房地产地块前期可行性研究报告.docx

加泉驿152亩地块前期可行性研究报告
2017年11月26日
目录
第一部分I地块背景条件 第二部分I土地价值判断 第三部分I市场价值判断 第四部分I项目定位建议
第一部分地块背景条件
宗地位于龙泉骡区，距离天府广场17公里，距离成都四环4公里，与地铁二号线界隅站
无缝在对接，隶属皇冠湖片区，东风渠西北侧，临近大面板块以及龙泉城区
距天府机场62公里
宗地在片区中不在集中居住区，南侧临近中发
’ 玻璃公司厂房，片区居住生活区主要集中于宗
工.地东南方位，成熟居住区。

地块指标
工52.4360亩，容积率2.0
皇冠湖南侧8800元/平米起柏价

本次出让地块
宗地位置
龙泉驿区龙泉街道桃都大道以南，兴业大道以东
占地（由）
152.4360
士地性质
二蟀宅拗,可兼容商业不好10%
容积率
2.0
计窖建面（万平米）
20.3248
跳楼面价（元/平米）
8800
起拍总价（万元）
178858
竞买保证金（万元）
7200
本次出让定地位置正.邕图।
，■/ ♦ — 97 ■

地块现状
地块外部北临桃都大道，西临兴业大道，南临北川大道，与二号线先界牌站无转对接，
地块内部存在约5・8米高差，北侧有高压线圭廊

大型低容积率地块，具备产品打造空间
北侧高压线走廊，南侧工业厂房
二号线界牌站无罐对接，东风渠、皇冠湖城市级自然资源
7

第二部分土地价值判断
区域定位
区域处于成都市"一山连两翼”的核心位置，成渝经济走廊的桥头堡,先迸制造业的主要集聚区
“生态+”
融合服务、创新、文化、休闲、宜居等多元化域市功能, 将大型开敞空间引入城市内部，串联城市各级中心，强 化服务、创新、文化、休闲等核心功能。
龙泉驿北片区
中央生'态活力芯
泉驿南片区
主要包含皇冠湖城市中心、中央生态绿廊及围绕周边的城市高端服务功能环
目然资源亲藏,以龙泉山和中央绿心为核心，构建城绿融合的
区域定位
皇冠湖片区规划面积3000余亩,为龙泉两大城市中心的新城中，『
M区域特征：皇冠湖城市公园区域是龙泉现在的政治、姓济、文化、居住中心.
M产业支撑：连续三年全省线济十强县首位，以成都羟济技术开发新区汽车产业为 主，产业支理作用极大。
A区域形象认知：昉泉现在的唯一核心区.
A主要规划利好：地铁2号线已通车,吾悦广场商国呈现，建设皇冠湖城市公园；
A主要不利因素：无
A发展前昆：板块发展快速，区域唯一中心.

片区定位

700亩皇冠湖湿地公
I区域性公共服务中心

皇冠湖中心将重点布局商务、金融、科创等重要生产性服务功能和文化、体育、教育等重大公共服务设施。
未来布局龙泉驿区博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆、规划馆和广电中心及体育中心，形成区域性公共服务中心。

区域价值

宗地紧邻皇冠湖城市公园、书房村观光公园、龙泉政务中心，各项配套能级区域曷高，紧邻2号线界牌站、
大型商业配套在百米内，东面有经开区实验中学，生态、教育、医疗配套齐全且能级极高.
类别
3
配套内容
车行距商
备注
商业
1

100m
开业
2
我都城
300m
未开业
3
费中心
2.5km
未开业
4
里55里的城
2KM
己开业
5
永:S超市
17m
己开业
囱7
1
龙泉龙桥医院
1.8km
—
2
龙泉龙都医流
2.5km
—
被官
1
台区域中学
2KM
九年制公办
2
坨泉三中
2KM
九年制公办
3
西颉磁大学美术学院 立跄中学
1.5km
—
4
龙泉共区第五4学女
1.2km
九年制公办
5
SJrE^J^Z
3.2km
九年制公办
自然 资源
1
皇日湖iE地公园
500m
2000亩
2
书房村观光公园
2.4km
生态园

