大连中原市场研究报告.docx

2009年10月大连市场月报

大
连
中
原
市
场
研
究
部

2009年10月4日

市 场 综 述

经过上半年成交量的快速上涨后，从7月份开始，市场可售量由高涨走向下滑，目前供应结构明显失衡，中低价位住宅出现断档，即使在秋季房展会的拉动下，成交量也仅有小幅上扬，部分购房者依然“一房难寻”，在11月市场放量的情况下，积压的需求量预计将得到部分释放。而且随着年底的临近，购房优惠政策面临到期，尽管政策存废尚无定论，但在今年保“8”无问题的情况下，政策必然有所调整，目前优惠政策延续的可能性极小，在距离2个月的政策大限下,很多购房者在抢搭“末班车”。但受可售量不足的限制，预计11月成交量将基本与本月持平。
而价格方面，从5月份开始，受二次房贷松绑、成交量大幅上升、存量去化极快、供应产品结构及通货膨胀舆论导向等利好因素的影响，价格节节攀升，本月住宅平均成交价格更是突破万元。一是开发商在楼盘定价上出现应市调整，再就是低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要原因。
而且从本月房展会上看，明年上半年品牌高端产品将大量入市，必然带动大连房地产住宅市场价格的进一步上涨，而且大连基础设施的建设，尤其是地铁的开工建设，也极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨。届时会进一步打破价格壁垒，观望情绪逐步取消。预计明年大连市内四区将彻底进入万元时代。

目 录
1、宏观市场动态分析 - 5 -
1.1、政策法规及其影响 - 5 -
1.1.1、国家出台政策 - 5 -
1.1.2、大连出台政策 - 5 -
1.2、城市建设及规划概况 - 6 -
1.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况 - 6 -
2、大连市内四区土地市场分析 - 7 -
2.1、土地挂牌概况 - 7 -
2.2、土地摘牌概况 - 8 -
2.3、本部分结论 - 8 -
3、大连市内四区房地产市场动态 - 9 -
3.1、泛星海区域 - 9 -
3.1.1、星海区域总体分析 - 9 -
3.1.2、供应量分析 - 10 -
3.1.2.1、可售量分析 - 10 -
3.1.2.2、存量及潜在供应分析 - 11 -
3.1.3、成交量分析 - 12 -
3.1.4、成交价格分析 - 13 -
3.1.5、产品分析 - 14 -
3.1.6、客群分析 - 15 -
3.1.7、区域居住物业发展趋势判断 - 16 -
3.1.8、区域住宅市场研究结论 - 16 -
3.2、高新区域 - 17 -
3.2.1、高新区域总体分析 - 17 -
3.2.2、供应量分析 - 17 -
3.2.2.1、可售量分析 - 17 -
3.2.2.2、存量及潜在供应分析 - 18 -
3.2.3、成交量分析 - 19 -
3.2.4、成交价格分析 - 20 -
3.2.5、产品分析 - 20 -
3.2.6、客群分析 - 21 -
3.2.7、区域居住物业发展趋势判断 - 22 -
3.2.8、区域住宅市场研究结论 - 22 -
3.3、东部区域 - 23 -
3.3.1、东部区域总体分析 - 23 -
3.3.2、供应量分析 - 23 -
3.3.2.1、可售量分析 - 23 -
3.3.2.2、存量及潜在供应分析 - 24 -
3.3.3、成交量分析 - 25 -
3.3.4、成交价格分析 - 26 -
3.3.5、产品分析 - 26 -
3.3.6、客群分析 - 27 -
3.3.8、区域住宅市场研究结论 - 28 -
3.4、中心区域 - 29 -
3.4.1、中心区域总体分析 - 29 -
3.4.2、供应量分析 - 29 -
3.4.2.1、可售量分析 - 29 -
3.4.2.2、存量及潜在供应分析 - 30 -
3.4.3、成交量分析 - 31 -
3.4.4、成交价格分析 - 32 -
3.4.5、产品分析 - 33 -
3.4.6、客群分析 - 34 -
3.4.7、区域居住物业发展趋势判断 - 34 -
3.4.8、区域住宅市场研究结论 - 35 -
3.5、甘西区域 - 35 -
3.5.1、甘西区域总体分析 - 35 -
3.5.2、供应量分析 - 36 -
3.5.2.1、可售量分析 - 36 -
3.5.2.2、存量及潜在供应分析 - 37 -
3.5.3、成交量分析 - 38 -
3.5.4、成交价格分析 - 39 -
3.5.5、产品分析 - 40 -
3.5.6、客群分析 - 41 -
3.5.7、区域居住物业发展趋势判断 - 41 -
3.5.8、区域住宅市场研究结论 - 42 -
3.6、甘北区域 - 42 -
3.6.1、甘北区域总体分析 - 42 -
3.6.2、供应量分析 - 43 -
3.6.2.1、可售量分析 - 43 -
3.6.2.2、存量及潜在供应分析 - 44 -
3.6.3、成交量分析 - 45 -
3.6.4、成交价格分析 - 46 -
3.6.5、产品分析 - 47 -
3.6.6、客群分析 - 48 -
3.6.7、区域居住物业发展趋势判断 - 48 -
3.6.8、区域住宅市场研究结论 - 49 -
4、大连市内四区房地产市场总结 - 50 -

