蓝光深度研究报告.docx

蓝光深度研究报告

蓝光深度研究报告

说明：
1、本报告所呈现的内容完全脱离了之前锐理提供的《蓝光深度研究报告》，是专门为最 后一次高层汇报所准备的，全部都是“干货”没有“水分”；
2、之前锐理提供的《蓝光深度研究报告》在后继已做了补充完善，尤其是对贵司所关心 的一些问题做了大量的补充分析，本报告就不再另行补充。

带着问题 看蓝光：

带着问题 看蓝光：

蓝光的核心竞争力
■蓝光通过建立“三会制度"："经济技术委员会、战略管理委员会、财务预算及 管理委员会”对所有的战略、经营及重大管理事务进行评审和决策。

带着问题 看蓝光：
四川蓝光实业集团组织架构图（年12月版本）

四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图（全图）
四川蓝光和骏实业股份有限公司组织架构图
叁方加产
一 一
二— 一
第三层级

四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图（第一层级）

四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图（第二层级）
给管理中心人力资激M 市计法务归
投贵旗中心 陶策则心 思划创意中心技术管理中心 项咔理巾心成本管理中心 招标采购巾心 财务管理中心

> 第二层级中，总裁下辖11个中心；
“ 蓝光集团的“中心制”将所有责、权、利高度集中，负责具体执行及目标达成;
“ 这也建址光集团总部人员少，而工作高效的一个原因；
四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图（第三层级）
「1葭 昆明公司 T , , r I 工〉8n 一
北京公司
杭州公司
类城市公司
一关伙域公司
一和骏文旅公T
I-{空liglza 彳的胃
I-双 w第 Hl«l一
L成都分公司7^
»博tt顼日辞

A第三层级为分公司层级；
> 即使是分公司，也分为两类：“区域公司”及“城市公司”；
i 区域公司所管项目分布较为广泛，根据项目所在区域及属性进行分类管理（如文旅公司）；
A 城市公司只负责管理当地所属项目，且项目个数较少，产品体系较为简单；
> 所有分公司只负责项目后期具体的“执行”,而无前期“决策”的取能及权利；
四川蓝光实业集团组织架构图（年12月版本）

四川嘉宝资产管理集团组织架构图（全图）
蓝光集团总部
监事会
嫉启管理公7金 iMRcnt^ *%*0及依有公3公
人力僵&委黄会
董事长

工
总裁
初修标金必会

商铃公司
0
总裁助理
常务副总裁
计储代理公司
总裁助理

四川嘉宝资产管理集团组织架构图（决策及权利层级）

嘉宝集团负责蓝光集团物管、商管、高尔夫球会等三大板块的运营管理;
＞第一层级是嘉宝集团的最高决策层级；
＞下设三个管理委员会及一个客户研究院；
＞总裁直接向总部董事长（杨铿）汇报工作。
四川嘉宝资产管理集团组织架构图（管理及后台支持层级）
战略管理中心 坟合管理中心
商》晟划中心
日理想
行政部
人力资源温
采购管理部 』牌管理b 企*管理律
赛控中心
1t叫中心
6个工作中心
工程缚修中心
T程管理想
：0成管理想

> 本层级为嘉宝集团的管理及后台支持部门；
> 嘉宝也下设6个中心，分管商业规划、战略、品质管理、财务和监察审计；
> 嘉宝的“商业规划中心”要配合和骏前期拿地的考察、商业定位及规划、产品设计建议等;

> 嘉宝的“品质管理中心”主要为保障后期的物管服务品质；
四川嘉宝资产管理集团组织架构图（业务板块）

总裁助理

营销代加公司 11

n 主 而।
＜，
;制

＞嘉宝的业务板块只保留了 三个：观岭休闲公司（高 尔夫球会）、住宅物管公 司、商管公司；
A 营销代理公司名存实亡， 人员已经划归和骏实业；
＞自主商业品牌还在实脸中, 主要是为了自己的自有资 产增值而增设；
蓝光和骏总部现仅有200多人；
负责全国接近46个项目超过900万方的开发运作及管理；
所有的研究、决策、策划、运营、管理都集中在总部进行;
问题:

蓝光如此多的“中心”，如此庞大的机构，是如何高效运转的?

