商圈分析与开店环境策划.docx

资源描述

学习情境二: 商圈分析与开店环境策划实训任务：商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书实训目的： 1. 掌握商圈调研技巧，能够完成商圈调研和分析工作 2. 能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用，制定开店选址策划方案。任务内容及要求：任务一：商圈分析任务说明：创业团队，根据调研区域内的实际情况，分工调查，形成商圈分析报告及开店环境策划方案。步骤1：区域商圈分析 1.1调查说明本次商圈调查的辐射范围：步行 15 分钟距离，约公里半径的区域。 1.2调查区域综述：便利店的家数不少.消费人口多人的消费能力相对较强（例：龙泉师大花园青台山路）商业状况商业规划 50 万平方米经营业态便利店专卖店商业特色中小型店店铺面积不大业态分布零售为主.(业态分布比例较大) 租金水平 3000—5000 元/m2 消费群特征所有人主要消费年龄 10-60 岁主要消费群体月平均收入 3500 元总体平均提袋率平日～40 % 周末～60 % 交通便利性交通便利靠近地铁站人流状况接近5000 /平日，接近8200 /节假日市政规划可发展因素消费能力强周围学校原因人流量很固定开发潜力消费人群广物业吸引力较强综合评析很有开发的市场技能资讯 2-1商圈范围划分技巧商圈也称作交易区域，是指以店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈分析重在选取一个具有现实意义和发展前景的市场，它是一个“面”的选择过程。商圈范围划分要求： 1.商圈范围（1）集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。（2）分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。 2.马路之分界、凡超过４０米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道 3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。步骤2：商圈内代表性商业项目（完成人：谢佳王芯） 2.1概况 1.商圈内代表性商业项目有哪些？调查商圈主要是学校和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家居。 2.代表性商业整体分布情况及各自运营概况？整体分布情况：集中型商圈，以零售店为主小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近项目1概况：便利店：在街道两侧很分散项目2概况：专业店：在街道两侧很分散项目3概况：超市：就一家在师大花园项目4概况：饭店：很分散很多 2.2商圈内代表性商业项目分布网点图(请标注辐射范围内相关街道、商铺名及位置)*要求自行绘制一份网点分布图技能资讯 2-2绘制简图应注意事项绘制简图要求标明的内容如下： 1.标出重要建筑物及楼别（金融大楼、办公大楼等）； 2.著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司等）； 3.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场、娱乐区等）； 4.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置； 5.可与本企业连锁店有互补作用之门店； 6.政府重要之行政中心； 7.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所； 8.标出街道之行进方向（单行道方）。 2.3.特色商业项目吉家百货规模：面积：1500（平方米）业态比例（请用饼状图标示）：档次比例：（请用饼状图标示）：楼层业态分布：一楼专卖店二楼生活必须品租金或扣点： 4500—6000一个月经营档次：中装修档次：中代表品牌：目前客户群：周边人群停车位： 1 电梯数： 2 经营状况：一般通道宽度： 6 m 人流量：1000 动线合理性：一般主要优势：就一家较大的商超竞争者少分流量大目前不足：商品不是很齐全品种单一化综合分析：人流量大消费群体多有自己的位置优势人们的需求量大 . 注：如商业区域内有多家特色商业项目，请分别填写上表 2.4项目周边交通规划 2.4.1项目所在地公交交通现状 ² 项目周边1000米范围内的公交线路情况( 3 条路线) 序号公交站公交线路发/收车时间 1 例：19 路例:锦兴路东-土桥例：6:30-21:30 2 218路大面镇—汽车总站 7：30—23:35 3 854A路龙泉汽车总站—十陵公交站 7：30—19:00 4 874路星光西路大连路口站|—大面铺站 6:30—19:00 2.4.2项目所在区域机动车流量表（*测量时间为单向15分钟）观测时间：例:上午10:00 观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中间设有隔离栏例；72 例：56 