1、宏观市场动态分析
1.1、政策法规及其影响
1.1.1、国家出台政策
无
1.1.2、大连出台政策
表一：10月大连出台政策一览表
政策名称
颁布日期
实施日期
颁发单位
调控目的
《大连市实施<物业管理条例>办法
2009.7.31
2009.10.1
市人民政府
明确小区企管、公共部分的收益，物业费交纳等问题
《大连市房地产诚信网管理办法》
2009.2.16
2009.10.29
大连市建委组织市国土房屋局、市规划局、市工商局等13个市政府相关部门
规范房地产开发经营市场秩序
【中原点评】
Ø 自6月份出台收紧二次房贷政策后，政府便没有大的动作，更多是对房地产市场进行进一步规范。尤其是二次房贷从紧后，经济出现下滑趋势，导致部分城市二次房贷政策又有所松动，但随着保“8”没有问题后，国家必然会采用调控手段，目前优惠政策延续的可能性极小。但从现阶段看，今年出台新政可能性不大，购房需求不会受到太大打压，新政将集中在明年出台。
Ø 不过大连房地产市场一直比较健康，抗压能力较强，且由于政策效应的延后性，明年上半年影响也不会不大。

1.2、城市建设及规划概况
1.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况
表二：10月大连市内四区发展规划计划一览表
分类
编号
时间
事件
交通规划
1
2009.10.10
国内跨经最大同类型悬索桥庄河开建
2
2009.10.27
沈大线铁路桥桥体完工
3
2009.10.28
三层蝶式立交桥落户开发区
市政配套
4
2009.10.15
五惠路地下通道有望本月底竣工
5
2009.10.21
市民健身中心将建在一二九街
6
2009.10.26
上海红星美凯龙落户甘井子
【中原点评】
Ø 大连市民健身中心项目地处西岗区中山路南，五四路北，市场街东，位于中山路与高尔基路交汇处，占地面积9000平方米，建筑面积20000平方米，总共设84个停车位。
Ø 沈大线铁路桥桥体将有本月25日竣工，届时香炉礁路段将更加畅通，缩短了北部区域与中心城区的心理距离，有利于北部区域住宅的销售。
Ø 上海红星美凯龙集团与大连华南集团签约，正式落户甘井子区中华路商业区。其占地5.7万平方米，建筑面积39.5万平方米，计划于2011年启用。
Ø 庄河市建设大街东桥全长340米，宽27米，三跨双索面，主跨200米，在目前国内同类型桥梁中跨径最大。是大连第四座悬索桥。
Ø 三层蝶式立交桥位于开发区五号路与黄海大道相交处，是未来大窑湾、小窑湾出入开发区和对外通向大庄高速公路的重要通道。

