北京别墅市场动态分析报告.docx

北京别墅市场动态

分析报告

伟业顾问
2007年8月

目 录

第一部分、相关政策解读
第二部分、别墅区划分与概况
第三部分、别墅市场供应情况
第一节、07年上半年供应情况
第二节、07年下半年供应预测
第四部分、别墅市场需求与销售动态
第一节、07年上半年需求分析
第二节、区域销售分析与预测
第三节、二手别墅市场分析
第五部分、相关数据附表

第一部分、相关政策解读

一、别墅用地供应叫停，市场逐渐进入政策显现期：
2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停，之后又几次强调、重申禁止别墅、高尔夫等项目的用地审批。政策宣布当年京城别墅市场没有产生太大波动，但到目前已经4个年头过去了，政策的影响在今年逐渐显现。
据相关数据显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，但同时北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨了22.9%。因此可见由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也会随之下降，但这种变化反映到市场上是一个逐渐显现的过程，而今年将会成为该政策的市场显现年。
二、国土资源局明确定义“别墅”的概念：
联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅四种产品将不再定义为别墅，不会被停止审批用地；别墅被定义是指独门独户独院，两层至三层的建筑，占地面积大，容积率低的产品，该类产品对于已经审批同意建设的，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批
三、2006年5月30日国土资源部颁布“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。此次发出紧急通知主要是为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用。明确表示中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。
四、2006年12月国土资源部、国家发改委联合发布《关于发布实施（限制用地项目目录）和（禁止用地项目目录的通知）》。通知明确别墅类房地产开发、高尔夫球场等为禁止项目用地。

五、2007年7月3日，北京市规划委员会关于北京市一类居住建筑建设项目（招拍挂类）办理规划手续的通知：经市国土局并请示市政府批准，统一以招拍挂的方式取得土地的一类居住建筑建设项目可继续按照程序办理规划审批手续，一类居住建筑建设项目列表（招拍挂类）见附件：

序号
区县
项目名称
建设单位
建设位置
1
顺义区
金泰花园二期
北京龙湖置业有限公司
顺义区后沙峪
2
河南村老年社区住宅项目
北京东方太阳城房地产开发有限公司
顺义区河南村
3
张庄村南部旧村改造住宅项目
重庆龙湖企业发展有限公司
顺义区牛栏山镇
4
密云县
云凤庄园
北京新博城房地产开发有限公司
密云县双龙水泥集团
5
翁溪庄镇西智村居住、商业项目
北京世纪光华房地产开发有限公司
密云县翁溪庄镇
6
怀柔区
山天家园
北京山天置业有限公司
怀柔区红螺镇村南侧
7
东方名苑
北京卓正置业有限公司
怀柔区雁栖湖
8
龙山新新小镇二期住宅项目
北京万通龙山置业有限公司
怀柔区庙城镇
9
山水天地
北京宏怀房地产开发有限公司

10
汉亚饲料营养科技有限公司用地
北京万通龙山置业有限公司
怀柔区庙城镇
11
桥梓镇前桥梓村住宅（绿荫小镇）
北京慧友房地产开发有限公司
怀柔区桥梓镇
12
昌平区
北清家园
北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司
昌平区回龙观
13
平谷区
金海湖碧波花园小区
北京力维斯凯湖房地产开发有限公司
平谷区罗汉石西侧
14
北京世外桃苑住宅小区
北京八通房地产开发有限公司
平谷区黑豆峪村
15
初晴里住宅区项目
北京梓韵房地产开发有限公司

