资源描述
新华网天津频道２月２１日电 （权超）２００６年天津房地产市场将继续保持健康稳定发展。天津市建委预测，全市商品房需求量将达到１２８０万平方米左右，二手房需求量接近１０００万平方米，分别比２００５年增长２３％和１７％。
２００６年，天津新婚家庭购房需求２８０万平方米左右；拆迁安置型需求３８０万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比２００５年增长１５％以上。
另据天津市建委统计数字显示，２００５年天津房地产空置率为７％，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然很明显。２００６年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达１５００万平方米，实现房地产投资４００亿元。新开工住宅１６００万平方米，上半年开工８００万平方米。重点推动６５个５万平方米以上住宅项目开工建设。推进华明、双港两个新居住区开工建设，年内开工面积达到３５０万平方米以上。继续完善住房保障体系，妥善做好中低收入群众的住房安置工作。２００６年，天津市计划建设经济适用房２６０万平方米，年内竣工１４０万平方米。
天津市建委房地产处负责人表示，近年来天津经济增长在不断加快中位居全国前列，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。目前天津人均生产总值达到４３００美元，城市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，群众收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在逐步释放。
随着拆迁规模的稳定，市场需求正在由安置型需求向改善型需求过渡。目前天津市人均住房建筑面积是２５．８平方米，与建设小康社会的住房指标还有一定的距离，进一步提高群众住房条件的空间还很大。随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放。
另一方面，天津通过加快经济适用房建设，构建了以经济适用房、实物还迁房、经济租赁房和廉租房为主体的保障住房供应体系，严格控制安置对象，实行封闭运作，既缓解了低收入群体的住房困难，又避免了对房地产市场的冲击，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用得到加强。
天津良好的市场环境对外埠投资商形成了强大吸引力，外埠资金介入天津房地产开发更加积极、更加理性。北京首创集团、北京中远房地产、上海复地房地产、上海上投房地产、深圳金地集团、浙江华庭房地产等一批较大型的、有丰富开发经验的企业相继进入天津市场。２００５年天津房地产吸引境外和外地资金占到全市房地产投资的比重达３８％，这表明天津房地产市场的成熟度和规范化程度已经得到明显提高，同时也为２００６年房地产稳定增长奠定了基础。(完)
天津周成交量创新低——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市表现疲软，而郊县商品住宅成交量维持在9万平米以上。本周市区楼区略有小增，但郊县楼市大幅下挫，导致本周天津商品住宅成交量创下近期的一个新低。据统计，本周(8月18日至8月24日)天津商品住宅成交量为12.8万平方米，环比下降8.9%；成交均价为4804元/平方米，环比增长4.5%。从这周天津住宅市场的表现来看，市区楼市短期内难有大的作为，郊县楼市虽然波动较大，但相对于市区的规模优势已经逐渐确立。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(8.18-8.24)天津中心城区商品住宅成交情况统计
南开区扩大领先优势
从上图中可知，本周除南开区商品住宅成交量超过2万平米，其它区的成交量均在1万平米以下，南开区的领先优势得以进一步巩固。河北、红桥两区因市场供应有限，成交量进一步萎缩。这两个区不到5000平米的成交规模，已经沦落到外围郊县的水平。不过下半年河北区的北斗星城、红桥区的泰达城，都是本区域值得期待的大盘项目。但河北、红桥两区的整体优势并不突出，因此这两个区短期内还难以摆脱在市区楼市的“垫底”角色。
相较之下，南开区成交量保持稳定。特别是在中高档房市场，南开区已经取代河西区成为天津楼市的翘楚。近期南开区还有壹街区、万科金色家园等重头项目面市，南开区一枝独秀的局面还会持续一段时间。
