商业城项目可行性研究报告.docx

**

1
1.1 项目概况 1
1.2 资金筹措与融资方式 1
1.3 项目进行可行性研究的依据 1
1.4 项目的实施进度安排 2
1.5 主要技术经济指标 3
市场分析 5
** 匚
2.2
**
9

2.3 项目所在区域商业物业市场分析 14
2.3.1 市场需求分析 14
2.3.2 市场供给分析 22
2.4 SWOT 23
2.4.1 优势 23
2.4.2 劣势 24
2.4.3 机遇 25
2.4.4 威胁 26
2.5 项目初步定位 26
2.6 小结及建议 27
章 项目的实施进度安排 30
3.1 项目前期工作安排 30
3.2 项目建设阶段计划安排 30
3.2.1 项目进度安排的依据 30
3.2.2 进度安排原则 31
3.2.3 分阶段开发的原因与目的 31
3.2.4 项目实施的进度计划 31
章 项目总投资估算与资金筹措 34
4.1 项目总投资估算的依据 34
4.2 项目总投资估算的原则 34
4.3 项目总投资估算 35
4.4 资金筹措与融资方式 38
章 财务评价 42
5.1 财务评价基础数据的测算 42
5.2 盈利能力分析 43
5.2.1 静态盈利能力分析 43
5.2.2 动态盈利能力分析 43
5.3 清偿能力分析 44
5.4 评价结论 45
章 不确定分析 46
6.1 盈亏平衡分析 46
6.2 敏感性分析 47
章 结论及建议 51
7.1 结论 51
7.2 建议 52
1.1

**
**
**

1.2资金筹措与融资方式
本项目建设总投资为151783.65
元（占总投资的35%），分两期投入，
万元；银行借款 11771.84 万元，融
中建设投入的资本金为52824.84 万
28960.58万元，第二期为23813.90
5.40%，时间从第一年的第四季度到

1.3

**
1999
1.4
2.5

4）《**省
5）国家发 [2002]10 6）**省发 7）类似工
1.5

定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (
) 。
1.1

1

151637.86
2

234570

3

12901
4

62994
5

15748
6

47245

1

13244.84
2

20.72%
3

4.01
4

4.40
5

13926.74
6

21.79%
7

2.71
8

74%

**
**
**
**
**
**

20 90
20 80
20 90

**

**
**市商业街一览表（19个）

IT

**
**

**
**
**
**
**
**
**
**
**
30
**
**
2001
12
13—20m
**
**
2000
120
20000
2003
35000
3000
46800
2002年3
350亩，
****

182

7000 16000 2002

年6月入驻商户，第三区域店面积为10800平方米，于2002年12月建成。市场 门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个停车区域，可停放运货车辆 近百辆。市场商业经营区域划分为：西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型、 五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约7000 平方米的建材超市。
（2）百寰建材市场
**百寰建材实业有限公司位于**市北二环**立交桥东北角，毗邻太华路和北二环 路，与**经济技术开发区、**生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位置优越， 商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地 200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流畅，市场由
3）明珠家居城
明珠家居**市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5
六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投
9
15 800

4

500

**
**
120
**
136
BIY、DIY

7
3 **

**
**
**
24
300
13
1.6
**
**
IC

西安建材国
1江南五金超市
］太隼踣装都材料市场
西部建材地 珞建材市场f
**

**
17
**
**
**
**
路周边3.5

路东边部分地段500

一带3.5
平方公里
**
**

**
**
区40多个

积 60 万
**
周边40多

**

2.3 项目所在区域商
2.3.1 市场需求分析
为了了解市场需求
**

**

200
1

74.71%
12.3%
0.95%
10.95%

44.65% 55.35%

1-2
2-3
3-4
4
69.32%
21.59%
4.55%
4.55%

多层商业街商铺的被调查者中，对于低于3
90%以上，这主要因为商铺的展示性由下到

26.92%
71.08%
12.3%
71.08%和26.92%

2

54.06%
24.06%
12.81%
9.06%

3

50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200
数的 32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，
铺主力户型面积确定
（4）商铺的最高单
单价：
50-200 m2
价和总价

4000 5000 / m2
5000 6000 / m2
6000 7000 /m2
7000 /m2
82.86%
13.81%
2.86%
0.48%

4000—5000元/ m2 82. 86%
5000—6000元/ m2 13. 81%
6000—7000元/ m2 2. 86%
7000元/ m2以上 0.48%