16
海淀区
西苑住宅及商业项目
北京龙湖置业有限公司
海淀区四季青镇
17
四季青镇巨山新村C区住宅项目
北京新凤凰城房地产开发有限公司

18
大兴区
庞各庄镇
北京兴港房地产有限公司

19
大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地
北京金融街建设开发有限责任公司

20
榆垡镇38号地住宅项目
北京城市开发股份有限公司
大兴区榆垡镇

六、政府试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞” ：
　　国土资源部土地利用司在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。 
　　自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。国家明令禁止别墅供地，但是有不少地方仍在开发建设别墅。 
　　目前别墅用地的来源主要有：一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。 
　　长期来，我国对别墅项目是对“用地”环节审批，很多开发商往往取得用地后，改变规定开发别墅，其结果是政策虽然对用地进行限制，但别墅供应量仍然很大，政策调控目的没有达到。 
　　为防止“钻政策漏洞”，去年8月1日国土部试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，规定所有项目的审批要报规划方案来进行审批，土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。 
　　另外去年12月，国土资源部和国家发展改革委联合发布实行了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》，以实现用地政策与产业政策的联动。 
　　鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》在实际工作中落实得并不好，加上各地住宅用地出让公告内容五花八门，质量很差，很多公告缺少实施的基本条件。 
　　国土系统下一步预计要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。

第二部分、北京别墅区划分与概况

自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。北京传统别墅带有"一山"、"二河"、"三线"、"四高"之说。"一山"指西山；"二河"指潮白河、温榆河两河流域别墅带；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。
   从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。

1、中央别墅区：中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。
    与北京其他别墅区相比，中央别墅区最显著的特点是：居住人群大多为在京工作的外企高管或CEO，以及港台人士。
    除交通便利、温榆河的水系景观造就了该区域的别墅气质外，高居不下的价位、稳定的租售客源以及成熟的区域环境一直是其他别墅区望尘莫及的重要原因。

2、东部泛CBD别墅区： 京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域客户群多来自CBD区域的中产或中上阶层。相较于传统别墅区，市场相对平静，尚未形成别墅气候。随着通州交通状况的大幅改善，Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。
    从产品特色看，该别墅区定位于“第一居所”，价格稳中有升，购买人群也逐渐年轻化，值得一提的是，该区域产品现正处在拔高期，出现了不少豪宅项目。

3、奥北别墅区：奥北中心别墅区是由亚运村板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相连接的新兴区域。随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围将不断扩大，其中顺昌段沿线及其辐射范围内都属于现在所说的奥北中心别墅区。
    从土地供应来看，奥北别墅的供应量位居各主要别墅区之首。随着奥运利好消息不断，以及基础设施的加快，该区域整体板块优势更是明显。

4、西山别墅区：西山是北京城西部诸山的总称。西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于西山所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。几年间，一些别墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。
    不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为西山住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以及高昂的总价更令普通平民百姓难以企及

5、 潮白河别墅区：占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。
    该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，已经形成较为成熟的别墅居住氛围元。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。

6、八达岭沿线别墅区：一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。
    相比北京其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于较低的水平。随着区域交通、市政配套大幅改善，业界预期该区域别墅售价有较大上涨空间。

7、亦庄别墅区： 因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，亦庄别墅区已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。
    随着土地供应量的减少及地价的提升，亦庄别墅区别墅开发量减少，目前亦庄在售的别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化，价位涨幅较大。

8、城南别墅区：属于新兴别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，城南别墅市场渐成气候。今天的城南别墅区正以其便利的交通，优质的人文环境，在北部相对拥挤的局面下，成为众多人士的置业选择。
    在价格上，城南别墅区存在较大优势，其价格与城市公寓均价相差不远，且有着丰富土地资源，所以产品选择余地较大，随着市政配套的不断成熟，该区域将会成为别墅、特别是总价相对较低的别墅开发热点区域。

第三部分、北京别墅市场供应情况

第一节、07年上半年别墅供应情况
2007年1-6月，北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售面积合计41.21万平方米，与去年同期相比，批准销售套数和面积分别大幅下滑了56.42%、48.87%。
楼市在4月份回暖后，别墅4、5月份供应量持续增长，并在5月份放量达到最高峰值，这主要是由于一些别墅项目出现集中放量现象，但由于放量过甚，致使6月份难以再延续这种增长的势头，新批准销售的别墅量呈现下滑的态势。从下图可以看出，2007年5-6月北京别墅新增供应量变化异常，波动幅度仍然较大。与去年各期同比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持续走低。

