仪征市房地产准入性研究报告.docx

仪征房地产准入性研究报告
市场环境分析
房地产格局
区域及地块评估
结论
仪征概况

新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中 的滨江城市崛起于长江中下游北岸
仪征市是扬州市代管的一个县级市， 位于江苏省中西部，地处长江三角洲的 顶瑞，是宁、镇、扬〃银三角〃地区的 几何中心。
长江岸线27公里，直）11媚定、深泓 临岸是理想的建港岸线，长江、运河两 条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速 公路，组成了水陆交通网，并随着镇扬 大桐口宁启铁路的兴建，仪征与上海、 南京、扬州、镇江等大中城市的距离近 在咫尺之间具有独特的地理优势，是江 苏省五大重点经济发展带之一。
经济环境分析
近年来GDP增长趋势由高速发展趋势开始逐渐减缓，进 入高速发展后稳定阶段

仪征GDP总量变化趋势

2001年以来仪征的经济一直都孰稳定发展的趋势,2005年开始进入高速发展期。 至2009年，生产总值同比增长13.5%。增速同比2008年低了0.4%个百分点。运用 回归分析可以得出，2010年・2011年仪征DGP增幅将逐渐;般。
固定投资比例逐年增长，经济投资势头涌现
固定资产投资情况
仪征GDP以及固定资产投资情况

受金融危机影响,部分行业和企业效益下降,造成仪征市经济增长速度有所放缓； 产业结构不够合理,固定资产投资近两年明显下降，与GDP的稳步上涨趋势不协 调现象明显，存在一定的消费隐患。
仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有 一个增幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的 土地价值近期增幅有限
仪征市房地产投资与固定投资之比例

仪征市从2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬,但是房地产投资却字啊逐渐下调， 这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。 同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。
到2008年,这种产肥吉构失调的情况有所缓解,房地产投资也随之有一定幅度的增长。
人均GDP情况
仪征房产处在由转型启动期向快速发展期过渡阶段。是 一个良好的房产投资进入的契机
人均仪征GDP变化趋势
45000
15000
40000
35000
30000
25000
20000
10000
V
2001 年
2002年
2003 年
2004 年
2005 年
2006年
2007年
2008 年
2009年
人均GDP （元）
9517
10264
12069
14852
17875
22388
27959
35411
41153
-固定资产增长率
-11. 70%
7. 85%
17. 59%
23. 06%
20.35%
25. 25%
24.88%
26. 65%
16. 22%

5000
30. 00%
25. 00%
20. 00%
15. 00%
10. 00%
5. 00%
0. 00%
-5. 00%
-10. 00%
-15. 00%

转型启动期 ► 快速发展期 > 平稳发展期
仪征城市发展特殊性决定了西部仪化工业GDP贡献及扬州工业园，占全市26%。剔除仪化 GDP贡献值,加上仪征城市面貌和经济推进情况来看，仪征静态人均GDP应该在4300・4400 痂笆；
人均可支配收入情况
人均仪征可支配收入
25. 00%
20.00%
15. 00%
10.00%
5. 00%
0. 00%
42. 00%
40. 00%
38. 00%
36. 00%
34.00%
一一―-
^*****<^^

2006
2007
2008
2009
-恩格尔系数
41.30%
40.20%
38.80%
36.80%

仪征恩格尔系数变化趋势
2009年全年城镇居民人均可支酉眼 入17861元，人均消费性支出11126元, 其中食品支出占人均消费支出比重为 36.8%,文教娱乐服务支出占人均消费 支出比重为22.7%。
仪征城镇居民实际可支配支出用于储 蓄及投资比重比较大，说明该市居民住 房消费潜力还是上瞰明显的。
按一般通用算法，当恩格尔系数在 40%时，该城市的住房消费在消费 结构中比重可以达到15%・20% ,
目前仪征的恩格尔系数已经连续两 年在40%以下，并呈逐年下降趋势， 说明仪征的房产行业还有较大发展 空间
城市人口情况

仪征市人口变化趋势
600000
590000
580000
570000
560000
550000
ir

WJ
II
2001 年
2002年
2003 年
2004年
2005 年
2006年
2007年
2008年
2009年
全市人口
595514
593533
593550
592758
593218
597031
597068
567976
566013
-增幅％