蓝光管理解读
杨铿语录：从“强人政治”到去个人化“法制”

杨钱：蓝光的执行能力很强，基础文化很好。我们提出了 “只用志同道合的人” ,也就是说，作为企业、 公民，在现代社会要发展生存，就要有适应社会发展的价值观。挡道的，肯定不行。一个企业，如果想快, 有人快不起来，那就掉队了，如果已经成为障碍，就只有淘汰。
■ 杨铿：我认为最根本的东西，还是对战略的把握。还有管理基础、企业根深蒂固的文化、企业的价值观。 蓝光坚持的是市场化，所有项目，都公开拿地,产品能力得到了市场充分的认同。在现在的市场环境下， 我们仍能做到供不应求。另外，蓝光的团队有很强的执行力，蓝光提供宜竞逢El的避酬--设置有效的激励 机制、公平机制,我们今天的团队能打硬仗，能干大事，我相信你们走进这个公司就可以感受到蓬勃的生 机。
杨铿：法治，而不是人治，主要是靠规则。培养制度权威,而不是个人权威。我们讲究正文化，正能量， 这个概念，我是五六年前就提出的。
杨铿：管理去个人化，一个企业如果纯粹只靠老板忽悠，永远不是一个好企业。如果有很好的机制、团队, 有很好的战略，即使老总出差几个月，公司还能很好地发展，这一定是个好公司。如果老板半个月一周不 在就乱套，即使企业表现还可以，那也是假象。
■ 杨铿：我已经有五六年不管财务，财权全部下放，我只看指标，看净利润。我的主要心思走关注战略和团 丛。

蓝光管理解读初探“蓝光管理”之——人力资源管理
■ 蓝光总部人员相对精简，工作效率非常高，基于对“蓝光速度”及“蓝光内源性动力”的研 究，我司深访了蓝光集团总部HR中心总经理，以下是对深访部分精华的总结：
蓝光高效运转的核4是蓝光所倡导的企业文化及奖惩「晋升淘汰制度。二
＞企业文化：
＞ 蓝光所倡导的企业文化就是高效率、奉献、令行禁止、以结果为导向。
＞蓝光的企业文化就是杨老板要的文化，企业什么样的特质，什么样的氛围，都跟杨老板有关。挂到墙 上的口号要落实到人身上，核心管理团队的一把手就要符合企业文化。
＞在选人用人上，蓝光都是“只用志同道合的人”，用愿意加班的人，愿意跟企业一起成长的人，新员 工会受公司氛围影响，受部门一把手影响，都会努力加班不调休不要加班费，一切工作以工作结果为 导向；
＞倡导奖罚分明，没有任何的例外也不讲“所谓的人情”，一切以制度为准则。

蓝光管理解读初探“蓝光管理”之——人力资源管理
■ 如何制定业绩增长目标？
纵向对比，跟去年自己的业绩对比。
■ 横向对比，和行业内优秀的标杆企业对比。
■ 同行业、同产品之间对比，提高效能是必须的。
■ 蓝光的增长速度很快，去年增长了百分之六十，而今年较去年又增长了百分之七十。
■ 年蓝光的主题是“突破、创新、亮剑精神”。
■ 蓝光的用人理念：
■ 只用志同道合的人，希望自己的团队是个精干高效的团队，而不是很摩肿的团队。
■ 员工必箧希望做事的人越多越好，但作为企业管理者，肯定希望企业员工是优秀的。
■ 用人方式是“3个人拿4个人的工资，做5个人的工作” o

蓝光管理解读初探“蓝光管理力之——人力资源管理
＞内部竞聘制：
＞现阶段因蓝光业务扩张太 快，需要大量的管理人员， 公司实行公开竞聘制，连 总经理都拿出来竞喏。
＞开放公平，只要有能力就 上，杜绝关系文化、政治 文化，蓝光也是没有裙带 关系的私企。
和S豆公BI储苗Bill里()
fflli 0P演!:二I贰前
"至汕*h3Amm为全力支持公司全国化战略发展.保pi经雪目标达成 培界出优秀的山级・建人才，落建人才墀队，和致公鄂于2013年8月7日在集团总部举 行了和辕公司总鞋助理(分ESCRM中心)就配演讲.并根据《选优用优及末位海 工作业标Jt及逑理＞ 进行瑰场时分.本次就职演讲选手为和雌司苜铜CRM中心总 理席碘女士.
本次IHR演讲分为个人演讲和现杨答则个环节.席瑛总在整个就职演讲 环药中将个人及看MRM团队的风采表现得淋濡尽致，她的fit第
＜082^1给现场评委和观众留下了深刻的印象.充分地屉 现了雄的个人素质和工作能力,也展示了蓝光营德团队的专 业素IB. M过本次就职演讲，我们充分发亮了公司管建人 才,同时也影受了理光的用人现念.激励员工不断55 力，不断前送,达到与公司共迸退的目标！

