卖场公示管理作业指引090507.docx

卖场公示作业指引

编制
市场部
日期
2008.6
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一、 目的
规范卖场公示内容及要求，避免销售过程中人员宣讲、销售道具制作、样板间展示等带来的法律风险。
二、 适用范围

三、 术语和定义
卖场公示是指项目在卖场内公开展示的、在销售过程中必须告知客户的相关信息，具体包括：证件及合同公示、项目不利环境因素提示、销售工具免责说明、信息传递提示、示范单位提示、客户投诉渠道提示等。
四、 职责
部 门
职 责
项目公司（部）
卖场公示内容的提供及确认。
营销模块、
客户关系模块
卖场公示内容及形式的检查和评估，提出整改意见，并跟进整改措施的落实情况。
销售代理公司
卖场公示内容的收集、公示道具的制作。
五、 内容及要求
5.1 关于五证、合同、公约、保证书等法律法规文本
5.1.1 公示方式：须采取影印件的方式进行。
5.1.2 公示要求：售楼处可视性恰当的位置，统一尺寸、美观、便于多次翻阅、便于更新。
5.1.3 公示内容：
a) 五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》或《房屋产权证书》；
b) 合同：《商品房认购书》、《商品房买卖（预售或现房）合同》；
c) 公约：《前期物业服务协议》、《业主（临时）管理规约》；
d) 竣工备案（仅限现房销售时）：《商品房竣工验收备案表》
e) 面积测绘报告：《预测（或实测）面积表》
5.2 关于经纪公司及业务员的执业资格
5.2.1 公示方式：须采取影印件、照片的方式进行。
5.2.2 公示要求：售楼处可视性恰当的位置，统一尺寸、美观、便于观看、便于更新。
5.2.3 公示内容：
a) 经纪公司工商执照影印件；
b) 销售委托书；
c) 销售代表正装照片及房地产经纪人证件编号。
5.3 关于节能、环保等技术指标
5.3.1 公示方式：须采取易拉宝、展板方式进行。
5.3.2 公示要求：售楼处可视性恰当的位置，统一尺寸、美观、便于观看、便于更新。
5.3.3 公示内容：
a) 建筑设计在隔热、保温等方面的能耗指标、环保措施及相应特点；
b) 电梯、照明、空调、采暖、通风等设备设施的能耗指标、环保措施及特点；
c) 建筑材料、装修材料的环保指标及特点。
5.4 关于红线外的不利因素
5.4.1 公示范围：建设当期红线四至以外1公里范围内。
5.4.2 公示方式：须采取易拉宝、展板方式进行，结合项目沙盘摆放。
5.4.3 公示要求：
a) 项目销售当期建设范围周边当前的、政府已批准的区域规划的不利环境因素提示；
b) 项目由于分期开发，可能对业主的生活产生不利影响的环境因素提示，应根据实际分期情况的推进，及时更新。
5.4.4 公示内容：
a) 宗地及周边环境示意图：须标出名称、方位、距离；
b) 粉尘：应包括可能产生粉尘的工厂、道路等；
c) 废气：应包括垃圾中转站、污水泵站、道路等；
d) 噪声：应包括飞机航道、铁路、高速路、高架桥、大型娱乐场所等；
e) 辐射：应包括电信发射塔、高压线等；
f) 污染源：应包括传染病医院等；
g) 不存在具体损害，可能对客户心理产生困扰的不利因素：公墓、寺庙等。
h) 滚动开发（若有）造成的影响。
5.4.5 必须使用的标准用语：
a) 名称：《本期建设范围周边不利的环境因素》
b) 说明：
① 本《本期建设范围周边不利的环境因素》旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及实际情况等不一致的情形，应以买卖双方订立的《商品房买卖合同》及其补充协议为准。本公司保留对本公示内容修改的权利，敬请留意最新资料。
② 本《本期建设范围周边不利的环境因素》相关内容已经在XX项目宣传资料中进行特别提示，敬请留意。
③ 考虑到现场公示期间，方便客户直观了解项目概况，建议客户结合整体规划沙盘参考本《本期建设范围周边不利的环境因素》。
④ 项目在售住宅单位价格制定过程中，已经充分考虑了本《本期建设范围周边不利的环境因素》中不利因素的影响。
⑤ 如果您在阅读本《本期建设范围周边不利的环境因素》中有任何不明之事项，请咨询现场销售人员。
⑥ 本《本期建设范围周边不利的环境因素》最终解释权归XX项目房地产开发有限公司所有。
5.5 关于红线内的不利因素
5.5.1 公示范围：建设当期红线范围内。
5.5.2 公示方式：须采取易拉宝、展板方式进行，结合项目沙盘摆放。
5.5.3 公示要求：项目销售当期建设范围内当前的、政府已批准的规划方案的不利环境因素提示。
5.5.4 公示内容：
a) 宗地范围内环境示意图：须标出公示具体内容的名称及位置；
b) 建筑类公示内容：包括人行及人防出入口、地下自行车及车库出入口、车库通风竖井及消防疏散口、小区配套设施、垃圾分类站等，需说明公示内容的名称及涉及到的楼座；
c) 电气类公示内容：包括卫星机房、变电室、π接间、配电室、开闭站、消防中控室、安防中控室、通讯模块局、电梯机房等，需说明公示内容的名称及涉及到的楼座；
d) 暖通、给排水类：包括热力站、燃气调压站、给水泵房、正压送风风机房、中水泵房、消防泵房及消防水池、车库风机房、化粪池、人防水箱间、人防扩散室、人防滤毒网、人防进风机房、消防高位水箱间等，需说明公示内容的名称及涉及到的楼座。
5.5.5 必须使用的标准用语：
a) 名称：《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》
b) 说明：
① 出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素的影响。
② 以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案；因规划及设计方案调整而导致变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。后期相关不利因素，将在确定后于销售时另行公示。
③ 本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及实际情况等不一致的情形，应以买卖双方订立的《商品房买卖合同》及其补充协议为准。本公司保留对本公示内容修改的权利，敬请留意最新资料。
④ 如果您在阅读本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》中有任何不明之事项，请咨询现场销售人员。
⑤ 本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》最终解释权归XX项目房地产开发有限公司所有。
5.6 关于销售工具
5.6.1 公示方式：在模型、宣传资料等销售工具适当位置标准公示内容。
5.6.2 公示要求：美观、便于观看、便于更新。
5.6.3 公示内容：模型、宣传资料等销售工具的免责说明。
5.6.4 模型必须使用的标准用语：
a) 本模型因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异，仅供示意。
b) 本模型仅做示意用途，实际建设过程中本公司有权在不违反法律法规、不违反合同约定的前提下进行细部调整，实际建设结果会与模型效果存在一定差异，最终交付结果以政府部门核准文件及双方订立的商品房合同约定为准。
c) 本模型一切未列举事项或更改，不再另行通知。
5.6.5 各种宣传资料必须使用的标准用语：
本资料中的图片及文字仅做说明使用，不构成要约，亦不构成双方合同内容，最终解释权归开发商所有。
5.7 关于客户投诉渠道
5.7.1 公示方式：
a) 要求制作温馨提示标牌，放置于洽谈桌上，与鲜花等配饰集中放置；
b) 要求在名片背书客户投诉电话、倾听之窗的网址；
5.7.2 公示要求：统一尺寸、美观、便于观看、便于更新。
5.7.3 公示内容：
a) 销售人员口头传递信息的免责说明；
b）客户投诉电话；
c）倾听之窗网址。
5.7.4 桌牌必须使用的标准用语：
本公司要求工作人员热情、详尽的向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。
5.8 关于样板间
5.8.1 公示方式：须采取标牌的方式进行。
5.8.2 公示要求：样板间入口处及室内可视性恰当的位置，统一尺寸、美观、便于更新。
5.8.3 公示内容：
a）样板间非实际交房标准的相关提示；
b）禁止吸烟、禁止拍照、禁带宠物等的温馨提示。
5.8.4 样板间不是交房标准必须使用的标准用语：
名称：《毛坯交房标准的温馨提示》
XX项目示范单位提醒您：本单位为装修示范，非交房标准；室内装修、家具、陈设等除书面特别注明外均不属于交付范围。示范单位的面积、房型、尺寸及建筑结构亦不作为交房标准；实际交付状态为毛坯房。交房标准最终以买卖双方签订的《商品房买卖合同》所附的交房标准为准。如有疑问，请向XX项目营销中心咨询。
5.9 关于安全、关怀等
5.9.1 公示方式：须以标牌等方式进行。
5.9.2 公示要求：在售楼处、样板间、看房通道、示范园林区域的适当位置，统一尺寸、美观。
5.9.3 公示内容：提醒客户注意台阶、水池、不要践踏草皮等的温馨提示；