条机动车道观测时间：观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道自西向南自西向北水泥路面,道路中间设有隔离栏两侧设有人行道 46 32 条机动车道自南向西 24 步骤3商圈评估 3.1商圈整体汇总，填写商圈信息表商圈名称: 商圈结构 “井”字形结构 □三角形结构 □十字形结构 □平行线结构 □直线结构　商圈性质城市中商圈地位 □一级商圈二级商圈 □三级商圈 □四级商圈商圈级别 □核心商圈 □次级商圈边缘商圈商圈属性 □商业区 □娱乐期 □金融区综合区 □住宅区商圈生命周期成长期 □形成期 □成熟期 □衰退期商圈基础设施建设绿化环境 □好一般 □差物业环境 □好一般 □差道路基础建设 □好一般 □差休息区建设 □好一般 □差商圈购买力评估商圈购买力评估(饰品消费客单价) 50元-100元 □100元 □50元商圈目标客流量＿300人/天以上(日常) ＿600人/天以上 (周末) 常住住户数的消费能力 □高中 □低商圈易达性公交站: 8＿个公交线路：854＿路停车场：2＿个地铁：有 □无所在主干道路长：600＿米左右主干道是否通畅 □交通良好一般□差店前人行道宽：7＿米人行道是否通畅 □交通良好一般□差商圈主力店:＿1家，分别是：吉家超市商圈品牌店：5＿家，分别是：良品铺子爱儿乐\爱你宝贝\华为\良品铺子商圈大型休闲/娱乐场所：5＿家，分别是：明星KTV 占狼众圣网咖纯K 太古女装品牌店：＿1家主要有：多又多内衣连锁店竞品店：4＿家主要有：吉家红旗零点天易 3.2商圈综合评价，填写商圈评分表考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项 3分 2分 1分得分综合得分商圈业态 13% 商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈 1 1 商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区 2 8 商圈生命周期成长期成熟期形成期衰退期 3 商圈基础设施建设好一般差 2 商圈购买力评估 52% 商圈潜在客群的消费能力高中低 2 2 目标客流量/天（非周末）大于5000人 3000~5000人小于3000人 3 5 预估饰品消费客单价 100元以上 50~100元 50元以下 2 商圈易达性 6% 公交线路或停车站多于3个 2个 1个 3 3 主干道是否通畅良好一般 2 8 商圈人行道是否通畅通畅一般 2 商圈主干道长 400~600米接近400米或600~800米其它范围 2 商圈主干道宽 8~12米左右接近8米其他范围 2 商业氛围 28% 商圈主力店 2家以上 1家无 2 2 商圈品牌店 2家以上 1家无 3 10 休闲娱乐场所 2家以上 1家无 3 竞争对手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店 2 商圈内同业竞争状况 3~5个 2或6~8个 <2家或>8家 2 注： l 商圈得分=∑综合得分, l 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 l 基础分=66分任务二：项目选址任务说明：明确项目选址的难点与解决方案。并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识。步骤1.商业项目目标：商业业态定位于是做便利店。集购物与餐饮于一身的商业项目。技能资讯 2-3项目经营目标确定应注意的问题进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目标决定不同的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净利三者之间的关系。具体内容如下： 1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询 (2)与其他店铺承租人洽询 2.预估每次消费金额 (1)评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位 3.每日来客人数预估 (1)门店之人潮数 (2)门店入店率门店入店率＝门店之来客÷各店之人潮数×１００％ (3)预估客户数预估客户数=再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数 (4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正 4.预计业绩 (1)预计每日营业金额预计每日营业金额=预估消费金额×可能客户数 (2)预计每月营业金额预计每月营业金额=可能每日营业金额×３０ 5.固定费用预估固定费用，固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目 6.预估变动成本预估变动成本= % ×月营业额变动费用：包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。 7.