-0. 30%
0. 00%
-0. 10%
0. 10%
0. 60%
0. 00%
-4. 90%
-0. 30%

1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6%

仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨 趋势，而200降及200阵两年,人口甚至出现了负增长状态，说明了 仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。
仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件 的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业 人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。
支柱产业
两大园区组成仪征工业产业支柱，也是房地产行业置业 群体的可靠保障之一

入驻企业
园区现有企业57家。作为上汽集团重要的自 主品牌生产基地，园区拥有上海汽车乘用车 仪征分公司、上海汇众轻型客车厂2家整车 企业，引进了荣威、双历口伊思坦纳三个整 车生产平台，形成了20万辆整车生产能力。
雕* 江芳姓船脑限彩相 敷僦&（撅）确姆 扬州靠胧端港有限公司 环髓和跚）确公司 il苏九辨业砌洞 瞄圣渤网饵励司 il颜熊髓肱司

部稣类
• 招策期箔戴司
• 松苏史福赖电郁艮公司
• 扬州万期躺记电子友期期•公司
• 1苏天觥犍陶脍司
• 相信烟以江苏）饵脍可
' I福觥电科嫡^公司
• 政细勒陡幅有限洞
助埃
• 酰福酬很空迎饵扁
• 蜘窿稠,布厂
• 狒强瞰电群肘园
• 能疏顿端厂
• 姆寇蹒具魏洞
,凿疏永商MT
• 跖推皓够㈱有魁司

东拓西联，南优北控，打造现代化滨
江生态工业城市
• 2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里
目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以 建设生态型现代;良工工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。
• 城东南规划15.25平方公里新城
城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部 石;曲名工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船 制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期 规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米 的征地、拆迁工作。
• 创建国家生态市人居品质
建设亲水态城：城南;易工公园、扬子江公园打面台江风光带; 城东推进红旗河景观、东园湿地公园
城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态 城
建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、 月塘乡、枣林湾等因地
城市规划
制宜，建设特色乡镇。
城市规划

1、仪征城市规划方向是向东、向南发展，本案所处区域作为滨江新区，区域配套成熟尚需时日
2、本案距离中心区仅2公里,房价易与城区接轨,具有操作可行性
宏观城市总结
・一一 一一— — — — —— — — —— — — —— — — —— — — —— — — —— — 一一一 一一— — — — —— — — —— — — —— r
• 仪征G D P由快速增长期逐渐进入平缓发展期 \
।
• 房地产投资短期内无法成为仪征主流产业，土地增值有限：
।
।
• 房地产行业正处在转型启动期到快速发展期的过渡阶段。：
।
• 城市向南,向东发展，与南京和扬州接轨，城市一体化进； 程加快 !
।
• 居民住房消费潜力客观存在 ：
।
一一 一一— ———————―一―—―一一一 ————————————一一 ―———―————―—―—―一1
房地产发展的基础良好，尤其是几大经济支柱产业的发展
将带动房地产行业的繁荣
房地产市场格局
中国正处于加息周期
宏观政策
调控政策基本可分为：工、土地市场调控；2.弹性需求调控、3、流通渠道的调控。
从目前执行情况上来看，一二线城市影响明显，三线城市影响力较弱。而对于县级城 市的影响力可能更加体现在舆论上的压力，实际影响不大。
新政
9月新政
4月新国十条

主要内容
特点
主要内容
|特点
个人房贷
首套房
首付款30%以上
无户型差异
套型面积9呼米以下不得低于20% , 9呼米以k不得低于30%
有户型差异
二套房
严格加亍首付比例不 低于50% ,贷款利率 不低于基准利率1.1倍
要求严格执 行
首付款不得低于50% ,鳏利率不 得低于基准利率1.1倍
抑制投机、 投资
三套房
暂停发第三套及以上 颉鳏
全国适用
首付款和贷款利率大幅提高，部分 地区暂停发放购买第三套及以上住 房贷款
灵活执行
保障^住住房
力吠对各地2010年主房建设计戈」 和用地供应计戈」实际完成情况的 监督考核力度
强化落实
确保完成2010年建设保障性住房 300万套
具体目标
限购
房价过高、上涨过快、供应紧张 的城市,要在一定时间内E艮定居 民购房套数
对部分城市 提出要求
地方可根据实际情况，采取临时性 限购的措施
执行灵活
9月新增政策
商业银行
对不执行差异化信贷的商业银行，T查实严肃处理
税收
支持公共租赁住房建设，对个人购买9坪米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征 收契税

楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制
宏观政策

•自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融 危机之后，中国首次加息。
:n月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：
・买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米（含）以下的,贷款首付款比例不得低 于20% ;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
•规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50% ,贷款利率不得低于同 期首套住房公积金个人住房贷款利率的1 . 1倍。
•停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
•严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
根据区域属性，划分5大板块
版块分布情况
研仪征肯浦,
品通高速公路
耻怡景
蒋家君
★市民i
医院
耻嘉世铭大酒店
禁圉大酒店
城东区
开发区
★仪征市政府
越江村
双环桥
汪任
徐马
八一村
古源村
船工会
上（市海事处
三株柳
介
鲍庄
三杆
•中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区

•城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨 •开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大，目前项目少 ・汽车工业园区：亲斤型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。
•滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨江生活带，未来城市高端居住区

房产市场特点
城东■汽车工业园板块目前
是热点
1、人居集中：城市向东规划的引导以及 上海大众的落户，城东城北两版块成为新 的人居聚集地。
2、交易集中：2010年7月全市成交3・73 万平米，城东2・08万平米，占55.7% ;城
北1・09万平米，占25.22%。
3、楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州 家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景 印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林
匹克花园、水木阳光
开发体量小，大盘
暂无
项目以点为主，最少仅10亩，目前 最大楼盘仅30多万平米，综合配套 差，项目品位普遍不局
乡镇区域日趋活跃
1、村组农民向集镇集中
2.扬州人流向市郊高端物业流动：尤其以 新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别 型物业类型，主要客户来源于扬州市区。

09年土地成交“爆发”，产品由多层向小高层过渡
土地市场
仪征近三年土地成交情况
一 占地面积（万平米）一成交价格（亿元）T一容积率

• 2008年下半年受金融危机影响，大多企业无用喷愿，±i酬交大巾喉萎缩。 2009年前三季度土地招牌挂成交量依旧很少，但是第四季度由于楼市迅速回暖， 普遍萌发储备土地的热情，±i酬交均价也相应涨到925元/平米。相对2008年 662元/平米均价上涨40%。
• 2010年到目前为止，土地成交37万平米，平均容积率L18，总成交价2.45亿, 总建面积43万平米，楼面均价559元/平米，相对2009年692元/平米的楼面均价 下降了 19%。
10年土地出入多以新集镇和刘集镇为主，开发区偏多
土地市场

地块编号
地块位置
面积
用途
容积率
成交价
出让
成交时间
总建
楼面地价
（平米）
（万元）
方式
2口口9-62 幅
新集版，，
6120
住宅
1.7
916
挂牌
2010-9-30
10404
380.4
2 cle19-3口幅
睨森家...
2839
住宅
1.44
201
挂牌
2010-9-21
40^5.16
491.7
2 clic1-口幅
马集镇...
185.7
商业
4.2
11
挂牌
2010-7-8
779.94
141.0
2口口9-53 幅
刘集精，，，
4744
商业
1.5
250
挂牌
2010-7-8
7116
351.3
2 cle19-65 幅
大世镇…
1776
商住
1.1
54-
挂牌
2010-6-25
1953.6
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2口口9-6：3 幅
新集镇…
1442
住宅
1.6
108
挂牌
2010-5-11
2307.2
468.1
2009-55
闻幕大山
17372
商业
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990
挂牌
2010-4-9
1 5634.8
633.2
2009-20
刘集镇…
3246
住宅
1.3
170
挂牌
2010-4-9
421 9.8
029
2口口9-26 幅
新集镇...
1356
住宅
1.3
102
挂牌
2010-3-22
1762.8
S78.6
2口口9-16 幅
新集销，，，
4687
住宅
0.9
462
挂牌
2010-3-2
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1095.2
2 cle19-49 幅
新集镇...
4-4-13
商住
1.65
538
挂牌
2010-3-2
7281.45
738.9
2009-51幅
马集镇...
495
商住
1.66
26
挂牌
2010-3-2
82 L7
3】&4
2009-5441
刘集镇，，，
7642
住宅
1.1
568
挂牌
2010-3-2
8406.2
675.7
2009-69
开发区…
204-89
商住
1.2
615
挂牌
2010-2-24
24586.8
250.1
Mar-10
沿江公…
66492
住宅
1
3800
挂牌
2010-2-24
8492
S71.S
2009-57
谢集乡，，，
26420
住宅
1
1110
挂牌
2010-2-24
22
423.1
Jan-10
万博北...
17900
住宅
1.6
1090
挂牌
2010-2-24
28640
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2009-59
刘集镇…
13336
住宅
1
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挂牌
2010-2-24
1333s
1619.7
2009-50
刘集镇，，，
14110
商住
1.1
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挂牌
2010-2-24
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444.6
2009-5811C A, B)
新集镇•••
81944
商住
1.1
5900
挂牌
2010-1-5
90138.4
6S4.S
2009-46 幅
刘集镇，，，
2529
住宅
1
85
挂牌
2010-1-5
2529
3361
2口口9-43 幅
刘集镇...
13336
住宅
1
1505
挂牌
2010-1-5
13336
112a.5
2 cle19-27 幅
开发区...
33231
住宅
1.3
1625
挂牌
2010-1-5
43200.3
376 2
2支142幅
新集镇…
638
商住
1.9
48
挂牌
2010-1-5
1212.2
39AO
2口口9-28 幅
开发区…
13086
住宅
1.3
750
挂牌
2010-1-5
17011.8
440.9
2 cleig-2g 幅
开发区...
8255
商业
2.9
505
挂牌
2010-1-5
23939.5
210.9
2口口9-11 幅
沿山河…
2143.4
商业
1.54
242
挂牌
2010-1-5
3303.836
733.1
合计