蓝光管理解读初探“蓝光管理”之——人力资源管理
■职务晋升制：
■每位员工每年都有一次晋级加薪的机会，只要每次考核都达到优秀，就会被升 不加薪，员工对此非常看重，都会努力的付出争取。
■考核的末尾淘汰制：
■所有部门的人员都会每半年进行一次考核，强行排序，对于最后一名原则上是 降职降薪。年终考核实行末位淘汰制，年终若还排末位就只能辞退。连各中心 总经理也会被如此考核。“三起三落”的高管在蓝光都很正常。
■高额奖励及惩罚：
■蓝光每个新项目开盘成功就会有几十万的团队奖励，分到每个部门每个人的头 上也就几千块，但是让每个员工都感到付出就有收获。但如果开盘失败，就会 有相应的惩罚，责任人被罚1万2万都很正常，而所有奖惩都会在OA上都被公示 出来。
蓝光管理解读
【企业文化】蓝光的企业文化带有很强杨铿个人的痕迹，重赏 重罚，末位淘汰
蓝光较早确立了企业管理体系，并尝试走市场化发展道路，但本身脱离不了杨铿个人的痕迹。企业在重大; I
问题上由老板或一把手拍板，是很多企业存在的问题。 ；
蓝光是一个有老板的企业，它的文化就是老板的文化，但在市场化程度和内部管理机制等方面与市场化程：
度同样很高的万科有相似之处。 ：

杨铿旨在营造一种公平向上的企业氛围,自上而下的推动蓝光高效高能的运转

，所有岗位进行公 开竞聘，包括总经 理岗位，杜绝关系 文化、政治文化；
＞房产公司人员流 动性较强，需在各 公司经常性进行企 业文化宣讲；
,每半年部门内部、 部门之间、公司总 经理考核排序，末 位进行淘汰。
，企业文化依靠各 公司各层领导带领 营造氛围，员工受 氛围和领导影响， 而非空喊大话；
，根据业务完成情 况派发奖励，如开 盘奖励等，必妥的 激励机制是企业文 化迂立的保障；

带着问题 看蓝光：

蓝光现在监控考察了 50多个城市；
准备继续布局30个城市；
年投入100亿拿地，年投入150｛乙拿地;
问题:
蓝光快速的扩张，资金问题是如何解决的?

蓝光 解读 蓝光的资金渠道主要来自以下几个方面:
1、自有资金：靠快销项目回款，占比35%左右；
2、贷款：部分战略合作 提供低息贷款，占比10%左右;
3、合资开发（近两年才启动）：现阶段能查到的项目
有5个，合作方提供的资金占比5%左右；
4、对赌：近几年主要的资金来源，占比50%左右； 可以说蓝光现阶段基本上是在玩“别人的钱”； 蓝光的资金渠道一直为人诟病，可能会成为它迈向“中
国蓝光”的制约瓶颈，因为蓝光并未成为“资本社 会化”的蓝光，这也是所有民营企业的通病；

蓝光解读
蓝光多方，创建平台，解决资金瓶颈问题。
已知额高达12吨，总资产212亿元，负债率65%以上。
• 年3月，蓝光与一家名为普凯的私募股权 签署合作协议，共同位于成都南门CBD核心区域的“公馆1881” 项目；
• 年6月，蓝光将旗下上市子公司“迪康药业”的1000万流通股质押予“中铁信托”,以这部分流通股的收 益权为基础的信托宣告成立，得到1年期5000万元资金；同时，中铁信托2年期约2亿元人民币信托，用于 蓝光地产位于自贡新城区的项目；
• 年11月，与歌变资产管理合作，成立“歌变蓝睿”地产股权，计划三年内为蓝光募资100亿元以上，助力 加速扩张。首期15个亿已到位，专门支持COCO金沙项目二期；
• 年12月，与中铁信托合作，成立了20亿元的集合资金信托计划，期限2年，预期年收益率10%~12%;
• 年至今，一直在与金石 等金融机构接洽，但未传出具体的合作信息；
• 年蓝光地产专门成立了一个资金管理中心，就是为了推进“地产+金融”战略，通过多种创新模式实现资 本介入拿地，运用资本杠杆，提升公司的拿地能力，并与诺业财富、信托、中铁信托等机构结成合作联盟；
截至今年3月蓝光地产总资产212亿元，总负债139亿元,负债率65%、
账面资金22亿元，短期还款压力不大。年二季度末，蓝光地产负债率
仅58%,不到一年负债率已提高了7个百分点。
融资时间
合作方
融资金额
融资条件
备注
2010年3月
美国普凯的私募股权投资基 金
不详
项目合作
公馆】881项目
2010年6月
中铁信托
1年期5000万
迪康药业的1000万流通股 质押