图：北京新增别墅月度分布图
1、从各别墅区域供应分布来看，1-6月份新增供应主要集中在其他、中央、西山三大别墅区，总供应775套，占供应总套数的62.35%，其中其他别墅区表现最为突出，新增别墅305套，占新增供应总面积的24.54%，这主要是该区域内怀柔的天恒别墅山小区5、6月份连续上市供应，使得该区域成为1-6月份别墅市场供应最活跃的区域；其次为八达岭昌平、潮白河、东部泛CBD别墅区，分别占供应总套数的13.27%、10.46%、8.53%，是1-6月份北京别墅供应的第二梯队区域；而城南阳光、亦庄开发区、亚奥京北三大区域新增供应量较少，1-6月别墅供应基本上都在40套以内，尤其是亚奥京北最少，只有4套。

图：2007年1-6月新增别墅区域分布图  
2、从2007年1-6月新增供应单套价格分布来看，主要集中在300万元以下的套总价位内，供应套数586套，占供应总套数的47.14%；其次为300-500万元间的别墅楼盘，供应套数为416套，占供应总套数的33.47％；排在第三的是价格在1000万元以上的别墅楼盘，供应套数为185套，占供应总套数的14.88％；500-1000万元的别墅楼盘供应量最少，只占供应总套数的4.51％。可以看出，1-6月份北京别墅供应以经济型别墅为主。
图：2007年1-6月新增别墅套价分布图
3、从2007年1-6月新增供应单套面积分布来看，主要集中在200-300平方米套型面积段内，供应套数571套，占总供给的45.94%；其次为面积在200平方米以下的别墅项目，供应套数为223套，占总供给的17.94％；紧随其后的是面积在400-500平方米之间的别墅项目，供应套数为179套，占总供给的14.40％；户型面积在500-800平方米的别墅项目供应量最少，仅19套，仅占总供给的1.53％。从套型面积供应分布来看，1-6月份别墅供应仍然是以经济型别墅为主。

图：2007年1-6月新增别墅户型分布图

第二节、07年下半年别墅供应预测
相对于2007年上半年别墅市场的供应状况，据统计在下半年将陆续有润泽庄园、龙湖·滟澜山别墅、丹青语堂、华亚·琉森湖岸、亚运新新家园、珠江壹千栋、富力湾、龙湖香醍漫步、柏联别墅、清锦源、远洋花园（250套、明年4月开盘、建筑面积）等别墅项目上市。其中中央别墅区2007年全年预计上市150万平米。

07年下半年低密产品预计上市情况

项目名称
预计开盘时间
占地面积
建筑面积
容积率
产品类型
单体面积
预计售价
清锦源
07年年底
480亩
待定
0.33
独栋
600－1500平米
待定
龙湖·滟澜山
8月
24万平米
19万平米
0.67
联排
220－300平米
16000元/平米
远洋花园
明年4月
待定
待定
待定
独栋
300－1500平米
待定
润泽庄园
9月
17万平米
14万平米
0.7
独栋、联排、叠拼
独栋400－450平米、联排230－300平米、叠拼别墅230－250平米
待定
丹青语堂
9月
0.65万平米
待定
0.8
独栋
311平米
9500元/平米
华亚·琉森湖岸
8月
4万平米
待定
0.38
独栋
285－509平米
待定
富力湾
待定
22.8万平米
待定
待定
独栋、双拼、联排
200－350平米
待定
龙湖香醍漫步
8月
31万平米
待定
待定
独栋
290－330平米
待定
（数据来源：伟业顾问信息中心、北京土地局）

