5.0商业物业市场分析报告.docx

7.1 北京总体市场分析

7.1.1 零售物业的历史供应量

Ø 截至2004年，北京共有近1000万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。

图7.1：北京主要商业区分布图
资料来源：天福地产经纪

Ø 至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为185万平方米，占北京大型商场面积的65%。2004年新增大型商场营业面积45万平方米，是历年来供应量最大的一年。

Ø 北京百货公司所占比例较高的主要原因与北京零售市场的发展有关。北京第一家大型百货公司是王府井百货大楼，建于1955年，之后有1970年开业的西单商场和1992年开业的赛特购物中心等。这些商场都是典型的百货公司，深受北京市民的欢迎，他们可以在这些百货公司中一次购买到各种商品，包括服装，鞋，电器，食品以及其他日用品。

图7.2：北京大型商场历史供应情况（1955-2004）

资料来源：天福地产经纪

Ø 北京大型百货公司从1990年开始迅速发展，1990年至2002年间平均年新供应量为9.8万平方米的建筑面积，5.5万平方米的营业面积。1998年的供应量比较大，为28.7万平方米的建筑面积，16.5万平方米的营业面积。1998年开业的百货公司有华堂商场十里堡店，新东安市场，庄胜崇光百货和新世界商场一期。

Ø 2003年共有135,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为82,000平方米，包括君太百货，银座百货，华堂商场丰台店。

Ø 2004年共有350,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为192,000平方米，包括华宇时尚购物中心，西单文化广场，金源燕莎，贵友商场等等。截至2004年12月，北京城区有约41家大型百货公司（营业面积超过1万平方米以上，只租赁的商场），共提供约185万平方米的建筑面积，营业面积104.2万平方米。百货公司平均建筑面积为4.5万平方米。

图7.3：北京大型购物中心分布图

资料来源：天福地产经纪

Ø 北京购物中心的概念起源于80年代末，北京第一个购物中心是王府饭店地下商城，其次是1990年开业的国贸商城一期。百货公司和购物中心最主要的区别是内部布局，消费者付款方式，租客付租方式以及商场管理方式等。百货公司的商品摆放主要是开放式柜台，消费者付款方式为中央收款。但是在购物中心中，商业面积被分割成独立单位，消费者在各个店铺中分别付款。

Ø 随着90年代中期一些购物中心的相继开业，北京消费者开始认识和接受购物中心这种商业模式。1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量最大的年份。目前，统计范围内的北京购物中心共有7家，包括：国贸商城，中粮广场，恒基中心，东方广场，新东安市场，丰联广场和金源时代购物中心，提供约98万平方米的建筑面积，52万平方米的营业面积。
图7.4：北京购物中心历史供应情况（1990-2004）

资料来源：天福地产经纪
7.1.2 主要商业区域

Ø 北京商业面积主要集中在以下地区：
o 王府井地区
o 西单地区
o 朝阳门外、建国门地区
o 宣武门-前门-崇文门地区

Ø 同时，北京市还存在着公主坟、中关村、北三环、亚运村、燕莎等外围商业中心，这些商业中心都具有部分辐射全市的商业能力。

(1) 王府井地区

Ø 王府井地区是北京传统的购物区。该区以前面向大众消费者，出售中低档商品。在90年代初期，北京市政府开始为王府井商业街推行一连串的美化改造工程，包括安装街灯，铺平地面，整顿小商贩，绿化工程等。王府井于2001年9月宣布改造工程完成，并举行开街仪式。现在王府井已经成为一条具有优良购物环境的商业步行街。该区以王府井大街与东长安街交汇处的南端起，北至灯市口。

Ø 改造后的王府井主要顾客多以国内外游客以及消费能力较高的北京居民为主，商场定位多为中高档。根据“北京第十个五年计划”，王府井地区商业营业面积将控制在45万平方米左右。

Ø 王府井地区主要的商场有：
o 王府井百货大楼
o 世都百货
o 工艺美术大楼
o 新东安市场
o 东方广场
表7.1：王府井地区商业
商场名称
营业
日期
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
使用率
王府井百货大楼
1955
27,500
18,000
65%
世都百货商城
1996
20,000
12,000
60%
工艺美术服务大楼
1998
14,200
7,200
51%
新东安市场（百货公司）
1998
40,000
20,000
50%
新东安市场（购物中心）
1998
80,000
40,000
50%
东方广场
2001
100,000
50,000
50%
资料来源：天福地产经纪

