丹东房地产市场研究报告.docx

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丹东房地产市场研究报丹东房地产宏观运行情况丹东房地产宏观运行情况丹东房地产发展时间轴外来开发商大规模童地，市场成熟度提高，未来竞争加剧丹东房地产宏观运行情况丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道 2007-2011年丹东房地产市场完成开发投资情况（数据来源：丹东市统计公报） 1 A自2010年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%,出现成倍增长的快速开发势头；主要；是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供应主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一，线沿海，相比营口鳗鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2010 1年后施工面积出现激增。2011年丹东市房屋施工面积达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。 I :A2011年房地产开发投资额达到156.6亿元，同比上年增长36.17%,投资额快速增长。 ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ Ml ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ MB ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ MH ■■ — — — — — — — — — I 丹东房地产宏观运行情况 GDP总值与房地产投资额比重关系数据来源：丹东市统计公报・GDP总值一房地产投资额（单位：亿元）一房地产投资比重% 房地产投资 /GDP 异常基本正常正常运行］基本正常异常 <5% 5-10% 10-15% 15-20% >20% 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为1075% 2011年丹东房地产投资额占GDP总额的 17%,尚处于基本正常范围内，房地产投资市场处于正常发展期内。丹东房地产投资额增幅比例达到了27%,大于正常基数，主要由于近几年丹东市主要发展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面一增幅比例 II异常基本正常正常运行| 基本正常异常房地产开发投资额增 <-5% -5%-5% 5%-15% 15-25% 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过里 ,若无需求匹配，将导致供过于求・投奥领 > 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 >近年丹东市大规模发展新城区，各工业产业园及配套设施的建设加大了房地产投资额，使得投资额过高丹东房地产宏观运行情况丹东商品房市区供应出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供应十分有限，但新区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。丹东市区商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行， 2012年上半年商品房供应量90万平，预计年供应量将突破200万平 ■商品房・住宅非住宅丹东房地产宏观运行情况自2010年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场发展势头强劲。 2。11年丹东市内三区成交量约180万平，但市场发展不均衡，老区房源稀缺，新区供应量集中且两大出现供过于求的局面 2012年市场下行，但供应量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有 2007 年 2008年 2009 午 2010 年 2011 午 ■商品房销售血枳一南品房销存额（数据来源：丹东市统计公报） ! \ ।》