郊县楼市整体下挫
上周新四区进入爆发期，而前段时间一直表现优异的外围区县出现大幅下挫，当周商品住宅成交达到9.3万平米。本周郊县三大板块同时走出阴线，特别是滨海新区，本周成交量为1.8万平米，环比下降35%。据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为7.9万平方米，环比减少15%。成交均价为3740元/平方米，与上周持平。除滨海新区外，新四区及外围区县成交量分别为3.2和2.9万平方米，环比下降7.1%和5.5%。
中原认为，本周郊县成交量走低可视为前一段时间的高位回调。国六条之后，郊县楼市并没有受到太大影响，显示出较强的抗风险能力。但郊县楼市的成交起伏较大，显示市场还在培育、成长阶段。前不久，央行再次出台加息政策，市场观望进一步加剧，预计未来天津楼市还将保持低位企稳态势。在房价方面，由于影响房价的相关因素已经日趋稳定，并且需求不振，预计天津房价涨势进一步趋缓，保持异常平稳的走势。
市区楼市再次探底——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市小有增长，郊县楼市初步收复失地，使得本周成交量回升至15万平米以上。本周市区楼市的反弹行情仅仅持续一周即又跌至5万平米以下，显示未来市区楼市的成交态势仍然不容乐观。相较之下，郊县楼市表现更为稳健，本周成交量仅有小降。据统计，本周(8月11日至8月17日)天津商品住宅成交量为14.1万平方米，环比下降10%；成交均价为4596元/平方米，房价与上周持平。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(8.11-8.17)天津中心城区商品住宅成交情况统计
红桥区高台跳水
上周红桥区在新盘带动下商品住宅成交量摸高至1.2万平方米，不过该区的走高态势仅仅持续一周便被打回原形。本周红桥区成交量下降一半，达0.6万平米。除河北区略有小升，南开区成交持平外，和平、河东、河西三区均出现不同程度的下挫。虽然近一段时间中心城区新上市项目较为密集，但从近期中心城区的成交情况来看，高档房的销售阻力有日益加大的迹象。因此，对于中心城区来看，下半年不啻是突围之战。
郊县三大板块轮流做庄
上周在滨海新区及外围区县的反弹带动下，郊县楼市成交量重返10万平米的高位。本周新四区进入爆发期，而前段时间一直表现优异的外围区县出现大幅下挫。据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为9.3万平方米，环比减少0.7万平方米，成交均价为3698元/平方米，比上周小升5.3个百分点。具体各大板块来看，新四区及滨海新区成交量分别为3.4和2.8万平方米，环比上升28%和7%。而外围区县则大幅下挫33%，成交量降至3.1万平米。本周郊县楼市表现最突出的是新四区的津南区。由于该区的重点楼盘金地格林小镇新近上市，带动该区商品住宅成交量升至1.5万平米，环比增幅超过七成。
最近一段时间，郊县楼市呈现三大板块轮流领跑大市的情况，这也显示郊县楼市的上升通道已经打开，后市发展前景较为乐观。不过本周外围区县大幅下挫，显示这一区域市场发育尚不成熟，成交起伏较大。郊县楼市的走强更加反衬出市区楼市的低迷，中原认为，未来一段时间，将是天津高档房市场的一个关键时期。在买方市场逐渐确立的情况下，市场将进入一个拼细节，拼综合能力，拼整体价值链的阶段。
天津楼市小幅弹升——本周天津住宅市场走势分析
上周由于郊县楼市大幅走低，导致当周天津商品住宅成交量降至14.4万平方米。本周市区楼市小有增长，郊县楼市初步收复失地，使得本周成交量回升至15万平米以上。据统计，本周(8月4日至8月10日)天津商品住宅成交量为15.7万平方米，环比上升9.1%；成交均价为4466元/平方米，房价小升3.5%。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(8.4-8.10)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区暗中发力
从上图中可知，本周中心城区成交量上升与下挫的各占一半。其中和平、河东、南开三区均小幅走低，而河西、河北、红桥三区则走出阳线。特别是红桥区，由于新逸嘉挟新盘上市之利，带动本周红桥区成交量摸高至1.2万平方米，环比增幅高达76%，是本周中心城区当之无愧的增长冠军。此外，南开区连续三周成交量稳定在1.7万平方米，虽然与该区上半年成交平均水平有较大差距，但南开区在中心城区的领跑地位仍然非常稳固。据了解，近期本市新上市项目较为密集，主要有河北区的北斗星城，河西区的碧海·白天鹅，南开区的富力城二期，津南区的红瞰·领世郡以及西青中北镇的假日风景，这些新上市项目将形成今后各自区域的热点。
