上海房地产价格及土地使用权估价.docx

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告

估价项目名称： 卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估

委托估价方：

受托估价方：

签发级估价人员：

估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日

估价报告编号：申房地估（200*） 资 号

目 录

一、 致委托方函---------------------------------------------------------- 3

二、 估价师声明---------------------------------------------------------- 4

三、 估价的假设和限制条件------------------------------------------- 5

四、 估价结果报告-------------------------------------------------------- 6

五、 估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21

致委托方函

：
受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
（1）经评估，卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日二00六年四月二十八日的房地产总价值为：
（大写）人民币 肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（ RMB : 4,474,700.00 ）
（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：
（大写）人民币 贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
（ RMB : 2,470,800.00 ）

欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读《房地产估价报告》全文。

特此
奉达

***********************
二00六年五月九日
估价师声明
我们郑重声明：
（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和
限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关
当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进
行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）报告中的估价对象由**********估价师进行实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但对估价对象的勘察限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任和被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检查的责任。
（6） 没有人对本估价报告提供重要帮助。

参加本次估价的房地产估价师签名盖章：
*** 中国注册房地产估价师 注册号： *********
*** 中国土地估价师 证 号： ***********

估价的假设和限制条件
1. 依据委估方提供的《上海市房地产权证》及其他权利证明材料，委估对象产证座落为“打浦路443号”房地产，其中底北、底南建筑面积413.10平方米，土地独用面积198.90平方米；二层建筑面积214.21平方米，土地独用面积107.10平方米；建筑面积共计627.31平方米，土地面积共计306.00平方米，容积率为2.05。房屋类型：办公楼；土地使用权性质为国有划拨，用途为办公用地。
2. 根据本次估价目的及委估方的评估要求，本次估价结果为假设估价对象已取得完全产权、土地性质属国有土地使用权出让的房地产价值。本评估结果中已包含应缴纳的土地使用权出让金，但未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利对估价对象价值的影响。
3. 本评估报告仅作为委托方办理土地使用权出让手续、补缴土地出让金时的参考依据，不作它用。国有土地使用权出让系政府行为，出让价格的最终确定以政府有关部门审定结果为准。
4. 本评估报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若提供资料失实或有隐匿，本公司不承担责任。
5. 未经评估机构书面同意，本评估报告的全部或任何部分内容均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。

估价结果报告
一、 委托估价方：
（1）单位名称：**********
（2）单位地址：***********
（3）法人代表：**********
（4）联系人： **** 电话：***********

二、受托估价方：
(1) 单位名称： *************
(2) 法定代表人： *********************
（3）单位地址：
**********************************
（4） 单位资质等级：
建设部一级资质等级 [建房估证字（20**）第0***号]

三、估价对象简介
（一）地理位置
委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。本处离市中心人民广场约3.5公里。
（二）土地状况
土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；
土地独用面积：198.90平方米；
土地形状：基本规则，呈矩形；
用途：办公用地。
（三）建筑物状况
卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构， 1994年竣工。委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。
（四）房地产权利状况
委估对象原产权人为中国北方工业上海公司，委托方**************于2004年12月20日经拍卖取得。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等法律法规规定，须由委托方向有关部门申办委估房地产国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金、契税等。

四、估价目的
评估估价对象于估价基准日的房地产价格及相应土地使用权价格，为委托方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
五、估价时点
二00六年四月二十八日

六、价值定义
本评估报告提供的房地产价值是上述全部限制条件下的公开市场价格。所谓公开市场价格指估价基准日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格。
1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；
2、有一段合理的交易时间；
3、在此期间房地产市场保持稳定；
4、房地产买卖符合国家法律规定。