第四部分、别墅市场需求与区域销售动态

第一节、07年上半年需求分析

2007年1-6月北京别墅累计销售2927套、84.04万平方米，与去年同期相比，销售套数大幅下滑了32.2%。2007年5月销售别墅640套，同比下降28.4%，销售面积18.51万平方米，同比下降21.3%；2007年6月销售别墅681套，同比下降23.0%，销售面积20.96万平方米，同比下降16.2%。可以看出，虽然经过前两个月的市场回暖后，5、6月份进入别墅市场销售的旺季，但与去年同期相比，5、6月份别墅的销售量都出现明显的下滑，这主要是因为别墅存量去化过多，而新增项目较少，从而影响到5、6月份别墅的销售。
从两个月别墅销售的走势来看，2007年5月份别墅销售套数环比增长32.5%，销售面积环比增长了31.0%；2007年6月份别墅销售套数环比增长6.4%，销售面积环比增长了13.2%。可以看出，5、6月份别墅销售比较旺盛，并且在6月份达到一个新的高点，但由于去化过快、过多，6月份别墅销售量的增长速度明显放慢。

图：北京别墅销售月度分布图
1、从2007年1-6月北京别墅销售单价结构分布来看，仍然主要集中于8000(含)-10000元/平方米价位，共销售696套、19.43万平方米，分别占全市销售总量的23.8％、23.1%。其次的是10000（含）-12000元/平方米价位段，共销售415套、13.25万平方米，分别占销售总量的14.2%、15.8%。排在第三位的是16000(含)元/平方米以上位价，共销售353套、15.37万平方米，分别占销售总量的12.1％、18.3％。紧随其后的分别是6000(含)-7000元/平方米、7000(含)-8000元/平方米，两价位段分别销售327套、318套，占比都超过了10%，而其他价位段销售套数占比基本上集中在5%左右。
从数据分析可知，10000元/平方米以下别墅共销售了1786套，占成交总量的61.0%，可以看出1-6月份北京以经济型别墅为成交的主力。

图：2007年1-6月别墅销售单价分布
2、从1-6月北京成交别墅套型面积分布情况看，主要集中于200-300平方米的套型，共销售1099套，占成交总量的37.5%，是1-6月份别墅销售的主力套型；其次的是200平方米以下套型，销售820套，占成交总量的28%，是1-6月份别墅销售的次主力套型；排在第三位的是300-400平方米套型，共销售575套，占成交总量的19.6%；其他套型成交量都不足10%，其中800平方米以上最少，只有31套。
另外，经过数据分析，300平方米以下的别墅共销售了1919套，占销售总量的65.6%。可以看出，1-6月份北京别墅销售仍然以中小套型的别墅为主，这部分别墅基本上定位于经济型别墅，深受市场欢迎。

图：2007年1-6月别墅销售户型分布图
3、从1-6月北京成交别墅单套价格分布情况看，仍然主要集中于300万元以下的别墅，共销售1880套，占成交总套数的64.2％，是别墅销售的绝对主力套总价位；其次的是300-500万元，共销售568套，占成交总套数的19.4%，是别墅销售的次主力套总价位。紧随其后的是500-1000万元，销售套数占总量的12.0%，1000万元以上的最少，只占4.4%。
可以看出，套总价较高的别墅主要定位于高端客户群，承受着较大的购买压力，客群相对较少，而300万元以下的经济型别墅仍然是市场销售的主力。