370227.1

1. 18
24521

438657. 8
559.0

10年房地产受新政影响较小，成交继续走高，月度
去化5万平米
历年商品房成交情况
仪征历年商品房成交情况
।—।成交面积（万方》―成交单价

仪征商品房成交整体呈上升趋势，2008年由于金融危机及宏观政策调控银色，销 售量大幅度下滑，年成交面积仅22.62万平米，到2009年，随着一系列的楼市优惠政 策，仪征楼市逐渐回暖，2010年截止10月为止，已经销售49.62万平米，销售额达到 18.99亿元。
随着目前一系列的楼市新政调控，以及加息等措施，仪征楼市并未受到太大的影 响。这主要因为仪征楼市需求主要来源于自住改善型购房，很少有外地客源及投资客 户，影响也仅仅做J在贷款政策限制方面。
2010年商品房成交情况
商品房成交情况（5月数据缺）

• 1-10月全市商品房累计成交49.62万平米，其中住宅和非住宅分别为46.33万平米和 3.29万平米。
• 9月份和10月份住宅成交6.12万平米和5.64万平米，环比分别下降11府口7.8%。虽然 成交环比下降，但是成交价格依旧上涨，主城多层均价超过4500元/平米，10月价格环 比上涨2% ,相比去年均价3010元/平米同比上涨50%。
• 1口0月全市商品房累计销售额18.99亿，同比上涨47.3%。
楼盘
产品类别
均价元而
主力户型
体量
强效卖点
去化率
印象城
多层、联排、
多层4800、 叠加5200、
联排7000
95平米两房、114-187 平米双层叠加、229平米 联排
5.57万平 米
跃层洋房、5.8米挑 高客厅、空中花园
70%
国际花园
多层
5000
79-89平米两房、95-
1233S、131-138 四房
6.57万平 米
壁挂暖炉、智能安 全监控
75%
东城水岸
多层、叠加
5400-5500
93平米两房、100-124 三房、188平米叠加
8.03万平 米
紧邻湿地公园、完 善配套、紧邻商业 中心
认购中
优诗美地
多层、小高 层、联排， 独栋
多层4900、
别墅9000
95-130平米三房、187- 2 53平米别墅
25.7万平 米
仪征第一大盘、英 伦建筑、扬子公园 与仪城河、实验小 学+仪征中学
一期售罄， 二期销售 约70%左
右
奥林匹克花 园
多层、洋房、 别墅
4800
112-140平米三房
21力平米
临近北山红叶、暖 气、养生公园、河 景
即将售四 期
扬子家园
多层、小高 层
4400
80-14(^^米
8.2力平 米
多层
70%
以多层为主，整体项目去化在70%左右，消化期较长
项目分析