2年期2亿
项目合作
自贡新城区的项 目
2012年11月
歌斐资产管理有限公司
3年100亿
成立“歌斐蓝睿”地产股 权基金
首期15亿支持 COCO金沙项目
2012年12月
中铁信托
2年20亿
成立集合资金信托计划
预期年收益率 10% 〜12%
2013年年初
诺亚财富、平安信托、中铁 信托等机构
不详
结成合作联盟
推进“地产+金 融”战略

蓝光解读
蓝光历年额统计（不完全）

合计
122.5亿以上

蓝光解读
【蓝光迪康】迪康药业对于蓝光而言，更像是“有意栽花花不 开，无心插柳柳成荫”
年6月，蓝光集团以拍卖形式受让迪康药业5251万股，成交价款仅为322亿元，特备借壳上市。
受影响，未能实现借壳上市。
蓝光将迪康药业股权绝大部分抵押给招商、光大 以换取买壳所花的约3亿元资金。
年前后，蓝光屡次麋出资金链紧张的问题。
蓝光采取减持迪康药业股份来套现的解决办法，经过六次减持蓝光的持股比例由29%下降至
茂光入主迪康药业前后投入数千万元的利息和财务成本，而三年后所获的是超过M匕元的现金以及近11亿
13.97%,仍是第一大股东，套现达M乙元。

蓝光解读
【阶段性集团战略】目前蓝光提出以集中化、高周转+中利润的 运作模式实现地产+金融的发展战略
杨铿在蓝光 年半年总结会议上围绕蓝光“九年千亿”的目标，再次提到集中化、高周转+中
利润的运作模式，地产+金融的发展战略
品牌及客 户管理
母子公司管 控259工程
信息化 建设
人力资源及 企业文化
经营
变革
管理
变革
营销
战略合
作伙伴

8月15日蓝光旗下迪康药业公布重大资产重组停牌公告，宣布蓝光集团“再次”开启，蓝光 此次上市是否能够成功，还未可得知。

带着问题 看蓝光：

蓝光战略解读
蓝光发展战略地图：监控了将近50个城市，以发展以一、二线城
市为主
杨铿：“蓝光的全国布局一定
是向环渤海、长三角、西部三
个区域集中，这三个板块的力
度和密度都会加大。”
不考
重点
以西南为大本营;
＞重点发展区域：长 三角、环渤海湾区 域；
＞次级区域：中原城 市集群，有机会就 入市；
＞不考虑的区域：珠 三角、东北、西北、 西部地区；

蓝光战略解读
蓝光地产发展布局：已在11个城市拿地做项目，计划新进入全国 30个城市，包括天津、大连、沈阳、上海、南京与杭州等地
1、立足西南，夯实基础：以成都为中心，篁点发展里庆和昆明二线城市；
2、发展延伸、战略布局：华北、华东、华中一线及至要二线经济城市，主要有北京、青岛、长江三角区
之杭州、无锡，华中经济区之武汉、长沙等。
3、土地储备充足，继续全国化：年100亿、年15吨土地储备，在全国30个城市设立办事处，专门负 责土地拓展（已经实施中）。
・已经拿地有项目的城市 • ・
近期必须拿地的城市有：
合肥、武汉、苏州、杭州、 大连、天津

