酒店业行业研究报告.docx

酒店业行业研究报告
2020年5月24日 北京
?目前我国酒店集团化率约为16% ?五星级酒店和经济型酒店是
?酒店业作为旅 游业的一个子 行业，直接受 旅游业发展的 影响
?宏观影响因素 主要是经济因 素如GDP增长 速度、人均 GDP、居民收 入水平以及政 策政策上的支 持
?地方政府对新 建酒店项目的 管制也会一定 程度影响酒店 行业,如99年 上海对新建酒 店项目停止审 批，直到2004 年才解冻
从持有来看，集中度更低
?历史上我国酒店以政府、事业 单位、大型国企自建居多，目 前国有/集体资本在现有酒店中 仍占50%以上
?因目前我国酒店业正处于景气 上升周期，吸引了众多业外资 本进入，投资主体趋于多元化
?酒店高端市场外资品牌占绝对 主导；经济型酒店目前以内资 为主，但外资正计划大举扩张
?酒店管理公司倾向于采用轻资 产低成本方式，在全亩一线城 市和二线潜力城市跑马圉地
?房地产商是重要参与者,并倾 向于选择性地持有一些酒店物 业：获取长期稳定回报；作为 项目配套；获取地产增值"旦 在经营上倾向于选择专业酒店 管理公司
?区位和品牌是酒店业的两个最 关键的成功要素
行业的两个重要盈利点
?酒店的投资回报与资金结构 和土地成本有很大关系
?酒店开发环节获利性较高， 回报率一般在15%以上
?一般高星级酒店的投资回报 率为5-6% ,投资回收期为 15-20 年
?酒店经营管理业务的获利性 很高；目前数量不足20%的 国际酒店集团赚取了中国酒 店行业80%的利润
?持有优越地段高端酒店能带 来较大的地产增值（年增值 10-15% ;稀缺地段的高端酒 店甚至更高）

酒店行业主要发现综述
?酒店需求与GDP增长之间存在很强的相关性 ?近年来我国入境游和国内游保持8-9%的年均 增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快 速发展和长期看好将带动酒店需求上升
?改革开放以来我国酒店业发展迅速，自92年 以来星级酒店数量保持了 21.7%的年复合增 长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周 期性波动
? 2000年来开始景气回升，新一波酒店投资热 兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资 本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还 可能会存在投奥过热的潜在风险
?酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周 期性波动风险，不过中心城市优越地段的高 端酒店物业抗风险性强
?从结构上看：
?供应上结构上经济型酒店比例偏少
?布局呈现很强区域性，高星级酒店集 中于经济中心城市；目前五星级酒店 投奥呈现由一线城市向二线次中心城 市延伸的趋势
?十一五规划我国旅游仍将保持年均8%的增 长速度，据此推测未来5年酒店市场也将保 持或略高于这一速度
nm mT mTl fml
外部环境分析方法论

背景说明
市场空间
竞争格局
获利空间
外部环境分析结构

?产业链及行业全 景图
?产品结构、分类 及特点说明
?外部影响因素说 明
行业的发展历史 行业的市场规模 行业的发展特点 行业未来的发展 趋势，增长速度
?行业的市场集中 度
?行业主要参与者 的业务模式
?行业的KSF总结 行业获利空间 现状
行业获利空间 未来趋势
主要资料来源清单
资料名称
资料来源
时间
备注
2006中国酒店业分析及 投资咨询报告
深圳万瑞信息咨询公司
2005
付费报告
商业新闻、资讯
中国资讯行
2004-2006
付费数据库
中国酒店业概览及展望
浩华管理顾问公司
2004
酒店旅游业
2004酒店行业研究报告
N/A
2004
2003中国乓馆酒店行业 研允才艮告
共好集团
2003
跨国酒店集团竞争情报
价值中国网
2005
券商分析报告
申银万国、CICC.长江、广发、 海通、华夏、国泰君安等
2005-2006
中国旅游统计年鉴
国家旅游局
2005
年鉴
北京统计年鉴
北京市统计局
2003-2005