郊县楼市重返10万平米高位
上周郊县成交量继续高位回调，成交规模降至8.8万平米。本周在滨海新区及外围区县的强力反弹带动下，郊县楼市成交量重返高位。据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为10万平方米，环比上周增长12.6%，成交均价为3511元/平方米，与上周持平。具体各大板块来看，滨海新区及外围区县成交量分别上升23%和28%，而新四区则小降13个百分点。值得一提是的，本周新四区、滨海新区、外围区县的成交比例接近1：1：2，这是近一段时期外围区县成交占比最高的一周。本周郊县楼市表现最突出的是宁河县，当周商品住宅成交量为2.7万平米，在全市18个区县中占据榜首，郊县楼市的增长潜力由此可见一斑。
中原认为，二手房交易所得税的开征，对一手房市场是一个利好。今后可能会有部分存量房客户分流至新房市场。同时“90-70”政策的实施，对本市大户型项目销售也将带来一定促进作用。总的来说，新政实施之后，天津楼市求稳发展的大势没有改变，但政策造成的习惯性疲软还会持续一段时间。预计今后天津楼市成交量及成交均价都将保持相当平稳的走势。
有多少楼市可以重来——本周天津住宅市场走势分析
据统计，本周(7月28日至8月3日)天津商品住宅成交量为14.415.3万平方米，环比下降5.9%；成交均价为4747元/平方米，房价小升6.3%。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
从上图中可知，本周和平、河东、南开三区成交量明显走强，而河北、河西两区则表现低迷，成交量均不超过0.7万平方米。据统计，本周市区商品住宅成交量为3.8万平方米，环比上周降低0.8万平方米，成交均价为5253元/平方米。本周市区表现比较抢眼的有南开区及河东区。前者本周成交量再次逼近2万平米，达到1.7万平米；南开区的一些主力在售项目如富力城等项目销售势头较为乐观。最近一段时间，国六条、二手房交易所得税等一系列政策陆续出台，天津楼市供应及需求市场受政策影响较为直接，预计这种楼市的低迷还将继续一段时间。
本周以塘沽为代表的滨海新区楼市开始发力，塘沽区成交超过1.3万、大港突破6千平米，体现了滨海楼市的需求旺盛。位于塘沽新港区域的紫云国际项目本月共成交170套，成为本月天津成交最活跃的项目。其中港务局、港务集团下属企业成为其大客户主力。
中原认为，房屋交易个税的开征，必然对三级市场带来巨大冲击。个税的开征，有利于抑制投机性购房，但这一举措并不能降低房价，还会加大二手房的社会交易成本，造成房价上升。具体天津而言，个税一旦严格执行，预计二手房交易将出现较大幅度下挫，供需市场将出现一段时间的胶着状态。
市区楼市小升，整体回落——本周天津住宅市场走势分析
上周天津市区成交量再创新低，而郊县楼市高开高走，在郊县市场的强力拉动下，本周全市商品住宅成交量突破16万平方米。本周市区商品住宅成交量触底反弹，而郊县楼市高位回调，此消彼长之下造成本周全市商品住宅成交量小幅下降。据统计，本周(7月21日至7月27日)天津商品住宅成交量为15.3万平方米，环比下降5.3%；成交均价为4466元/平方米，房价小升3.5%。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.21-7.27)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区各有涨跌
从上图中可知，本周和平、河东、南开三区成交量明显走强，而河北、红桥两区则表现低迷，成交量均不超过0.4万平方米。据统计，本周市区商品住宅成交量为4.6万平方米，环比上周增加0.4万平方米，成交均价为6406元/平方米，比上周小升4个百分点。本周市区表现比较抢眼的有南开区及河东区。前者本周成交量再次逼近2万平米，达到1.8万平米；后者本周成交环比增幅超过1倍。据了解，本周河东区销售较好的项目有位于津塘公路二号桥旁的新津小区，该项目体量较小，以多层两室户型为主。此外，河东区的一些主力在售项目如都市亮点、远洋新天地等项目销售势头也较为乐观。今年下半年，河东区还有百合春天、阳光星期八的后续组团上市，但总体来看，由于新增供应有限，今年河东区成交量将不复以往两年的风光。最近一段时间，国六条、二手房交易所得税等一系列政策陆续出台，天津楼市供应及需求市场受政策影响较为直接，预计这种习惯性疲软还会继续一段时间。
