伊川县市场研究报告.docx

XUKUN GROUP
旭坤集团

等荣誉称号。

伊川县地处河南省西部、洛阳南部，距离省会郑州约1工0公里，距洛阳城区约17公里，是洛阳经济的重要组成部分，目前已经成长为洛 阳地区工业大县，是重要组团之一，在2018年中部六省县级行政区经济排名中位列第46位。2018年末，常住人口为79.03万，GDP达
404.2亿元，人均GPD52：L万元。
■ 城市区位：伊川县地处洛阳南20公里处，是国家重点开发区
域和省委、省政府首批确定的对外开放重点县、扩权县之一。
伊川县曾先后荣获全国科技先进县、国家园林县城、国家级 生态示范区建设先进县和全省双拥模范县、对外开放先进县
■ 行政地理：位于河南省西部，北依洛阳城区，南于嵩县一衣
带水，西与宜阳县接壤。伊川县下辖13个乡镇.2个街道办,
369个行政村10个城市社区，1个省级产业聚集区，总面积 1234平方公里。
■ 常住人口 ： 2018年末，全市户籍人口为84.4万人，常住人口
为79.03万人。
■ 经济指标：2018年，全区实现地区生产总值（GDP） 404.2
亿元，同比增长8.1% ;人均GDP达到5.11万元，增长8.9% ,
城镇居民人均可支配收入3.12万元，增长8.9%。
Page 3

城市规划
空间规划：县域面积1234平方公里；城市规划区总面积49工.11平方公里；中心城区规划城市建设用地55平方公里。县域城镇空间结构:
”一带.一轴.一1中心、
板块〃
;中心城区空间结构:
“一心、两轴、三区〃。

人口规划：中心城区2020年常住人口规模为34万人，2035年常住人口规模为53万人。
用地规划：：2020年，伊川县中心城区的城市建设用地规模38平方公里；2035年，伊川县中心城区的城市建设用地规模55平方公里。
伊川县城乡总体规划 (2017-2035 ) 现珈统阳界定图
规划区

XUKUN GROUP
旭坤集团

交通规划
旭坤集团
铁路规划：郑登洛城际铁路、洛阳至平顶山城际轻轨；规划建造呼南高铁站点、三洋铁路站点、焦枝铁路四等站、伊川城铁站。
斯安西枢用巨通
高速规划：规划新建新伊高速公路（新安■宜阳■伊川）。
城市经济一GDP
伊川县经济近年来发展较快，GDP增速高于洛阳地区GDP增速，人均GDP近年也持续上涨，其中2018年人均GDP为51万元；伊川县
的GDP总量在洛阳9县中一直位于前列，2018年GDP为404.2亿，在9县中排名第三，较强的经济基础，有效支撑城市的购房力。
2015-2018年伊J11县GDP及增速
2015-2018年伊J11县人均GDP及增速

"GDP （亿元） 301.9 328.7 378.1 404.2
一增速 10.90% 8.60% 8.90% 8.10%
—洛阳 GDP 增速 9.20% | 8.60% j 8.70% j 7.90%
・ GDP （亿元） -增速 ―洛阳GDP增速
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
60000
50000
40000
30000
20000
10000 0
2015
2016
2017
2018
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
■人均GDP （元）
38557
41608
46972
51140
|一增速
6.90%
7.90%
13.40%
8.90%

■人均GDP （元）一增速
2018年洛阳各县及代管县GDP对比

600
514.6
322.3
514.6
200.1
栾川县
200.1
188.8
嵩县
188.8
170.2
汝阳县
170.2
301.7
宜阳县
301.7
208
洛宁县
208
560
伊川县 404.2
偃师市
560
■GDP （亿）

旭坤集团
城市经济一人口及人均可支配收入
2015-2018年，伊川县总人口及常住人口基本维持稳定，城镇化率稳步提高，人均可支配收入逐年提高。截止2018年末，伊川县常驻
人口达到79.03万人f户籍人口84.4万，人口基数在洛阳各县中排名前列，稳定的人口能有效支撑城市房地产发展。
2015-2018年伊J11县人口及城镇化率
■总人口（万） 83 83.9 84.24 84.4
・常驻人口（万） 78.3 79 78.96 79.03
一城镇化率 40% | 41.75% j 43.58% 45.53%
■总人口（万） ,常驻人口（万） 一城镇化率
2015-2018年伊J11县人均可支配收入及增长率
■城镇居民人均可支配收入（元）,农村居民人均可支配收入（元）
一城镇人均可支配收入增长率一农村人均可支配收入增长率