七、估价依据
（1）1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》；
1.2《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；
1.3《城市房地产转让管理规定》；
1.4 上海市有关法规、文件；
1.5《房地产估价规范》。
（2）委估方提供的估价对象相关资料：
2.1《上海市房地产权证》
〖编号：沪房地 卢 字（2000）第 002675号〗；
2.2《上海中富拍卖有限公司拍卖成交确认书》
〖编号：0001258〗； 〖编号：0001259〗
（3）房地产估价委托书；
（4）评估人员实地勘测所获取的资料；
（5）评估人员根据估价对象特点，调查和掌握同类房地产的市
场资料。

八、估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1. 合法原则
房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用的前提条件。只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此评估中以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用分析
房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。
3. 替代原则
房地产客观合理价格应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格。在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致，即同类房地产之间的价格不得明显偏离。本报告就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期市场租售价格及当前社会平均建设成本，尤其强调客观市场经济因素来确定委估对象的客观合理价格。

4. 估价时点原则
由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。同一宗房地产在不同时点的价格往往不同，即强调时间的相关性和时效性。因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。
5、多种评估方法相结合的原则
随着房地产估价业的发展，国内有几种通用的估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。
6、公开、公平、公正原则
本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件下进行房地产价格评估。

九、估价方法
估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。
经实地查勘，委估对象为办公楼。本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，结合此次委估目的的特点，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。采用收益还原法评定其现时正常市场价值。在以收益还原法评定委估对象现时正常市场价值的基础上，采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。假设开发法，又称剩余法，是将估价对象开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式可表达为：
地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费 - 利息 - 销售税费 - 利润

十、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价程序，选用适宜的估价方法，在对委估对象进行实地勘察的基础上，充分考虑到影响委估房地产价格的各种因素，结合市场近期状况，经过认真分析现有资料和周密准确地测算，确定：
房 屋 座 落
建筑面积
（M2）
房地产总价值
（万元）
土地使用权价值（万元）
卢湾区打浦路443号底北、底南房地产
413.10
447.47
247.08
（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：
（大写）人民币 肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（ RMB : 4,474,700.00 ）
（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：
（大写）人民币 贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
（ RMB : 2,470,800.00 ）
十一、估价人员
*** 中国注册房地产估价师 注册号： ********
*** 中国土地估价师 证 号： ***********