新四区领跑郊县楼市
上周郊县楼市高歌猛进，成交量逼近12万平方米。本周郊县成交量高位回调，不过成交规模仍然保持在10万平米以上。据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为10.7万平方米，环比上周下降10.3%，成交均价为3635元/平方米，与上周持平。具体各大板块来看，滨海新区及外围区县成交量分别下降39.2%和19.8%，而新四区则领跑大市，成交量环比增长55%。本周东丽区成交量为1.6万平方米，环比增幅达330%。究其原因，主要是因为东丽区一批在售项目集中签约所致。目前这一区域的主要销售项目为东丽湖·万科城、朗矩·天域等中高档项目。从目前来看，郊县三大板块呈现轮流坐庄态势，从而使郊县楼市保持强势。
下月开征二手房交易所得税
日前，国家税务总局下发通知，要求从8月1日起二手房交易需交纳个人所得税。根据156号文件，所得税按“转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。不能正确计算房屋原值，个税按住房转让收入1%-3%征收。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。通知还规定，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，以期在程序中避免偷漏税现象。
中原认为，房屋交易个税的开征，必然对三级市场带来巨大冲击。个税的开征，有利于抑制投机性购房，但这一举措并不能降低房价，还会加大二手房的社会交易成本，造成房价上升。具体天津而言，个税一旦严格执行，预计二手房交易将出现较大幅度下挫，供需市场将出现一段时间的胶着状态。
市区楼市下周有望收复失地——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市延续6月份以来的疲软态势，而郊县成交量小有增长，促进本周全市商品住宅成交量略有反弹。本期市区成交量再创新低，而郊县楼市高开高走，在郊县市场的强力拉动下，本周全市商品住宅成交量突破16万平方米。提得一提的是，下周中心城区将有多个新项目上市，有望一改年中以来市区楼市的颓势。但在下半年，市区弱、郊县强的发展态势基本定型。据统计，本周(7月14日至7月20日)天津商品住宅成交量为16.1万平方米，环比增长6.3%；成交均价为4317元/平方米，房价大幅下挫7.5%，显示本周成交重心继续向下倾斜。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.14-7.20)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区积蓄力量
从上图中可知，上周成交量大涨的河西区本周上演高台跳水，成交量跌至1万平米以下，显示河西区的高档房需求并不稳定。除此之外，其它五区成交量变化不大。据统计，本周市区商品住宅成交量为4.2万平方米，环比下降11.6%，成交均价为6158元/平方米，比上周小降6.4个百分点。近期市区楼市低迷一方面受新政影响，另一方面却显示天津高档房成交阻力日益加大。据了解，近期市区将有爱家•星河国际、春和景明以及卡梅尔的新组团上市，这些项目有望在短期内扭转中心城区成交乏力的状况。但近期市区新盘仍然不能形成批量上市局面，市场的习惯性疲软还会持续一段时间。预计今后中心城区成交区保持在5万平米波动。
滨海新区强劲反弹
继上周成交量突破10万平米，本周郊县楼市升势仍然没有放缓迹象。据统计，本周郊县商品住宅成交量为11.9万平方米，比上周上升14.5%。成交均价为3669元/平方米，较上周略有小降。具体各大板块来看，外围区县成交量下降11.7%，滨海新区及新四区分别上升46.9%和14.3%。塘沽区成交量暴涨是造成本周滨海新区大幅飙升的直接原因，据统计，本周塘沽区商品住宅成交量为4.6万平方米，比上周增长60%，仅塘沽区一区成交量，就占据全市商品住宅成交量的29%。根据中原调研，近期塘沽区销售较好的楼盘有紫云国际、水域·未来城等，从最近塘沽区的热销势头来看，经过上半年的相对沉寂，塘沽区进入一个集中发力阶段。