蓝光战略解读
30个城市的办事处的工作人员以当地人为主，8月底全部到岗
■ 30个办事处有50多人，全部都是发展部的编制，要求及工作内容如下：
■ 必须是男性，能喝酒。了解当地房地产市场、懂产品、懂 法规，有一定的人脉资源。
工作内容：
■ 重点考察这个城市的一些关键问题：
■ 1、这个城市对于蓝光快销型产品在规范上有无大的障碍，比如政府规定（必须要封顶才能销 售）、放款条件（放款比例是多少）等，必须要进行全面的深入了解，判断能否支撑蓝光在这 个城市做快销模式（资金周转率）；
■ 2、这个城市是否符合蓝光快销刚需产品80/20原则，购房群体是否充足；
■ 3、对城市进行详细的全面的调研，城市准入研判（这一段由外联合作单位完成）；
■ 蓝光利用“自身办事处” + “当地合作伙伴”的模式，能够快速的了解当地市场情况，能够快 速的做出决策（一般设立办事处之后1・2个月就要拿地）o
两条线并行的方式提高了蓝光 发展的工作效率。

带着问题 看蓝光：

蓝光解读
一直以来，蓝光基本通过招拍挂形式拿地，走纯市场化道路。其高层认为通过招拍挂形式拿地“更干净， 更安全，不需要勾兑关系”,规避了一些与政府和地方平台方面的风险，以及将来可能在金融环境上产 生的风险。

【拿地坚持市场化】蓝光坚持走纯市场化道路，通过招拍挂形 式拿地，2005年-年7月期间其土地拍卖获得率达85%
2005-年7月期间，蓝光共通过招拍挂获得34宗土地，其中拍卖获得29宗，拍卖获得率85%。
年之前蓝光一直在成都及省内拿地，年在北京及贵庆获取高价地块；
• 蓝光因为有了年的经脸，年则开始大规模拿地；
• 2005年至今，蓝光一直坚持走市场化道路，乱本不与地方政府“勾地” o

蓝光解读
蓝光项目的利润主要来源于商业，对于8倍的资金杠杆自认为并 不算高.
“蓝光集团拿地注支和城市的发展、规划紧密结合在一起，有可能在一定时间它的拿地成 本极高，个别溢价率甚至超过50%,但是从拿地到销售到变现回笼的时间就已经抵消了一部 分的风险,同时注支商业项目的配套开发,从经济总量来看（不是面积），住宅与商业的 比例甚至会达到1:到 所以尽管拿地成型艮高，住宅的销售并非最高，全靠商业。”
——蓝光某高管总结
• 拿地模式：
• 主要以公开竞拍的方式，也有部分是合作开发（这部分一般不对外宣传）；
• 资金杠杆：
• 对于现阶段的蓝光，他们认为与谈展
蓝光解读
【拿地战略】蓝光高溢价拿地，既有对于市场发展和自身能力的 信心，也有阶段性战略考虑，但同时伴有非理性的企业风险
;蓝光拿地观点——市场逐渐透明化，政府对于土地资源管控严格，土地市场竞争激烈，过去拿地后依靠区 I城规划发展，土地会大幅增值的情况基本不会再存在，至少不会成为普遍现象。
I

关注阶段］ 「选择阶段 %备阶段 拿地阶段

，除已进入城市，战略中 心对40多个城市保持关注;
下发展中心初选30个城 市，进行快速调研.

，不以城市为选择标准， 但人口少于30万的城市不 会进入；
》以项白为选择标准，选 择与自己当前产品线匹配 的市场进入。

＞根据区域市场环境做出 预期；
》进行充分验证和测算。

》拿地不以单个方面计算收益 而以项目整体拉通计算；
》前期测算支撑，拿地即刻形 成方案报建.
“规模迅速扩大、维持现金高周转、

蓝光近期四处高溢价抢地，个别项目并不挣钱，但蓝光目前的战喀在于 其他城市复制”，对于其拿地考量应从以下三个方面看待——

市场乐观观点
• 目前杨锋提出商用特发展模式， 且当甫市场支持刚需产品实现青 周转；
• 青周特是根据市场情况制订的产 品战略，未来也可选行冽接；
• 每个城市每个板块需求不同，从 客户深入考虑产品线是否匹配， 再进行拿地；
• 根据开叁去化率、持犊销售情况 考虑产品是否可以复制.

