空间折算容积率
开放空间折算容积率开放空间面积 总地面积
其中
商场面积计入容积率

商业和配套设施面积

开放空间面积

开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
4

绿地率
%

停车位

个
备注
该地块高出规划容积率部分开放空间折算容积率
+ 地块和 地块未做足容积率

南 未征土地 地块指标（地下建筑不计入容积率）
用地面积

m2
建筑面积

m2
其中
住宅
排屋面积（共 户）

m2
多层面积（共 户）

m2
高层、小高层面积
共 户

m2
单身公寓面积

m2
商业和配套设施面积

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
0

停车位

个
备注
该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 地块

地块指标地上建筑不计入容积率
用地面积

m2
建筑面积

m2
其中
住宅
多层面积（共 户）

m2
商业和配套设施面积

m2
开放空间面积

m2
开放空间折算容积率

容积率

占地面积

m2
建筑密度
%

绿地率
%

停车位

个
备注
该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给 地块

地块指标地下建筑不计入容积率
用地面积

m2
规划容积 率

规划建筑 面积

已建面积

m2
未做足面 积

备注
该地块未做足面积在地块中补足

经济技术总指标
总用地面 积

m2
容积率

地块建 筑面积

m2
地块建 筑面积

m2
地块建 筑面积

m2
南地块 建筑面积

m2
总建筑面 积

备注

2 9

§3.8 附属设施
（1）门窗：高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门；
（2）厨房：设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；
（3）卫生间：预留下水接口；
（4）门扇：每户大门采用高级防盗门；
（5）空调：预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；
（6）电梯：每栋小高层住宅安装双行电梯：
（7）楼梯：公共楼梯间铺高级釉面防滑地砖；
（8）网络：有线电视线、电话线、宽带网线进户；
（9）安保：单元门采用高级可视对讲门，小区设置红外线监控，
24小时保安；
（1）0供水：采用变频供水，一户一表，抄表到户。
供电：每户安装分时电表，每户电负荷 ，电线接至套内空开 箱；
（1）1内墙：公共楼梯间采用高级乳胶漆；
（1）2层高：采用舒适大空见设计，标准层；
（1）3外墙：华美外观设计，外墙为高级进口涂料装饰；
（1）4屋顶：坡面屋顶，欧式顶窗设计；
（15）阳台：造型独特的欧式观景阳台，配以华美造型雕花栏杆 ；
（16）能源：除了煤气，电能外，最主要的能源是具有环保性能 的太阳能。
第5章 项目建设技术方案
§5.1 土建工程设计依据
1、国颁现行有关建筑结构设计规范、强制性标准及施工验收规范 以及有关基建设政策规定。
2、国颁、省颁建筑结构标准图
3、现行建筑安装工程预算定额及取费标准。
4、建筑设计防火规范
5、建筑工程交通设计及停车场设置标准
6、国颁、省颁建筑工程预算定额及取费标准
7基本风压值
8基本雪压值
9、地震烈度及工程地质报告（另详）
§5.2 设计指导思想和原则
1、 坚持“以人为本、物以所用”的指导思想。
2、 依据规划和建设要求，对整个小区进行统筹考虑。
3、 建筑体量，群体的结合考虑整个小区的总体效果，尽可能使建 筑布局与原有地形和周边环境相协调。
4、 通过建筑处理手法使建筑造型优雅生动，并通过景观设计创造 居住环境，使小区充满宁静祥和、安全文明的人文气息。
§5.3 总平面布置
桃花源楼房尽可能以南北向布置。住宅楼之间满足规划日照要 求，组团四季通风采光良好。设小区物业管理用房，并设有小区安全 监控设备。地块设有垃圾集中点二处。
小区的基地呈多边形，用地较平坦，建筑布置根据地形变化作了 相应的调整，并在规划与设计中结合城市空间关系及周边景观资源， 建筑参差错落，景观通风良好，天际轮廓线变化丰富，设计强调各住 宅户型的均好性，满足住宅朝向、采光及通风的要求。
一、交通组织
本工程南西北临凤凰大道，北临三清山大道，小区与紫阳公园隔 一条吉阳路，用地内规划一循环车道，贯穿整个小区。车道最窄处， 满足规范要求。同时小区停车主要考虑为地下停车，适当布置少量地 面室外停车位。地下室入口与消防车道分合，方便停车，保障交通便 捷。发生灾害时，消防车可以随时到达各栋建筑进行施救。实现人车 分流。
二、景观绿化
设计上注重结合地形因地制宜地设置绿化，采用多种手法创造多 层次的绿化空间。小区的中心绿地结合小品等景观布置，基地的心脏 位置形成较开阔的中心绿化活动空间，设计注重因地制宜布置绿化， 采用多种手法创造的绿化空间中心绿地以及宅间绿地共同组成小区内 的绿化系统。
§5.4 平面功能设计
以人为本，充分尊重居民的生活居家需要，追求社会效益和经济 效益相统一的设计原则。合理有序的处理人与自然环境的关系，营造 一个亲切、和谐的家园氛围，从而提高生存空间品质。设计一个舒适、 休闲、温馨、高雅的高尚住宅。
§5.5 竖向设计
架空层为3M,车库层高为3M,标准层为3M。
室内外高差：0 15M
建筑物檐口高度＜ M
§5.6 建筑立面造型
立面设计总体原则是创造住宅区自身特有的个性及美观、大方的 共性。
小区整体建筑风格为现代简约风格，注重细部尺寸的协调。外墙 采用高级外墙涂料，外墙门窗采用墨绿色铝合金门窗，玻璃为透明玻 璃，窗户采用凸窗结合平窗使建筑造型灵活别致，风格独特，建筑外 观采用三段式手法，舒展的形体与丰富的建筑细部处理杆相得益彰。 外观豪华，尊贵；细部丰富，构较长严谨。建筑天际线跌宕起伏，创 造出个性鲜明，又不失计策典雅的现代简约建筑，从而在视质形象上 对建筑本身的高品质加以确认。
在设计中运用一些较现代的处理方法，在色彩上采用柔和、稳健 的浅色为基础，但在阳台、挑檐板等处则大胆运用一些明亮的纯色做 点缀，在视觉上起到一种扩张的作用。
设计中强调建筑的通透性，尽量采用透明的玻璃，开畅的阳台等 与室外的环境相融合，让住宅带给人的是一种开放的调子。把空调板 和阳台结合在一起做，即避免了空调机外机的外露，也防止了空调机 坠落，增加了安全度。另外在建筑入口、露台以及层顶、山墙等处均 精心处理，整体风格体现一种住宅的现代感。
§5.7 主要建材的选用
项目建筑结构为框架结构，基础采用桩基础型式。
砖：机砖（空心砖）
水泥：三 标号硅酸盐水泥
钢材：I级钢、n级钢、新ni级钢
§5.8 结构设计
1、楼盘均为框架一剪力墙结构，设计使用年限为50年。
2、主要框架、各竖向构件截面以及砼等级选取交错变化的设计方 法。
§5.9 电气设计说明
§5.10 设1计 依据
1 《民用建筑电气设计规范》
2 《住宅设计规范》
桃花源可行性研究报告