Page 7

XUKUN GROUP

旭坤集团
城市经济一房地产投资
2015-2018年伊川县房地产投资及住宅投资整体稳定，除17年出现较大幅度下降外，其他年份均出现增长〃尹川县近年房地产投资规
模在8-9亿元左右，房地产市场还处于起步阶段，未来增长空间较大。

旭坤集团
市场分析■调控政策
城市房地产政策调控明细
限购
限贷
限售
限价（预售报备价格限制）
限备案
土拍新政
不限
首套3成，利率上 浮30% 二套4成，利率上 浮40%
不限
不限
不限
有底价，价高者得
目前周边备案限价
不限
调控政策趋势展望
政策宽松

Page 9

XUKUN GROUP
旭坤集团

市场分析■商品房供求量价
• 2015—2019年，伊川县住宅土地成交总建面为184万肝，商品房成交总建面约为198万H，供小于求约14万rrf，供求关
系健康，商品住宅整体去化情况较好，广义库存较少，未来的竞争风险相对较小。
•伊川县近些年住宅成交均价呈上升趋势，成交面积稳定有升，量价关系基本健康。
伊J11县2015-2019商品房供求量价走势图

■土地成交建面（万nV ） 29 36.3 23.6 20.2 747
■住宅销售面积（万nf） 37.4 34.9 40.9 34.4 50
一住宅销售均价（元/nf ） 2005 2693 3472 3866 4550
■土地成交建面（万nf ） ■住宅销售面积（万nf ） -住宅销售均价（元/nf ）
数据来源：土地-CRIC ;商品房-统计年鉴、统计公报；均价为统计年鉴公报中住宅销售金额/住宅销售面积 数据说明：其中2019年住宅销售面积及住宅销售均价为预估
Page 11

XUKUN GROUP

伊川县近期住宅土地成交地图
旭坤集团
成交时间：2018年12月5日
占地面积：47.5亩 容积率：2
成交单位：伊川建业绿色基地发展有限公司

洛阳正基置业有限公司
洛阳申泰实业有限公司
洛阳申泰实业有限公司
60
伊川财源置业有限公司
成交时间： 占地面积： 容积率：2 成交价格： 成交楼面价 溢价率：0 成交单位：
成交时间： 占地面积： 容积率：2.： 成交价格： 成交楼面价 溢价率：0 成交单位：
成交时间： 占地面积： 容积率：2.： 成交价格： 成交楼面价 溢价率：0 成交单位：
成交时间： 占地面积： 容积率：3J 成交价格： 成交楼面价 溢价率：0 成交单位：1
2018年12月5日
58.5亩
2019年6月3日
82.4 亩
2019年6月3日
8.13 亩
2019年6月26日
89.7a
8774万（150万/亩） ：1125 元/rtf
12437万（151 万/亩） ：1030元/rtf
1383万（170万/亩） :671 元/nf
13544万（151 万/亩） ：1030元/nf
土地编号：YDJ2019-06 （城投公司）
土地编号：YDJ2019-11
土地编号：YDJ2019-12
土地编号?YDj20i8-12（建亚代建）
5. 土地编号：YDJ2019-14
成交时间：2019年7月5日
占地面积：36.2亩
容积率：2.2
成交价格：5792万（160万/亩）
成交楼面价：1091元/rtf
溢价率：0
成交单位：洛阳仁瑞房地产开发有限公司
67±地编号：YDJ2019-21
成交时间：2019年7月6日
占地面积：66亩
容积率：2.2
成交价格：9897万（150万/亩）
成交楼面价：1023元/疗
溢价率：0
成交单位：伊川建业绿色基地发展有限公司
12、土地编号：YDJ2019-13
成交时间：2019年6月26日
占地面积：75.5亩
容积率：2.5
成交价格：11325万（150万/亩）
成交楼面价：900元/nf
溢价率：0
成交单位：洛阳德广置业有限公司= 13.地编号：YDJ2019-15
成交时间：2020年1月9日
占地面积：104.2亩
容积率：2.2
成交价格：16156万（155万/亩）
成交楼面价：1057元/nf
溢价率：0
成交单位：伊川县中成置业有限公司 工41土地编号：YDJ2019-16
成交时间：2020年1月9日
占地面积：94.2亩
容积率：2.2
成交价格：14595万（155万/亩）
成交楼面价：1057元/H
溢价率：0
成交单位：伊川县中成置业有限公司