分析背景说明（酒店行业）

业务现状 目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：

三星
四星
五星
京内
京外
顺城饭点
马克亨罗
丽兹•卡尔顿 威思汀

圣・瑞吉斯（天津） 喜来登（惠州）
?顺城、马克空罗为华融持有，已正式营业；其余4家五星级均由金融街负责投 资，预计2006年〜2007年陆续建设完成投入使用

?除3星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公 司进行管理
6家酒店，特别是处于建设期的4家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金， 从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在15年~20年左右，甚 至更长时间
本章目标 目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒
店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务
分析方法
?全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境
?研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴
分析成果 ？中国酒店行业发展历程及不同阶段特点
?行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势
?行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结
?行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施
?行业短期及未来获利空间的总结分析
管理工具 ？产业链分析 ?相关性分析 ?财务分析 ?对标分析
务单元竞争策略提供基础性数据分析
与其他报告的关系本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业

产业价值链
mm
主要参与者
—］华融涉及的环节

从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是 行业的两类主要参与主体
酒店的几种常见分类
mm
分类标准
酒店分类
备注
客房数量

> 600间
中型
300~600间
小型
< 300间
等级
1星/2星经济性饭店
1988年，国际旅游局制定“旅游涉外星级酒店评定标准，1993年 国家技术监督局正式批准其为国家级评定标准
3星：舒适性饭店
4星/5星：豪华性饭店
未评级饭店
无论在哪个星级标准上，都有许多酒店不参加评级
业务特点
综合型
客户群体没有很明显的侧重点
主题型
（根据客 源市场和 接待对象）
商务型酒店
以出差公干的商务客人为主
经济型酒店
主要以涌足商务、旅游、公务的一般需求为主
会议/会展酒店
会议/会展客户作为主要服务对象
旅游酒店
主要针对观光游客市场，以旅游接待为目的，团体居多
度假酒店
度假休闲游客为主
青年旅舍
“背包客”等低端客户
公寓式酒店
主要面向长期居住客户
所有权 归属
一般酒店

产权酒店
可以分割独立产权出售给消费者或投资者
分时度假酒店
由消费者或投资者买断酒店设施在特定时间里的使用权演变而来

目录
?酒店业整体发展趋势和特点 ?北京酒店市场分析
। ।
nm

外部影响因素说明

7经济影响因素

-中国经济近年来继续保持9%以 上的增长速度
-2003年我国人均GDP首次突破 1000美元,进入大发展阶段
-自89年以来城镇居民人均可支 配收入保持13.6%的年增长率； 农村居民人均纯收入保持
11.1 %年复合增长率
破府政策
-中央及地方政府对旅游业的发 展规划和相关举措
? 94年以来国内旅游”人次保持年 均8%的增长速度；国内游未来3-
5年仍将以观光游为主
? 92年以来入境旅游.人次保持年 均9.3%的增长速度；入境游客中 商务客源比例上升
?自2003年以来我国旅游消费已进 入启动期
?十一五规划国家将大力发展旅游 业，实现入境旅游人数和国内旅 游人数年均增长8%
?我国酒店业自改革开放起步以来，伴 随看经济增长及旅游业发展经历了一 轮发展周期
?酒店业发展受旅游业发展直接影响， 而旅游业则主要受宏观经济、居民收 入水平等因素影响
?政府对新建酒店项目的审批制度一定 程度上影响了酒店的供给

*注：按照出行目的可分为旅游观光、休闲度假、商务、会务会议等
人万人游出
我国历年GDP和旅游总收入的增长率
600
500
400
300
200
100
0
国内出游人数与收入间的关系
y = 0. 0369x + 78. 439 , R2 f 0.8409

我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推 动了我国旅游业的快速发展
?旅游收入增长与GDP增长速度 保持较强的相关性
? 2003年我国人均GDP首次突破 1000美元，按照国际规律z旅 游消费将进入启动期
?国内居民的人均收入每增加1 元，则可以使农村居民的国内 游出游人数增加11.94万人次, 使城镇居民增加3.69万人次
0 900 1800 2700 3600 4500 5400 6300 7200 8100 9000
人均收入（元）
♦城镇居民出游人数 ▲农村居民出游人数
资料来源：国家统计局
从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济 的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举 措也促进了旅游业的快速发展
国家对旅游业的重视
地方政府发展旅游业的举措