预估净利预估净利（本预估净利为税前净利）=预估月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用 8.损益平衡点损益平衡点=（固定费用＋租金）÷（１－变动成本） 9.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客。例如： (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。步骤2.项目难点及解决办法难点一：插入图片对于开店没有经验，对于家居建材类没有深入研究，不了解行情解决办法：上百度，找度娘，到实体店进行学习和研究，实地考察难点二：插入图片解决办法：步骤3 3.1店铺便利性评分表考评项目中项权重项目B 3分 2分 1分等级得分综合得分店面可视性 24% 店招可视距离 25M之外可看到 15~25M内看到 15M内看到　2 　店面面积（㎡） 25~35 15~25或36~40 <15或>40 2 店面开间宽度(30㎡) 3.5M以上 3~3.5M以上 3M以下　2 店内空间高度 2.8~3.5M 2.5~2.8M或3.5~3.8M <2.5M或>3.8M 　2 应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足　2 店面进深度 5-6米 3-5米或6-8米其他范围 2 橱窗（展示与通透性） 2个 1个无 3 空间效果 7% 店面柱墙（影响布局）　无有 1　功能性便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能 2 形状利用效果无死角 1个死角多个死角 2 店面可接近性 15% 交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线　3 　道路结构宽8米--10米宽6~8米或10~12米其它范围　2 障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶　3 店铺立地效果 54% 店铺位于街道位置 1/3~2/3处接近1/3或接近2/3处其他位置　2 　35 街道有无聚客点多个聚客点 1个聚客点无聚客点　3 街道客流主体靠近店面一侧　是不是 2　店铺分流状况没有分流分流很少分流较多　2 注： l 商圈得分=∑综合得分, l 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 l 基础分=60分 3.2店铺便利性加分项目项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距店面近距离（店面直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置注：符合加分标准的每个项目加1分店铺便利性得分=∑综合得分, 综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和 3.3店址调查表预期店所属分公司：预期店位置：性质：□直营 □加盟 □其他店租＿6000＿元转让费＿0＿元其他费＿1000＿元店使用情况：□空屋 □使用可迁入时间：＿2017＿年＿6＿月＿6＿日店铺营业时间：从 9＿时＿0分--- 9＿时＿0分周围店铺的租金情况： 1、9000＿元/年(共120 平方米); 2、4500＿元/年(共70 平方米) 店面物业条件店面面积：＿90＿平方米店面尺寸：面宽＿9＿米纵深＿10米店高＿4＿米店招尺寸：寛＿9米高＿4米店面形状：□窄形 □宽形 □方形 □圆弧形 □其他形状橱窗：□有＿1＿个尺寸：寛4＿米高3＿米店门朝向：＿北＿（方向）；□外开 □内开店面功能性：□储藏 □展示 □试镜店面利用率：＿80%＿（百分比）；有无死角：□有＿1＿个 □无防火措施：□好 □一般 □差店面柱墙：□有＿2＿个 □无店周围物业条件店招可视距离：＿5米店前分布：□护栏 □斑马线 □公交站＿＿线路车店前台阶：□有＿5＿阶 □无店前障碍物：□无 □有主要是：＿＿＿＿门口休闲凳：□无 □有距店＿2＿米门口路灯：□无 □有距店＿5＿米广告灯箱位：□有＿1＿个 □无门口公交站：□无 □有距店＿10＿米临店聚人气的大店：□有＿1＿个 □无店面所处位置：□进口 □中心 □交叉口 □拐角店面所处:□阳街 □阴街; 店面人行道宽＿米店前目标人流量:＿人/天,人流高峰从＿时＿分---＿时＿分临近经营方向：□同定位的品牌 □高档定位的品牌 □低档定位的品牌 □一般步骤4龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响 4.1.龙泉驿区商业整体规划 “龙泉驿区引进多个城市综合体项目”，项目涉及投资总额达100多亿元，项目包含了五星级酒店、大型购物中心、会议会务中心等多种公共功能。龙泉驿区作为2013年最受购房者关注的区域之一，区域内的大面板块、成都经开区、天鹅湖板块等板块的住宅项目开发进入白热化趋势，与此同时，龙泉驿区的商业商务配套建设也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。