(2) 西单地区

Ø 与王府井地区相似，西单也是北京传统的购物区。该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。

Ø 根据西城区政府公布的数据，目前西单地区零售面积为23.6万平方米。而根据“北京第十个五年计划”，西单商业街的营业面积将控制在40万平方米左右，即在2001-2005年的五年间，西单的零售面积供应将不多于16万平方米。

Ø 西单地区主要商场有：
o 西单百货商场
o 西单购物中心
o 西单赛特购物中心
o 中友百货
o 首都时尚时代百货（原首都时代广场）

表7.2：西单地区商业
商场名称
营业
日期
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
使用率
西单商场
1970
65,000
30,000
46%
西单购物中心
1991
37,000
25,000
68%
西单赛特商城
1996
20,000
12,000
60%
中友百货
1999
70,000
40,000
57%
首都时尚时代百货
2002
40,000
20,000
50%
资料来源：天福地产经纪

(3) 朝阳门外地区/建国门地区

Ø 这个商业地区位于朝阳区的中央商务区，主要由建国门内大街、建国门外大街及朝阳门外大街组成。区内有多幢大型综合项目，提供写字楼、酒店和住宅物业。此地区的商场多是综合项目中的裙房商业。

Ø 本商圈的客流主要以使馆区工作者，商务人员，白领以及驻京外国人士为主，消费以中高档为主。根据“北京第十个五年计划”规划，此商圈将进一步提高其商务中心的功能，发展成为高档的商业购物区。

Ø 主要商场包括：
o 国贸商城
o 赛特购物中心
o 中粮广场
o 恒基中心
o 丰联广场
o 贵友百货
o 蓝岛大厦

表7.3：朝阳门外地区/建国门地区商业
商场名称
营业
日期
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
使用率
贵友大厦
1990
17,000
9,500
56%
国贸商城
1990/1999
60,000
30,000
50%
赛特购物中心
1992
18,600
13,000
70%
蓝岛大厦
1993
32,000
17,000
53%
中粮广场
1996
60,000
36,000
60%
蓝岛大厦西区
1996
21,000
16,000
76%
丰联广场
1997
32,000
16,000
50%
恒基中心
1998
83,000
40,000
48%
资料来源：天福地产经纪

(4) 崇文门-宣武门-前门地区

Ø 前门地区是北京另一个传统的商业区，包括许多百年老店，有同仁堂药店，瑞蚨祥绸布店，张一元茶馆，内联升鞋店等。但该区旧城老化现象日益严重，购物环境并不理想，不再吸引北京当地居民。此区商店主要由临街店铺组成，客源以中低阶层的北京市民及中外游客为主。

Ø 根据政府初步规划，将把大栅栏街、珠宝市街、廊坊二条组成步行街，并与琉璃厂文化街连成一体，形成一个集旅游、购物及美食于一体的商业购物区，并以古都风貌为特色，加强民族文化特色的展现。预计前门商圈还需要很长的一段时间才能达到王府井目前的情况。

Ø 目前在前门地区没有具规模的购物中心和百货公司。在崇文区和宣武区都有一个大型商场为北京南部居民提供服务：
o 新世界商场
o 崇光百货

表7.4：宣武门-前门-崇文门地区商业
商场名称
营业
日期
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
使用率
庄胜崇光百货
1998
130,000
84,000
65%
新世界商场一期
1998
74,000
40,000
54%
新世界商场二期
2000
43,000
21,000
49%
资料来源：天福地产经纪

(5) 公主坟地区

Ø 实际上，公主坟地区属于长安街的延长线，也是一个传统的商业购物区，主要服务于北京西边的居民。总体来说，此地区商业的客源以北京中等收入的居民为主。主要商场包括：

o 城乡贸易中心
o 城乡华懋
o 翠微大厦

表7.5：公主坟地区商业
商场名称
营业日期
建筑面积
（平方米）
营业面积
（平方米）
使用率
城乡贸易中心
1992
36,000
20,000
56%
城乡华懋
1997
20,000
12,000
60%
翠微大厦
1997
50,000
30,000
60%
资料来源：天福地产经纪

Ø 宣武、丰台、石景山、海淀等区是以上两个地区的主要辐射范围，这一辐射在缺少商业设施的丰台、石景山地区表现尤为明显。
7.1.3 零售物业未来供应

Ø 在2005-2006年，预计共有343.5万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，其中2005年的供应量预计可达到150万平方米。