出行主吞依托成龙大道.骡都大道.地铁2号线和绦城高速出口
未来规划有机医高速.地铁13号线，交通便利店将进一步捍高
垂要商圈
1

春熙路
行事巨赤：19km
行车时间：44分钟 公共交通：50分钟
银华万达
行车距通：16.5km
行车时间：37分钟
公共交通：14时1防钟
天府广场
行车距海：25.5km 行车时间：44分钟 公共交通：50分钟
双流机®
行车距离：31km
行车时间：39分钟
公共交通：2，J的1际钟

•0A

宗地价值研判
南邻国家级经济技术开发区，北辖地铁二号线，西邻皇冠湖城市公I
环境极佳，配套完善且能级极高
价值纬度
优势
劣势
小结
区域
区域认知
国务院批准的城市向东发展的第一个城市副中 心，紧邻国家级经济技术开发区，正处于快速 发展上升期.
—
L 区域经济发展潜力大，后劲足；
2、区域环境好配套足，资源稀缺，是公 认的龙泉中心；
3、交通便捷、配套完善.
区域配套
龙泉唯一核心地段，紧邻皇冠湖城市公园，环 境极佳，医疗、教育、商业配套完善。
—
区域规划
承接二号线界牌站、未来龙泉唯一中心
—

地块
地块指标
二类住宅用地，2.0容积率,10%莪容商业
—
1）住宅用地.商业比聿合理
地块周边
周边道路已建设完成
北侧有高压线走廊,南侧工业厂房
2）住宅户型无限制，可实现与区域内产 品差异化.
地块现状
地块规整
内部5-8米高差

与二号线界牌站无缝对接
靠近东风渠，同时未来规划皇冠湖，具备生态景观姿源支撑
属于龙泉政务中心的外延区域，可直接享受政务片区生活配套
16
第三部分市场价值判断
土地市场

龙泉2011年・2017年11月，龙泉驿区内含住宅土地供应累计449万憎，年均64.2万府，大部分位于大 面•世纪大道板块内，2011年至2015年供应量减少单价缓步上升。2015年至今供应逐步增加，价格迅速攀 升，近三年土地价格上升趋势明显。
为泉驿区2011年-2017年11月土地供应呈价走势

供应（而）■成交（E） 假面价（元
供求：近5年龙泉驿区土地成交累计约3no亩，年均去化64.2万行。目前可售存星约400万肝（房管局调研数据）。
价格：受市场影响，15・17年龙泉驿区土地价格明显上浮，17年土地成交量与成交价格量价弁升。

数据来源：CRIC2016 ,此处统计为含住宅用地

【土地市场】
潜在入市项目多且为品牌开发商，区域品牌塑造前景良好，区域价格上升空间大。
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地块第 号
地块规模 （亩）
容积 率
超柏楼面 价 （5t^F 米）
成交楼面 价
米）
性价率
成交时 问
■地企 改
1
100
2.0
6500
11400
75.38 %
2017.6
中海
2
144
2.5
6500
11000
69.23 %
2017.9
新希2!
3
158
3
3300
6400
9354 /
2017.1
北大资 密
4
81
2.0
4500
4500
0%
2017.1 1
®S
5
60
2.0
4500
6200
37.73
2017.1 1
长业国 际

项目 ।
占地面积（亩）依面价（元/睥）
拿地时间
中海地产
100
11400
2017.6.28

158
6340
2017.1.10
百说1
120
4425
2016.11.18
百说2
120
6562
2016.8.19
窗光
68
5057
2016.10.9
三千庭
143
1750
2015.12.25
国际社区
136.02
2982
2013.11.28
云立方
128.4
2220
2011 年
炜岸城
540
1500
2012 年
玫瑰花语
113.7
2085
2013.1.8

土地供应量价齐升区域价值热度高
区域可开发空间大未来产品升值空间大
品牌开发商云集区域市场品牌可塑性高
区域住宅市场表现
供不应求，量价齐升
供应：从2016年8月至2017年11月合计供应17292套，月均供应1081套，区域市场住宅存量从2017年4月开始呈现逐渐下降趋势。
成交：从2016年8月至2017年11月合计成交24259套，月均成交1516套，库存去化明显，剩余库存量去化周期仅2.4月，市场呈现出 需求阡需供应紧张C
黄交均价？住壬价相从2016年8月至今整体呈现逐渐上升趋势，今年10月达到峰值10581元