2、大连市内四区土地市场分析
2.1、土地挂牌概况
表三：10月大连市内四区土地挂牌一览表
土地编号
土地位置
区位
规划用途
占地面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
容积率
保证金
（万元）
（2009）-25
机场街道南松路北侧
甘西
居住及服务配套设施
1.39
2.0892
1.5以下
6070
（2009）-26
华东路60号
甘北
居住、居住式公寓
1.63
5.705
3.5以下
14867
（2009）-27
海口路56号
甘北
居住
0.79
1.264
1.6以下
3228
（2009）-28
兰田街西侧
中部
居住
2.04
1.062
1.8以下
2716
（2009）-29
红旗街道张家村
甘西
住宅及服务配套设施
0.25
4.2845
2.1
9943
（2009）-30
一德街东、中山路南、白玉街西、玉光街北
东部
公建
1.3
1
4
4369
（2009）-31
中华路南、山东路西
甘北
酒店
7.59
9.4759
——
108245
（2009）-31
中华路北、山东路西
甘北
公建、居住、居住式公寓
25.806
3.4
（2009）-32
中山路东侧、高尔基路南侧
星海
公建（行政办公）
0.725
4.7125
6.5以下
10000
（2009）-33
胜利路南侧、太原街西侧
星海
公建（含调压站一座）
1.67
15.03
9.0以下
27000
合计
17.39
70.43
——

2.2、土地摘牌概况
表四：10月大连市内四区土地摘牌一览表
土地位置
区位
规划用途
占地面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
楼板价
（元/㎡）
摘牌人
人民路东，东港C04地块
东部
公建（含五星级酒店）、公建式公寓
2.86
28.6
2567.69
凯联兴业有限公司
秀月街南石门沟
东部
住宅及配套公建
10.829
10.829
4300.03
大连澳南房屋开发有限公司
促进路170号
甘西
住宅
0.88
1.584
4229.80
大连大骏达房地产开发有限公司
鞍山路北、东北路东
中部
公建
0.485
0.7275
2400.00
大连智云自动化装备股份有限公司
太原街东侧、滨海西路北侧
星海
公建（含五星级酒店）、公建式公寓
4.88
10
2507.90
大连城堡酒店有限公司
红旗街道柳树村
甘西
居住及公共服务配套设施
2.11
4.185
2238.64
大连乐百年置业有限公司
合计
22.05
55.93
——
2.3、本部分结论
Ø 本月市内四区启动了今年下半年最大规模的一次土地出让活动，涉及甘井子区、沙河口区和中山区，共计10宗开发用地，总用地面积达17.39万平方米，总建筑面积达70.43万平方米，用地性质主要以住宅为主。
Ø 本月摘牌量也较大，总量达55.93万平方米，主要分布在东部和星海板块。自东港区域拆迁改造以来，截至目前，已出让土地4宗。从10月东港区摘牌地块楼面地价来看， 价格有所回调。对比来看，本地块体量相对较小，不利于规模开发。在全球金融危机的背景下，全国楼市低迷时期从某种角度讲是大连市政府对东港区域大手笔动作开始的象征。同时东港区域从目前来看，居住类用地总建面已达到230.34万平方米，对于地块质素、入市时间及价位基本相同的条件下，未来市场竞争将极为严峻，对目前在售项目也将带来极大的竞争压力。
大连市东港（原大连港）区域
摘牌公司
摘牌时间
产权性质
建筑面积
（万㎡）
摘牌总价
（万元）
楼面地价
（元/㎡）
大连万达
2008.4.10
商业
38.47
157190
4086
香港泰盈
2008.12.22
商业
29.17
87000
2982
大连港
2009.03.09
商业
122.57
492000
4014.18
凯联兴业
2009.10.15
商业
28.6
73436
2567.69

3、大连市内四区房地产市场动态
10月大连市内四区在售商品房住宅项目86个，总建筑面积1120.44万平方米。形象展示商品房住宅项目有25个，总建筑面积504.35万平方米。新开盘项目2个，新推房源项目11个，共新增可售量为21.78万平方米。

3.1、泛星海区域
3.1.1、星海区域总体分析
10月星海区域在售商品房住宅项目有16个，总建筑面积175.81万平方米。形象展示商品房住宅项目有2个，总建筑面积17.76万平方米。
3.1.2、供应量分析
3.1.2.1、可售量分析