Ø 根据易铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目(包括在建)总规模达600多万平方米， 其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模达441万平方米， 占总在建规模的73%以上。
Ø 从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80％以上的市场份额。
Ø 新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

Ø 北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如：华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、大钟寺购物广场、郦城等等。

Ø 有必要指出的是，以上未来商业供给的统计专注于大体量商业设施，包括了大型超市、百货和购物中心等业态，由于住宅项目中预期将有大量零散商业设施形成新增供给，因此以上统计数据相对偏小。但预期未来大型商业设施对北京市商业格局的决定性影响仍将持续。

7.1.4 入住率情况

Ø 由于比较灵活的商品组合，风险最低化的流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。

Ø 城区大型百货公司和购物中心的平均入住率为85-90%。

Ø 位置和管理比较好的购物中心的入住率比较高，例如国贸商场和东方广场，甚至出现客户排队等待签约进入的现象。

Ø 目前西单地区大型百货的空置率基本维持在5%～8%的水平上，而公主坟地区百货公司的空置率水平则在5%左右。

7.1.5 租金/售价分析

(1) 百货公司

Ø 百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%, 化妆品30％左右。所以百货公司的租金收入主要依靠零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运情况。

Ø 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。商场中经营比较好的百货公司有：赛特购物中心、王府井百货大楼、北辰购物中心以及西单商场，它们的平均销售额为4,996元/平方米/月。如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为90美元/月/平方米。

Ø 目前公主坟地区百货商场的首层月租金在65-90美元/月/平方米（营业面积）的水平上，地区首层平均租金约为70美元/月/平方米。同期西单地区优质零售物业的首层平均租金达到87美元/月/平方米左右的较高水平。

(2) 购物中心

Ø 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。

Ø 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。

Ø 未来商业项目出售项目比较多，平均售价为20,000-30,000元/平方米。购买者有部分经营者，其余为投资者。

7.2 政府政策法规

7.2.1 “十五”商业发展规划 (2001-2005)

Ø 法规是为了规范北京未来商业市场的发展，摘要如下：

o 社会消费品零售额2005年达到2,330亿元，年平均增长10%；2010年达到3,700亿元，比2000年增长1.6倍。

o 2005年零售商业面积从2000年的840万平方米增加到1,000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1,200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。

Ø 发展重点：

o 北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。

o 未来商业区主要集中在前门，崇文门地区，中央商务区，中关村科技园以及四环和五环地区。

o 王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业中心营业面积总规模控制在40万平方米。

o 马甸地区将建立一个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在10万-20万平方米之间。

o 大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。

Ø 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，还提出了一些措施，包括：

o 营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心

o 新发展5,000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于4,000米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。

7.2.2 北京市流通业发展分类指导

Ø 这个法规是北京市商业委员会在2005年2月4日颁发的。这个文件分为两个部分。第一部分是鼓励发展的项目目录，第二部分是限制发展项目目录。

Ø 鼓励发展的项目目录

o 连锁经营便利店、专业超市、专业市场、折扣商店、折扣直销中、专业化商品直销中心、汽车专业服务连锁店以及休闲服务和特色商业街

o 市级商业中心建设前门-大栅栏、木樨园、朝外大街、望京、天通苑等。

o 商业发展区域商业中心建设—中关村科技园区、北京商务中心区、北京经济技术开发区等

Ø 限制发展项目目录

o 城区二环路以内：限制新增10,000平方米以上大型百货店。

o 城区三环路以内：限制新建营业面积10000平方米以上的大型仓储式商场、各类大型批发市场。

o 营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施，只能布局在全市性商业中心、区域商业中心和规划的特色商业街（区）。

o 新增各类初级集贸市场、批发市场，只能分布在城市中心区商业中心、区域商业中心、中关村科技园区海淀园、商务中心区。

o 城区内南三环、东四环、西四环、北四环以内地区禁止新增小商品批发零售市场

7.3 未来发展趋势预测

Ø 北京未来将有大面积的商业面积的供应量，尤其分布在住宅区和郊区。另外，许多商业面积是位于综合项目中，不仅可以提高项目的自身价值，而且增加了消费需求。

Ø 由于对于市区内商业面积的限制，所以造成北京未来商业面积向城市外围扩展，主要集中在三环、四环和五环沿线。

Ø 商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。只有主题突出，适合消费者需求的商场才可在市场中站稳。