图：2007年1-6月别墅销售套价分布图   

第二节、区域销售分析与预测
从2007年1-6月北京别墅成交楼盘的典型区域分布来看，主要集中于北六环、城南阳光、京石高速、亦庄开发区、中央五大别墅区，这些区域别墅的销售套数都超过了200套，五大区域共销售了1217套，占成交总量的41.6%。其中奥北别墅区共成交276套、9.66万平方米，占成交总量的位居典型区域成交套数的首位。另外中央别墅区虽然成交套数排在第五位，但该区域套均面积达到444平方米，在各典型区域中套均面积最大，可以看出，该区域主要以中大套型的别墅产品为主。
处于第二梯队的区域分别是怀柔、东部泛CBD、城西、京沈高速、西山、亚奥六大别墅区，1-6月份别墅销售套数都超过了140套，占成交总量的32.8%；处于第三梯队的区域分别是北八达岭高速、南八达岭高速、京承高速、机场高速四大别墅区，别墅的销售套数都超过了100套，占成交总量的15.8%。其他别墅区域1-6月份销售别墅都在100套以内，其中通州运河最少，只有27套。

图：2007年1-6月别墅销售区域分布图
1、中央别墅区：2007年1-6月中央别墅板块共销售别墅207套，完成销售面积9.19万平方米，实现销售收入151120万元，销售均价16451元/平方米。可以看出，虽然中央别墅区销售套数只排在第五位，但销售面积仅次于北六环别墅区，可以看出该区域主要以大套型的别墅产品为主。从成交别墅的销售均价分布状况来看，主要集中在16000元/平方米以上价位，共销售117套，占成交总量的56.5%；其次的是10000（含）-12000元/平方米价位，共销售38套，占成交总量的18.4%，其他价位的别墅基本上在300套以内。可以看出，中央别墅区定位于高端别墅产品，区域内别墅大多显现价格高、套型大，总价高的特点。