（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 从可售量的月度走势来看，自5月以来，泛星海板块逐步出现供给量下滑的趋势，区域呈现出房源断档，部分产品供给不足的现象。
Ø 目前区域现有在售项目存量有限，早在08年下半年就已将大部分存量推出市场，所以可注入的新鲜“血液“有限。
Ø 本月，区域出现零新增，消化存量房依然是本区域营销的主基调。
3.1.2.2、存量及潜在供应分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 区域现有待售项目2宗，故存量有所增加，达26.69万平方米，潜在供应量21.66万平方米。由于区域具备天然的豪宅属性，近年的持续开发已使区域土地极为稀缺。从区域对比来看，仅高于中部区域。
Ø 区域目前潜在地块供应量相对较少，将不会对区域市场形成特别大的市场冲击。
Ø 11月，已逐步进入传统淡季，大多数项目在此阶段都会谨慎推盘，故本月新增量挂“0”。
3.1.3、成交量分析
（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 进入10月，泛星海区域成交量明显“阴”了下来。虽然有秋季房展会作为支撑，但供应结构断链，低价盘源供应量明显不足，使成交受到很大的制约。进入7月后，部分楼盘的成交量已经从高涨走向平复。本月环比下降26.86%。
Ø 随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期。尽管政策存废尚无定论，但距离2个月的政策大限,很多购房人也在一定程度上在抢搭“末班车”，但成交有限，本月成交情况环比下降26.86%。
Ø 区域市场成交量将随着季节的变化，逐渐转凉。
3.1.4、成交价格分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 星海板块在经历房地产大环境的波折震荡后，依然保持平稳的价格走势。星海湾商务中心的持续发展，为区域房地产发展奠定了一定发展高度，也成为物业增值的先决条件。高端物业其保值性与抗跌性得以凸显。
Ø 本月成交价格环比上涨0.75%。主要原因，一方面，经过几月的旺销，开发商在楼盘定价上出现应市调整，打折、降价等优惠全部淡出市场；另一方面，区域结构性供应不均衡，低价房消化殆尽，高价房支撑市场，成为导致成交价格上涨的重要原因。
3.1.5、产品分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 自然资源及配套资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。
Ø 二室、三室的舒适性产品依然是供应主流。纯小户型产品项目比重增加，目前已逐步占领市场。
Ø 现阶段，区域主要以高密度产品为主，低密度独栋别墅产品属区域空白点。
3.1.6、客群分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 由于区域产品总价过高，相对投资客群比例较低，但自主型客户也同时兼有投资意识，特别是外地购买客群，双向购买目的意识兼顾。
Ø 华润、沿海等大品牌开发商影响力的带动，部分“品牌情结”的外地购房者来连置业，外地客群比例将有所增加。
Ø 目前大连增加异地宣传，同时，旅游季节也为泛星海区域带来一定的异地购房者，所以目前外地投资类客群比例有所增加。
Ø 近期“二套房贷”从紧再次提出，从银行表现来看，监管力度加剧，将会挤出部分投资需求。

3.1.7、区域居住物业发展趋势判断
Ø 星海区域受海景资源稀缺性影响，可供住宅开发的土地面积基本消耗殆尽，现有潜在地块供应较少。而自然资源的优越性支撑区域属性以中高端项目为主，产品也趋于多元化，有小户型公寓、高层海景房、多层洋房、联排、叠拼等类型。
Ø 作为集金融、贸易、旅游、商务为一体的综合性区域，吸纳效应逐步增强，成为外地高端需求购房的首选区域。但现阶段，区域主要以高密度产品为主，缺乏低密度豪宅产品，所以客群吸纳范围相对受限，多以东三省为主。
3.1.8、区域住宅市场研究结论
Ø 星海区域剩余囤积量较大，成为消化难点。
Ø 区域现有在售产品依然以三室为主，小户型公寓比例逐渐增大，并主要以精装修产品为主。
Ø 区域别墅、跃层等产品依然稀缺。
Ø 区域主流产品均价在13000元/平方米左右，价格依然稳定。
Ø 现已存在的小户型，有朝向差、户型设计不合理等弊病。
Ø 客源较为高端，主要以政府官员、私企老板为主，外地客源主要来自于东北三省；多为二次或多次置业。
Ø 独栋别墅产品成为区域市场空白。
Ø 地段稀缺性、产品品质和土地成本等因素注定高端产品的利涨抗跌的特性。