阶段性战略观点
• 目前蓝光依赖、、借债维持资 金链，成本过而，且难度越来越 大，黄光急于扩大规模，实现上市
• 现阶段或光高溢价拿地，但拿地 区域均枝成熟，与苴光产品匹耐， 销售预期校好，能实现资金迅速回 笼；
• 当前或光青周转+中利鸿运作模式 ,整体考虑黑亏，保重商业，支撑 当前高溢价拿地。

企业风险观点
• 篮光速度快，土地存量少；
• 运营、工程管理、刚需产品设 计能力强，控制成本和产品总 价；
• 依靠企业信用提商周转；
• 赌预期，对未来票体市场过分 乐或＞0

蓝光解读

【高溢价拿地分析】蓝光一再高溢价拿地，主要源于高水平的 成本管控和压力下的被逼无奈

蓝光阶段性的发展目标是扩大企业规模，既有企业发展的考虑，也有资金压力下的被迫。

蓝光 解读 蓝光的拿地指标评审指标
■ 蓝光的指标主要有以下几个：
＞股东连环收益
＞项目自身的现金净利率和自然净利率
＞内部收益率（IRR）
■ 蓝光的IRR指标底限在50-60%左右
■ 蓝光认为IRR指标其实是一个“伪命题”,因为IRN工业项目的内部收益率，一般工业项 目要十多年才能打正，而蓝光在拿地后4个月后就可以开盘，而开盘2个月后现金流就打正 了，自有资金回正收益率计算方式就不一样了。
■ 蓝光一般的项目内部收益率都可以达到60400%,有些甚至可以达到200%多。

蓝光解读
【高溢价拿地】2005-年7月期间，蓝光共通过拍卖获得27宗
土地，平均楼面地价2460元/平米，平均溢价率高达70.94%
呈现项目

区域
环城
交易方 式
交舄时间
用地面 积（由）
土地用途

成交单价 （万冠宣）
成交总价 1亿元）
计算容 积率
成交楼 面地价
溢价率
黄光cocom〃
成华区保和L霭、3、4、12、成华区专相拍卖2007-9-14 133.41
住宅兼容 商业
280 1270 16.94 5 3810 353.57%
蓝光凯丽誉江
锦江区琉璃乡麻柳湾村二组锦江区二『
拍卖
2007-7-20
49.56 任三彳容 400 1385 6.86 5 4155 246.25%
-
成都市武侯区半边街、白佛村
武侯区
三环〜 绕城
拍卖
2013-6-5
99.1
住宅兼容 商业
550.03
1337.87
13.26
2.9
6920
143.24%
诔光公馆1881
高新区南部新区丰收村三组
高新区
二〜三 一环一
拍卖
2009-9-29
60.2
住宅兼容 商业
500
1200
7.22
3.8
4737
140.00%
-
成都市武侯区半边街、白佛村
武侯区
三环〜 绕城
拍卖
2013-6-5
35.27
住宅兼容 商业
550.03
1314.67
4.64
2.9
6300
139.02%
蓝光凯丽豪景
金牛区营门口乡化成村一组
金牛区
二〜三 一环一
拍卖
2006-01- 13
38.11
住宅兼容 商业
350
750
2.86
4.2
2679
114.29%
:&光・后国际
上莲池横街以西、锦兴路以南14b 地块
锦江区
一环内
拍卖
2006-01-
13
10.49
住宅兼容 商业
580
1230
1.29
7
2636
112.07%
蓝光凯由滨江
高新区永安片区天府大道以东、武 侯大道以北、红星路南延线以西
高新区
三环〜 绕城
拍卖
2005-11-4
43.61
住宅兼容 商业
180
368
1.60
5.5
1004
104.44%
蓝光凯丽美域
香羊区苏坡乡清江村5组
青羊区
二〜三 一环一
拍卖
2007-1-26
38.53
住宅兼容 商业
350
685
2.64
5
2055
95.71%
:&光幸福满庭
郸县犀浦镇龙吟村5、6社
郸县
—
拍卖
2012-10- 26
129.4
住宅兼容 商业
420
762
9.86
4
2858
81.43%
蓝光布铺湾
春羊苏坡乡金沙村1、2、3、4、8 组、金牛区营门口乡黄忠村5、7组
青羊区
二〜三 一环一
拍卖
2005-6-9
69.34
住宅兼容 商业
160
289
2.00
1.8
2408
80.63%
蓝光COC。国际成华区青龙街道新山社区一、二组成华区
二〜三 一环一
拍卖
2013-3-8
115.78
住宅兼容 商业
600
1080
12.50
3
5400
80.00%
蓝光金楠府
武侯区吉福村，顺江村
武侯区
二〜三 一环一
拍卖
2010-12- 30
54.36
住宅兼容 商业
501.5
892.5
4.85
2.55
5250
77.97%
蓝光要鼎
金牛区营门口乡化成村一组
金牛区
二〜三 环
拍卖
2009-9-29
22.19
住宅兼容 商W
650
1110
2.46
3.8
4382
70.77%