3 《 及以下变电所设计规范》
4 《低压配电设计规范》
5 《建筑物防雷设计规范》
6 《高层民用建筑设计防火规范》
7 《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》
8 《火灾自动报警系统设计规范》
9 《智能化建筑设计规范》
,《建筑与建筑群综合布线系统设计规范》
,《民用建筑照明设计标准》
，《有线电视系统工程技术规范》
§5.9.设2计范围
1、 大楼变电所
2、 动力配电及照明配电系统
3、 防雷接地系统
4、 火灾自动报警联动系统
5、 门禁对讲及远程抄表系统
6、 电话及电视系统
§5.9 .用3电负荷
每户安装分时电表，每户电负荷 ，电线接至套内空开箱；电
源由小区东面引入，电压为 。为了保证美观，采用 一
电力电缆埋地暗敷。
小区总建筑面积为 ，住户总数为 户，小区内为小高
层住宅，属三类负荷。用电每平方米建筑面积按 计算，同时使用 率为.总用电负荷为 。
§5.10 供4电系统
、电源：本工程电源由户外引入一路 高压电源，采用
电缆接入，备用电源采用柴油发电机，工作电源与备用电源之间为机 械与电气连锁。
2、消防泵，喷淋泵和消防控制中心等消防设施按一级负荷设计， 客梯、生活泵等按二级负荷设计，其余属三级负荷。
3、高压系统采用单母线不分段结线方案，设置5台高压柜，分 别为进线、计量、互感线、出线。采用交流 弹簧储能操作机构。
4低压配电系统为单母线分段，配电柜为 型抽屉式开关柜。
5变压器为低噪声，低损耗，过负载能力大的 型干式变压 器，变压器带防护外罩，并带有温度测量和控制装置，根据负荷情况， 设有四台 变压器。四台变压器低压母线之间设有母联断路器，
平时断开。为分列运行，只有当某一台变压器因故退出运行时，才合 上相邻的分断开关，向另一段母线供电。
、柴油发电机为自启型。功率为 ，当市电停电时应能自动
启动。在消防时消防负荷供电。在非消防状态下可给商场供电。
7、为了提高功率因数，采用低压移相电容器进行补偿，补偿后 功率因数在0.以9上。
.照5明系统
1、本项目照明系统分为普通照明和火灾应急照明二个系统。
2、住宅部分普通照明，及商场普通照明采用垂直大树供电方式。
从低压配电间用 型预制分支配电缆，沿强电电缆桥架敷设至配电 小室，再在配电小间明敷垂直引上。照明支线为钢蕊塑料线在吊顶内 穿钢管明敷。不吊顶处在现浇板内穿阻燃塑料管暗敷设，应急照明电 源从工作电源柜和应急电源柜引出双回路阻燃电缆沿防火桥架敷至配 电小间，桥架采用钢分隔，分别敷设两路电源。在配电小间内沿垂直 引上至双电源切换箱。应急照明支线为铜蕊塑料线穿阻烯管埋至现浇 板暗敷。
3、配电小间内的照明配电箱下底距地1.米5挂墙明装，其余配 电箱下底距地1.嵌5墙暗装。
、住宅部分每户按 计算，户内照明开关距地 米，厨、 卫插座距地1.米5，电热水器插座距地2.米0。空调插座距地1.米8， 其余为0.米3。
§5.9.动6力 系统
1、大功率负荷及重要负荷如风冷热泵。电梯等采用放射式供电， 为了减小大功率用电设备启动对电压波动的影响，减小启动电流。凡 单台电机功率在 以上的设备均采用软启动。
2、设备控制：由生产厂配套提供的设备（如电梯等），本设计仅 提供电源，其他控制设备的控制箱按本设计提供的型号生产。
.防7雷与接地
1、本工程按二级防雷设计避雷带网络不大于10MX10M,引下线 利用柱内二对角主筋（16间距离不大于1 M接地装置利用基础 底部钢筋。为了防侧雷击，应将 及以上外墙的栏杆、门窗等较大
的金属