图：1-6月中央别墅区销售单价分布图

2、亚奥别墅区：2007年1-6月亚奥别墅区共销售别墅151套，完成销售面积4.10万平方米，实现销售额49439万元，销售均价12055元/平方米。从成交别墅的销售均价分布状况来看，亚奥别墅区高端别墅成交较多。相对来看，已销售别墅的多集中在16000（含）元/平方米以上，共销售43套，占成交总量的28.5%；其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米、8000（含）-10000元/平方米分别销售32套、28套、25套，占56.3%，其他价位销售的别墅基本上在10套以内。
3、怀柔别墅区：2007年1-6月怀柔板块共销售别墅197套，完成销售面积5.11万平方米，实现销售额41193万元，销售均价8064元/平方米。从别墅成交均价布状况来看，怀柔别墅区别墅基本上在每个价位都有，分布比较分散，说明区域内别墅种类较多，能满足多种需求的客户。相对来看，已销售别墅主要集中在10000（含）-12000元/平方米价位，共销售73套，占成交总量的37.1%；其次的是6000（含）-7000元/平方米，共销售50套，占成交总量的25.4%，其他价位的别墅都在30套以内。
4、北六环别墅区：2007年1-6月该别墅板块共销售别墅276套，完成销售面积9.66万平方米，实现销售收入96337万元，销售均价9972元/平方米。从成交别墅的销售均价分布状况来看，单价在8000（含）-10000元/平方米和10000（含）-12000元/平方米的楼盘实现销售量最大，都销售了78套，占该板块总成交套数的28.3％。其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米分别实现43套、38套的销售量，其他单价位别墅的销售都不足20套。可以看出，该区域别墅在1万元/平方米以下的共成交160套，占到成交总量的58.0%，该区域主要是以中低价位的别墅为主。
5、城南阳光别墅区：2007年1-6月，城南阳光板块共销售别墅265套，完成销售面积4.87万平方米，实现销售额33492万元，销售均价6881元/平方米。从成交别墅的销售均价分布状况来看，均价在6000元(含)-7000元/平方米的销售套数为121套，占该板块总成交套数的45.7％，占比最高；均价在5000(含)-6000元/平方米的销售套数为75套，占总成交套数的28.3％，占比排在第二位。从下图可以看出，城南阳光别墅区1-6月份价格在7000元/平方米以下的别墅共销售203套，占成交总量的76.6%，该区域主要以经济型别墅为销售的主力。
6、京石别墅区：2007年1-6月，京石高速板块共销售别墅244套，完成销售面积3.89万平方米，实现销售额20604万元，销售均价5299元/平方米。从成交别墅的销售均价分布状况来看，主要集中在4000（含）-5000元/平方米的别墅，共销售108套，占成交总量的44.3%；其次是3000（含）-4000元/平方米的别墅，共销售83套，占成交总量的34.0%。可以看出，京石高速别墅区5000元/平方米以下的别墅占区域总量的78.3%，该区域基基本上以低端别墅产品为主。
7、亦庄别墅区：2007年1-6月，亦庄开发区别墅板块共销售别墅225套，完成销售面积6.57万平方米，实现销售额60024万元，销售均价9137元/平方米。从别墅成交均价分布状况来看，别墅的销售主要集中在8000（含）-10000元/平方米，达到179套，占销售总量的79.6%，其次是单价在10000（含）-12000元/平方米的别墅，共销售27套，占比12.0％，而其他单价位的别墅销售基本上都在10套以内。从图中可以看出，亦庄开发区别墅区的别墅主要集中在10000元/平方米的价格内，占销售总量的87.6%，以中低端的别墅产品为主。
8、东部泛CBD别墅区：2007年1-6月，东部泛CBD板块共销售别墅158套，销售面积3.57万平方米，实现销售额44762万元，销售均价12546元/平方米。从区域销售价格分布情况看，单价在7000-8000元/平方米的别墅楼盘实现销售套数93套，占该板块总成交套数的58.9％，是东部泛CBD别墅区销售的绝对主力价位；而其他价位的别墅销售基本上都在20套以内。可以看出，该区域的别墅以经济型别墅为主。
9、西山别墅区：2007年1-6月城西别墅板块共销售别墅157套，完成销售面积3.47万平方米，实现销售额53923万元，销售均价15525元/平方米。从别墅成交均价布状况来看，已销售别墅大多为万元以上的高档别墅。其中单价在12000-14000元/平方米、16000元/平方米以上、14000-16000元/平方米、10000-12000元/平方米分别销售43套、41套、27套、25套，共136套，占该板块总销售套数的86.6％。可以看出，城西别墅区主要以中高端别墅为主。
10、京沈高速别墅区：2007年1-6月京沈高速别墅板块共销售别墅154套，完成销售面积3.16万平方米，实现销售收入25182万元，销售均价7973元/平方米。从别墅销售单价分布来看，主要集中在7000（含）-8000元/平方米价位，共销售55套，占销售总量的35.7%；其次是8000（含）-10000元/平方米价位，共销售446套，占销售总量的29.9%，其他价位销售别墅都不足30套。从区域客户群体分布来看，本市城镇居民和外省个人是该别墅板块的主力消费群体，其中本市城镇居民购买了85套，占总量的55.2%；外省个人购买了66套，占总量的42.9%。另外华侨港澳同胞和台湾同胞共购买了3套。
下半年市场预测：
1、市场仍被看好，售价有望走高：随着别墅用地的禁止，北京市对别墅产品的供给相对有所减少，但高端人士的别墅需求量却在增加，这在一定程度上将会继续提升别墅的销售价格。同时在产品类型上今年很多项目仍是以独栋别墅为主，开发商为了使自己的产品售价提高，将会在建筑风格、功能和实用性上继续加大工夫，这些都将会是未来别墅市场竞争的主要条件。
2、今后北京别墅市场的发展必然会走向两极分化，即更为纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼。而从今年市场的表现我们可以看到，别墅市场的景观之战在所难免。豪宅别墅和经济型别墅分利用和整合景观成了它们殊途同归的取向，尤其是水景的利用，而不少高端项目景观的稀缺性和不可复制性更体现了别墅的霸气与精神。
3、奥运临近给潮白河的环境以及交通配套带来大改观，加之较为优越的自然环境，该区域预计2007和2008年新增供应量近60万平方米。目前潮白河区域已经投入使用、正在销售和即将上市的别墅社区项目已超过20个，总建筑面积约300万平米。今明两年的新增供应就占了六分之一的份额。该区域存在较多早期开发但一直进展不顺而延续时间颇长的现象，土地年龄较大，因此即将供应的产品多为小面积独栋类产品、容积率约在0.4，单价水涨船高之势明显。