十二、估价作业日期
二00六年四月二十八日至五月九日

十三、估价报告应用有效期
本报告时效为半年，即自评估报告出具之日二00六年五月九日起至二0 0六年十一月八日止。

房地产估价技术报告
申房地估（20**）技字第0**资 ***号

一、 个别因素分析：
1、地理位置：
委估对象上海市打浦路443号房地产，位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。地号：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；土地等级：上海市基准地价四级地段。所在街坊南为中山南一路内环高架，北为瞿溪路，东为鲁班路南北高架，西临打浦路。本处离市中心人民广场约3.5公里。
2、土地状况：
土地坐落：卢湾区五里桥街道95街坊3/1丘（1）；
土地独用面积：198.90平方米；
土地形状：基本规则，呈矩形；
用途：办公用地。
3、建筑物状况：
卢湾区打浦路443号位于中山南一路打浦路拐角的“南园新村”内。“南园新村”是卢湾区开发较早的住宅小区。该小区由八幢高层、八幢多层房屋组成，小区内绿化环境、物业管理一般。委估对象为小区沿打浦路的二层房屋，正好位于小区弄堂的拐角处，其外墙部分铺贴马赛克，部分为玻璃橱窗。全幢办公楼总高2层，层高较高，系混合1等结构， 1994年竣工。委估对象设有消防人行楼梯，水、电、煤及通讯设施齐全，目前正在进行室内装修。
二、区域因素分析：
委估对象位于卢湾区的南部，这里以前是旧式里弄较为集中的住宅区域，人口多，密度高，居住拥挤，整体环境较差。近年来，随着卢湾区政府实施城市绿化进程和旧区改造的力度不断加大，本区域面貌迅速变化。委估对象周边兴建了大批高、中档商住楼、封闭式居住小区及相应的市政配套设施。委估对象的南面和北面是多层、高层新建住宅居民小区。打浦路西、北侧有新开发建造的“东晖花苑”、“复兴南苑”、“名盛苑”、“开源大厦”等商品住宅封闭式居住小区。向西百米即达中山南一路越江隧道，打浦路向南是农工商大卖场，向北即近打浦桥商业区。该地区已成为卢湾区商贸服务设施较为齐全的区域。附近的东南医院、学校、菜场、酒楼、商店、超市及农贸市场等其他服务性行业，为这里居民提供较为完善的服务。小区绿化环境一般，设有健身设施，地面停车位，地下停车库，专业物业管理。
这儿的交通十分便利，附近有17、36、96、146、786、隧道一线等多条公交线路抵达，正在建造的轨道交通4号线瞿溪路站就在附近。
三、市场背景分析：
上海房地产业经过若干年的发展，已经形成一套较为完善的政策体系和宏观调控体系，房地产市场也正在逐步走向成熟的轨道。“十五”期间，上海又进入了新一轮的城市建设高潮。浦江两岸综合开发这一世纪性工程已经启动，开发范围涉及包括卢湾在内的5个区，沿线长20公里，重点开发4个地区。中心城区布局和空间结构的调整，将不断为房地产提供新的开发投资机会。居民收入的不断增加，对房地产商品的需求日益扩大，以致房地产市场的消费主体、消费偏好以及需求规模与结构都将发生深刻的变化。根据房地产经济的发展规律，未来几年，上海商品住房消费主体，主要集中在中高收入阶层。2001年8月1日起，上海正式实行内外销商品房交易并轨，港澳台同胞、欧美等外籍人士、海外留学归国人员以及外省市人士购买高档商品住宅的热情进一步高涨，生态环境的改善，可以不断优化住宅小区的居住与生活质量，从而提高小区的品味，使其有所增值。综合环境的改善，有利于吸引更多的海外投资者来沪创业和居住，进而产生一支外来的高层次消费群。
作为国际大都市的上海，中心城区土地资源的稀缺性却渐渐显露出来，加之成本拉动成为左右上海房价变化的基本因素，上海房价在全面提高居住质量的基础上稳中趋升。由于上海市政府关于修改《上海市土地使用权出让办法》的决定以及《上海市城市居住房屋拆迁补偿办法》的修改，土地费用、拆迁安置费和建筑费用等将有较大幅度的提高，开发商的建造成本随之提升。近年来，本市房地产市场，投资、开发、销售均处于高位运行。卢湾的楼价除了楼盘确实具备品质外，毕竟离不开地段因素的强力支撑。正因为卢湾强大的商业实力和休闲格局，吸引了众多中外人士的购房意向，其中以写字楼的中外白领阶层占多数。
   据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的3月中，上海房地产市场在国家宏观调控和本市具有地方特征政策的影响下，继续向健康方向发展。新建商品住宅价格在连续多月价格降幅收敛后，本月住房价格止跌，买卖双方心态平稳，市场呈现回暖趋势。2006年3月，中房上海综合指数为1,334点，较上月上涨1点，涨幅为0.1%。其中，中房上海住宅指数为1,266点，较上月相比不涨不跌，结束了连续9个月价格下降；中房上海办公楼指数为1,482点，较上月上涨7点，涨幅为0.5%，与去年同期相比上涨7.7％。
从房地产市场基本面来分析，整个3月预售出现巨幅增量和价格开始止跌，说明持币观望心态已告结束。经过去年下半年降价缩量和春节淡季后，青年结婚用房和居民改善用房已成为购房主力军，并呈现恢复性增长，只要房价回归到一定的合理水平，上海的住房楼市就会步入持续和稳健阶段。我们要清醒地认识到，目前这个补量行情能走多远，还有待观察，整个市场的走势要看供应方面的变化，还要看货币政策和财政政策的是否变化。我们仍然深信，有住宅制度改革重大利好，还房于民政策使本市广大居民手中拥有了一块巨额的住房资产，有本市经济持续增长的背景，有建设国际大都市的未来目标，有“新上海人”的增量因素，在市政府“鼓励自住、规范投资、抑制投机、完善保障”的调控指导下，上海房地产有望走向全面发展的新阶段。
四、最高最佳使用分析
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用，该房地产在现状下基本能发挥其应有的效用。
五、估价方法选用：
根据对委估房地产的调查分析，结合此次委估目的的特点 ，我们选择采用收益还原法、假设开发法二种方法进行评估。
估价对象为已建成的房地产，因其办理土地出让手续，需求取估价对象房地产现时市场价值及相应土地使用权价格。据此目的，本案根据委估对象房地产的实地查勘状况，采用收益还原法评定其现时正常市场价值，并采用假设开发法从房地产价格中剥离出其土地使用权价格。假设开发法，又称剩余法，是将估价对象的开发后的价值，扣除正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式可表达为：
地价 = 房地产总价 - 建安工程费 - 专业费 - 筹建管理费 - 利息 - 销售税费 - 利润