2011年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。 | A2010年铁岭商品房销售额达到124亿元，同比上年增长13.76%。 ! ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■■ ■ ■ ■ ■ ■ M ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■■ ■ ■ ■ ■ . 丹东房地产宏观运行情况丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已达5000元/平 2007-2011年丹东商品房价格走势单位：元/平 2011年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%,而丹东市区成交均价已达5000元/ 平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。 9 丹东房地产宏观运行情况《丹东市200&2012年住房建设规划》摘要 2008-2012年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收入人群和困难家庭的住房问题。 2008-2012年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套，总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积 830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。 2008-2012年住宅建设用地供应总量：规划期内，城市主城区内住宅建设用地供应总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。 10 丹东房地产市场板块划分丹东市板块分布五龙背板块（景观度假区金山经济区套块（多为棚户区）裴翠湾板块（城乡结合区）老城区板块（振兴区、元宝区）沿江板块（临鸭绿江）东部板块（振安区）城区板块：传维居住区，以本地发展商为主，目前供应产品主要为多层和高层，地理位置优越，购本地客户为主。：：产品类型事一，以高层为主，大画积江茎豪宅，单， ::目前主要俣应多层产品，缺少知名发展券，产品无！新城板块（新规划区）拉爨甑盲人居住区域，身啰的鎏征。 - ! _一辖爸，市民认可度低，主要％周边居民购买。。五嘉现"改温处区层。以地善主 …集翳块块业：户块客曹服板型龙卷普假，寒造八星呦薯的，釜山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数・较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高善豪:萋晶患藏圣鲁粼嚼好聂娱乐等服务业为主的浙的里点地区，外来发展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资丹东房地产市场板块价格分析丹东市板块价格分析I 多层均价：6500元、小高均价：5800元高层均价：5500元、别壁均价14000元去化速度：3503?/月翡翠湾板块（规划板块）东部板块多层均价：5000元小富均价:4800元高层均价：4500元别壁均价：10000元去化速度：2000平/月五龙背板块多层均价：4500元电梯多层：5700元小高均价：5000元 :2 经济区多层均价4200元 ■高层均价3800元象朦价U5的新城板块多层均价：500。元小高均价：4300元高层均价：4200元别壁均价：8500元去化速度：185（呼/月一沿江高层均价：8000元去化速度：310（呼/月老城区板块：该板块商业配套齐全，交通便利，是丹东中心城区，住宅高层均价5000元/肝，小高均价5300元 /肝，多层均价6000元/肝，预计未来供应超过80万什。东部板块：该板块为丹东市郊，楼盘较少且客户认可度不高，住宅高层均价4500元/作，小高层均价4800元/ 肝，多层均价5000元/吃预计未来供应20万肝。