第三节、二手别墅市场分析

北京二手别墅市场升温，六大别墅区受普遍认可。随着调控政策的生效，二手别墅市场开始升温。
在未来的3-5年后，新的别墅项目将难觅踪迹，随着别墅开发量已日渐下降，京城几大热点别墅聚集区的楼盘销售也相继接近尾声，二手别墅市场则逐步兴起。
通过对北京各大别墅区的调查发现，有六大别墅区各具特色且受到普遍认可。

　●中央别墅区
中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交的周边区域,处在朝阳区与顺义区的交界，是北京最早的高档别墅聚集区。经过十多年的发展，已成为名副其实的高端居住带。
目前中央别墅区成交活跃，该店月均成交在5-6套，占市场分额的60%以上，但总体上以自住需求为主的市场使别墅区内豪宅供应量较小，相对于大量的客户需求显得有些供不应求，因此造成近来别墅区内价格的不断上涨，2007年上半年平均价格上涨已突破了10%。即使这样目前中央别墅区仍有较好的投资前景，近年来别墅区内的年平均投资回报率保持在6%以上，部分别墅的年平均投资回报率更是达到10%以上。
中央别墅区客源一直非常稳定。多样化、国际化的建筑风格，满足了高中档客户的需求，这里的别墅有西班牙风格、中式风格、美式风格和现代简约风格。尤其是个别风格简约的别墅，价格持续攀升。目前居住在中央商务区的客户以使领馆人员和中外企业总裁等高端商务人士为主，其中外籍客户占到一定的比例。由于受到2006年“限外”政策的影响，目前外籍客户多以租赁为主，即使这样外籍客户仍能达到买卖市场总体的5%，而租赁客户更是占市场总体的35%-40%，反映出中央别墅区深受外籍客户的青睐。
　　国际化氛围浓厚，位置优越（紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特区位优势，京承、京顺、机场高速等道路穿插、围绕其间）；配套完善（医院、学校和休闲娱乐设施一应俱全）；环境优美（川流不息的温榆河水和绿色成荫的自然环境）；品质卓越的中高端产品吸引了大量涉外、投资型的客户，部分影视歌娱乐明星也都在此置办有房产，足显其名声之大；在北京的东部地区它绝对是最成熟的别墅基地。
　　“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国际展览中心即将落户中央别墅区周边，知名跨国企业的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内高档住宅的需求。
　　●奥北别墅区
　　奥北别墅区主打的是奥运牌，随着奥林匹克花园和森林公园的逐步完工投入使用，这一地区的生态环境将得到质的提升；而同时规划中的地铁5号线和10号线都要穿过这一区域，将为这一地区的交通配套加分不少；而本已具备不少休闲娱乐设施的亚奥北部，未来又会增加“鸟巢”和“水立方”等等举世瞩目的运动场馆。奥运带给这一地区的将是全方位的生活居住品质的提升。
　　奥北别墅区随着奥运会的日益临近，市政配套、路网等会日益完善，生活及商业配套会逐步到位，譬如去年机场北线的开通，大力刺激了区域的整体发展，同时，奥北别墅区同样拥有如温榆河等不可多得的天然资源，具备了别墅区发展的所有外部条件，因此，奥北别墅区会有更快、更大的发展，更适合于客户追求离尘不离城的别墅生活。
　　●西山别墅区
　　西山别墅区位于京城上风上水的西北角，自古以来就被人们誉为宜居胜地，环境和水质等与居住有关的因素都是北京城里最佳的，再加上由于西山的阻挡，这一地区的闲置土地已经十分稀缺，供给有限，据统计2007年上半年西山地区的别墅供应仅为14万平米，比中央别墅区一个项目的放量还少，物以稀为贵的特质决定了该地段将成为二手别墅最先活跃的区域。
　　●东部泛CBD地区
　　这一区域是京城东部除中央别墅区外的一个有益补充，它的价格普遍会比中央别墅区低5000元/平米左右。因此伟业认为如果财力达不到购买中央别墅区之别墅的高端人士，也想体验到别墅类住宅带给人们的高尚享受，考虑泛CBD区域的别墅项目的可能性较大。
　 泛CBD别墅区———区域最大的优势来自于良好的交通环境，京通快速路、朝阳北路以及八通线的开通，使区域的交通状况得以极大改善，投资环境及发展空间较大，未来，随着两广路延长线以及区域内多条市政道路的建成并通车，必将进一步加强东部与城区中心的联系，未来发展前景看好。但缺点在于整体配套设施缺乏，有待改善。
　　●亦庄别墅区
　　在亦庄居住区，区域最明显的特征就是街道整洁、空气新鲜，宛然一处新城，而别墅区给人的感觉又似一座欧洲低密度小镇，让人感到惬意和舒适。亦庄的别墅有如童话里的房子，让人身心愉悦。而有着亦庄开发区这一产业支撑的亦庄居住区同样具有相当的投资升值潜力。
　　●昌平八达岭别墅区
　　八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪八九十年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大地提升了该区域的价值。
　　这一区域凭借着八达岭高速而日益发展、壮大起来，并成为了亚奥别墅区和西山别墅区的一个补充，由于这一区域近期新盘放量也比较充裕，据数据统计2007年昌平区别墅新盘放量在100万平米左右。
这一地区的二手别墅交易与其他地区相比尚不活跃，市场尚待培养。同时受到交通改善的影响，昌平八达岭别墅区吸引了更多有别墅居住倾向的群体，而单体项目本身的品质卓越也成为了吸引客户的重要原因。