?国家将旅游业培养成 国民经济的重要产业 来发展
?行业管理和引导
?基础设施建设和完善
?假日经济的推动
?旅游资源丰富的城市将 其作为支柱产业来发展
?旅游发展规划
?旅游资源以及休闲度假 产品的开发
?相关配套基础设施和环 境的建设和改善
在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快 速发展，入境游和国内游分别保持了 9 3%和8%的 年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场

我国入境游人次及增长率
一入境旅游人数（万人）f-入境游增长率
1200
入境旅游目的的变迁（%）
事由
2001
2002
2003
会议商务
17.7
24
25.4
观光休闲
43.9
41.4
37.8
探亲访友
3.5
3.1
2.2
服务
11.5
11.4
13.4
其他
23.4
20.2
21.2

1000
年均8%
0 4
1991
1996 1993 2000 2002
我国国内游人次及增长率
? WTCC （世界旅游与旅行理事会）预测未来10 年10个旅游业增长最快的国家；中国以&7%名 列第二
? 2006年中国已取代泰国成为亚太箪二大旅游消 费市场，仅次于澳大利亚；上海和北京是吸引 境外游客最多
-5%
匚二］田内游（力人次）
增长率
2001

我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起
步.高速发展.
落.复苏四个发展阶段
起步于我国对外 改革开放，政府 批准了第一家酒 店合资项目，开 始了第一批合资 合作饭店的建设
1979年
起步（80-82年） z
国家提出了发 展旅游服务基 础设施建设； 国内外各种渠 道的资金投入 饭店业
1984年
改革开放初期，我国 酒店业处于学习阶段； 项目以合资合作为主
国务院发布了《国 务院办公厅转发国 家旅游局关于建立 酒店管理公司及有 关政策问题请示的 通知》；也促成了 90年代的扩张
1988年4月
高速费（83-94年）
资料来源：中国宾馆酒店行业研究报告
由于扩张过猛 导致供给总量 过剩，中国酒 店的建设高潮 开始回落，饭 店业的利润率 逐年下降
1995年
亚洲金融危机后, 中国酒店行业出 现全行业亏损， 全国房价下降了 136% ,亏损一 直持续到2001 年
1998年
回落（95-99年）
此轮酒店业的快速增长主要 是政府的相关鼓励政策的推 切所引起的
中国酒店业 在低迷中进 行调整， 2002年才扭 转亏损局面
1999年
恢复上升（2000年-）

酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与
一国的GDP增长之间表现出很强的相关性
। ,r^Pj1 I
mm
我国GDP增长与入境及国内游增长的对比
美国GDP增长与对客房需求的增长对照

在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来我国酒
I ।
mm
店业保持了 21.7%的年增长速度
资料来源：中国资讯行

我国酒店供应存在结构性失衡的现象，大量中低档
酒店缺乏标准化管理，入住率不足而导致亏损，而
mil

不同档次酒店的供应结构（客房数量）
2004中国 发达国家
□四/五星级
□二/三星级
□ 一星级

经济型酒店与发达国家相比则远远不够
?发i大国家一般70%的酒店为 经济型，30%为星级宾馆； 而我国目前经济型酒店的份 额尚不足10%
?这种畸形的消费市场，构成 了经济型酒店在国内迅速崛 起的基本背景
?我国并不缺乏经济型价格的 饭店，而是缺少经济型标准 的饭店
?这对占到中国酒店业总供给 量?/4的庞大的三星级以下酒 店将产生显著的替代效应
国内旅游的增长和缺乏品质合理、价 榔氐廉酒店之间的矛盾，给经济型酒 店提供了巨大的市场空间
我国星级酒店的分布呈现很强的地域性，与各个地 区的经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程 度呈梯次减少的状态
全国五星级酒店的地区分布
全国星级酒店的地区分布
□东部14省市 口中部10省市 口西部7省区