11. 土地编号：YDJ2018-13 （建业代建）
成交价格：7121万（150万/亩）
成交楼面价：1125元/nV
溢价率：0
成交单位：洛阳正基置业有限公司— 10、土地编号：YDJ2018-11
成交时间：2018年12月19日
占地面积：30.6亩
容积率：3
成交价格：2755万（90万/亩）
成交楼面价：450元/nf
溢价率：0
成交单位：河南省博时置业有限公司 9、土地编号：YDJ2018-17
成交时间：2019年3月4日 占地面积：33.4亩
容积率：3.5
成交价格：5006万（150万/亩）
成交楼面价：643元/nf
溢价率：0
成交单位：河南省博时置业有限公司 8、土地编号：YDJ2018-16
成交时间：2019年3月4日
占地面积：42亩
容积率：3.5
成交价格：6302万（150万/亩）
成交楼面价：643元/nf
溢价率：0
成交单位：洛阳融汇置业有限公司—
7. 土地编号：YDJ2019-20 成交时间：2019年7月6日
占地面积：56.1亩
容积率：2.2
成交价格：8414万（150万/亩）
成交楼面价：1023元/rrf
溢价率：0

XUKUN GROUP
旭坤集团

伊川县近5年住宅土地成交一览
伊川县住宅土地市场近5年整体表现：2015-2019年，住宅用地共成交29宗，规划总建面共184万方，年均37万
方，成交量相对稳定，土地成交均价和成交楼面均价从17年出现快速增加；2019年，伊川县共成交住宅地块共9 宗，总用地面积30.57万吃 总规划建筑面积74.67万吃 成交楼面均价925元/优
年份
土地宗数 （块）
建设用地面积 （万 HV）
规划建筑面积 （万 m2）
成交楼面均价 （元/nV ）
成交土地均价 （万元/亩）
平均溢价率％
土地出让金 （亿元）
2015
9
11.44
28.97
343
57.9
0
0.99
2016
5
18.21
36.26
353
46.9
0
1.28
2017
3
15.93
23.63
728
72.0
0
1.72
2018
3
9.1
20.2
921
136.6
0
1.86
2019
9
30.57
74.67
925
150.6
0
6.9
合计/平均
29
85.25
183.73
694
99.7
0
12.75

Page 9

伊川县近5年住宅土地供求关系
伊川县近5年共推出土地44宗，成交29宗，除去流拍.政府原因取消交易外，未成交土地达到15宗，其中因2019年
调控收紧，市场下行风险凸显，政府供地及开发商拿地都相对谨慎，未成交数量出现较大幅度增加。