区域住宅供存表现
区域住宅量价走势
房源不足

区域住宅市场表现一高层产品
供应：从2016年8月至2017年11月合计供应14892套,月均供应931套，高层产品存量从今年4月开始呈现下降趋势，目前存量 仅2990套。
成交：从2016年8月至今共计成交21543套，月均成交高层产品1346套，库存去化明显，剩余库存量去化周期仅2.2月,高层市 场供不应求。
成交均价：住宅均价呈现逐渐上升趋势，涨幅明显，今年10月达到峰值9927元/m1
房源不足
3000
2500
2000
1500
1000
500
区域高层产品供存变化
语售套数
或交均价（元/WI
■斯增普鼓■存景学金

数据来源：锐理故据库
洋房市场
供应:从2016年8月至2017年11月合计供应2382套，月均供应149套，高层产品存量从今年7月开始呈现下降趋势，目前存量仅 649套。
成交：从2016年8月至今共计成交2681套，月均成交高层产品168套，且从今年3月起洋房去化量价齐升,区域市场客户对洋房 的需求增大，客户往改善型转移，市场整体呈现供不应求。
成交均价：住宅均价呈现逐渐上升趋势，涨幅较为明显，今年9月达到峰值13165元
区域注房产品供存变化
供应不足,库 存去化明显
区域洋房产品量价走势
400
量价齐升
367,
J316S
I 10171
300
2 SO
200
ISO
100
50
119 ， 17。
炳B套浓 或充均价（元/卅）
■新W套数・存量套款
酸器来源：锐理收据库
:。

别爨市场
区域别嬖产品供应严重不足，板块刚需认知固化，区域别嬖产品去化速度较为缓慢
区域别量产品供存表现
区域别墅产品量价走势
钠仰套数
成交均价（元/m'）
・新增套数■存被套数

酸堀来源：锐理被据库
各物业形态量价关系
区域内主要以高层.超高层产品为主要热销产品，其次以多层■小高层等洋房产品居 多；叠墅产品由于供应较少，去化速度慢。
区域各物业形态量价走势 —销停套数 成交均价（元/nf）

数据来源：锐理数据库
产品交叉分析
区域内主要以90・130卅改善型套三销售为主,其次为110350k舒适型套四、70- 90廿功能性套三；产品面积段以改善型为主。
面积段 （肝）
套一
套二
套三
套四
套五
50-70
235
647
0
0
0
70-90
0
2597
6193
0
0
90-110
0
292
8787
611
0
110-130
0
2
1839
1183
0
130-150
0
46
358
903
1
150-170
0
0
66
173
70
170-200
0
0
33
52
18
200-250
0
°
6
51
37

12000
分面积段销售套数
10000
1
9690 |

8790 . |
■ 1
OlAlv
6000
1 1 主力成交 1
4000
面积段 '
2000
. . 3025 1
ill! 13n
882
0 ■

50-70
70-90 90110 110-130 . 130150 150-170 170200 200-250

数据来源：锐理数据库:2016刀-20：17.11

区域房价走势
区域二手房价格持续攀升,年均涨幅高达48% ,目前均价已高达L6万元/rtf ,区域客
群具备置换改善的基础，未来区域房价具备溢价空间。
区域住宅量价走势
链家网二手房数据
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83万
碎4注
无可未

> 大面-世纪大道板块近1年一手房和二手房均价持续上涨，涨幅达到48% ,整体势头较好;
> 从链家网数据显示，周边二手房小区（例如：皇冠湖一号、四季康城等）成交均价在15000-18000元/m1
项目竞品情况分析
项目所在世纪大道板块，紧邻大面和龙泉老城和东山板块，区域项目刚需为主，改善类高层、洋房产品面积在
110170肝之间，总价在100-225万之间，别嬖类产品面积在150・230憎，总价在200400万之间，目前区域房
源基本售罄，处于供不应求的阶段。
炜岸城
卧昉谷一号
连山村
马道子 刘常任
九间房
红牌坊
箕家老房子
毛狗冲
中心城
回龙阳
成都开发区
Data©长地防
炼建护房
东山国际
红梁子
代表项目
产品
单价范围
项目特色
华润云庭
超高层87-176m:
13000精装
紧邻川师大、永辉超 市、皇冠湖
新城吾悦 广场
高层 70-110m:
6700-7300
区域商业核心综合体
中心城
高层 72-127m:
6500-7200
紧邻龙泉汽车总站和 地铁
东山国际
联排207-246情 独栋300杆
硬红8000元/m= 独株560万/套
紧邻龙泉山麓， 风水好
卧龙谷 堂号
高层125-188情
叠拼147-160行
联排160-170情
独栋151-230情
12000-33000
天鹅湖湿地公园，紧 邻主城区
炜岸城
联排206-282m=
300-800万原
西班牙地中海异域风 情建筑
海壳彩 悦府
高层80-95 m:
10000
天鹅湖湿地公园 卧龙高尔夫球场
蓝光公园 华府
高层99-136行 洋房133-167情
12000-13000
生态卧龙谷湿地公园、 白鹭港显地公园、三 圣4A级垦区、荷塘 月色
北大资
源紫境 东来
叠拼150・255 iff 平层140T50 iff
高层预计
16000元/情
地铁物业，靠近皇 冠湖湿地公园