沿江板块：该板块拥有江景资源优势，且为市中心区域，房价最高，住宅高层均价8000元/% 预计未来供应 30万"o 新城区板块：该板块为丹东新规划区域，人气较少，入住率很低，但未来有一定发展潜力，住宅高层均价4100 元/肝，小高层均价4300元/肝，多层均价5000元/什，别墅均价8500元/% 预计未来供应150万肝。五龙背板块：拥有山景及温泉资源，适宜投资养老，住宅小高层5000元/W ,多层4800元/肝，电梯多层5700 元/肝，预计未来供应20万肝板块市场深入研究 —老城区板块老城区板块分析老城区板块西部楼盘分布五洲东都屹果东升御景苑为铉豪优山美地| 案龙城尚城心回归间式锦江亭 ♦镇江3公园 k£L J 心电祝转茶之元宝山公IK 份金;MJWT场山水龙城母丹江苑誉榭水岸东发九江丽都 .丹乐市兀宝应 •城乡建设却典 ,熊市SiKB^ ・丹庄市元里区 *又化东港局以。丹乐横医院奉阳埠n文北京彳 ★盛正■新盘 ^在售 1^■尾盘老城区板块东部楼盘分布该板块为市中心区域，具备成熟的配套设施，完善的交通体系，是丹东传统居住区域 ,居住密度大，为商圈聚集地，区域整体价值比较高，目前主要以高层和多层产品为主，面积以80-120平为主力，价格区间为5500-6500元/肝，万达、鸿利、锦绣为该区域品牌开发商，万达的进驻直接带动该区域周边楼盘的价格提升；目前主要购房客群以本市为主，改善型需求人群占比较大，且地块稀缺，拆迁成本较高，发展空间有限万达广场大连万达商业地产股份有限公司高层 90-170 UB.I- 均价6200 （折后） 40% 保利锦江林语丹东保利天赐房地产开发有限公司高层、小高层、别塞 55-148irf (主力面积7dll0irf ),别里240-420 (rf 高层均价4700元/平，小高层5000元/平，联排均价 12000元/平，独栋均价 18000元/平三期产品去化20%, 别藜产品去化60% 东皇国际城丹东东皇房地产开发有限公司多层 51-143 肝 3800-3900元/平 80% 东升御景苑丹东东升房地产开发集团有限公司别藜、洋房、小高层、高层住宅：80-138 m1 别. 251-650nf 均价：5980元/叶 38% 聚龙城尚城丹东港利房地产开发有限公司多层、小高层、高层 97-190 肝均价6500元/ frf 60% 福景园丹建集团房地产开发有限公司多层、高层主力户型为70 ml 均价5500元/肝 30% 锦绣公馆丹东市锦绣房地产开发有限公司高层、小高层 50-146 肝均价6800/肝 60% 桃源花都丹东双荣房地产有限公司多层、高层 50-144 m1 均价4000元/肝 40% 益荣家园丹东亿荣房地产开发有限公司多层 78-110 (if 均价：4000元/户 80% 德龙家园丹东宇泉房地产开发有限公司多层、高层 60-130 肝均价6200元/肝 30% 五洲东都屹景丹东鸿润宝业房地产多层 90-143 nf 起价5300元/户均价5600元/方 60% 任豪优山美地丹东悠豪房地产开发有限公司多层，小高层主力：99-143肝均价5400元/肝 70% 东发九江丽都丹东东发房地产开发有限公司多层，小高层 34—190(rf 均价6500元/肝 80% 香捌水岸丹东俊达房地产开发有限公司多层，小高层 36-123 肝 4200-6200元/叶均价4650元/肝 70% 山水龙城丹东双兴房地产开发有限公司多层,小高层，高层 60-130 nf 均价5500元/平米 90% 绿丹江苑丹东方齐奈房地产开发有限公司多层,小高层，高层 61-138 nf 均价4500元/平米 90% 该区域产品以多层和小高层为主，多层主力面积区间为80・120广，高层主力面积为80・ loom2,基本面积不超过140012,多层均价6500元/肝，高层均价5500元/m2。项目名称万达广场项目位置振兴区人民街33号发展商大连万达商业地产股份有限公司项目占地 115万肝建筑面积 26万行总户数 A1组团1152户产权年限 70年容积率 4.4 绿化率 30% 项目定位集住宅、商业、办公、娱乐为一体的商业综合体建筑风格现代产品类型高层、写字间、商业项目配套五星级酒店、甲级写字楼、连锁超市、室内外步行街、商业网点户型区间高层90~170户商场临街外网120280平（主力面积为160-170平）住宅底商100-180平（主力面积为120至140户；220至240nf）销售价格高层6200元/肝住宅底商均价20000元 /肝销售情况一期于6月23日开盘，当天推出800套房源，去化300套，去化率为 37%,开盘至今去化速度较快项目优势商业配套、市中心地段、品牌开发商项目劣势居住密度大，产品面积定位偏大典型项目-万达广场项目点评: 市场定位该项目为集普宅、写字间、商业网点、酒店为一体的城市综合体，项目本身配套齐全，为本区域中高端代表性项目之一。