中原认为，随着建设部实施细则出台，今后房地产调控政策的重心转向地方政府的具体操作和执行力度。总的来看，今后一段时间，政策以观察后效为主，再出台大的调控政策的可能性较低。同时，对地方政府的问责力度和市场监控力度加大，有利于稳定房价，改善社会住房保障体系及商品房供应结构。因此，新政出台虽然造成短期市场波动，但房地产市场的可持续发展特性得到加强。
天津楼市有望走出迷惘期——本周天津住宅市场走势分析
上周市区及郊县楼市均缺乏亮点，成交量降至15万平方米以下。本周市区楼市延续6月份以来的疲软态势，而郊县成交量小有增长，促进本周全市商品住宅成交量略有反弹。据统计，本周(7月7日至7月13日)天津商品住宅成交量为15.2万平方米，环比增长3.8%；成交均价为4667元/平方米，房价变化幅度不超过1%。本周建设部界定90平方米和70%两个概念，至此“十五条”造成的政策解读混淆得以逐渐澄清。新的解释政策在严格控制中小户型面积界定的同时，也确保地方在总量控制上的主导权。随着地方性实施细则陆续出台，天津楼市有望逐渐结束迷惘期。但由于市区新增供应量短期内难有改观，预计成交将保持低位企稳。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.7-7.13)天津中心城区商品住宅成交情况统计
河西区一枝独秀
从上图中可知，本周除河西区以外，其它5区商品住宅成交区均有不同程度下降。据了解，近期河西区销售较好的楼盘主要是位于梅江板块的水晶城。这一项目在6月份推出带电梯的小高层，以140平米的大户型为主。由于水晶城前期的巨大成功，直接带动新组团的热销。今年下半年，河西区还有梅江湾、华侨御景湾等新项目上市。但由于河西区房价仅次于和平区，预计该区在成交规模上还将让位于产品线更为丰富的南开区。据统计，本周市区成交量为4.75万平方米，比上周下降1.9个百分点。成交均价为6577元平方米，与上周上涨4.8%。根据中原调研，进入8月份以后，天津新盘市场将逐渐活跃，届时红桥区的金领国际、和平区的金茂·现场、南开区的TOWN中堂等项目悉数入市，这些新生力军，也是市区楼市在下半年收复失地的希望所在。
郊县楼市稳扎稳打
上周新四区及其它区县未能继续高歌猛进，成交量出现预期之中的回调。本周郊县楼市表现喜人，当周商品住宅成交量再次超过10万平方米。据统计，本周郊县商品住宅成交量为10.4万平方米，比上周上升6.6%。成交均价为3797元/平方米，较上周略有小降。具体各大板块来看，新四区成交量下降10.7%，滨海新区及其它区县分别上升25%和6%。值得一提的是，由蓟县、武清、宝坻、宁河、静海组成为外围区域本周成交为4.3万平方米，占据郊县楼市成交量的42%，这也是外围区县连续三周在郊县成交比重超过40%，显示出了巨大的增长空间。
中原认为，从目前来看，“十五条”对本市二、三级市场均造成较大影响，但从长远来看，天津以自住为主的需求结构具有较强的市场抗风险能力。经过一段时间的政策消化期后，天津住房商品化进程将继续向纵深方向发展。
天津楼市进入暑期淡季——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市成交量探至5万平米以下，郊县楼市表现喜人，成交量维持在10万平米的高位。本周市区及郊县楼市均缺乏亮点，成交量较上周略有小降。据统计，本周(6月30日至7月6日)天津商品住宅成交量为14.6万平方米，环比降幅达8.3%；成交均价为4632元/平方米，房价保持异常稳定。中原认为，虽然近期市区仍有若干项目酝酿开盘，但面向主流家庭的普通住宅供应仍然远远不能满足需求，市区楼市疲软行情还会继续一段时间。特别是在新政影响下，天津部分项目因调整规划导致原来的供应节奏被打乱，市场尚需要一定时间完全消化政策影响。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(6.30-7.6)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市平淡无奇
从上图中可知，市内六区各有涨跌，总体成交情况与上周大致相当。据统计，本周市区成交量为4.8万平方米，比上周少0.1万平方米。成交均价为6276元平方米，与上周持平。相对而言，新政对于房价高企的中心城区影响更为直接，同时新增供应量不足也是造成近期市区楼市表现欠佳的关键原因。根据中原了解的情况，新的规划政策打乱了原有的市场供应节奏，造成部分楼盘因调整规划而推迟上市，这也意味着全市商品住宅成交量因新增供应短缺增长乏力。随着市场对政策影响逐渐消化，新盘供应将恢复正常，进而刺激成交量回升。总体来看，此次新政的严厉程度前所未有，但天津楼市仍然表现出较强的抗风险能力，市场发育日益理性.