山水豪庭

重点项目分析

项目概况
山水豪庭项目是由香港金达地产投资,华懋实业 开发兴建的欧式别墅住宅区，该项目坐落于京华 城全生活广场5公里辐射圈内，整个项目占地 80000多平米,16000多平米七大组团，共有 108 席。
山水豪庭项目交通便捷，扬州城市主动脉文昌西 路、文汇西路横贯东西，润扬大桥、扬州火车站、 扬州体育公园等星罗南北。
占地面积：81337平方米
建筑面积：2 3 342平方米
总户数：108
产品户型：
山水豪庭有面积286-582平米别墅。分别为： 286、314、333、336、331、532、404、423 平米，八种户型。
销售价格：
均价15000元/平米，现在接受预约登记,预计 2010年11月开盘销售,目前为准现房。
销售情况

•山水豪庭2009年10月开盘，均在8500元/平米，一户一价。物业费在0.80・1.00元/ 平米*月，推出翡翠山庄组团，红鼎庄园组团。
•山水豪庭有面积286-582平米别墅，预计均价15000元/平米，现由妾受预约登记, 预计2010年11月底开盘销售,目前为准现房。
户型赏析

D2户型5室3厅5卫1厨333. 261tf
D2户型5室3厅5卫1厨333. 26m2
rr。地下室平面8
全域学人食北广（】户

B2户型5室3厅5卫1厨423. 941tf
A户型5室2厅4卫1厨532. 19itf

东城水岸

重点项目分析

项目概况
东城水岸有江苏龙岗置业开发,位于解放东路与 东园北路黄金交叉点，东枕千年石桥河岸,紧邻 300亩湿地公园,Q5KM至解放东路商业街。周 边有真州/」浮、仪征四中、市人民医院、配套完 善
产品户型：
93平米两房、100・124平米三房。188平米叠加， 预装太阳能、
销售价格：
多层均价5400・5500元/平米叠加6500元/平米
户型赏析

优诗美地
项目概况
优诗美地坐拥三大城市主干道,快速通达城市核 心区域，约800米畅达大型苏果超市，距商业核 心步行街不过1500米,骑行5分钟便将城市繁华 一网打尽。扬子公园、仪城河风光带、博物馆、 图书馆、仪征中学，优诗美地被这座城市最好的 人文景观资源环绕。
规划有多层、小高层、联排别墅、花园洋房等多 元化的物业形态。
产品户型：
188・2223平米联排别墅、252平米、双拼别墅、 97・130平米三房户型。
销售价格：
多层均价4900元/平米别墅7900元/平米以上。
重点项目分析

户型赏析

阳光书房、双阳台设计
4米开间阳台、户型通透

4.5米开间起居室、形状 方正；南向观景阳台、两 进式卫生间
三房两卫115.6-119. 92平米
三房一卫97. 06-101. 87平米
三房两卫125. 52-130. 68平米

和景印象城 重点项目分析

八里忖
一仪征站旧
局管
永彼
双合
S333
isewa
【和景•印象城】致力于在约5.57万平方米近水邻 岸的风水宝地上,绘制“景致生活,东区典范” 的美好蓝图,它所赋予客户的是自然的、亲水的、 纯粹生活质态。社区西侧流淌着碧波荡漾的石桥 河,向左有繁华不远的真州金融街区和奥林匹克 运动城,向右就是融休闲、娱乐、集市于一体的 黎明小镇，背依着家具、家饰、厨卫的大市场石 桥建材市场以及多家双语幼儿园。
产品户型：
160-187平米叠加另（J壁、243平米联排别墅、128 平米三房两卫多层。
销售价格：
多层均价4800元/平米别墅均价7000元/平米。
大管
同兴
聿空
前王
王逢
♦白沙公园
flil
永丰村
整仪化体育场
万年北82