30 57.62%

5

68.10% 31.90%

6

17.45%
11.54%
23.89%
13.42%
13.15%
4.43%
12.21%
3.62%
0.27

60.47%
27.91%
11.63%

33.71%
29.21%
32.02%
5.06%

34%
12%
15%
39%

90%
7

53.81%
46.19%

20

53.81%
**
2.3.2
**
户外广告14.40%
广播2.40%
**

20.53%
29.33%
2.40%
14.40%
26.67%
6.67%

38

路直通连霍高速，是北**的大动脉，政 当巨大，新起楼盘近180座，加上沿渭 的发展前景好。
2.4 SWOT
2.4.1 优势
（1）道路交通
项目地处北三环以北，北临大学城 材市场新址，可以说是四通发达，交通 北郊区的交通更加便利。
（2）市政规划
商业规划根据**市2004年—2020 景目标，全市范围内将集中规划建设三个 购物中心。
**
（3）消费人群
（4）原有市场
本项目的建设是为了旧的**建材市场的搬迁安置而建设的，而原有** 的已经营造了较好的建材市场氛围，因此经营者、购买者都会考虑到新的 来进行经营或者是消费，这就会给新项目本身带来原有的消费群体。
2.4.2 劣势
（1）商业氛围不浓
目前，北火车站并未建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并 同时，本项目从建设到销售还需一段时间，该区域的商业氛围还没有营造起 些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大 响项目的正常运营。
（2）资金用量大
本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相 用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建 占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。
（3）离城区较远
**
**
2.4.3
1 国民经济迅速发展
2008 GDP 7133.65
同比增长16.2个百分点，共完成财政总收入1275.5亿元同比增长38.2
**市生产总值为2190亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。同时
期以来年均增长超过10%以上，呈高速增长的态势。
经济持续快速
#

2.4.4
**
**
2.5
**

#

**
3）价格定位
**
/ m2
售价格，本项目的整体均价保守考虑，建议在4000—5000
2.6
1）小结
①

**

2

SOHO

观绿化及雕塑小品充分演绎大型综合性商业中心，并以此提高项目的产品附加值， 拉升项目的品味与档次。
娱乐场所、
⑥建议本项目一定要设有足够的泊车位， 同时考虑金融机构、 超市、
餐饮服务等类型的商铺，一方面丰富本项目的产品类型，另一方面可以给购物者和
经营者营造一个方便、 舒适的购物环境， 有利于更好地促进本项目商业氛围的形成。

3.1

(1
(2
(3
(4
(5
(6
(7
3.2项目
3.2.1

3.2.2
3.2.3

3.2.5

1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4

装修

室外工程

#.1

1999
1）**
2）**
3）项
4）相 5）国家发改委、建设部关于发布 格[2002]10号）；
6）**市建设委员会关于印发《〈** 》的通知（市建发[2000]418号）； 7）**省发改委编制的《**省建设工 8）国家发改委、建设部关于印发 通知（发改价格[2007]670号）； 9）**市城市建设拆迁安置实施细则 10）**市城中村改造管理办法； 11
12
1

4.2

4.3
1）土地费用
项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据《**市城中 改造管理办法》的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴 土地出让金。
拆迁补偿费：其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600 考虑，合计24000万元；
过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。
用于开发建设的土地为 350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村 迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。
因此本项目土地费用为：24000+2100+5565=31665万元。
2）建安工程费用
** 99 **

4.1

1.
182188 m2
26645.7
1.1
136500
1450
/m
19792.5
1.2
45688
1500
/m
6853.2
2.
197306
1600
/m
31568.96
3.
331026
1100
/m
36412.86

710520 m
94627.52
（3）工程前期费用

[2002]10号）及国家发改委制定的《建设项目前期工作咨 格[1999]1283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情 为3666.93 万元。
4）城建费用
** **
表4.2 城建费用统一征收一览表 单位：万元

1

150 /m

1134.51
1903.40
3037.91
2

1.3

0
3

2 /m

0
4

3.55%
811.17
789.44
1380.71
3311.96

5

6 /m

0
6

6 /m

0
7

300
250
20

0

6349.87
故城建费用总计6349.87万元。
（5）室外工程费
室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估 80 /m? 100 /m?
120 /m 6837.76
（6）建设监理费
根据国家发改委、建设部《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格 [2007]670号），该项目的监理费用为757.02 万元。
（7）建设单位管理费
根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房
的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。
（8）预备费
综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情 2 7 7% 2 7 4% 2
7项之和的1%取，共计4125.37 万元。

9

5.40%
853.64

3
11771.84 5.40%

10）项目总投资
综合一至九项的费用，总计为151637.86
表4.3 项目总投资估算表
1

11235.00
20430.00
31665.00
2

26645.70
31568.96
36412.86
94627.52
3

1007.51
1167.71
1491.70
3666.93
4

969.04
2278.88
3237.43
6349.87
5

1821.88
2367.67
2648.21
6837.76
6

213.17
252.55
291.30
757.02
7

306.57
1129.07
1322.45
2754.76
8

309.64
1550.59
2270.20
4125.37
9

853.64
10

151637.86

4.4
1）资本金
28960.58
本项目建设投入的资本金为52824.84
期为23813.90万元。
4.#

1
2
3
4

1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1

1341
0
651
4
651
4
1119
2
3311
0
1273
5
861
7
861
8
861
1
856
1
722
6
716
9
716
9
406
4
406
4
406
4
1516
38
1.1

1341
0
651
4
651
4
1116
8
3304
2
1261
2
845
6
845
6
845
6
845
6
716
9
716
9
716
9
406
4
406
4
406
4
1507
84
1.2

24
68
123
160
162
155
104
57

854
2

1341
0
651
4
651
4
1119
2
3311
0
1273
5
861
7
861
8
861
1
856
1
722
6
716
9
716
9
406
4
406
4
406
4
1516
38
2.1

1341
0
651
4
461
9
4417
2381
4

5277
4
2.2

3591
2909
5029
242

1177
2
2.3

189
3159
6319
7582
821
845
845
845
716
716
716
406
406
406
8623

6

4
6
6
6
9
9
9
4
4
4
2.4

24
68
123
160
162
155
104
57

8
854