经济发达省市的高星级酒店比较集中
高端酒店往往集中于北京,上海等国际化城市
资料来源：中国酒店业分析及投资咨询报告，数据为2003年

酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供 给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因
资料来源：HSBCCEIC申银万国证券

?突发性的需求扰动是导致景气下降的原因， 如金融危机等；而供给减小则是景气见底 回升的动力
?不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期 波动的主要原因
?出租率的提高/下降一般总是先于房价的提 高/下降
?一叱中心城市的酒洒即使在景气低谷时， 出租率通常也能维持在盈亏平衡点

我国酒店的发展也呈现周期性波动，目前正处于新
一轮上升周期，且周期持续的时间可能会更长
। I
mm

卧叱利币M亿元） 小间率
02/04年扭亏为盈

中国酒店业的发展周期
我国经济的强劲发展则带 动了旅游度假和商务需求 随着中国在国际舞台上重 要性的增强，奥运会、世 博会、亚运会等全球和区 域性的活动的举办将使国 内酒店市场在未来继续快 速发展
预计本轮周期持续的时间 可能会更长
资料来源：HSBCCEIC,申银万国证券
酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动
风险，相比较而言，商务酒店的获利性更好且抗风
। I
mm

险能力也更强
商务酒店
旅游酒店

获利性
增长性

,是目前中高档酒店的主流，主要客 群是入境游客户和国内游高端客户
/商务客源支付能力较强，消费水平 相对较高；其获利性也较高
/个体盈利能力还与酒店的选址（周
边商务环境等八经营管理有关
/中国已经成为亚洲甚至全球经济中 最具有活力的地区，商务酒店具有 发展前景，特别是一些经济中心城 市，如北京、上海、广州、深圳等
・与当地景观资源的稀缺性、吸引 力密切相关，高星级度假酒店获 利性比传统旅游酒店要好
/主要针对观光旅游市场
/个体盈利能力还与酒店的市场定 位、营销推广等有关
,随着居民消费能力的提升和结构 的升级，旅游逐渐由观光型”转 型为度假型”度假酒店的市场 也会越来越广阔

风险性

・主要受经济周期的影响，没有明显 波动性
/风险主要在于宏观经济风险、以及 供需结构失衡的风险
主要受假日周期、季节周期的影 响，有较明显的淡旺季节 风险主要体现在宏观经济风险、 突发性事件、市场供需风险、定 位风险等
十一五规划我国入境游和国内游的增长速度将保持 在8% ,据此推测，未来5年酒店客房需求将保持 8%左右或略高于这一比例稳定增长

“十一五”规 划年均增长率
2010年
国内旅游人数（亿人次）
8%
出境旅游人数（万人次）

入境旅游人数（万人次）
8%
入境过夜旅游者（万人次）
8%
旅游收入（亿元）
10%
12700
国内旅游收入（亿元）
10%
8500
国际旅游收入（亿元）
12%
530

旅游业十一五规划主要指标
?酒店需求的市场规模二入境旅游 人次/国内旅游人次X住宿率（过 夜旅游者）X （平均滞留时间）X 选择住宾馆/饭店旅游者的比例
?入境旅游和国内旅游将保持8%
?住宿率和平均滞留时间预计将基 本维持不变或略有上升
?选择星级酒店作为住宿设施的旅 游者的比例预计将略有上升
资料来源：国家旅游局

从经营的角度看，酒店的集团化是行业发展必然趋
势，目前我国酒店的集团化程度比较低，但近几年
rrm

16.22%

集团化的趋势有所加快
我国星级酒店的集团化率*不断提高
?截至06年6月，国内共有饭 店管理公司206家，托管饭 店总数1946家（不完全统 计）
?其中由本土集团管理的不 到10%
?我国星级酒店集团化趋势 有所加快，但与美国80%、 欧洲50%左右的星级酒店集 团化率仍存在着巨大差距