保安可
柏林坝

区域物业发展趋势
市场整体是高层刚需为主，但改善类产品去化率较高，改善类需求正在觉醒。并且目 前世纪大道板块市场缺货，供应不足，对本案是一个很好的入市机会。2017年本案周边项目业态情况
代表项目

首开时间
物业形态
容积率
产品
总价段（万元厂
市场表现
华;闰云庭
大面
2017.6
超高层
5.5
高层87-176杆
超高层9 5-220
苜开高层成交枣40% , 截止目前高层却七100% .
洋房去化82% 基本售罄
新城吾悦广场
世纪槌板块
2016.1
高层
4.0
高层70-110杆
高回2-80
苜开高层去化率40% 截止目前却七100%

联排
■■91.99
1 ^206-282m= |
一上墟州瓜!M….
• 1・一 ■ ■ . 1 11m
日刖产而关里王要是局层和洋后

g2
层 7,-12/ur
子宣号别爨笑产届时六起，预IT后期开

别壁为
pH
•…——
7

友坝日都是局低配同层、
王，丰鬲产而改，局层作闪现发流产而，利塞作为向价产局两U坝口彬家。

泄物juunr
3KT3^45U-5uU3

蓝光公园华府
大面板块
2017.6
高层、洋房
3.0
高层99-136杆 洋房133-167m=
高层120-150 ;
洋房 170-280 ;
苜开洋房春陋100% 截止目前高层去化0% 洋房去化44%
卧龙谷登号
大面板块
2017.4
高层、叠拼、 联排、独拣
2.0
高层125-188m: ^147-160m= ^160-170m:
独栋 151-230m=
高层150-300 ;
叠拼320-400 ;
联排480-600 ;
独栋一
苜开高层去化62% , 叠拼去化35% , 制法!七100% 独株未开售
北大奏源紫 境东来
世纪大道板 块
待定
高层、叠拼
3.0
高层预计16000元/ iff
高层约200・300万
未开盘

未来竞争预判
2017年区域内竞品合计住宅存量2976套（未推售），其中高层存量约996套，竞争较为激烈，洋房存量
约186套，别墅仅8 5套；
下列竞品项目由于实际备案时间滞后，根据房管局透露数据，高层、小高层已全部售罄，别爨已基本售
锐理数据:2016.11-2017.11
菰典L
项目
销售套数
成交均价（元/m1）
新增套数
存量套数
曷层
东山国际新城
752
5396
0
635
海亮彩悦府
363
7862
0
0
蓝光公园悦府
429
13000
254
0
炜岸城
627
7828
0
131
区域产品去化差距较大，其中疑公园华府
开盘直接售禧,
区域高层、小1
噩产品好处
于待售阶段，
区域合计月均去化600套左右上供应量严重不足。

0

洋房

UU
11JJ1
so
U
炜岸城
222
14270
80
117
卧龙谷壹号
52
21125
72
0
别墅
东山国际新城
49
10469
0
20
炜岸城
18
18081
0
61
卧龙谷壹号
14
31964
18
4
合计
/
5918
164631
3370
1237
故据来源：锐理1嘘+成都透明房产网+市场收案
区域典型案列
由于区域在售多位多年前规划产品，不具备参考价值以及市场需求，所以为了充分了解地块所属区域 最新产品共性，故本次选取地块所属版块内两个新项目典型案列，相邻板块一个新项目典型案列 大面•世纪大道：华润云庭、蓝光公园华府

