南京新街口周边商业市场分析.docx

南京新街口商业市场分析

一、传统大型商业百货业态分布及位置分析
新街口地区的大型商厦包括金鹰购物、南京新百、中央商场、商贸百货、金陵百货、华联商厦、东方商厦等一大批大型商厦。其中以东方商厦、金陵百货、金鹰购物等高档次的代表，同时也有新百、中央、商贸等一批中等档次的商业设施，同时，也存在华联商厦等以经营中低档次的商场。
新百与中央两大商业百货航母有着多年百货业从业经验，各自不管在经营模式和经营管理上都有一套详实且适应市场需求的战略方案，在南京商业圈确实有着不可取代的位置。
位置分析；新百、中央位于新街口商业街的中心地带，交通便利，人流量占新街口之首，各类配套设施齐全。
人流分析：两大商场的人流主要来自中山南路、以及从中山东方商城过街而来的人群。而进入商场的人群最主要来自正洪广场一侧的入口以及淮海路入口，两大商场都有自己独立的停车场。
新百、中央两大商场几乎垄断了南京中低档服饰鞋类和日用百货的商场，在新街口地区已经奠定了零售百货业的霸主地位。

A、中央商场
经营范围：-1--6层
B层：超市
1F 皮鞋、箱包、化妆品、钟表、飞利浦松下小家电、食品
2F 女装、毛衫、童装
3F 男装、休闲运动装
4F 日用百货、布艺、床上用品、运动器材、小家电
5F 家用电器
6F 诗婷女子中心
进场费1-3万不等，扣点形式运作，点数为每月总销售额的28%。

B、新百商场
经营范围：-1--6层
B东 食品百货
B西 五金、自行车
1F 女鞋、箱包、钟表、化妆品、珠宝、礼品、飞利浦小家电
2F 休闲运动装
3F 女装、男女内衣
4F 男装、男鞋、男士饰品、男士手表、照相器材
5F 电脑用品、办公用品、童装、儿童用品、托儿站
6F 家用电器
客户定位：中低档
新百的情况与中央商场大致相同需交纳入场费，以扣点的形式运作，但有些知名品牌不需要交纳入场费。扣率：服装30%-33%；家电20%左右；珠宝和玉器30%左右；黄金按国家规定扣率执行；（部分品牌有商家与供货商协调）。

C、东方商城
东方商城定位于高档商品，满足不了大多数南京市民的消费心理，虽然近一年商场也引进了一部分中档商品，但业绩不佳，所以至今为止经营状况不容乐观。
人流分析：人流主要来自于中山南路、珠江路以及中央、新百、商贸的过街人群和金鹰、金陵百货向东逛街的人群。
1F：国际品牌服饰、珠宝类、化妆品、钟表
2F：中高档职业女装，箱包、女鞋
3F：中高档休闲女装
4F：男装、男鞋
5F：床上用品、小家电
6F：运动器材、运动服饰
客户定位：中高档
商场扣率为服装内26-28%；小家电20%多；运动系列（6F）25-26%、珠宝27-30%。
商场每日营业额2-3F：8-10万左右、4F：6-10万左右。

D、金鹰百货
位置分析：金鹰国际位于汉中路与王府大街交界西南角，地处南京新街口繁华商圈内。该区域交通便利，社会配套设施齐全，人流熙攘，是南京新街口地段繁华的地段。
从我们市场调研的结果来看，汉中路是南京交通主干道，而王府大街由于车流辆超过道路的承载能力，所以改制成由北至南的单行道。这样促使原本拥挤、堵塞的交通顺畅起来。
通过汉中路与王府大街的公共汽车有特1、3、4、5、9、16、18、33、35、38、804、805等十几条交通线路。
人流分析：从金鹰通过的人流来主要分为以下几种。
交通.这里包括过街而来的各类人群，包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群。
购物.这里包括来金鹰购物的人群，同时包括逛街而来的人群。
休闲.这里包括逛街参观休息的人群，这类人一般在金鹰正门门口居多，尤其在节假日居多。还包括通过直达电梯到6楼的悠仙美地以及楼上的天上人间
交通组织：私家车、出租车可以通过汉中路、王府大街两端进入一个在服务上以服务酒店为主的、在形式上以地下车库为主的停车场地。在自行的停放上，在王府大街上、靠近金鹰一段停放大量的自行车辆以及助动车。
人流组织：汉中路西端金鹰一带人流最多，其中进入商场的人流占经过商场人流的10%左右，其中80%的人流是通过金鹰正门进入的，15%是通过王府大街一段进入商场的，其余4%左右是通过汉中路小门进入商场的（该门主要是直达电梯，为悠仙美地和天上人间准备的），还有部分人群是通过酒店进入商场内部的。
发现问题：
通过市调，我们发现：
车辆组织有困难。
王府大街单行道。
绿化以及围廊隔离作用突出。
打车难。
经营方式：属传统方式的经营方式，统一收银，扣点经营。
商场共分六层整体布局规范能体现较高档次购物中心的风范。柜台分布于四周和中间，楼层共设六部电梯，九个安全通道，铺位间通道约为2.5米，顶楼设悠县仙美地酒吧约192平米。
商场的业态分布及相关品牌：
一楼：
化妆品、名品女鞋、箱包皮具、黄金珠宝、名表馆、酒烟礼品
羽西、Za、Dior、百丽、Top Gloria、le faunda、RIZ、B·SILLY、普伯林、方久、超非凡、周大福、罗西尼、CASIO、Nivada、RADO、雅兰玫瑰、卓林百林、芝华士、杰克丹尼等。
二楼：
时尚女装、精品女装、淑女装、职业女装、女士饰品
卡迪黛尔、温莎蒂、月泰氏、伊丝丹奴、敦奴、阿曼琪、菲姿、欧尼尔、伊泰莲娜、Yes or No等
三楼：
流行服饰、休闲女装、女士内衣、针织羊绒、眼镜、
JACK JONES、BOSSINE、LEE、LEVI’S、佐丹奴、真维丝、娅奴、黛安芬、奥黛莉、月神、Etam、Chanel、都彭、登喜路、ELAND、VEROMODA等
四楼：
精品男装、精品男鞋、西服正装、领带配饰、时尚修闲、男士内衣、
路易诗兰、都彭、法迪来、爵士丹尼、迪柯尼、LACOSTE、卓凡妮，华伦天奴、博里尼、万宝龙、露华浓等
五楼：
运动广场、儿童世界、音响器材、家用电器、文具用品、生活馆、床上用品
耐克、阿迪达斯、锐步、丽婴房、博士娃、好孩子、米奇、索尼、飞利浦、松下、博朗、卡撒天骄、安睡宝、ELLE
六楼：
金鹰超市、工艺礼品、滋补药堂、玻璃陶瓷、音像书店、主题餐厅
雅家时尚、玛戈隆特、长白参、燕窝店、天福名茶、亚玛哈、博斯
由于“金鹰”在南京为较为知名的大商场，中高档品牌较为齐全，1-4层每天营业额大约在20-30万之间，扣率大约在26%-30%之间（服装类）。
金鹰国际购物中心是南京建设较早的一个大型、高档次的商业百货。该项目为金鹰大厦的裙楼部分。由于项目定位的高档次，所以他锁定位于南京收入位于金字塔顶层的金领、白领、私营业主等这批高收入客户。虽然项目的操作采取传统的商业经营模式，但是，楼层之间良好的主题定位与商品的组织是非常成功的。尤其是顶层的悠仙美地高品位的主题餐厅与商场高档次定位的融合，这是南京商业项目当中在5楼以上成功经营的餐饮的为数不多的几家商场之一。