Ø 未来，北京商业市场百货公司仍受欢迎，但数量将逐渐减少而购物中心的数量将逐渐增加。另外，大型超市越来越具有百货公司的特征。所以，消费者有了更多的选择，百货公司的需求也逐渐下降。

Ø 北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，将以Shopping Mall的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；“体验购物”成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营。

7.4 区域市场分析

Ø 通过对项目周边百货、超市、专业市场和餐饮等零售市场的考察分析来讨论本项目所面临的竞争环境。项目周边的商业设施主要集中在以下地区：朝阳路、朝阳北路、星火路。

7.4.1 现状分析

Ø 从供应上来看，该区域内现存商业物业151310平方米（建筑面积），包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、娱乐设施。各业态供应面积及占比如图7.5所示。

图7.5区域各业态供应量及比例图

资料来源：天福地产经纪调研

表7.6：区域餐饮物业统计表
编号
物业名称
类型
地理位置
建筑 面积
消费人群
1
兴富德食府
餐饮
朝阳北路北侧
200
普通消费者
2
老五饺子馆
餐饮
星火路东侧
100
普通消费者
3
祥乐居
餐饮
星火路
150
普通消费者
4
东方瑞金达
餐饮
星火路
300
普通消费者
5
喜满居
餐饮
星火路
680
普通消费者
6
川湘人家
餐饮
星火路
640
普通消费者
7
福华肥牛
餐饮
星火路
200
普通消费者
8
欧陆风情
餐饮
六里屯路808站
1000
普通消费者
9
肯德基
餐饮
六里屯路星火路
300
普通消费者
10
酱骨头炖菜
餐饮
朝阳北路南侧
150
普通消费者
11
双福龙餐厅
餐饮
朝阳北路南侧
50
普通消费者
12
昭阳湘菜馆
餐饮
朝阳北路南侧
200
中高收入者
13
亚马逊烤肉
餐饮
十里堡路与朝阳路
350
中高收入者
14
华美饭庄
餐饮
八里庄路与朝阳路
400
普通消费者
15
肯德基
餐饮
十里堡路与朝阳路
400
普通消费者
16
郭林家常菜
餐饮
十里堡路与朝阳路
800
普通消费者
17
麦当劳
餐饮
十里堡路与朝阳路
330
普通消费者
18
必胜客
餐饮
十里堡路与朝阳路
300
普通消费者
19
维可瑞比萨
餐饮
十里堡路与朝阳路
300
普通消费者
20
永和豆浆
餐饮
华堂西邻
150
普通消费者
21
大红椒重庆菜
餐饮
华堂西邻
200
普通消费者
22
马兰拉面
餐饮
华堂西邻
150
普通消费者
23
大白鲨火锅
餐饮
朝阳北路南侧
800
普通消费者
24
京城码头
餐饮
星河湾附近
1800
中高收入者
25
美食
餐饮
华堂商场
2000
普通消费者
26
甘露烤鸭店
餐饮
甘露园
300
普通消费者
27
竹楼火锅店
餐饮
甘露园
400
普通消费者
28
东八饭庄
餐饮
甘露园
500
普通消费者
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 据本司调研数据显示，区域内经营面积50平米以上的餐饮物业共28家，总面积约17225平方米（建筑面积），以中档、中低档为主流，中高档、高档餐饮物业匮乏。

表7.7：区域商场统计表
编号
物业名称
类型
地理位置
建筑面积（m2）
消费人群
1
华堂商场
商场
十里堡路与朝阳路
28000
普通消费者
2
伊人秀商场

华堂西邻
3000
普通消费者
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 区域内现有百货商场两家，十里堡华堂及西邻的伊人秀商场，总建筑面积31000平方米，均为中档商场。