第五部分、相关数据附表

6月京城别墅成交量10强排行榜
排名
项目名称
6月成交均价（元/平米）
比5月成交均价增减％
6月销售金额（元）
比5月销售金额增减％
区域
1
优山美地
19160
3.04
178339747.2
45.09
中央别墅区
2
瀛海名居
8692
－1.03
139907249.3
107.83
亦庄别墅区
3
卓锦万代
14024
0.88
119728778.1
49.68
中央别墅区
4
观唐
18214
0.59
112282364.3
37.63
中央别墅区
5
东方普罗旺斯
15329
12.16
100141544.8
117.59
奥北别墅区
6
纳帕溪谷
12652
1.91
98674808.52
105.62
奥北别墅区
7
万城华府
27186
2.18
86454930.02
－34.49
万柳
8
园墅
8916
1.39
79024112.88
117.99
奥北别墅区
9
格拉斯小镇
12456
1.79
63260612.62
57.08
中央别墅区
10
湾流汇
9865
－0.14
50175965
40.57
奥北别墅区

7月京城别墅成交价10强排行榜
排名
项目名称
7月成交均价（元/平米）
6月成交均价（元/平米）
增减％
累计成交均价（元/平米）
区域
1
万城华府
28150
27212
3.4％
27362.5
西山别墅区
2
诸子阶
25271
－
－
25271
西山别墅区
3
丽宫
22339
23253
－3.93％
22796
中央别墅区
4
香山81号院
19547
19782
－1.19％
19664.5
西山别墅区
5
PEKING
HOUSE
19360
18595
4.11%
18977
泛CBD别墅区
6
碧水庄园
18578
18518
0.32％
18548
奥北别墅区
7
观唐
20172
19972
1.0％
188372
中央别墅区
8
上东假日
17930
17628
1.71％
17779
中央别墅区