产品定位该项目住宅以大面积高层产品为主，整个项目住宅部分划分为6个组团，未来将规划有小户型产品，以满足不同客群的需求；商业部分以万达广场和万千百货以及住宅底商为主，在作为本身的配套基础上也满足了部分投资者的需求。销售策略该项目高层产品面积较大，总价较高，单套总价60万起，主要通过品牌宣传, 让更多的客户了解万达，对于销售起到了促进作用。 ■景森观点：该项目进入丹东后，带动周边市场的价格，且处于市中心地段，加之自身商业配套完善，对于本地品牌开发商冲击很大，但未来可能受到丹东市发展潜力的制约 ,且本地人对于外来品牌产品认同较少，该项目去化速度可能会逐步减慢。项目名称保利•锦江林语项目位置振兴区宾馆沟发展商丹东保利天赐房地产开发有限公司项目占地 44.6万户建筑面积 46万肝总户数三期共woo户产权年限 70年容积率 1.03 绿化率 47% 项目定位城市高端住宅的缔造者建筑风格英式现代产品类型小高层、洋房、联排别壁、双拼别墅、独栋别墅项目配套风情商业街、会所户型区间高层：38-118ftf 洋房：90-140 nf 联排别墅：240-320 itf 独栋别墅：450行销售价格小高层：4600元/行洋房：6000元/肝联排：12000元/nf 独栋：18000元/nf 销售情况目前在售为三期，包括有小高层和别墅类产品 ,其中江山型组团销售已过半。项目优势保利品牌、社区规模大、山景资源，离市区较近项目劣势产品缺乏明显的亮点，别墅密度较大典型项目-保利-锦江林语 ■: 保利江山墅——锦江山公园旁的别墅项目，依山而建，丰富的山地资源、良好的生态环境，强大的品牌实力。物业类型层数户型面积（平方米）供应套数 420 4 独栋二层独栋 450 2 266 8 269 8 联排三层联排 8 8 225 249 江山墅组团产品中，独栋主要以420-450平为主，联排主要以225-269平为主。 1江山墅组团规划及区位图। J 典型项目-保利-锦江林语项目名称东皇国际成项目位置丹东市振兴区大偏岭路16号发展商丹东东皇房地产开发有限公司项目占地 70万户建筑面积 40万户总户数 1200户产权年限 70年容积率 1.75 绿化率 35% 项目定位城市生态山居，低密度花园住区建筑风格简欧风格产品类型多层、4栋别墅项目配套业主会所户型区间多层：51-143平别暨未规划销售价格多层：3800元/肝销售情况目前在售为14栋多层产品，共554套住宅产品 ,商网未售，目前已售 350套项目优势山景低密。楼间距大，得房率高项目劣势产品单一；项目周边商业以及交通配套不足典型项目-东皇国际城市场定位项目点评: j该项目为山景低密度花园产品，距离市区较远，周边环境优美，事宜居住，但 I周边配套尚未完善，主要面向老城区首次置业客群。产品定位本项目距离市区较远，产品类型以多层为主，面积区间跨度大，主力面积区间为60-120平，吸引不同购房需求的客群。销售策略该项目注重对于宣传山景自然资源以及低密度产品的优势，来针对购房者的需求，且价格相对较低，对于市内及周边购房客群有很大的吸引力，项目开盘至今，销售情况良好，目前在售产品已去化80%左右。 ■景森观点：该项目作为振兴区典型的山景房，拥有山区优美环境，产品定位较准，而且价格较低，销售情况良好，主要吸引一些中低端刚需以及部分投资客群的购买，随着自身配套的日益完善，未来销售前景较好。老城区板块小结 1、该板块为丹东传统居住区域，居住密度大。 2、为传统商圈聚集地，区域整体价值很高。 3、中部板块地块规模小，主要为2002年以后开发的小区，居住密度大，拆迁成本高。 4、中心城区无工厂及可拆迁用地。 5、因其地理位置、交通、配套受到客户喜睐。 6、该板块主要以高层和多层产品为主，主力面积区间为70-120平之间，别墅产品240- 420平，该区域价格集中区间为5000-7000元/平，很多项目依山而建，借助山景资源 ,吸引客户的到来，目前该区域各项目去化良好，主要购房客群为市内及周边改善型居住需求。