项目
面积段 销售均价
蓝光公 园华府
99-T63平米
T3000元/平米
（精装报价）
首开龙 湖天建
131-172¥ 米
T5000元/平米
（精装报价）
华润云庭
87-167平米
1200碗/平米 （精装报价）

典型案列一蓝光公园华府

项目占地面积68亩，总建面13.6万方, 其中小高层均采用顶跃+底跃的布局。

容积率3.0 ,由嘛小高层和2栋高层构成,
开发商
篮光和骏置业有限公司
项目地址
龙泉驿区成龙大道金枫路
物业类型
高层、小高层
物业公司
蓝光嘉宝物业
物业费
3.3元//月
占地面积
68亩
容积率
3
总建面
13.6万方
碗
8栋小高层+2栋高层
开盘时间
分别于6月、7月、9月上次开盘
交房时间
2019年6月
目前售价
最近均价12000元/情

项目由嘛工T2户小高层和2栋2T5户高层组成,其中小高层均采用顶跃+底跃布置
＞项目分别于6月17日推出一批次264套、7月23日推出二批次88套，9月28日推出三批次334套，其中一二批次均以售番，三批次套三双
卫和套四双卫均已售番，目前仅剩少量套四三卫和套五三卫产品；
＞受限价政策影响，项目采用精装房销售，高层精装11500元/什，小高层精装13000元/炉，精装标准统一为2800元/代
户型
面积段
总套数
占比
已推（套）
去化（套）
去化率
售价（元/价）
总价（万元）
套三双卫
99m;
164
16.42%
112
112
100.00%
12000-13000
108-118
套三双卫（跃层）
134ml
12
1.20%
8
8
100.00%
13000
175
套四双卫
124-149 m=
641
64.16%
460
460
100.00%
12500-14000
142-190
F酸卫'
,口2R3W -
,'
-T50T "
'-25 --
- - 76 --
'RoPbk
--lJUtXT -
—-T85""
套四三卫
163 m=
72
7.21%
36
33
91.67%
12500-13000
203-212
套四三卫（跃层）
157-159m=
50
5.01%
32
30
93.75%
13000
204-206
套四四卫（跃层）
167 m=
6
0.60%
4
4
100.00%
13000
218
套五三卫（跃层）
168m=
12
1.20%
8
6
75.00%
13000
220
合计
999
100.00%
686
669
97.52%
—
—

典型案列一蓝光公园军两
项目主力畅销户型为套四户型，整体户型格局偏向功能性，同时高层与小高层畅销户型
均保障一个次卧为半赠送，畅销户型整体赠送率10% ，并采用大宽景阳台增加舒适度。

高居主刀畅销户婴124mL 4g近纪2
功能性四房双卫，户型方正；
—3>» -- 23M - J80 -

＞次卧可变空间，增加面积赠送，整体赠送面积约13 m=,婚送率10% ;
＞宽大横厅设计,舒适度高,4.2米超宽阳台空间.
小高层主力畅保户型：138杆，4室2JT2卫;
—2900 .・ 4K0 — IW)- 218 - •
＞功能性四房双卫，竖厅设计，户型紧凑浪费空间
＞次卧可变空间，增加面积赠送，整体靖送面积15
m=,赠送型10% ;
＞客厅开间4.2米，配宽垦阳台，保障居住舒适度.

项目占地面积78亩，总建面37万方，容积率5・5 ,由7栋46层超高层构成。
开发商
华润地产
项目地址
龙泉驿成龙大道
物业类型
超高层
物业公司
华润物业
占地面积
78亩
容积率
5.5
总建面
37万方
峥
7栋超高层
开盘时间
预计10月开盘
交房时间
2010年6月
目前售价
对外精装报价12000元/ mJ

项目首批次推出102口15僧套三和131・136讨套四产品,并将采用精装房销售, 对外报价1・2・1・3万/价。
A项目由7栋46层超高层构成，首批次将推出2栋2单元3T6户超高层,共计1104套：
A首批次主力产品为102-LL5憎套三双卫、T3T・：L36憎套四双卫：
A受限价政策影响，项目采用精装房销售，目前对外精装报价12000・1300碗/情。
项目
状态
户型
面积段
套数
占比
对外报价（元/憎）
总价（万元）
华润 云庭
翳推
套三单卫
87 m2
184
16.67%

95-105
套三双卫
102-115m!
368
33.33%
精装:12000-13000
112-138
四房双卫
131-136m!
368
33.33%
144-166
一套噩五国高y -
176m1
184
16.67%