2003
2004
2005
2006.6

★注：专业酒店管理公司所管理的酒店占全部星级酒店的比例
। I
mT

单纯的酒店投资商
主要是一些机构或/个人投 资者,获得经营回报的同时 获取资本升值，或出于资本 运作之目的

从投密的角度看，专业的酒店管理公司和房地产开
发商是两类主要的参与主体，还有一些机构/个人 投资者
历史上，国家/集体资本在酒店业一直占主导，且
绝大多数都是以单体酒店的形式存在，现阶段酒店 业的良好发展前景吸引了各路社会密本纷纷涉足
酒店投资主体多元化
按所有制划分的我国星级酒店结构分布
*注：包括股份合作、股份有限公司、有限责 任公司、私营、联营等所有制形式
?过去一些政府部门、事业单位、国 有企业是酒店的投资主体，自建酒 店物业的情况较多
?现在投资主体多元化，房地产企业 是其中主要的参与者
?从开发角度来看,市场没有占绝对 主导地位的企业
资料来源：中国旅游统计年鉴
高端酒店市场目前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则 以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外, 同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张
酒店
未来发展计划
洲际
2008年在华酒店发展至80家，投资参与兴建酒店，大力发展“假日快捷”经济型酒店
万豪
有7家正在筹建中的酒店，计划两年在华拥有50家酒店管理权
雅高
计划3年内在中国推出20家三星级”美居“酒店，5年内在所有省会和旅游热点城市拥有一 家五星级酒店；经济型品牌“宜必思”计划3年内在我国开店50家包括直营店
圣达特
速8 ( Super8 )的扩张目标首先指向北京、西安等大型旅游城市；在中国的第一家连锁酒 店为北京王府井大街的天瑞酒店；计划在5年内发展到55家酒店；
希尔顿
计划将将顶级奢华品牌康拉德引入中国；准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿的 斯堪的克，首选城市是北京和上海
凯悦
计划三年内开9家新酒店，凯悦、君悦、柏悦将全部亮相
喜达屋
2005年，以喜来登为主的5家五星级酒店在深圳等地陆续建成，此后，包括 威士汀在内的 多家最豪华级的酒店还将在京、沪等地开设
2006年计划新开13家，把旗下威斯汀、喜来登、圣-瑞吉斯等6大品牌将全部进入上海
香格里拉
计划在2007年投资4亿美元在中国兴建9家香格里拉酒店

资料来源：“跨国酒店集团竞争情报”数据截至到2004年底
在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二 线潜力城市寻找机会布点
主要的选择标准
国际酒店管理集
对潜力城市的主要选择标准
?
市场容量和客源的
?良好经济发展潜力
?旅游资源是否丰富
?城市投资环境和优惠 政策
?城市支柱产业，城市 的配套能力
?消费水平和消费观念
?酒店市场是否饱和
9
保证
较低的成本和优越 的地段
盈利的空间与增长 潜力
和型在城布 店济店线的点 酒经酒二市」

?万豪正在天津、重庆、沈阳、成都、南昌、南宁、苏州等二线城市寻找机会发展 高星级酒店；二三线城市中重点关注省会城市、经济较发达的中型城市和旅游资 源特别丰富的城市
?中国内地的21家香格里拉中有12家在二线城市；2006-2010年预计新开的14家中有 13家均位于成都、西安、温州等发达的二线城市
国际酒店管理集团主要采用三种经营模式，但采用
特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形
成的少数带费管理
六洲饭店Six Continent Hotels
旗下投资的完全产权酒店的比例
国际酒店管理集团在全球的经营模式
□特许经营□委托管理□带资管理及其它
★注：雅高带资管理为46.5% ；租赁饭店21.8%
国际酒店管理集团自己投资的酒店侧重于 投资回报快的经济型酒店和少量的盈利能 力较强的高星级酒店