3.2、高新区域
3.2.1、高新区域总体分析
10月高新区域在售商品房住宅项目有12个，总建筑面积247.83万平方米。形象展示商品房住宅项目有3个，总建筑面积20.73万平方米。

3.2.2、供应量分析
3.2.2.1、可售量分析

（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 在众多利好政策出台和刚性需求释放的助推下，催使得楼市不断升温，本区域市场供应量也在不断膨胀。随着产品的快速消化，目前供应量已逐步下行，出现连“阴”现象。本月新增量极少，仅2.32万平方米，总供应量环比下降14.69%。
Ø 从个案来看，区域在售14个项目，已进入尾盘阶段的达半数以上，区域可售量有限，不足以满足高新园区的购房需求。从近几月推盘销售情况来看，各项目新推量销售率基本达到80%左右，足以证明，高新区域市场需求强劲。
3.2.2.2、存量及潜在供应分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 高新区域目前存量35.1万平方米， 潜在供应量113.88万平方米。主要集中在小平岛、软景E居、康桥小镇等项目。截止目前，区域尚有3个项目处于客户积累阶段，预计下月均能入市销售，保守估算11月新增量达15.65万平方米。
Ø 高新区域土地资源丰裕，软件园产业发展促使区域近年发展快速。瑞安、亿达 中海等品牌开发商的持续开发，提升了区域价值。目前区域巨大的潜在地块将加剧区域竞争压力。
3.2.3、成交量分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 高新板块自09年以来，供应量就极具膨胀，成交量也在一路走高，并成为逆势中成交最为强劲的板块。但自9月以来，供应结构关系导致的需求无法快速释放，所以成交量走入平复期。
Ø 目前区域中档盘源出现“断供”，部分购房者“一房难寻”，积压的需求量预计将在下月得到部分释放，成交量也将再度回升。

3.2.4、成交价格分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 区域产品档次呈现两级分化状态，自09年以来，高档次产品去化持续受阻，主要成交来自于中低档项目。从近期的价格走势来看，高新区域价格在经过震荡期后一路下行，目前因高档盘源的陆续消化价格已走出底线，逐步回升。
Ø 从目前区域待入市产品情况来看，中高档项目房源有限，中低档项目储备相对丰裕，受供应结构的影响，未来区域市场价格只能小幅波动，不会超过万元。
3.2.5、产品分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 各项目合理规避区域市场竞争，明确细分市场，整体产品线拉伸较大，在50-193平方米之间，产品供应更加多元化。
Ø 目前区域市场主要供应产品较为集中，以二室产品为主，紧凑型两居产品比重增加，同时，这种户型的需求也是最为强劲。
3.2.6、客群分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 区域目前依然以自住为主，辅以5.4%的投资客，由于区域目前主消化产品为普通住宅项目，所以客群购买的主要目的为自住型需求，但随着人们对通胀的预期，投资客将资产保值的希望寄托于房地产，目前区域内投资客群比例有所增长。
Ø 软件园区域产业受经济危机影响，产业进驻放缓，所以目前主要以大学老师及少量软件园客群为主，但未来市场随着软件产业从业人数的增加，移动型刚需比例会逐渐显现。
3.2.7、区域居住物业发展趋势判断
Ø 高新区域作为软件产业带的发展区域，近年来入园企业不断增加，目前已接近400家。
Ø 随着企业的进驻，从业人员也在以13%-20%的比例迅速增长，高素质、高学历人群大量迁移，成为大连高收入人群。产业迁移带来的住房需求使区域近年房地产市场快速发展，学府区域也增加区域的人文素质，使住房需求由中低档逐步向中高档转变。
Ø 而08年随着金融危机的蔓延，软件产业也受到极大影响，需求者购买信心受阻，从现阶产品需求来看，中高端产品去化相对较慢，中低端住宅产品特别是具有绿色环保的新型住宅产品越来越受到购房者的青睐。
3.2.8、区域住宅市场研究结论
Ø 随着软件产业的发展，区域配套交通的逐步完善，区域价值提升，土地供给开始增加。目前区域土地储备量丰裕。
Ø 区域现有在售产品主要以二室为主，一室、三室次之。
Ø 区域供应产品偏于追求舒适性，缺乏紧凑的二室或三室的功能型户型。
Ø 经济型独栋别墅产品填补整体市场空白。未来区域潜在高端产品供应量较大。
Ø 区域项目档次均质性较差，出现两级分化。主流产品售价在4500~5500元/平方米和12000-13000元/平方米之间。
Ø 客源偏中高端，主要以周边软件园职工或大学老师为主，消费承受能力较强。
3.3、东部区域
3.3.1、东部区域总体分析
10月东部区域在售商品房住宅项目共有14个，总建筑面积183.58万平方米。新入市项目一个，形象展示商品房住宅项目有5个，总建筑面积46.84万平方米。