郊县楼市高位回调
上周在滨海新区表现欠佳的情况下，新四区与其它区县不负众望，带动郊县商品住宅成交量稳定在10万平方米的高位上。本周新四区及其它区县未能继续高歌猛进，成交量出现预期之中的回调。据统计，本周郊县商品住宅成交量为9.8万平方米，比上周下降11.8%。成交均价为3818元/平方米，较上周上升6个百分点。具体各大板块来看，滨海新区成交量上升3.6%，环城四区及其它区县分别下降17%和15%。由蓟县、武清、宝坻、宁河、静海组成为外围区域本周成交为是4.1万平方米，占据郊县楼市成交量的42%，显示出了相当充沛的发展后劲。外围区县的优异表现也意味着郊县楼市的均好性进一步加强。
未来市场预测
今年第2季度，有关部门陆续出台“国六条”及“十五条”政策。从天津市规划局出台的过渡性实施细则来看，6月1后新办理的住房审批项目，必须按照“两个70%”政策来进行审批。在总体住房建设规划编制完成后，应根据不同区域户型面积及所占比重的控制要求进行规划审批。这意味着天津将严格按建设部的要求实施新的调控政策，这对于未来楼市发展将产生深远影响。短期来看，天津以自主为主的需求结构不会改变。新的政策实施后，必然会造成一定市场观望气氛，并促使企业积极应对政策调整。由于新政本意不在于打压房地产行业，同时未来改善型购房需求方兴未艾，预计经过短期调整后，天津房地产市场还将保持稳健发展态势。
市区楼市热季“中暑”——本周天津住宅市场走势分析
上周天津市区商品住宅成交量继续稳定在6.6万平米的水平，而郊县楼市则冲至11万平米的高位。本周似乎受天气炎热和世界杯赛事影响，市区楼市不仅新盘寥寥，而且成交不佳。郊县楼市表现喜人，成交量与上周高位相比仅有小降。中原认为，虽然近期市区仍有若干项目酝酿开盘，但面向主流家庭的普通住宅供应仍然远远不能满足需求，市区楼市疲软行情还会继续一段时间。据统计，本周(6月23日至6月29日)天津商品住宅成交量为15.9万平方米，比上周下降2.1万平方米，环比降幅达11.3%；成交均价为4526元/平方米，房价保持异常稳定。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(6.23-6.29)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市首度破五
上周天津市区楼市各有涨跌，成交量连续两周在6.6万平方米。本周两大主力区域南开区、河西区均出现较大幅度下挫，导致市区楼市自春节假期后成交量首度跌至5万平方米以下。据统计，本周市区商品住宅成交量为4.96万平方米，环比下降25%。成交均价为6579元/平方米，与上周持平。今年一直表现优异的南开区，本周也未能止住颓势，成交量由上周的3万平米降至本周的1.8万平米。虽然成交低迷，但各区成交价格岿然不动，显示市区房价体系较成交走势更为稳定。
据中原了解，近期和平区的同方·瞰和平、金茂·现场，南开区的TOWN中堂等项目已经进入紧锣密的前期推广中，这些新盘也将为市区楼市带来新气象。但总体来看，适合普通家庭的中高档楼盘仍然供不应求，预计至七月份，市区成交规模仍然在6万平米基准线上波动。
郊县楼市高位企稳
上周在新四区及滨海新区表现欠佳的情况下，武清、蓟县、宁河均走出翻番行情，从而带动当周郊县商品住宅量再次突破11万平方米。本周塘、汉、大三区不约而同成交量大幅走低，但新四区与其它区县则不负众望，成交量环比增长12%和28%。如此一来，本周新四区、滨海新区及其它区县的成交量之比为31：25：44，包括武清、宁河、宝坻、蓟县、静海在内的远郊区县成交比重首次超过其它板块。
中原认为，今后一段时间，远郊区县市场规模及成熟度仍然无法与新四区及滨海新区相提并论。但近期远郊区县的不俗表现显示当地楼市的巨大增长潜力。从最近一段时间土地市场的表现来看，也可以印证这一点。最近一段时间天津推出的大型住宅土地主要集中在郊县，房地产投资重心也在向外围区域转移。如果说上半年是市区与郊县并驾齐驱的话，那么从今年下半年的走势来看，郊县成交量超过市区已经指日可待。对于天津居民来说，今后购房可以更多关注价格更便宜，选择余地更多的郊县区域。
天津楼市元气渐复——本周天津住宅市场走势分析
新的房地产调控政策出台后，上周房价高企的中心城区成交量出现较大幅度下滑，而郊县楼市表现稳定。本周一直保持成交量高企的郊县楼市出现小幅回调，而上周表现低迷的市区楼市再整旗鼓，成交量升至6万平米以上。中原认为，本周市区成交量回升，显示在地方性实施细则出台之前，天津楼市仍有较强的自我调节能力。虽然市场观望气氛会影响部分楼盘成交，但总体来看，天津楼市在应对政策冲击方面仍然表现出较强的稳定性，这也与天津以自住为主的需求结构有直接关系。据统计，本周(6月9日至6月15日)天津商品住宅成交量为16.7万平方米，比上周减少0.7万平方米，环比小降3.6%；成交均价为4847元/平方米，比上周上涨4个百分点。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(6.16-6.22)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市窄幅调整