193-220
合计
—
1104
100%
—
95-220

项目首批次主力户型为102rrf套三和13工讨套四户型,整体户型格局偏向功能性，同时通 过超大宽景阳台熠加整体舒适度。

＞标准四房设计，功能性充足；
＞横厅布局，宽敞大气，提高户型舒适度;
＞ 6米超大宽悬阳台，舒适度及赠送空间剧增。

＞标准三房设计，功能性充足；
＞竖厅布局,户型紧凑，浪费空间少；
＞ 4米超大宽悬阳台，增大购送空间同时保瞳居住舒适度。
首开龙湖天璞
项目占地面积38.24亩,总建面45.44万方 业构成。

，容积率4・5 ,由高层住宅.公寓、商
开发商
成都龙湖锦祥置业有限公司
项目地址
成都市锦江区茶花街与杨树街交汇
物业类型
高层
物岭司
龙湖物业
物业费
待定
占地面积
38.24亩
容积率
4.5
总户数
1063户
楼栋
3栋LOFT+4栋高层
开盘时间
待定
交房时间
2019 年
目前售价
无

典型案列一首开龙湖天璞
项目占地面积小，容积率高，住宅产品均有套三双卫和套四双卫构成，其中127・ 145rrf套四双卫户型为主,受限价影响,对外精装报价仅为:L5・L6万/廿。
下项目由淅LOFT和4栋32・33层2T3户/2T4户高层住宅组成，目前项目主要去化公寓产品，L：L・L3万/ M ,同步对接待住 宅类客户；
A首批次主力产品127・145”套四双卫：
》受限价政策影响，项目采用精装房销售，目前对外精装报价1500416000^/m*。
项目
状态
户型
面积段
套数
占比
对外报价（元/方）
总价（万元）
去化
备注

1，、修，+
套三双卫
115m1
128
28.57%

172-184
—

首开龙湖 天璞

套四双卫
127-145 m2
320
71.43%
1500-16000 - -
190-232

飞眼行 精装1.51 万元/他

合计
—
448
100.00%
—
172-232
—

项目产品由口5套三和127・145rrf套四两种产品组成,赠送率达15・18% ,赠送 空间大，均采宽景阳台设计，提高产品整体舒适度。
主力三房户型115 ml——3室2厅2卫 ・ 主力四房户型127 ml——4室纺2卫 ■ 主力四房户型145 ml——4室2厅2卫
4WU 4UUU J4UU JOUU 3800 4000 1900 3oUU
＞标准四房设计,功能性充足；

＞标准三房设计，功能完善；
＞竖厅设计,户型紧凑，浪费空间小;
＞客厅次卧双阳台,提高舒适度同时塔加赠送空 间，户型整体婿送面积约17行，赠送圣15%.
＞标准四房设计,功能性充足;
〃竖厅设计，户型紧凑，浪费空间小;
＞客厅次卧双阳台，提高舒适度同时增加赠送 空间，户型整体赠送面积约20杆，靖送率 17%.
＞横厅布局，宽敞大气，提高户型舒适度；
＞ 7.3米超大宽悬阳台，舒适度及娉送空间剧增. 整体赠送面积27m=,赠送至18%.
参考项目产品小结：
2017年新项目：首开龙湖天璞、华润云庭、蓝光公园华府三个新推项目
首批产品以130・150册的套四双卫为主,其次为110・130僧套三双卫。
2017年区域品牌开发商云集
新项目均主打改善产品
客户定位
客户背景
区域存在地缘改善换房客户，而区域供应尚未满足这部分客户需求。
板块地块周边有部分2010年前修建的老旧小区及2010至今的次新房小区，包含约2万户；这部分客户存在改善型换房需求。
御源大湖区
2012 年
2932户
驿都城
2017 年
4074户
锦丰首席
2017 年
789户
首创东公元
2012 年
3383户
—

公铠坦那丝
中蔡港5际战
丝W史
2Ulo^
2；5cA
果壳里的城
2012 年
7746户
艺锦湾
2013 年
2569户
桃都印象
200阵
375户
丽阳晶舍
2005年
460户