备注：以上为溢价率最高的14宗土地及呈现的项目

蓝光解读
近年高地价项目理论销售总额与项目土地总价比值对比, 蓝光各项目可运作利润空间较高
充足的利润运作空间+快销产品，蓝光各项目保证了高周转，以支撑蓝光迅速扩大规模。
排序
利润运作空 间
呈现项目
板块
环域
交易 方式
交易时间
用地面 积（由）
土地用 途
面价 楼地
成交总价 ，亿元）
住宅总额 （亿元）
商业总额 （亿元）
项目总额 （亿元）
1
451.32%龙湖金楠天街外双楠二〜三环挂牌2012-6-20 145.51 3315
合1王•:6
12.86
11.45 59.45（估值）
70.9
2
297.57%
蓝光幸福满庭
-
-
拍卖
2012-10- 26
129.4
住宅兼 容商业
2858
9.86
19.12
20.08
39.2
3
209.46%
蓝光COC。 金沙
外金沙
三环〜统 城
拍卖
2012-03-
09、 2012- 12-18
180.23
住宅兼 容商业
4702
16.18
24.43
25.64
50.07
4
206.47%
绿地锦天府 静居寺 二〜三环 拍卖2010-4-9 138.84段霓 6510
18.08
36.98 18.43
55.41
5
189.77%
保利百合花园元华一站华绕城外拍卖2011-1-7
7。 住宅兼 容商业
5550
8.41
14.27
10.1
24.37
6
151.63%
蓝光COCO 时代
八里庄
—口
拍卖
2012-3-9
58.7
住宅兼 容商业
4520
196
14.57
5.46
20.03
7
143.81%
蓝光COC。
京城
内光华
二〜三环
拍卖
2012-6-19
54.13
住宅兼 容商业
5400
6.14
11.28
3.7
14.97
8
123.99%
法一隔囱 东大街延_ —立 珀志2010-10-
庚玄峰阁 线 —〜二环拍卖 15
2012-12-
荣盛香榭兰庭沙河堡二〜三环拍卖 26
76 17住宅兼
76- 7容商业
40 4住宅兼
容商业
5950
12.09
22
5.08 （估值）
27.08
9
112.73%
6050
6.52
8.18
5.69
13.87
10
102.05% 保利康桥 建设路 二〜三环 拍卖2010；。- 1 O
1 OQ AQ住王兼 容商业
7300
18.03
28.6
7.83 （估算， 其中商业4.9 亿，1。什 2.93 亿）
36.43

T&X1 K 次3
该地块楼面地价5400元/平米，内光华板块项
目土地楼面地价和溢价率最低，具备价格优势
蓝光COC。蜜城
»«*
天合凯旋天际湾
拿地背索——
— — — —— — — — — — —— — — — — — — — — — —— — — — — — —— — — — — — —— — — — — — — — — — —— — — — — — —— — — — — — —— — — — — — —y
I 年蓝光确定了集中化、高周转*中利洞的运作模式，根据市场形：
I
势明确了以刚需住宅产品为主的产品策略，CQC。系拿地之初即 已形成完整产品体系规划，蓝光急于检脸产品线市场反应，而该 宗地区域成熟，土地条件符合项目需求。该宗地-11-04和-04-10 两次流拍，最终由蓝光以溢价率32%竞得，相较同区域项目，具 备价格优势，项目预计销售额14.97亿元，土地成交总价6.14亿元， 有足够利润空间可供运作。

区域项目对比
序号
利润运 作空间
拿地开 我周期
呈现项同
环域
交易 方式
交易时间
面积 （，）
土地用途
溢价 率
ISI

土地成交
总价（亿 元）
住宅总 领（亿 元）
商业总 « （亿 元）
项目总 领（亿 元）
1
237.19%
14个月
保利茉莉公 馆
二〜三 环
拍卖
2010/9/2 9
S4.7
住宅兼容商业
52%
6000
12279
5.27
8.64
9.13
17.77
2
175.75%
19个月
天哗天祥广 场
二~三 环
拍卖
2010/12/ 9
25.4
住宅兼容商业
117%
8200
15565
6.64
10.52
7.79
18.31
3
174.27%
31个月
天合凯旋天 际湾
二~三 环
拍卖
2007/10/
26
14.36
住宅兼容商业
265%
6300
13868
2.41
5.48
1.13
6.61
4
143.81%
4个月
蓝光coco 费城
二~三 环
拍卖
2012/6/1 9
54.13
住宅兼容商业
32%
5400
11297
6.14
11.28
3.7
14.97
5
90.24%
24个月
金阳伦敦西 区
二~三 环
拍卖
2009/11/
19
12.25
住宅兼容商业
100%
7500
13481
1.23
1.93
0.41
2.34