上周在南开、河西、河东三区的带动下，市内成交量触底回升。本周天津市区楼市各有涨跌，河东、河西未能延续上周强势，本周成交量出现较大幅度下挫。而南开、河北、红桥及和平区，成交量均有所上扬。据统计，本周中心城区商品住宅成交量为6.6万平方米，环比上周增加0.1万平方米；成交均价为6587元/平方米，与上周相比几无变化。近期市区楼市成交量在窄幅内波动，显示市区楼市在消化新政影响方面尚需要更多的时间。
五县楼市强势反弹
上周郊县楼市出现小幅走低，成交量降至10万平米。本周在新四区及滨海新区表现欠佳的情况下，五县楼市挺身而出，武清、蓟县、宁河均走出翻番行情。在五县楼市的带动下，本周郊县商品住宅量再次突破11万平方米，接近今年单周成交量的最高点。据统计，本周郊县商品住宅成交量为11.4万平方米，比上周增长11.5%。平均房价为3441元/平方米，比上周相比下降262元/平方米。具体各区而言，新四区及滨海新区成交量分别为3万平米及4.6万平米，环比上周下降10.2%和2.7%。本周郊县楼市成交情况如下表：
附表1：本周(6.16-6.22)天津郊县商品住宅成交情况统计
中原认为，从近期郊县楼市的表现来看，天津郊县市场成熟度不断提高。特别是五县楼市显示出巨大的成长空间，促使郊县楼市的热点区域出现三大板块轮流坐庄的现象。今年6月份，天津地铁一号线投入试运营，同时，二、三、九号线也于今年启动，预计2008年完成土建。相对而言，单条地铁线的开通对天津楼市影响较为有限。而在将来拥有9条地铁线的天津轨道交通网建成，不仅极大促进郊县楼市的发展，也将对现在的楼市格局产生根本性影响。
未来市场预测
新政颁布以来，国内一些城市出现成交量大幅下挫现象。而从近期天津市场的表现来看，成交量及房价继续保持非常平稳的态势，天津的稳健发展势头再次经受考验。在“十五条”相关细则出台之前，市场仍然存在观望心理。特别是在房价高企的市区楼市，供需市场的博弈仍会持续一段时间。从长远来看，天津楼市的刚性需求仍然非常可观，并且房地产市场的规范程度也日益提高。经过短期调整，天津楼市还将重新步入正轨。
中原认为，“十五条”的核心内容是“套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上”，即便这一条能够认真落实，也至少在一年以后才能对供应市场产生实质性影响。通过地方性实施细则以及开发商市场行为的校正，这一政策有望落实到改善供应结构的大方向上。应该看到，楼市新政本意不在于打压房地产行业，并且主要通过市场化解决城市居民住房问题的发展思路不会改变，因此，房地产作为关系国计民生重要支柱行业，还将积极应对环境变化，在自身的规范发展中赢得成长空间。
市区成交量止跌回升——本周天津住宅市场走势分析
新的房地产调控政策出台后，上周房价高企的中心城区成交量出现较大幅度下滑，而郊县楼市表现稳定。本周一直保持成交量高企的郊县楼市出现小幅回调，而上周表现低迷的市区楼市再整旗鼓，成交量升至6万平米以上。中原认为，本周市区成交量回升，显示在地方性实施细则出台之前，天津楼市仍有较强的自我调节能力。虽然市场观望气氛会影响部分楼盘成交，但总体来看，天津楼市在应对政策冲击方面仍然表现出较强的稳定性，这也与天津以自住为主的需求结构有直接关系。据统计，本周(6月9日至6月15日)天津商品住宅成交量为16.7万平方米，比上周减少0.7万平方米，环比小降3.6%；成交均价为4847元/平方米，比上周上涨4个百分点。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(6.9-6.15)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市触底反弹
上周市区楼市成交量跌至5.8万平方米，创下自今年3月份以来的新低。本周在南开、河西、河东三区的带动下，成交量触底回升。据统计，本周中心城区商品住宅成交量为6.5万平方米，环比上周上升12.4%；成交均价为6636元/平方米，微升1.6个百分点。除上述主力三区外，河北区本周成交量大幅飙升，该区本周商品住宅成交量为6.9万平方米，3倍于上周成交量。据中原了解，近期天津商品房新增供应量并无显著增加，本周成交量基本反映天津房市正常水平。由于新增供应量不足，未来新上市普通楼盘更容易成为市场热点。
郊县楼市小幅下挫