XUKUN GROUP
旭坤集团
伊川县近二年住宅土地成交明细

地块编号
土地性质
位置
面枳（m2）
亩数
容枳率
成交价（万）
由单价（万）
楼面价（元/ m2）
溢价率

受让人
企业类型
YDJ2019-30
商住用地
伊川县滨河大道以西、振兴路以 南、先锋街以东
23601.46
35.4
2
4071
114.99
862.45
0
2020/1/23
伊川县中南洋置业有限 公司
民企
YDJ2019-37
居住用地
伊川县龙腾大道以西、龙泉路以 北、晨光路以东
60369.57
90.55
2.8
13582.5
149.99
803.53
0
2020/1/9
伊川伊电置业有限公司
民企
YDJ2019-15
居住用地
伊J11县滨河新区杜康大道以东、 高新四路以南
69485.34
104.23
2.2
16155.65
155
1056.84
0
2020/1/9
伊川县中成置业有限公 司
民企
YDJ2019-16
居住用地
伊J11县滨河新区杜康大道以东、 高新四路以南
62771.33
94.16
2.2
14594.8
155.01
1056.85
0
2020/1/9
伊川县中成置业有限公 司
民企
YDJ2019-20
居住用地
伊J11县滨河新区杜康大道以东、 高新七路以北
37393.16
56.09
2.2
8414
150.01
1022.79
0
2019/7/6
伊川建业绿色基地发展 有限公司
民企
YDJ2019-21
居住用地
伊川县滨河新区高科路以西、高 新七路以北
43989.35
65.98
2.2
9897
149.99
1022.66
0
2019/7/6
伊川建业绿色基地发展 有限公司
民企
YDJ2019-14
居住用地
伊J11县滨河新区滨河大道以西、 高新五路以北
24135.49
36.2
2.2
5792
159.99
1090.81
0
2019/7/5
洛阳仁瑞房地产开发有 限公司
民企
YDJ2019-13
居住用地
滨河大道以西、罗村路以南、大 鹏路以东
50331.47
75.5
2.5
11325
150.01
900.03
0
2019/6/26
洛阳德广置业有限公司
民企
YDJ2019-12
居住用地
滨河大道以西、高新六路以北
54903.67
82.36
2.2
12437
151.02
1029.65
0
2019/6/3
洛阳申泰实业有限公司
民企
YDJ2019-06
商住用地
伊川县康乐街以北、健康街以西
5421.11
8.13
3.8
1383
170.08
671.35
0
2019/6/3
伊川财源置业有限公司
城投
YDJ2019-11
居住用地
伊川县滨河新区高新六路以北、 高科路以东
59795.31
89.69
2.2
13544
151
1029.57
0
2019/6/26
洛阳申泰实业有限公司
民企
YDJ2018-16
居住用地
伊J11县滨河新区滨河大道以西、 高新八路以南
28004.06
42.01
3.5
6302
150.03
642.97
0
2019/3/4
洛阳融汇置业有限公司
民企
YDJ2018-17
居住用地
滨河大道以西、志远路以南、长 青路以北
22245.58
33.37
3.5
5006
150.02
642.95
0
2019/3/4
河南省博时置业有限公 司
民企
YDJ2018-11
商住用地
伊川县滨河新区新鹏路以东、长 青路以南
20401.02
30.6
3
2755
90.03
450.14
0
2018/12/19
河南省博时置业有限公 司
民企
YDJ2018-12
居住用地
伊J11县滨河新区杜康大道以东、 高新五路以北
38991.23
58.49
2
8774
150.02
1125.12
0
2018/12/5
洛阳止基置业有限公司
民企
YDJ2018-13
居住用地
伊J11县滨河新区杜康大道以东、 高新五路以北
31645
47.47
2
7121
150.02
1125.14
0
2018/12/5
洛阳止基置业有限公司
民企

竞品地图
目标地块
XUKUN GROUP
洋房:6000元/平（2019.4月清
项目：鼎云,贝沙湾
占地40亩 容积率3.48
高层：价格待定 月均去化：30-50套
最近一期开盘时间：2018年12月
项目：伊水府邸
占地78亩容积率2.4
高层：5300元/平 月均去化：——
最近一期开盘时间：2014年
项目：东展,怡和园
占地51亩 容积率3・5
高层：6100元/平
月均去化：30-40套
最近一期开盘时间：2019.11.19
项目：建业•洛邑府
占地106亩 容积率1.99
高层：价格待定
月均去化：——
最近一期开盘时间：2019.11.23
项目：龙瑞祥和苑三期
占地24亩 容积率3.46
高层：6900元/平 月均去化：40-50套
最近一期开盘时间：2019.11.19
占地108亩 容积率1.48
别墅：8500元/平
高层：5000元/平（2019.4月清
项目：湖语墅
占地70亩 容积率1.31
联排双拼：8000-10000元/平（特
价别墅6500元/平）
月均去化：——
最近一期开盘时间：2016.9.16
项目：福泉•林溪公馆 占地289亩 容积率2.99
高层：预计5300元/平 小高层：预计5600元/平 月均去化：——
最近一期开盘时间：——
项目：英才苑
占地51亩 容积率3.5
高层：5600元/平
洋房：6800元/平 月均去化：约30-40套

XUKUN GROUP
旭坤集团
竞品板块划分

龙门板块：靠近洛阳市区，地理位置较 好，主要打造洋房、别墅，以高端改善 楼盘为主；
滨河新区板块：是伊川县重点发展区域, 土地供应量大，新盘上市集中，主要以 改需刚改为主，目前配套还不完善，但 发展潜力巨大；
县城板块:老县城所在地，配套成熟， 但板块内可供出让土地有限，新盘数量 较少。
Page 13