coco金沙
该地块楼面地价4702元/平米，外金沙板块成 土地概况交土地楼面地价最高，不具备单价优势
拿地背景——
年蓝光确定了集中化、高周转*中利润的运作模式，CQC。金沙 3月拿地，7月开盘，年底基本清仓，12月再次竞得两宗土地开发 CQCO金沙二期。相较同区域项目，单价优势并不明显，项目预 计销售额50.07亿元，土地成交总价16.18亿元，有足够利润空间 可供运作。
区域项目对比
序
号
利润运 作空间
拿地开 叁周期
呈现项目
环城
交易
方式
交易时间
用地 面积 （亩）
土地用途
溢价 率

电交价 住成均
土地成交 总价（亿 无）
住宅总
« （亿 元）
商业总 额（亿 元）
项目总 领（亿 元）
1
432.04%
23个月
华润金悦 湾
三环〜绕 城
拍卖
2009/10/
23
1682
住宅兼容商业
89%
3600
18890
12.11
62.28
2.15
64.43
2
231.67%
29个月
中房金沙 海棠
三环一绕 城
拍卖
2008/3/7
90.3
住宅兼容商业
2%
2149
7230
4.61
12.57
2.72
1529
3
219.29%
6个月
保利梧桐 语
三环〜统 城
拍卖
2012/11/ 13
71.35
住宅兼容商业
44%
4660
8992
5.65
8.73
9.32
18.04
4
209.46%
4个月
玳光
coco 金 沙
三环〜绕 城
拍卖
2012-03-
09、2012- 12-18
18023
住宅兼容商业
49.82 %
4702
8652
16.18
24.43
25.64
50.07
5
181.70%
10个月
德商金沙 10年
三环〜绕 城
拍卖
2011/1/1 7
37.36
住宅兼容商业
0%
3160
7599
2.24
4.95
1.36
6.31

COC。时代
该地块楼面地价5420元/平米，八里庄板块成
土地概况交楼面地价最高，地处2环，区位优势明显
4浅水半岛 协信中心
区域项目对比
蓝光coco时代
华栋云庭
• At
拿地背亲——
年蓝光确定了集中化、高周转*中利涧的运作模式，该地块区域成熟!
I 度舟，缺少小面积刚需产品，市场需求旺盛，符合蓝光刚需住宅产品:
I I
线条件。CQCQ时代3月拿地，9月开盘，目前基本清盘。相较同区域：
I
项目，单价无优势，项目预计销售额20.03亿元，土地成交总价7.96亿： 元，有足够利泗空间可供运作。 ：
序 号
利润运 作空间
拿地开 叁同期
呈现项目
环城
交易
方式
交易时间
用地 面积 （W）
土地用途
溢价 率
楼面 地价
IT加
土地成交
总价（亿 元）
住宅总 领（亿 元）
商业总 领（亿 元）
项目总
« （亿 元）
1
646.72%
8个月
浅水半岛
二~三环
拍卖
2006/4/1 1
204.4
住宅兼容商业
0%
738
5496
5.03
1
33.01
.56 （商
止 2.6, 卜公1.96）
37.56
2
465.22%
21个月
华栋云庭
二~三环
将让
2006/6/1
8.04
住宅兼容商业
60%
1000
5485
0.23
1.22
0.08
1.3
3
271.55%
8个月
协信中心
二环
挂牌
2011/6/2
56.57
商业兼容住宅
0%
3500
9375
5.94
7.96
i
14.11
（商业 27,写 异楼5.84）
22.07
4
151.63%
6个月
蓝光
COCO 时 代
一 ~二环
拍卖
2012/3/9
58.7
住宅兼容商业
12%
4520
9688
7.96
14.57
5.46
20.03

幸福满庭
该地块楼面地价2858元/平米，郸县成交土地

土地概况楼面地价最高，不具备单价优势
置信逸都花园
龙湖弗莱明戈
龙城国际
合能四季城
拿地背景——
年蓝光确定了集中化、商周转*中利润的运作模式，幸福