五、 估价测算过程：
根据假设开发法的原理和思路，首先求得其总开发价值，继而估算该项目的总开发费用、销售费用、各种税费及开发商利润，两者相减，求取估价对象的总熟地价和单位熟地价。
由于委估对象为办公楼，属收益性房产，故宜采用租金收益还原法对委估房地产进行测算评估。
（一）用收益还原法求取委估对象房地产单价
选取3例估价对象周边类似房地产的日单位面积租金收益案例，列表如下：
房屋地址部位
建筑面积（M2）
类型
租金
(元/M2.日)
租赁日期
瑞金南路*号*室
59.66
办公楼
3.07
2005.4
斜土路*号*室部分
246.58
办公楼
3.5
2005.4
丽园路*号*层东北间
19.10
办公楼
3.49
2005.4
从案例看，不同楼盘及面积相应租金也不同，据此拟以三个比较实例租金的算术平均值作为委估对象的试算月租。即：
( 3.07 + 3.5 + 3.49 ) ÷ 3 = 3.35（元/ M2•日）
（1）年租金收益：
委估对象年租金（按365天计）收益中应适当考虑空置率，委估对象紧邻打浦路，设空置率为6%，则委估对象年租金收益为：
3.35 × 365 ×（1－6%）= 1,149（元/ M2•年）
（2）年支出成本：
2.1 税金：按规定为租金收入的17.5%；
2.2 管理费：按通常标准，按租金的5%计；
2.3 维修费：按常规标准，按租金的3%计；
2.4 保险费：租金收入的0.2%；
年支出成本为2.1 ~ 2.4之和，即：
1,149×（ 17.5% + 5% + 3% + 0.2% ） = 295（元/年•M2）
（3）年纯收益：
A = 1,149 – 295 = 854（元/年•M2）
（4）收益还原利率的确定：
一般情况下，营业用房安全利率取一年期贷款利率5.58 %，风险率为2%。则还原利率为：R = 5.58% + 2 % + 5.58% × 2% = 7.69% ，还原利率R 拟取7.69%。
（5）收益期限：
按办公用地，土地使用权出让法定最高年限为50年，故收益年限n取50。
（6）收益法公式计算：
V单 = (A / R) × [ 1 – 1 / ( 1 + R )n ]
= (854/ 7.69% )×[ 1 – 1 / (1 +7.69% )50]
= 10,832（元/M2）
（7）委估对象的房地产价值为：
V总 ＝ 10,832 × 413.10 ＝ 447.47（万元）