竞品分析一龙门板块

伊龙冒雪场
O
椀树街幼儿
.抑
花门壹号
心慎槐树
街初级中孚

f产大蚱
(ml
XUKUN GROUP
旭坤集团
滔阳大A肆I 士丹E
o洛阳市滔龙区
珠达耐火材料J
S2 38

Page #

XUKUN GROUP
旭坤集团
竞品分析一龙门板块

区域
项目名称
占地面积 （亩）
容积率
建筑面积 （万什）
物业类型
产品面积段（H）
销售均价（元）
优惠方式
龙门板块
龙门壹号
797
1.5
80
洋房、高层、别 墅
洋房:120-280
别墅:280-570
洋房:12800 （赠送超 大花园露台）
别墅：15000-23000
（送车库送花园）
一次性92折,按揭贷款97折
七彩龙都
149 （一期）
1.48
18.2
高层（18F ）、 别墅
高层:120-165 别墅:355-450
高层：6300-6500 别墅:8500-10000
全款享98折优惠，按揭享99折优惠
菩禧龙城
645
1.28
79
高层、洋房、别 壁
高层:96-133 洋房：145-175
/
烂尾楼盘，目前处于停工状态
庐舍小镇
120
1.25
10
/
54-65汤屋 77-118别墅汤院
只接受咨询
/

Page 15

XUKUN GROUP
竞品分析一滨河新区板块

王沟
澧沟
周岭村
住沟忖
旗1海
许沟村
I■洛邑府
济才
条龙凤山生态
锦雄龙，
旭坤集团
53231
龊田W
胖翟字段
周*力±区
五环中心劝儿
O
$321
移动智能
名游业园
湖语型
贝沙湾
S245
12 何 3 a 道
朱忖
申福村
龙门西苑
伊水府邸
>^43
/1 伊川职教中心
锦绣屈都
喟衬
S23S
// 夕
「 r
南申忖
1林溪公馆
东面•怡和园■
因公用
，W J
例而唱植物利尚园y

Page 17

XUKUN GROUP
旭坤集团
竞品分析一滨河新区板块

区域
项目名称
占地面积 （亩）
容积率
建筑面积 （万行）
物业类型
产品面积段（田）
销售均价（元）
优惠方式

湖语墅
70
1.2
6
洋房、联排、 双拼
洋房：126-140
别墅:390-628
别墅:8000 （特价6500 ）
按揭优惠1% ，一次性付款优惠3% ;别墅赠送1--4个 车位

鼎云•贝沙湾
40
3.48
11
高层
高层：115-178
认筹，价格待定
3#楼认筹优惠，每套优惠10000兀

伊电・伊河悦
100 （二期）
3
27
洋房、高层、 别墅
98-216
价格待定
员工福利房，内部员工价
滨河新区 板块
福泉•林溪公 馆
289
2.99
60
局层、小段
125-210
小高层预计6000
/

东展•怡和园
51
3.5
14.4
高层
86-143
高层：6300
返乡置业万元优惠

伊水府邸
78
2.4
12.5

126-185
/
交20万抵30万（最新政策不详）

锦绣龙都
108
1.48
15
高层、洋房、 联排
高层：120-160
洋房：205-210
联排:369-589
联排:8500
（赠送70-290平前庭后院）
不详

英才苑

高层
高层 129-160
预计7500 （精装） （目前仅接受咨询）
/

Page 19

XUKUN GROUP
竞品分析一县城板块

旭坤集团

Page 21

旭坤集团
区域
项目名称
占地面积 （亩）
容积率
建筑面积 （万田）
物业类型
产品面积段（行）
销售均价（元/卅）
优惠方式

龙瑞・祥和苑
24
3.46
6.5
高层
50-135
高层：6900
/

龙键锦都
23
3.75
7.9
高层
115-179
高层：5900
/
县板块
龙裕•理学新城
/
2.9
/
曷层、小段
95-180
高层：5500
/

龙舜中央广场
35
3.49
8.3
高层
57-318
高层大平层:5100-5300 高层小户型：5900
/

XUKUN GROUP

旭坤集团
伊川县市场总结
♦ 房地产市场处在起步阶段，年成交量逐年增大，成交价格也稳步上升，未来发展可期;
♦ 县区土地供应量较少，新供应土地主要集中于滨河新区伊河西侧，供应量也逐渐增大;
♦ 已有品牌房企入住伊川，市场竞争将更加激烈;
♦ 新项目主要分布在伊河西侧，伊河以东项目较少;
♦ 别墅项目相对去化量较差，去化时间长；高层,洋房去化较快，区位好,配套全的项目更受追捧，不足为产品
同质化较严重。