六、 附则
6.1营销模块是本指引的建立、维护和贯彻的责任单位，并负责解释。
6.2自颁布之日起执行，至相应更新版本颁布之日自行终止。

七、 附件
仅供参考：《红线内不利因素提示》

附件（仅供参考）：

敬请留意
《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》

尊敬的客户：
为帮助您慎重选购房屋，现提示您特别注意以下事项：
一、建筑类不利影响
A地块：
1、 园区人行出入口位置：A2住宅楼南侧A4住宅楼西侧。
2、 住宅人防出入口位置：A8住宅楼西侧、A1-1住宅楼西侧、A1-2住宅楼东侧。
3、 地下自行车出入口： A1-1住宅楼西侧、A1-2住宅楼东侧、A2住宅楼南侧、A3住宅楼东侧、A6住宅楼西侧、A7住宅楼南侧、A8住宅楼西南角。
4、 地下车库出入口位置：A1-2住宅楼东侧A3住宅楼北侧、A4住宅楼西侧、A3住宅楼南。
5、 车库通风竖井位置：A1-1住宅楼东南角、A5住宅楼北侧、A4住宅楼北侧。
6、 车库消防疏散口位置：A7住宅楼北侧A4住宅楼东侧A5住宅楼西侧。
7、 配套商业位置：A1住宅楼首层。
8、 幼儿园位置：A8住宅楼东侧。