资料来源：价值中国网，跨国酒店集团竞争情报，synergy capital
为减少直接投入和规避投斐风险，国际酒店管理集
在我国也倾向于采用委托管理的方式进行低成本
的规模扩张
品牌
在华酒店 数量
在华经营模式
洲际
45
全球范围内资产出售，在华均委托管理，投资性极小
万豪
39
全球范围包括中国坚拮不带资首埋
雅高
23
委托管理（索菲特、诺富特、美居），带资管理（宜必思）
希尔顿
5
委托管理
凯悦
4
委托管理
喜达屋
20
委托管理、特许经营及有选择的带费管理
香格里拉
18
带资管理为主，适当扩展委托管理

注：国际酒店管理集团对接管的酒店一般是不投资的，但偶尔也会注资城市的标志性酒店
资料来源：中国旅游房产投资网，数据截至2004年底

资料来源
香格里拉则将酒店业务作为自身战略重点，以带资管理 的方式积极在沿海及内地中心城市进行扩张，树立高星 级酒店市场的品牌领先地位
案例
持有经富的酒店
香格里拉在中国的酒店业务
发展中的项目
北京 话格里拉豉店 38%
氏春 磨逑里拉大^志 90X
成都 番格里拉K酒店 KZM
北京
苕层
展州
中唯K8S店
葩就酝店
超洲住也里拉大酒店
50%
100%
10g
北京
香乌
串展
ISKffiJS
若璃里拉大能走
善信里拉K泗店
50%
00%
55%
上海
大建
深圳褶田
演招曼豌思卡曾强酒超
•包里坦人能告
普修里过入刑店
3性
100%
100%
精州
T&
桂林
香咯里友版店
沌烫香格里拉大匿宙
磔有里拉K酒店
45%
100%
I00X
砌
哈勒洛
而支
杏唱里拉穴向店
君耀皇五大甑苦
苦信里过天泗店
5i30X
100%
10(X5
西安
迎洪
«s
舌格里豆佥花班店
着雁星拉大曲店
召宿室也入版底〔犯娱）
100%

iQ«a
北海
中山
温州
在尚里五大熟店
备塔里加大酒古
首唔里拉六酒店
97%
51*

展春
福州
阿望吉
者培里拉大簸店
备以里拉大酒苫
包^香格更衣天酒店
90%
8%
100%
：公司2005年报
北京 葩里中心阪店 23.75%

rrm
哼为港府番楼里及Nfl店
IOOX
内蒙春
当州里表噂里拄K酒店
100%
上高
香埒里过:T9久落废
23J%
上孱而争竟陷磅含
器案与自
星多短为吗
好京
中邕圜爰贸切帝3 （第三呦
43%

। I
mT

在景气上升阶段，资金允许的条件下开发商倾向于选择 性地持有一些优越地段的高端酒店物业，以获取长期稳 定回报、作为项目配套、获取地产增值

?稳定的长线
投资回报
?规避企业经
营风险
?酒店物业的带动 效应，能促进周 边地产升值
?提升项目品位和
企业品牌形象
作为好的融资品. 可从银行拿到大 额贷款
?拥有酒店这类物 业也较容易获得 投资者亲睐

上海绿地集团为规避住宅开发风险，结盟洲际计划
在未来三年内投费15亿开发四个酒店项目
案例
绿地向来以开发普通住宅为主，近年来则逐步加大了商业地产开发的 力度，其中酒店业务是绿地商业集团发展的业务板块之一；而经济型 酒店则是发展的主要方向
现有酒店项目
?上海绿地豪生全套房酒店（五 星级，05年6月开业，委托豪生 国际集团管理）
?昆山绿地豪生国际会议大酒店 （2005年8月动工，四星级）
?三年计划投资15亿，开发四个 酒店项目，并一举引进洲际酒 店旗下包括“洲际”、“假日” 以及“快捷假日”三个品牌：
南京绿地洲际酒店（五星）、西
未来开发计划
安绿地假日酒店（四星）、上 海绿地普陀快捷假日/上海绿地 闵行快捷假日（经济型）
?随着房地产市场的理性化发展，住宅开发利润下降，开发商需要规避单一开 发业务的风险，并寻求稳定的长线经营回报
?一般是房地产开发公司发展到一定程度，具有相当的实力后，鉴于土地资源 的日益稀缺，一种保留固定资产的方式
?同时也可以作为一种很好的金融产品，得到资本市场或金融机构的认可