3.3.2、供应量分析
3.3.2.1、可售量分析

（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 本月东部区域整体供应21.23万平方米，环比下降4.4%，新入市房源4.94万平方米，主要集中在公寓类产品。从上季度开始，区域内住宅项目推出量非常有限，更有项目转入二手销售，因此从9月份开始区域内供应量明显下降，但就以往的销售情况来看，供应量还可以支撑一段时间。
3.3.2.2、存量及潜在供应分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 由于区域内在售项目推盘十分缓慢，东部区域存量一直非常充足，随着几个新项目的动工，区域内存量再次上升，几个大体量的项目仍是存量集中的主要区域。由于本月没有新增的形象展示项目，因此潜在供应量较以往有所下降。虽然东部板块比较受本地客群青睐，但由于现有房源总价款较高，去化速度比较缓慢，导致开发商推盘速度缓慢，区域内存量依旧充足。
Ø 与丰富的存量相比，东部板块潜在供应相对较少，但随着东港及区内其他地块的摘牌，未来区域潜在供应量必然会有大幅度上升。
Ø 近几个月东部板块的供应和消化速度都比较平稳，现有供应量充足，临近年末，预计下月供应量有限，大约在3万平左右。
3.3.3、成交量分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 本月区域内有2个公寓项目及一个住宅项目加推了新房源，带动了区域内成交量的攀升，公寓项目仍然收到投资客群关注，销售量十分客观。住宅项目的销售也基本保持了前几个月的水平，取得了不错的成绩，销售量环比增长76%，但由于住宅产品的供应量有下降的趋势，区域整体销售量较8月还是有所下降。
Ø 从购买目的来看，东部区域内公寓型产品的购买客群以投资为主，普通住宅类产品购买目的主要是以改善型居住为主。小户型精装修公寓产品“反租”等销售手法效果显著，受到投资者青睐，去化速度较快。而对普通住宅类产品而言，价格仍是制约区域内销售的主要因素。购房者的观望态度仍然比较浓厚，市内拆迁使销售量有一定程度的增加，客户对开发商品牌等因素考量较多，大项目销售良好。区域内存量及潜在体量仍然较多。目前区域内成交量比较集中，预计未来竞争仍然比较激烈。
3.3.4、成交价格分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 本月区域内项目价格基本维持了上月的水平，由于个别项目价格提高较多，导致整体均价继续上涨，环比增长2.3%。区域内大部分项目价格都已经超过12000元/平方米，超过14000元/平方米的项目达到6个。从二季度开始，东部区域的整体均价一直保持上升趋势，预计受结构性影响，短期内价格回落的可能性很小。
3.3.5、产品分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 区域内产品类型比较全，涵盖了公寓，普通住宅，高档住宅，别墅等各种类型产品。
Ø 区域内二室和三室的住宅产品占50%以上，总价款基本都在100万以上。一室产品主要集中在几个公寓项目，虽然面积较小，但由于单价较高，总款大多也都在45万以上。
3.3.6、客群分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 作为我市的CBD区域，东部区域一直受关注较多。小户型精装公寓吸引了大量投资客群，购买客群中投资客的比例加重。开发商也积极参加外省市的巡展等活动，开拓了一定的外地市场，外地购买者占客户总体的15%左右。
Ø 区域内购买者仍以自住为主，由于户型两级差异化较大，购买小面积产品的投资客户较多，大面积住宅及别墅产品以自住为主要购买目的。
3.3.7、区域居住物业发展趋势判断。
Ø 东部区域目前在售的产品以大面积住宅和小户型精装公寓为主，配合有少量别墅，其中公寓和住宅类产品多以小高层、高层为主，容积率高。由于东部区域的商业性质比较浓厚，因此这个区域商住两用的公寓项目比较多，本月推出的精装小户型产品销售依旧火爆，去化十分迅速。住宅类项目的消化量仍然集中在几个房源充足，一直比较受欢迎的项目上。
Ø 东部区域产品户型也比较均匀，一居的产品主要集中在公寓项目，二居主要集中在普通住宅项目，而中高档项目则以三居为主。
Ø 区域的潜在土地巨大，产品类别也将比较丰富，户型面积也相对比较均匀。
3.3.8、区域住宅市场研究结论
Ø 相对其他区域，东部区域的市场波动一直较小。由于公寓产品的放量以及秋季房交会等因素，区域本月整体销售量明显高于上月。公寓项目由于抗跌性和投资回报都比较高，受到投资客及想要买房保值的客户的青睐，销售迅速。在售的大型楼盘在成交方面也都比较理想，各类产品供应都比较充足，因此销售量再次回升。在价格方面，区域内目前在售的产品价格都比较高，加上部分楼盘的价格一直处于上升状态，区域整体价格上升明显。
Ø 区域的客群购买目的主要以改善型自住为主，面对目前整体的宏观经济形势以及房地产相对低迷的状况，使改善型客户更加谨慎购房，加长购买周期。东部区域存量、潜在供应量较大，因此未来区域的竞争将进入白热化，各单体项目的成交量欲上升，价格仍是主要因素。
3.4、中心区域
3.4.1、中心区域总体分析
10月中心区域在售商品房住宅项目有7个，总建筑面积56.76万平方米。形象展示商品房住宅项目有3个，总建筑面积24.44万平方米。无新开盘商品房住宅项目，加推房源项目为1个，推出量为0.51万平方米。