户型赏析

户型方正、全明设计、
双阳台设计
5.8米挑高客厅、两层叠
加

加59.65平米阳光地下室、 车库入户、南北花园、内 庭院设计、卧室南北通透、 空中花园

两房一卫95. 29平米
两层叠加181平米五房三卫
联排229平米五房二厅

客户群分析
•本地客户为主
目前城镇人口27.07万,当地夕睐人口较少,城市建成区面积37平方公里,城镇化率
47.3% ,每年人口导入量为总人口的2%左右,购房者主要为当地人口。
• 投资客户稀少
城市商业基本属于地域封闭式运营，目前投资性置业比例仅占5%。
• 改善需求日趋明显
收入快邈曾长，生活质量不断提高，使得化工区域居民居住环境无法满足要求，加上城 市向东发展的大趋势，大量化工区居民开始流向居住环境,造成熟的城市东部。
而且随着文昌西路的西延，仪征高端消费群开始向扬州外溢，据仪征房产局统计，每年 仪征到扬州购房的家庭在500・600户之间，占了仪征购房者的10%左右。
• 动态客户
随着城市化进程的发展，及周边区域工业快速发展，将来会有大量农业户口人员进城, 拆迁户等购房客户。加之少量夕除经商，打工人员，以及周边城市的投资客户
仪征楼市趋势分析
• 准入门槛提高
单体开频模不低于100亩，企业资质不少于二级。
• 小高层业态增多
土地成本突破180万/亩，高容积率，城东新区住宅将往小高层发展。
• 城东往CBD模式发展
新区开发，金融机构、大学城、会展中心、商务区及生活区一体化。
• 同城化生活圈
宁扬构建半小时同城化生活圈，2016・2018年开建城际地铁6号线（扬州西站一仪征）与 南京龙潭城际客站相连，直通新街口 ,其中6号线29.4公里,设13个站点,万年路为宁 扬中站。
• 城市犷张
目前仪征城市化率48%，旧城几乎没有扩张空间，而国际汽车产业城的建设，会新增10 万左右人口 ,同时新城、马集部分区域划入城市事在必行,城市人口将超过40万。
楼市结论
1、与城镇人口居住面积增加值相对应，仪征房产开发投资额比例小,而市区居住面积增加值
与商品房销售面积递增，表明仪征市区商品房开发尚属起步阶段，过去以拆迁安置、经济适 用房 等保障性用房为主的投入正逐年降低。
2、仪征近几年城市化率增长主要集中于下面乡镇的工业集中区,市区人口固定在20万,导致总 体需求较小,历年商品房销售面积基数不大。
3、由于开发面积的持续减少,每年批准销售面积并未超过需求受土地成本、区位差价走高的影 响，仪征城区房价仍将保持小幅上扬的趋势。
4、政府数据中关于〃房产开发投资额、施工面积的递减与竣工面积递增”的矛盾处，再次印证 了仪征目前总体需求不大，房产开发具有一定的风险。
区域及地块评估

滨江新区位于仪征南面，和长江相邻，西面是开发
区，是目前仪征沿江战略发展的重要一步
区域概况
★仪任市政府
岬湖代B
2.5公里
西力具也FA
极地和寻植物面
工此必i点加
滨江新区规划图
市委书记费高云指示：
滨江新区是未来城市建设的主战场，也 将是体现仪征现代城市形象的标志性区
一年有形象、三年显特色、五年造新场
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滨江公园 度以瓯务

区域发展
目前健康南路、盐津大桥、东园北路、天宁大道、天宁大桥等总投资3.37亿元的5 个重点工程项目集中竣工；随后，总投资25.1亿元的10个重点工程项目集中开工, 其中既有主干道路、安置小区等基础设施工程,也有星级酒店、生态景观等功能 设施，涉及滨江新城建设的多个方面。

区域环境

滨江新区处于起步阶段，目前仅是基础设施筹备和
施工阶段，房地产行发展暂时空白

地块资源

地块地势平整，但无配套及景观资源，板块属于起
步阶段
地块是距离市区最近的地块，但无可利用资源可用，完全属于自造
式或者城市公建配套，前期开发中人口导入需引进配套型商业
结论

城市 容积小，对外来吸纳力不足
规龙I」 城市向东、向南发展，东是主旋律
市场 年去化量小，市场供大于求较明显
客户 以区域性为主，外来客户少
板块 滨江生活区是未来城市发展的重点板块，但目
前属于起步阶段，配套空白

城市及板块未来发展潜力大，但针对仪征目前市场，购买
千亩大盘对于仪征市场来说，需要20年左右时间去化，
因此有两种方案：
1、置地总建30-50万平米土地，开发周期5-8年时间去化
2、置地千亩大盘,以时间换取土地增值
针对目前整体市场格局及政策走势,
不建议以时间博取土地的升值