分面也很输包含M

♦按照区域内20%老旧及次新房小区客户有换房需求，目前区 域客户需求量为4000g左右。
♦从2016.8-2017.11月面积段供需情况来看，以90-110m为 主导产品，品质改善占据市场主流，其次70-90 nf去化较高， 功能性改善换房需求仍然存在。110-130 户型需求较以往相 比增长明显，单区域产品供应不足，品质改善客户需求旺盛。
客户分析一蓝光公园华府
蓝光公园华府项目，成交以大面•世纪大道板块本地客群为主，辐射大城东改善型外溢 客户客群。
个体户
客户职业
自由职业
客户特征分析:
客户年龄
51-60 25以下
政府机关 5%
28%
90-llOm-
A居住区域：成交客户龙泉为主，占比70%,其次主要为成都大东片区辐射客户
A职业类型：主要以个体户和普通职工为主，其次为自由职业、公务员；
下年龄特征：成交客户隼中在31・50岁；
》关注面积段:n0-150m：为主要关注面积段，其次是90-110行套三户型关注度较

高层笆理
17%
客户职业
自由职业 15%
普通职工 28%
客户年龄
51-60 25以下
政府机关 5%
28%

客户分析一华润云庭
华润云庭项目，成交以龙泉本地客群为主，辐射大城东改善型外溢客户客群及外省置 业客群。
客户特征分析：
下居住区域：成交客户龙泉为主，占比65%,其次主要为成都大东片区辐射客户
下职业类型:主要以个体户和高层管理为主，其次为自由职业、公务员；
下年龄特征:成交客户隼中在31・50岁；
》关注面积段:110-150”：为主要关注面积段，其次是90-110所套三户型关注度较
客户分析一首开龙湖天璞
首开龙湖天璞项目，成交以龙泉本地客群为主，辐射大城东及天府新区改善型外溢客 群。
客户特征分析：
＞居住区域：成交客户龙泉为主，占比65% ,其次主要为成都大东片区辐射客户
》职业类型：主要以个体户和高层管理为主，其次为自由职业、公务员；
下年龄特征:成交客户隼中在31・50岁；
》关注面积段:125-150m：为主要关注面积段，其次是110-125行套三户型关注度较高.
区域客户类型
项目所在区域主要以地缘性客户为主力客群，其次为城东、城南外溢改善换房客户, 主要看中区域发展.交通、产品。
客户类型
客户特点
置业敏感点
蓝光公园华府
地缘性改善换房客户 （70%）
项目周边的换房客群，年龄段在30-50岁，出于改善居住环境的需求， 购置大户型，看重产品、教育资源、开发商品牌、价格
,产品
/教育资源
/价格
/开发商品牌
•erf•• ・—
城东、城南外溢改善 换房客户（15% ）
大城东范围内的换房客群，主要以龙泉驿、高新区为主，出于对区域 未来发展的认可，同时考虑子女教育的原因置业，和兼顾工作的交通 距离，看重区域发展、教育资源、交通、价格、开发商品牌.
/区域发展
/教育资源
/交通
/价格
/开发商品牌
华润云庭 •cs-iix* i£MXzS«*
二级城市客户（15% ）
周边二级城市（例如：达州市等）客户会考虑在本区域目购房，主要 看中项目交通、配套、环境、开发商品牌
/交通
,环境
/开发商品牌
首开四湖天瑛
・ etaw

客户地图
本案客户以龙泉区为主，占70% ,其它区域客户占30% ,主要以改善型客户为主。

客户访谈
待售项目客户意向度主要集中在120・150rrf的套三.套四户型。
■ 首开龙湖天璞来访客户访谈语录：
主要由于家庭结构的变化和想改变现居住环境，挺高品
质，而换房，更倾向于127-145 m：的套四产品，其次为 115 m=的套三双卫产品.
■ 置业顾问访谈语录：
接待的来访客户年龄段主要在30-45岁一家人，考虑产品以
127-145m：的套四居多，其次为套三产品，编改善。
■ 华润云庭来访客户访谈语录：
对居住的需求度提高,原住宅的舒适度不够,加上小区环 境、设督的老化，考虑在原有基础上升级，所以面积段 仍在102-136 m：居多。
■ 置业顾问访谈语录：
接待的来访客户中，年龄段偏大，关注面积段主要为U5 136金的套三、套四产品,主要以改善、功能型换
客户特征
待售项目客户来访意向度主要集中在130・150rrf的套三.套四双卫户型，追求品质改善。
成都外省二
级客户,5%

大城在WJS5