表7.8：区域专卖店物业统计表
编号
物业名称
类型
地理位置
建筑 面积
消费人群
1
大荣
专卖
星火路西侧
100
普通消费者
2
精益佳视眼镜
专卖
星火路西侧
100
普通消费者
3
外贸服装店
专卖
朝阳北路南
140
普通消费者
4
多吉达鞋行
专卖
朝阳北路南侧
50
普通消费者
5
金风成祥
专卖
十里堡路与朝阳路
40
普通消费者
6
阿瑟斯
专卖
十里堡路与朝阳路
200
普通消费者
7
金犀宝
专卖
十里堡路与朝阳路
200
普通消费者
8
GIORDANO
专卖
十里堡路与朝阳路
200
普通消费者
9
罗宾汉
专卖
十里堡路与朝阳路
200
普通消费者
10
卡玛
专卖
十里堡路与朝阳路
200
普通消费者
11
迪信通电讯
专卖
十里堡路与朝阳路
380
普通消费者
12
协亨电讯
专卖
十里堡路与朝阳路
120
普通消费者
13
宝岛眼镜
专卖
十里堡路与朝阳路
80
普通消费者
14
裤子天地
专卖
朝阳路易初莲花西
150
普通消费者
15
金象大药房
专卖
星火路
150
普通消费者
16
音像店
专卖
星光路东朝阳北路
40
普通消费者
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 该区域内还分布着16个规模较小的沿街专卖店，绝大部分为连锁经营，提供2350平米的供应量，涵盖医药、服装、眼镜、通讯器材等多种经营范围。

表7.9：区域内超市统计表
编 号
物业名称
类型
地理位置
建筑面积（m2）
消费人群
1
同升和超市
超市
朝阳北路南侧
1000
普通消费者
2
法宝超市
超市
十里堡路朝阳路
1500
普通消费者
3
华堂超市
超市
十里堡路与朝阳
3000
普通消费者
4
易初莲花
超市
朝阳路东
21000
普通消费者
5
上海华联
超市
星光路（六里屯
400
普通消费者
6
京客隆
超市
甘露园
500
普通消费者
7
京客隆
超市
朝阳路西段
800
普通消费者
8
物美超市
超市
十里堡路
5000
普通消费者
9
万惠超市
超市
甘露园南里
500
普通消费者
10
美廉美超市
超市
星火路
3000
普通消费者
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 区域内分布着大小10个超市，总供应面积达33700平方米（建筑面积），占商业物业总面积的22%，仅次于专业市场位于第二的位置。其中，易初莲花、华堂超市、美廉美超市和物美超市的规模较大，其余均为中小超市。

Ø 从超市的档次上看，大部分是中档超市。

表7.10：区域内专业市场统计表
编号
物业名称
类型
地理位置
建筑面积（m2）
消费人群
1
天地天龙市场
专业市场
朝阳北路
1000
普通消费者
2
苏宁电器
专业市场
朝阳路南侧
18000
普通消费者
3
白云服装城
专业市场
朝阳路距离
2000
普通消费者
4
住总小商品市场
专业市场
星火路
500
普通消费者
5
住总家居
专业市场
星火路
22320
普通消费者
6
大钟电器
专业市场
朝阳路东段
900
普通消费者
7
兴隆建材城
专业市场
朝阳路东段
4000
普通消费者
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 区域内共有7个专业市场，总供给面积达51720平方米（建筑面积），经营范围涉及电器、家居、建材、服装以及二手家电、家俱等等，物业档次以中档，中低档为主

表7.11：区域休闲、娱乐物业统计表
编号
物业名称
类型
地理位置
建筑 面积
消费人群
1
欣欣靓典
休闲娱乐
朝阳北路
40
普通消费者
2
香榭里舍美容
休闲娱乐
朝阳路
225
普通消费者
3
飘逸美容美发
休闲娱乐
星火路
50
普通消费者
4
黄金海岸洗浴
休闲娱乐
星火路
1200
普通消费者
5
山外山ktv
休闲娱乐
星火路
500
普通消费者
6
朝阳园会所
休闲娱乐
朝阳路
7800
小区业主
7
远洋天地会所
休闲娱乐
朝阳
3000
小区业主
8
蓝T公寓会所
休闲娱乐
朝阳路
2000
普通消费者
9
东恒时代会所
休闲娱乐
朝阳路
500
小区业主
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 区域内休闲娱乐设施非常缺乏，规模较大的休闲娱乐场所多为社区配套会所，只对社区居民开放。
小结：

图7.6：区域商业物业分布图

表7.12：区域现有商业物业租金调查统计表
街道名称
商业
业态
品 牌 名 称
租金水平 （元/m2天）
星火路
餐饮
东方瑞金达、喜满居、川湘人家、福华肥牛、欧陆风情、老五家常饺子馆、肯德基
3.5--6
专卖
大荣、精益佳视眼镜店
4--6
专业市场
住总服装小商品市场、住总家居商城
1.5—2.5
超市
上海华联超市、京客隆便利店
2--3
商场