结论：综上所述，龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西，而商业配套又滞后于住宅发展，但是随着目前的政府规划方案和房地产发展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。随着城东住宅市场和汽车产业的走强，老城区商业补仓，新兴区域商业商务环境跟进，未来3年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发生翻天覆地的变化，成为现代化城区居住发展新样板。步骤5 项目选址的初步选择方案根据以上选址调研内容，结合经营目标和区域商业发展方向确定，项目选址初步方案：方案一：龙城一号小区附近方案2：川师现代花园青台山路任务三：制作开店环境策划书任务说明：根据任务一、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划书的格式要求，完成一份完整的开店环境策划书。 Hour便利店项目开店环境策划书一、客流规律分析（一）店前客流分析营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积，交易笔数的形成又可以进一步分解为店铺外通行人流量、进店率和购买率之积，而店前通行人流量与商业区域的客流又有极为密切的对应关系。选址人员在客流调查测评过程中主要应关注以下几个方面。 1．客流流量测评（1）界定商业区域客流行进切分点青台山路分为上中下（2）在每个切分点上安排工作人员上区：廖强、龚厚贤中区：王芯、谢佳下区：江梅、周燕伲（3）工作人员携带的工具有笔、纸、手机拍照（4）根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。商业区域客流流量实测统计表实测日期 2017.04.03 日期说明商业区域名称川师现代花园区域实测路段青台山路实测地点龙城一号天气情况阴实测人员江梅，王芯，谢佳，周燕伲，廖强，龚厚贤记录人员江梅，周燕伲时间统计人数（人）备注上午 8：00—9：00 457 / 9：00—10：00 364 / 10：00—11：00 234 / 11：00—12：00 459 / 中午 12：00—13：00 397 / 13：00—14：00 458 / 下午 14：00—15：00 365 / 15：00—16：00 453 / 16：00—17：00 672 / 17：00—18：00 643 / 晚间 18：00—19：00 554 / 19：00—20：00 320 / 20：00—21：00 423 / 21：00—22：00 239 / 22：00—23：00 132 / 2.客流构成分析（1）客流的性别比例 7:3 （2）客流的年龄层次家庭主妇，上班族，学生族 3.消费者的出行方式与行进状态步行（散步） 4.客流的聚集点小区门口，小吃一条街（二）周边居民数量测评约10256 人二、顾客购买能力分析 1.年固定收入10万以上 2. 可承受每次消费在150元以上注：通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。选址人员可以将两种方法结合起来使用，以便相互印证。三、顾客消费习惯分析 1．顾客对设定商品、服务的看法和评价 1.购买便利 2.交货迅速 3.服务咨询到位 4.营业时间长 2．顾客购买设定商品、服务的频率购买频率较大 3．顾客购买设定商品、服务的动机有需求，求廉，求便 4．顾客在店铺中购买商品、服务的行为习惯性购买，储备购买，馈赠购买四、周边店聚集情况分析（一）异业聚集情况异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化，其辐射能力和辐射范围就越大，吸引来的客流也就越多。 1．商业区中娱乐休闲场所或设施情况健身会所，台球室，网吧等 2．商业区业态分布情况服务业，餐饮业较多 3．商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响吉家布点位置在川师现代花园，对附近中小型店的影响是造成了一部分顾客流失。（二）同业聚集情况便利店散乱，分布不集中，便利店较少。五、竞争对手分析 1.竞争店的基本信息吉壳壳\红旗连锁\天易 2.竞争店的地理信息青台山路 3.竞争店的商品信息生活用品、奶制品、饮料、小吃等 4.竞争店的业绩状况良好 5.顾客在竞争店内的消费行为及评价一般竞争对手调查记录表调查项目竞争店A 竞争店B 竞争店C 店铺区位吉壳壳红旗连锁天易店铺面积前台面积（平方米） 1X1 2X2 1X1 内仓面积（平方米） / 3X3 / 店铺组织形态便利店超市便利店店铺销售人员数量 2 5 2 商品调查商品品种大类生活用品、饮料、小吃等生活用品、饮料、奶制品、小吃等生活用品、饮料、小吃等商品整体风格商品分类较乱简洁、明了干净商品档次低较高中主力商品杂货奶制品生活用品主力商品价格带 5-10元 28-85元 5-50元辅助商品小吃充值服务散装饼干辅助商品价格带 5-20元不定 8-24元经营效果评价日交易次数不定不定不定日客单价 12元 55元 12元预估日销售额 518元 1032元 769元综合预估坪效较好好较好店

展开阅读全文