板块市场深入研究 —东部板块东部板块分析名仕庄园太平街鱼丹东市第十四中学做燕窝综合楼承珠村该板块为市郊区域，距离市区较远，区域配套不够完善，区域内主要在售楼盘稀少，普宅主要以多层产品为主，且价格较低，多层主力面积为80-100平之间，购房客群以周边原住居民为主，主要是城市工薪阶层，购房者多为首套置业以及周边周边动迁居民，且区域普宅产品价格相对较低，名仕庄园作为本区域唯一的高端项目，与其他项目形成鲜明的对比。主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率民兴国际花园丹东民兴房地产开发有限公司多层 87-90 肝均价4900元/肝 60% 锦江绿云嘉园丹东锦江房屋实业有限公司多层、同层 55-120 肝 100-120 nf 多层均价5000元/肝高层均价4500元/肝 30% 名仕庄园丹东华盛房地产开发有限公司别墅、洋房独栋350-450 m2 洋房均价6000元/肝联排均价10000元/肝独栋均价15000元/肝 80% 小结：该板块以多层产品为主，主力面积区间为80-100平之间，多层价格为4500-5000 元，区域内多为棚户区改造项目，主要客群为周边工薪阶层，购房群体较为单一，且多为首套置业客群，名仕庄园项目品质感强，主要面对改善型的高端客群。项目名称名仕庄园项目位置振安区东平大街发展商丹东华盛房地产开发有限公司项目占地 10.5万行建筑面积 6.4万什总户数 500户产权年限 70年容积率 1.64 绿化率 50% 项目定位城市低密度高端项目建筑风格地中海建筑风格产品类型独栋别蟹、联排别墅、洋房项目配套风情商业街、会所户型区间联排230-320 nf 独栋350-450 nf 洋房 100-170 nf 销售价格洋房均价6000元/肝联排均价10000元/行独栋均价15000元/nf 销售情况目前项目在售32栋独栋 ,前期洋房及联排产品已交房入住项目优势保利品牌、社区规模大、山曷资源，离市区较近项目劣势产品缺乏明显的亮点，别墅密度较大典型项目-名仕庄园 «型比在户配应数供套业型物类型户数栋积平面名仕庄园包括洋房、别量产品，目前在售的为独栋，采用地中海建筑风格 ,户型面积区间350-450平方米典型项目-名仕庄园名仕庄园采用多重植被，注视宅间景观的打造，水系整体贯穿园区，是目前丹东园区景观打造的代表之作典型项目-名仕庄园项目点评: 市场定位该项目地处青山脚下，环境宜人，是丹东市最早的别墅和洋房项目，主要面对丹东市内改善型人群。产品定位该项目主要提供低密度高端产品，以洋房和独栋别墅为主，总价跨度大，产品类型丰富，是早期丹东市高端客群的首选。销售策略该项目着重宣传产品品质上优势，低密度，多种产品类型，较其他别墅项目距离市区较近，作为丹东最早的高端项目，销售情况良好。 ■景森观点：该项目是早期丹东别嬖洋房项目的典范，目前联排和洋房产品已经基本售罄，独栋产品去化接近80%,产品品质感较高，园区绿化率达到50%以上，但由于丹东房地产市场发展较为缓慢，此类高端产品的客群有限，未来本市高端项目的销售可能会遇到瓶颈。东部板块小结 1、东部板块距离市区较远，客户认可度低。 2、要为本地人群消化，看重价格因素。 3、相对于其它区域，东部房地产板块价格较低。 4、非城市主流发展方向，无法吸纳高端人群，主要购房客群为区域原住居民。 5、客户心目中低端居住区。 6、该区域住宅主力价格为4500-5000元/肝，主力需求面积为80-100肝。板块市场深入研究 —沿江板块该板块为丹东市江景资源区，主要涵盖振兴区、元宝区以及振安区的沿江区域，该区域为不可复制的珍稀景观带，也是丹东市房价最高的区域，区域内主要为大面积景观高层产品，代表性项目为金海滨江3号和华盛玫瑰港湾，主力面积为120-180平之间，主力价格在8000-10000元/肝之间购房者多为市内改善型高端客群以及外省市部分度假客群，以政府官员，企、事业单位高管等高端客群为主。主要在售项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率滨江3号丹东金海房地产开发有限公司高层 99-243平江景房均价10000元/ 肝园景房均价7500元/肝 90% 玫瑰港湾丹东华盛房地产开发有限公司高层 140肝、190 m2 均价4900元/肝 70% 林江名城（二期）丹东市鑫泰房地产开发公司高层主力129-140肝均价5000元/肝 60% 江景之都丹东现代房屋开发有限公司高层 120-190 均价：7500元/肝 90% 俪江国际 SK房地产开发有限公司高层 130-280 肝均价5400元/ nf 90% 小结：该板块主要以大面积瞰景高层为主，由于地块稀缺，新项目较少，但通过了解该区域客群，得知该区域高层主力面积在120-180之间，主力价格在8000-10000元/肝之间 ,建筑密度大，临江景观资源稀缺，目前该区域多为已入住项目，入住客群多为市内改善型高端人群。