休闲娱乐
黄金海岸洗浴、山外山、飘逸美容美发
4--6
朝阳北路
餐饮
酱骨头炖菜馆、双福龙餐厅、昭阳湘菜
3.5—6
专卖
外贸休闲服装店、多吉达鞋行
4--7
专业市场
天地天龙旧货批发市场
1.5—2.5
超市
同升和超市
1.5—2.5
商场

休闲娱乐
欣欣靓典

朝 阳 路
餐饮
亚马逊巴西烤肉、华美饭庄、肯德基、郭林家常菜、麦当劳、维可瑞、比萨自助、必胜客、永和豆浆、大红椒重庆菜、马兰拉面
4—7

专卖
罗宾汉、云柏鞋业、卡玛、GIORDANO、金犀宝、阿瑟斯、迪信通电讯、协亨电讯、宝岛眼镜、裤子天地
5--6
专业市场
苏宁电器、大中电器、
3--7
超市
易初莲花超市、华堂商场、法宝超市、物美超市、超市发、京客隆
1.2—2.5

商场
伊人秀商场、华堂商场
倒扣流水25%-35%
休闲娱乐
香榭里舍美容
6
资料来源：天福地产经纪调研

Ø 从商业物业的地域分布上看，区域商业物业集中分布在两个地带：朝阳北路和星火路交叉口及周边，以华堂为中心的朝阳路沿线。（如图7.6）

Ø 从租金水平上看，商场租金采取流水倒扣的方式，服装类扣率为20%--25%，化妆品类为30%左右；超市租金水平介于1.2元/平米/天到3元/平米/天之间；专业市场和沿街店铺的租金位于3.5—7元/平米/天的水平。

Ø 整体来看，朝阳路沿线租金水平比朝阳北路、星火路稍高。

7.4.2 未来分析
表7.13：区域商业物业未来供应统计表
序号
项目名称
类型
地理位置
建筑面积 （平方米）
估计启用 时间
1
韩show
商业综合
朝阳路
25000
2005年10
2
财满街
商业综合
朝阳路
37000
2005年6
3
炫特区
商业综合
十里堡一号
20000
招商中
4
国际创展
商业综合
朝阳路
20000
招商中
5
国美第一城
商业综合
青年路
140000
2006年6
6
珠江罗马
商业综合
朝阳北路
7000
2006年10
7
金泰国益
商业综合
朝阳北路
4000
已封顶
资料来源：天福地产经纪调研

图7.7区域商业物业存量及未来供应
Ø 根据我司实地调研，到2006年区域内将有7个商业项目建成投入使用，新增商业面积253000平方米（建筑面积），新增面积为现存面积的1.7倍，总商业面积达404310平方米

Ø 从地域分布上看，商业物业有逐渐东移的趋势。

Ø 新增商业物业以中档，中高档为主流，与现存商业物业相比，物业档次呈现高档化趋势。

小结：

7.4.3 区域重点商业物业分析

7.4.3.1 十里堡华堂商场
l 物业类型
十里堡华堂商场是区域内最主要的一个大型综合类商业物业，于1998年4月28日建成开业，经营范围涵盖食品，服装，百货等等。经过7年的发展，华堂商场已经拥有一批稳定的顾客群，并带动了周边商业的发展，形成了一个以华堂商场为中心的商圈。

l 体量
表7.14华堂商场商业体量统计表
名称
物业总体量 （m2建筑面积）
与本项目直线距离
（m估测）
位置
华堂商场
31000
3000
朝阳路

l 业态比例
表7.15华堂商场业态比例表
名称
百货
超市
娱乐
餐饮
健身
休闲
华堂
60%
25%
/
15%
/
/

从上表可以看出，百货业态占据很大的比例，整体来讲，业态比较单一，仅配有一个地下超市和少量餐饮。可见华堂商场属于传统商业物业。

l 商业特点
华堂商场是一家中日合资的商业物业，致力于服务商场周围5公里范围的社区居民。以方便、全面、优质的服务吸引区域内的核心消费人群。区域内的中，中低消费群成为华堂长期稳定的顾客群。

l 租金水平
华堂商场采取只租不售的方式，租金实行流水倒扣的形式，扣点平均水平为20%--30%。

l 经营状况、档次
华堂商场开业3年营业额累计达20亿，最近几年营业额都超过6亿。带动周边商业的发展，吸引了云柏鞋业，苏宁电器等商业物业进驻该地区，逐渐形成一个人气兴旺的商圈。从经营档次看，华堂商场属于中档商业物业。

l 空置率
华堂商场入住率达到100%，空置率为0%。

l 辐射范围
经过7年发展，华堂商场及周边已经发展成为一个具有一定规模和人气的商圈，70%的顾客来自5公里范围内。同时，由于交通便利，以及东部通州地区很多社区商业配套不完善，华堂商场也吸引着大批的通州消费者。华堂的营业额大约20%来自通州消费者。