B地块：
1、 园区人行出入口位置：B3住宅楼南侧B6住宅楼西北侧、B6住宅楼东侧B7住宅楼西侧B4住宅楼南侧、 B1-2住宅楼南侧B5住宅楼北侧。
2、 住宅人防出入口位置：B3住宅楼北侧、B6住宅楼西侧、B1-1住宅楼西侧、B7住宅楼西侧。
3、 地下自行车出入口： B3住宅楼西侧、B6住宅楼南侧、B7住宅楼东南角、B5住宅楼东侧、B1-1住宅楼西北角。
4、 地下车库出入口位置：B1-1住宅楼西侧B2住宅楼西北侧、B3住宅楼北侧B2住宅楼西侧、B5住宅楼北侧。
5、 车库通风竖井位置：B1-2住宅楼西南角、B5住宅楼西北侧、B4住宅楼南侧。
6、 车库消防疏散口位置：B2住宅楼北侧、B2住宅楼西侧、B4住宅楼西侧、B1-2住宅楼东南角。
7、 文体活动站位置：B区西北角。
8、 社区卫生服务站位置：B区西北角。
9、 公厕：B地块西北侧，B2住宅楼西北侧。
10、 垃圾分类投放站位置：B地块西北侧，B2住宅楼西北侧。

二、电气类不利影响
1、 卫星机房位置：A地块A7住宅楼顶层卫星机房。
2、 变电室位置：A1-1住宅楼地下一层西侧、A6住宅楼地下一层北侧、A8住宅楼地下一层西侧、B3住宅楼地下一层北侧、B6住宅楼西侧、B7住宅楼地下一层东侧。
3、 π接间位置：各楼座地下一层位置。
4、 配电室位置：各楼座地下一层位置。
5、 开闭站位置：B地块西南角，B6住宅楼西侧。
6、 消防中控室位置：B地块B7住宅楼地下一层
7、 安防中控室位置：B地块B7住宅楼地下一层
8、 通讯模块局位置：B地块B6住宅楼地下一层
9、 电梯机房位置：每单元顶层电梯机房。

三、暖通、给排水类不利影响
1、热力站位置：A地块A 6住宅楼、A7住宅楼之间地下一、二层；B地块东南侧，地下一、二层。
2、燃气调压站位置：A地块西北侧, A1住宅楼与A2住宅楼之间地上。
3、给水泵房位置：A地块A6住宅楼、A7住宅楼之间地下一、二层；B地块东南侧，地下一、二层。
4、正压送风风机房位置：
A2-A6住宅楼每个单元屋顶，A7住宅楼地下一层；B6住宅楼、B7住宅楼地下一层，B2住宅楼、B5住宅楼每个单元屋顶。
5、中水泵房位置：A地块A6住宅楼、A7住宅楼之间地下一、二层；B地块东南侧，地下一、二层。
6、消防泵房、消防水池位置：
A地块A4住宅楼地下二层；B地块B5住宅楼地下二层。
7、车库风机房位置：
A地块地下一、二层，每层均为A1-1住宅楼东南角两个、A4住宅楼北侧一个、A5住宅楼北侧一个、A4、A5住宅楼之间A7住宅楼北侧两个；B地块地下一、二层，每层均为B1住宅楼西北角一个、B4住宅楼西侧两个、B5住宅楼西北侧两个、B7住宅楼西侧一个、B1-2住宅楼南侧两个。
8、化粪池位置：
A2住宅楼西北侧10号化粪池、A6住宅楼东侧靠近建筑红线两个8号化粪池；B地块西北角3号化粪池、B5住宅楼北侧10号化粪池、B6住宅楼东侧10号化粪池、B6住宅楼西侧两个9号化粪池。
9、人防水箱间、扩散室、滤毒室、进风机房位置：
A1住宅楼、A8住宅楼地下二层；B1住宅楼、B3住宅楼、B6住宅楼、B7住宅楼地下二层。
10、消防高位水箱间位置：A4住宅楼屋顶；B5住宅楼屋顶。

四、说明：
① 出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素的影响。
② 以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案；因规划及设计方案调整而导致变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。后期相关不利因素，将在确定后于销售时另行公示。
③ 本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》旨在协助您了解购房的相关注意事项，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及实际情况等不一致的情形，应以买卖双方订立的《商品房买卖合同》及其补充协议为准。本公司保留对本公示内容修改的权利，敬请留意最新资料。
④ 如果您在阅读本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》中有任何不明之事项，请咨询现场销售人员。
⑤ 本《本期建设范围内的可能对业主生活产生不利影响的环境因素》最终解释权归XX项目房地产开发有限公司所有。

2009年5月