上周虽然有新政颁布在前，但郊县楼市成交量仍然保持在11万平方米的较高水平上。本周郊县楼市成交量小幅走低，属于市场正常波动。据统计，本周郊县商品住宅成交量为10.2万平方米，比上周减少1.4万平方米。平均房价为3703元/平方米，比上周相比几无变化。具体各区而言，除环城四区小升4.9个百分点，滨海新区及五县均有较大幅度下挫。滨海新区本周成交量虽然骤降20%，但由于塘沽区连续两周成交量超过3万平方米，本周滨海楼市以4.7万平米的成交量占据郊县楼市的半壁江山。这也是连续4周滨海楼市成交量占据郊县楼市的一半强，此前滨海与新四区在郊县“领头羊”之争中各有胜负。中原认为，新四区的优势在于整体实力均衡，而滨海新区则后劲充沛，这两大区域的头名之争将构成未来郊县楼市的一大特色。
建设部出台“十五条”新解
建设部有关负责人日前表示，“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”；“套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”；“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”；“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。购房人购买的房屋建筑面积，除了分摊本幢楼的公摊共用部位的建筑面积外，还要分摊本幢楼之外、本小区的公摊面积，如物业管理用房建筑面积等。如果按照这一标准，则意味此前“十五条”政策中规定的“套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上”有较大松动。此外，建设部官员还表示，70%是总量控制而具体各个楼盘。中原认为，此番建设部官员的表态，显示主管部门试图为新政赋予更大的灵活性及适用性，以获取地方政府的支持，避免“一刀切”的弊端。据了解建设部相关部门已经在拟定90平方米中小户型建设的实施细则，将会尽快出台。根据建设部实施细则，地方政府也将出台相关规划措施，从而确保“国六条”得到贯彻实行。
市区大幅走低，郊县高位企稳——本周天津住宅市场走势分析
上周颁布的房地产调控政策对天津楼市造成不小冲击，本周住宅市场的走势尤为引人注目。总体来看，房价高企的中心城区成交量出现较大幅度下滑，而郊县楼市表现稳定，显示市区楼市观望气氛较浓，且新增供应仍然鲜有亮点，导致近期市区商品住宅成交量不断下挫。据统计，本周(6月2日至6月8日)天津商品住宅成交量为17.4万平方米，比上周减少1.6万平方米，环比降幅达8.7%；成交均价为4661元/平方米，比上周下降19元/平方米。本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(6.2-6.8)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市再度探底
从上图中可知，本周除河西区成交量增长两成外，其它5区均出现不同程度的下降。据统计，本周市区商品住宅成交量为7.2万平方米，环比下降19.2%；成交均价为6391元/平方米，与上周持平。本周市区成交量走低的主要原因是由于新增供应量不足，且前段时间成交势头较猛。“5.29政策”出台后，促使选择两成首付的购房者加紧入市，推动成交量小涨。在6月1日，市区成交量又恢复至正常水平。中原认为，最近一段时间，天津新盘供应仍然僧多粥少，而楼市新政出台后，不可避免导致楼市观望心理形成，因此未来一段时间，市区成交量还有下行空间。
郊县楼市岿然不动
上周在滨海新区的强势带动下，郊县成交量大涨30%，达到11.8万平方米。本周虽然有新政颁布在前，但郊县楼市丝毫未见阻滞。据统计，本周郊县商品住宅成交量为11.6万平方米，仅比上周减少0.3万平方米。平均房价为3720元/平方米，比上周小升2.2个百分点。具体各区而言，五县成交量环比上升22%，而滨海及新四区略有下降。由此可见，房价水平较低且以自住为主的郊县楼市在应对政策冲击，更有自己的独特优势。
中原认为，今后一段时间，天津楼市仍然需要通过自身调整以适应“5.29政策”对楼市的全方位影响。长期以来，天津楼市发展较为稳健，这也使其在应对政策冲击方面更具定力。从长远来看，在政策引导下，市场小户型供应将成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制，对土地其他珍贵资源的节约使用将愈发成为社会共识；消费者的居住观念将更为理性，改善居住品质的需求将从过去的主要追求更大面积，转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。同时，对于存量土地激活力度的加大，有利于行业内部资源整合，促使产业集约化程度加强。
3.3.202504:2004:20:4425.3.34时20分4时20分44秒3月. 3, 253 三月 20254:20:44 上午04:20:44
2025年3月3日星期一04:20:44
展开阅读全文
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