典型项目-滨江3号项目名称滨江3号项目位置丹东市辽东学院西侧发展商辽宁金海隼团项目占地 28万户建筑面积 10万肝总户数 1200户产权年限 70年容积率 2.8 绿化率 38% 项目定位城市沿江高品质楼盘建筑风格现代产品类型高层、公寓项目配套高端业主会所户型区间高层99-243 nf 销售价格江景房9800-11300元/ rtf 园景房70008000元/ frf 销售情况目前项目主推一期3#, 其余 1#、2#、6#、7# 、8#剩余顶楼大面积产品，3#剩余70套产品项目优势品牌开发商、物业服务领先项目劣势住宅密度高，面积偏大典型项目-滨江3号物业类型栋数层数户型面积供应套数二室二厅一卫 99 60 二室二厅一卫 101 82 三室二厅二卫 135 90 三室二厅二卫 138 30 三室二厅二卫 144 82 三室二厅二卫 147 30 高层 6栋 25F/26F/30F 三室二厅二卫 152 102 三室二厅二卫 166 25 三室二厅三卫 185 25 三室二厅二卫 190 50 四室二厅二卫 220 50 四室二厅三卫 243 50 合计 — — 676 目前在售6栋高层产品，面积区间为99-243平方米，主要面积段集中在135-190平方米三室产品，销售率为90%。典型项目-滨江3号项目配套完善，高端会所业态包括影院、游泳池、餐厅及健身中心等，并配有英语幼儿学校典型项目-滨江3号项目点评: 市场定位地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，市场定位为江景高端品质社区，主要面对市区高端改善型客群。产品定位该项目为高端景观型产品，以大面积高层为主，面对的客群比较单一，就是市区内改善型高端客群。销售策略该项目主要宣传楼盘品质感，临江景观绝版地段，稀缺性景观产品，园区高端功能会所，以达到自己的销售目的。 ■景森观点：该项目是目前滨江板块的代表性高端品质产品，一期产品销售情况较好, 去化率在80%以上，价格涨幅较大，目前江景房均价达到10000元/肝以上，由于前期高端客群的购买，市内高端购房需求减弱，且价格较高，未来产品去化速度会变慢。项目名称玫瑰港湾项目位置滨江路临江后街发展商丹东华盛房地产开发有限公司项目占地 40万户建筑面积 15万肝总户数 1400户产权年限 70年容积率 2.7 绿化率 35% 项目定位江景居住大宅建筑风格现代产品类型局层项目配套业主会所户型区间高层103-190肝销售价格均价4900元/肝销售情况三期剩余】。套产品，面积为103和136平，主推二期140和190平，目前二期去化70%左右. 项目优势产品价格、江景资源项目劣势周边配套不足、得房率较低典型项目-玫瑰港湾项目点评: 市场定位地处江边，地理位置优越，景观资源稀缺，城市外溢客群的首选项目，主要面向本地多人口居住人群，市内改善型需求人群。产品定位该项目凭借优越的地理位置，稀缺的地块资源，推出的主要产品为大面积江景高层，面积区间为100-190肝，面向市内及周边改善型人群，更适合3代人居住的观景大宅。销售策略主要推广项目本身的景观优势，通过让客户了解该项目和周边项目的优势来促进销售，而且价格较周边景观房相比较低，更容易让客户接受。 ■景森观点：该项目地处振安区沿江观景绝版地段，主力面积区间为1。。-170平，其中销售最好的面积为120平，三室二厅一卫的户型，销售均价为4900元/肝。由于沿江地块稀缺，市内沿江楼盘多已入住，本地块是作为观景需求客群的首选，而且价格相对于其他沿江楼盘要便宜很多，但周边配套稀缺，人气稀少，随着城市逐步外扩，该区域会逐步发展起来。沿江板块小结 1、依托不可复制的江景资源，产品全部为高层大面积产品，主力户型为120-180平 O 2、该板块整体价格为丹东最高，主力价格在8000-10000元/肝，单价较高，总房款多在70万以上。 3、开发时间早，入住率高，地块稀缺，多为再改型高端客群。 