浙江开元旅业通过高档酒店的影响力，降低土地获 取成本，提高物业档次，推动项目升值

案例
2005-
2000-2005
jTL

1988-1999
?从县招待所起家，94
- 98年间低成本扩张z 收购/参股了许多酒店
?以旅游饭店业为主导
产业，连锁化经营
? 90年代末期，酒店业 进入低谷期
?利用原始资金积累大 量收购土地，进入房 地产开发
?房地产业的资金又可 以支持酒店业务的快
? ”酒店产业的连锁化 建设、房地产产业的 持续成长和相关新兴 产业的突破”

“在萧山的开发区，38万/亩拿到了 100多 亩地，用40亩建酒店，80多亩开发房产， 如果按照现在的市场价值来评估就值400万 一亩，差额就是将近300多万一亩的土地， 100亩土地就是三个多亿，做一个五星级酒 店基本上就可以白做，房地产当中还要赚 钱”
--陈妙林

单一的酒店持有酒店难以避免行业的周期性波动
借助酒店产业优秀的品牌声誉于2000年强势进入房地产业， 借助酒店可以争取到好的土地资源，并降低了土地获取的 成本，提高楼盘知名度和档次，从而聚集人气，促进地 块的快速升值
依靠房地产业与酒店产业联动发展，充分发挥酒店产业优 势，建立了 “酒店、住宅、商业、物业联动”的开发模式
资料来源：中国经营者-陈妙林访谈
长实及和黄对待酒店物业的态度稳健而谨慎，内地
的酒店物业主要起配套作用，在自营的同时和黄也
与国际酒店管理公司合作以提升项目品位
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案例
*占固有收入6%
H A RBOUR
PLAZA
H01ELS & tESORTS
/?与长实合资（各控股50% ）成立海逸国\ 际酒店集团，经营管理旗下7家酒店： 之二―「 在港酒店：香港海逸、北角海逸、都会
海逸、嘉湖海逸、九龙酒店、
内地酒店：重庆海逸、昆明海逸；2010 年建成的上海世纪大道商业地产项目也 含有海逸酒店项目
海逸酒店成立于1997年，由和记 黄埔有限公司与长江实业（集团）
香港喜来登
有限公司合资设立，负责投资及 运营和黄的国际酒店业务
885巴哈马群岛1个酒店
北京东方君悦大酒店，由凯 悦国际酒店集团管理的
持有51%股份 间接持有82%股份

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商业地产价格的上涨是推动物业升值的主要因素,
持有优质酒店物业还能带来地产增值的隐性回报
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酒店物业的价格、英国Forte酒店集团的NAV与股价表现关系
国外根据商业地产的房价，每年调整其账面价值，得 到新的NAV ,而股价则通常围绕NAV ,以一定的溢 价或折价进行交易
英国酒店物业交易价格指数在1976-1989上涨了 8倍z 同期Forte的账面NAV增长了 11倍，股价涨了 10倍
在国外，物业的资产 升值能够显性化，通 过股价体现出来； 物业升值是其股价长 期上涨的主要动因
新会计准则的要求也在逐 步向国外模式靠拢，商业 地产的增值可以在账面上 反映出来
商业地产重估价值=商业地产面积疗公允价格
资料来源：Datastream, Christie&CO,申银万国证券

特别是优越地段的高端酒店物业，其地产增值效应
非常明显，如锦江旗下的2家五星级酒店在资产重
估后价值大幅增加
酒店物业
星级
账面总资产
（04年底白万）
重置成本** （白万）
资产重估 增值
益例 权比
权益重估增 值（白力）
新亚大酒店
三星
80
287
207
100%
207
新城饭店
三星
80
146
66
100%
66
东亚饭店
二星
74
294
220
100%
220
大方饭店
经济型
29
98
69
100%
69
闵行饭店
二星
24
102
78
100%
78
中亚饭店
三星
65
188
123
45%
55
新亚汤臣州际 （96年开业）
五星
372
1353
981
50%
490
扬子江力丽* （91年开业）
五星
226
1031
805
40%
322
温州王朝
四星
105
143
38
15%
6
“注：由于其土地为行政划拨,故确定其单位重置成本时采用市场价格'（1-30% ）杈建筑面积x单价