7.4.3.2 易初莲花朝阳店
l 物业类型
易初莲花是正大集团下属的一个大型连锁超市集团，目前在北京地区有4家分店。朝阳路易初莲花于2004年4月开业，属于大型综合超市，营业范围包括生鲜、食品、服装和家电。
l 体量
表7.16易初莲花商业体量统计表
名称
物业总体量 （m2建筑面积）
与本项目直线距离
（m估测）
位置
易初莲花
21000
3000
朝阳路

l 业态比例
表7.17易初莲花业态比例表
名称
百货
超市
娱乐
餐饮
健身
休闲
易初莲花
/
90
/
10%
/
/
易初莲花为大型超市，仅配有少量餐饮物业，业态单一。

l 商业特点
易初莲花营业面积比较大，商品全，购物环境较好，采取天天低价策略吸引周边居民，提供“一站式购物”。以周边3公里内中等收入家庭为主要目标顾客群。

l 租金水平
易初莲花自营部分租金为1.2—1.7元/平米/天，出租部分租金采取流水倒扣形式，扣点为20%左右。

l 经营状况、档次
该区域内大型综合超市缺乏，易初莲花开业以来经营状况一直很好，平时客流量约10000人次/天，节假日可达13000人次左右，月均销售额2200万左右。开业以来，整体营业状况一直处于上升中。从物业档次来看，易初莲花属于大型中档综合超市。

l 空置率
易初莲花出租经营的面积比较小，出租率为100%,没有空置营业面积。

l 辐射范围
超市70%的顾客来自周边5公里以内，由于易初莲花开通了十几条免费服务班车路线，大大提高超市的辐射范围，使其辐射范围可达10到20公里范围内的大型社区。

7.5 区域需求分析
Ø 商业物业的需求主要有两部分组成，一是来自商业物业的经营者，二是来自商铺投资者。

Ø 消费者需求的增减会影响经营者进入/退出商业物业经营，也会影响商铺投资需求，从而影响对商业物业的需求。

Ø 因此，本司从消费者需求着手研究区域内对商业物业的需求。

7.5.1 消费者需求分析
Ø 区域内消费者需求主要由两个因素决定：一是区域人口总数；二是区域居民的消费水平。

消费需求=区域人口总数×人均消费支出

Ø 通过对区域内人口总数和消费水平的分析，我们可以大概测算出区域居民需求总金额，也就是区域居民支出总金额。

7.5.1.1 区域居住人口分析
Ø 根据我司实地调研数据，区域内现有住宅物业项目共15个，建筑面积至少446.5万平方米，常住人口总户数近50000户，加上区域内大量的流动人口，总人口数在20万人以上。

Ø 区域在建住宅物业项目24个，预计2年内向市场提供至少642.83万平方米（约47000户）的住宅供应，再加上规划中的石佛营幸福123公寓项目、汇和大厦项目，新增规模超过700万平方米体量，新增户数将突破50000户，新增人口近20万人。

Ø 到2006年底，区域常住人口可达40万左右。

7.5.1.2 居民消费水平分析
Ø 按照 北京市统计局公布的数据，2004年北京市城镇居民人均消费性支出12200.4元，近三年人均消费性支出增长率都在8%左右，照此增长率，可以推算出2006年人均消费性支出为14230.5元。

图7.8区域住宅类物业档次比例图

资料来源：天福地产经纪调研
表7.18城镇居民家庭生活基本情况
项 目
单 位
2004年
2003年
2004年为2003年%
人均消费性支出
元/人
12200.4
11123.8
109.7
食品
元/人
3925.5
3522.7
111.4
衣着
元/人
1062.5
906.2
117.2
家庭设备用品及服务
元/人
823.8
704.2
117.0
医疗保健
元/人
1182.8
994.0
119.0
交通通信
元/人
1562.2
1688.1
92.5
教育文化娱乐服务
元/人
2115.9
1964.2
107.7
居住
元/人
1065.7
955.8
111.5
杂项商品与服务
元/人
462.0
388.6
118.9
城