4、购房客群注重景观，对开发商的品牌、园区物业、产品的户型以及品质感更加注重。 5、此区域已基本饱和，无地可拿。板块市场深入研究 —新城板块该区域是市政规划新区，未来丹东市政治、经济、文化中心，区域内主要涵盖工业产业园区、中央行政文化区以及国际贸易区，是目前商品房主要供应区域。楼盘集中于振兴路沿线以及沿江区域，主要在售楼盘12个，区域产品主要以高层高层和小高层为主，沿振兴路各盘高层主力面积在60-120府之间，主力价格集中在3800-4500元/肝，沿江区域高层主力面积为100-140肝，高层产品主力价格在4500-5500元/叶，多层产品在6000- 6500元/ nf o 主要在11项目开发商在售产品面积区间价格在售产品去化率绿城紫金园丹东绿城地产小高层、多层类洋房80200" 小高层50~100肝类洋房均价5300元/ nf 小高层均价4000元/nf 70% 温州城丹东金和房地产开发有限公司高层、多层 68-113 itf 高层均价4000元/肝多层均价5000元/肝 50% 新城丽都辽宁曙光房地产开发有限公司高层 53-128 nf 高层均价4200元/肝 30% 科技五金城丹东大世界房地产开发有限公司高层、公寓高层45-124附公寓38-52 nf 高层均价4000元/肝公寓均价4200元/肝 60% 银河湾丹东东方日升房地产开发有限公司小高层，高层 108-140 rtf 未定 — 滨江一号丹东永同昌建设发展有限公司洋房、联排、类独栋、高层类独栋235-243"联排 170-370 nf 高层60~220肝高层均价4500元/肝别墅均价8500元/肝高层80% 别塞70% 太阳尚品丹东凯特房地产开发有限公司高层 50-140 nf 高层均价5300元/肝 20% 绿江太湖城丹东新宇房地产开发有限公司多层，小局层，局层 83-272 nf 458A6380元/肝均价5800元/ nf 20% 西湖城丹东日月叁置业有限公司高层超局层主力 103-157 W 起价3980元/nf 60% 新加坡城丹东圣淘沙房屋开发有限公司小高层高层 94-261 nf 均价5300元/ nf 30% 吉祥家园丹东海纳置业有限公司高层 60-120 nf 均价44004540元/nf 80% 上城左岸丹东华孚房地产开发有限公司高层、公寓高层61-120附公寓45-85 nf 高层4200~4400元/nf 90% 该区域在售项目主要以高层和小高层产品为主，主力面积区间为80・120行，在售高层产品均价4000元，小高层产品均价4200元。项目名称滨江壹号项目位置国门湾发展商丹东永同昌发展建设有限公司项目占地 14.5万行建筑面积 45万户总户数 1400户产权年限 70年容积率 2.5 绿化率 30% 项目定位国门湾一线品质滨江大盘建筑风格托斯卡纳产品类型高层、洋房、联排别嬖、类独栋别墅项目配套风情商业街、会所、双语幼儿园户型区间高层：92-151 of 联排别量：170-370 nf 类独栋别量：235-443 nf 销售价格高层：4500元/肝联排：8500元/肝类独栋：13000元/nf 销售情况高层产品已经去化80% ,别墅产品去化70%左右，是该区域销售最好的项目项目优势区位好，一线滨江，周边配套丰富，产品品质高项目劣势国门湾的区域成熟度待改善，产品密度偏高典型项目-滨江壹号示范区实景 ;项目规划高层、别墅、花园洋房 ;,属高端项目，是目前新城唯一［有示范区的项目典型项目-滨江壹号项目点评: 市场定位该项目凭借着极为稀缺的区位优势，定位为国门湾区域的中高端江景大盘。产品定位基于项目的市场定位，其产品线也非常丰富，涵盖了高层、洋房和别墅等多种类型的产品，将市场上的中端以上购房者一网打尽。销售策略该项目是国门湾销售最好的楼盘，现场示范区非常出色，产品的品质高，性价比突出，销售人员素质也比较高，且目前所推出的特价房具有非常高的吸引力 ■景森观点：该项目是国门湾品质最高的项目，且营销上的素质也非常高，能给予购房者良好的服务感受，其销售情况也印证了这一特点，虽然是本地开发商所开发的项目，但其总体品质并不比外来的品牌开发商的项目低。项目名称绿城紫金园项目位置国门湾，丹东二中西侧发展商丹东绿城房地产开发有限公司项目占地 14万疗建筑面积 25万户总户数 2290 产权年限 70年容积率 1.79 绿化率 37%

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