（二）委估房地产总开发成本估算
（1） 建筑安装费用：根据上海市同类物业建筑造价资料分析比较，评定委估对象的建筑造价为：
1.1 土建工程：
委估对象为混合1等结构多层办公楼，参照上海市2005年建设工程材料市场指导价、上海市综合楼工程造价参考标准及有关文件 ，并对委估对象进行了实地勘察。经过对委估对象的建筑标准、建筑结构、层高、设备、装修等影响房屋建造价格因素的认真分析，评定委估对象的建造成本为1,200元/平方米。
1.2居住区绿化建设费：20元/平方米，
1.3小区内电、水、煤、通讯等工程费110元/平方米，其中：
1.3.1 电气：30元/平方米；
1.3.2 给排水及污水处理：30元/平方米；
1.3.3 煤气：30元/平方米；
1.3.4 通讯及有线电视：20元/平方米
建安费用合计：1.1 ~ 1.3 之和
1,200 + 20 + 110 = 1,330（元/平方米）
（2）其它基建费用：
2.1 市政建设配套费：320元/平方米
2.2 变配电工程及增容：145元/平方米
2.3人防设施费：60元/平方米
2.4专业人士费(可行性研究、勘探、设计、审照等)：取建安费用的5%
则：1,330×5 % = 67 (元/平方米)
2.5 建设单位管理费: 取建安费用的3%
则： 1,330× 3 % = 40 (元/平方米)
2.1 ~ 2.5 费用合计:
320 + 145 + 60 + 67 + 40 ＝ 632（元/平方米）
（3）不可预见费：取建筑安装工程费的5%，则：
1,330× 5% = 67（元/平方米）
总建筑费用为（1）~ （3）之和，即：
1,330 + 632 + 67 = 2,029 (元/平方米)
（4）贷款利息：该项目总开发周期为1年，设土地费用A在开发初期一次性投入，建筑费用在建设期内均匀投入，年利率取一年期贷款利率5.58 %，按单利计算。则总利息支出为：
A×5.58 %×1 + 2,029×5.58 %×0.5 = 0.0558A + 57
（5）销售费用：参照国家及上海市有关规定和市场资料，各项费用如下：
5.1 工商统一税：包括营业税、城市建设费、教育费附加，按销售收入计取，共计5.565%，则：
10,832× 5.565% = 603（元/平方米）
5.2 买卖手续费：按销售收入0.08%计，则：
10,832× 0.08 % = 9（元/平方米）
5.3 宣传代理费、广告费：按销售收入2 %计，则：
10,832 × 2 % = 217（元/平方米）
销售费用总计：603 + 9 + 217 ＝ 829（元/平方米）
（6）开发商利润：按投资成本20 %回报率计，则：
（A + 2,029）× 20 % = 0.2A + 406（元/平方米）
（三）熟地价A的确定：
熟地价 = 楼价 – 建筑费（含专业费用） – 利息– 销售费用 – 开发商利润
A = 10,832－2,029－（0.0558A + 57）－829－（0.2A + 406）
1.2558 A = 7,511
A （楼面地价） = 5,981（元/平方米）
熟地总价 ＝ 5,981× 413.10 ＝ 247.08 （万元 ）

六、 估价结果确定：
经过本所评估人员现场勘察，收集有关产权材料、市场资料等，认真分析研究，选取适当的评估方法，进行定性和定量评估，结论如下：
房 屋 座 落
建筑面积
（M2）
房地产总价值
（万元）
土地使用权价值
（万元）
卢湾区打浦路443号
底北、底南房地产
413.10
447.47
247.08
（1）卢湾区打浦路443号底北、底南房地产于评估基准日的市场总价值为：
（大写）人民币 肆佰肆拾柒万肆仟柒佰元整。
（ RMB : 4,474,700.00 ）
（2）上述房地产价值中，土地使用权价值为：
（大写）人民币 贰佰肆拾柒万零捌佰元整。
（ RMB : 2,470,800.00 ）

第四部分 附件
1、有关委估对象照片；
2、房地产估价委托书；
3、《上海市房地产权证》；
4、委托方提供的其他资料；
5、委估房地产地理位置示意图；
6、上海申房房地产估价有限公司资质证书。
（ 注：2～6资料均为复印件）
3.3.202504:2404:24:5525.3.34时24分4时24分55秒3月. 3, 253 三月 20254:24:55 上午04:24:55
2025年3月3日星期一04:24:55