资料来源：申银万国的调研数据，资产重估日为05年4月
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办
? 1979年，发展置地开 发公司第一个酒店投 资项目--来福士城 综合项目，包括两个 国际标准酒店，一个 世界级的会议中心、 一个办公楼和一个商 业中心。1986年完工 之后Westin Hotels负 责酒店和会议中心的 管理，一直^ 2001年。 来福士国际从2002年 开始负责来福士广场 和瑞士酒店管理（重 更名）
案例
1997年之后，来 福士控股不断得 在世界范围内收 购酒店，来福士 国际则不断签约 多家酒店的经营 WS权
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1997年完成一次 内部重组，酒店 和度假设施全部 划归来福士控股。
2000年之后，来 福士国际进行国 际化拓展，开始 收购酒店项目
在1991-1996年，来福 士国际致力于酒店和 度假设施的建设，并 且以来福士国际为主 要品牌。而且重新将 来福士酒店定位于国 际性地标级豪华酒店
? 2005年7月,来福士 控股成功地将就属 的全部41家酒店资 产以14.5亿新元的 价格出售给Colony Capital ,退出酒店 持者领域
来福士控股与来 福士国际一起开 展亚洲以外的国 际性区域拓展， 目标是首都及门 户城市
起步阶段
委托国际酒店公司管理
自身能力培养阶段
开发+持有十经营
扩张阶段
（收购持有+自己出售管理权方式发展）
退出
嘉德置地的前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为自 身战略性业务，后来嘉德置地认为其资金占用过大将其 打包出售，获利6亿多新元，并部分用于收购商业物业

由于酒店物业的多重效益，容易导致投资冲动，而
酒店建设又往往比较难以控制，因此局部地区的五
星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险
多重效益带来投资冲动
酒店供给往往较难控制

房地产企业在开发史实现了资本积累, 竞相涌入酒店业，获取长线回报
民营资本通过建酒店彰显身份
政府通过建酒店树立地方形象
也有部分房地产企业通过酒店炒作房
地产价格
? ”酒店新建项目的审批、备忘制度” 能部分隹制酒店供给，但该政策执行
因各地方政府而异
?不是所有的酒店投资项目都会申请
?酒店投资决策往往存在信息不对称

97年，昆明有4家四星酒店，没有一家五 星级酒店，世博会后四星级酒店增加到19
家，五星级酒店一下子到5家，世博会一
结束，全市酒店业就开始全面亏损。恶性
竞争开始在行业内蔓延。五星房价下降为
120-160元
受2010年亚运会影响，广州将新建50家四、五 星级豪华酒店，目前正筹建的30多家五级星酒 店中，有10多家将在未来3年内建成并开业; 广州酒店业特别是高星级酒店业将迎来第二次 投资热潮；目前政府正酝酿恢复前期审批、备 案制，实行正确引导，防止酒店投资过热

酒店要经营成功并获得较好的投资回报，其关键在
于区位和品牌，优越地段的高端酒店无论是收益性
还是增值潜力上都相对更好
准确定位,明确的目标市场

?选址：良蜕的地段（商业区、交 通枢纽、局速公路达）
?商务酒店一定要求商务氛围浓厚; 旅游酒店一般要求有良好的景点 资源
酒店经营的关键
成功要素

成本控制
/T管墀的前期投资成本：避免酒店投资 一段箴去失防：慈晟本和酒店的规模、 档次错位
?合理同资金结构：一般贷款的比例不
?运营成本控制:如采购等
经营管理

?国际知名品牌育湃只累忠诚的客户群
?确保入住率
?经营策略
?服务创新
?营销等等

由于酒店经营的专业性要求高，且只有形成规模才
能进一步提高竞争力，一般以房地产开发为主业的
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业主都倾向于将其交给酒店管理公司来管理
国际酒店管理集团由于其较