3.4.2、供应量分析
3.4.2.1、可售量分析

（注：以上数据包含结转面积。数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 本月中心区域推出量较上月出现小幅萎缩，已达09年中心区域推出量新低。自09年伊始，区域成交量一路飙升，而中心区域存量较少，无法即时补足房源，供给断档，最终导致区域内可售量加剧萎缩。
Ø 中心区域本月仅远洋风景项目加推一栋精装修小户型公寓，累计放量0.51万平方米。
Ø 目前中心区域在售房源较少，多数项目仅剩余尾房。如不加大区域项目推出量，秋展过后的新一轮成交高峰，中心区域项目将与之擦肩而过。
3.4.2.2、存量及潜在供应分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 中心区域目前存量为12.09万平方米，预计11月瑞士公园项目无法新推房源，而远洋风景及北京公园项目新推房源入市后，存量将大幅下滑，新一轮供给不足将显现。
Ø 由于优惠政策即将在年底取消，未来楼市发展尚不明朗，为规避风险，北京公园项目率先在11月加推大量房源，尽可能搭上本年度的最后一班车。
Ø 区域潜在供应量主要由春柳公园及纽约公园作为支撑。两个项目均为润德房地产开发建设，由于润德地产项目较多，目前无暇顾及春柳公园和纽约公园的开发。因此，区域未来的潜在供应量将无法迅速转变为存量，后续供应匮乏现象仍较明显。
3.4.3、成交量分析

（数据来源：大连中原市场研究部统计）
Ø 本月中心区域项目成交量达到09年低位，环比下降17.24%，同比下降16.76%。影响本月成交萎缩的主要原因在于中心区域可售房源严重不足，多数项目已处于尾盘阶段，且区域成交价格普遍较高，性价比较其他区域偏低，因此，本月成交量出现下滑状况。
Ø 目前中心区域成交主要