E、南京商贸
南京商贸前期销售状况非常火爆，它市南京第一家采取分割式销售的商业物业，主要客层大多以投资型客户为主。
人流组织：该商场是南京新街口地段最繁华的地区之一。从该商场与周边的中央、新百比较，是人流最少的。该商场的人流主要来自中山南路、以及从中山东方商城过街而来的人群。而进入商场的人群最主要来自正洪广场一测的入口。同时，在该商场与新百空档处，有很多的马自达，这说明这类交通工具也是为商场带动的大量的人群。项目有独立的停车场，面向洪武南路一侧。
经营模式：该项目在建设期曾经采取过销售的方式来募集建设资金，但是，在该商场的成功度过苦难期以后，开发上采取逐年分红，逐步收回的策略，把项目的产权逐步收回。根据位置的不同采取不同的租金。
经营方式：该商场根据品牌的不同，采取不同的合作方式，优势品牌，商场采取买断销售的策略，中档品牌，商场采取扣点的方式，地下一层，则采取租赁的自营方式。其中平均租金300元/月/平米。管理费90元/月。电费自负，水费免交。没有入场费。一般营业面积在10-20平米之间。
商场的业态分布及相关品牌：
负一楼：
时尚隧道、桂花鸭休闲店
佩饰、服饰、
一楼：
精品世界、名品女鞋、化装品、通讯、手机配件、烟酒、饰品
BELLE、森达、博敦、瑞贝卡、雪莉、毕加索、羽西、美伊娜多、露华浓、仙妮蕾德、哈森
二楼：女装芭莎
休闲女表、少淑表、针织系列、女鞋包、小饰品、
利典昂、狐仙、忆思凯达、米奇、千花伴、和人雅姿、伊拉贝妮、雷诺蒂亚、美·保罗、堡狮龙、高邦
三楼：名媛丽人街
淑女装、内衣、职业表、中式服饰、女裤、针织
鄂尔多斯、阿莱、宜家咏、劲草、紫陌、安莉芳、奥利尔、达吉斯、博凡、葛莱玫、古曼
四楼：男人世家
西服、衬衫、绅士休闲、男士用品、领带、男鞋、箱包
壮臣、鳄鱼、华伦天奴——佐旦、古卡、莱七
五楼：特卖场
精品鞋类、时尚服饰、
欢奈柯、艳楚、斯林百兰、
六楼：SPORT 100s
运动品牌服饰、互助式娱乐区、运动健身器材、休闲服饰
耐克、美津侬、锐步、杰斯帕、阿迪达斯
七楼：特色美食街
东山老鹅、大骨头汤、钱塘本鸭堡、西林铁板、金陵风味、鸡鸣汤包、杨四龙虾、酸菜鱼馆、广东客栈
八楼、九楼、十楼：规划定位中。
该商城的扣率基本在25%-27%
该项目的内部人流吸引原本靠七楼的美食广场以及6楼的运动卖场，但是，由于项目七楼的美食广场非常不成功，5楼的特卖广场没有良好的将关键的四楼与六楼运动广场概念联系到一起来。所以，商场的顶层策略并不成功；
项目本身定位十分不明确。该商场单层面积1500平米左右，狭小的单层建筑面积为项目提供了良好的精品的定位空间。但是，从商贸的实际情况来看，他已经掉进了传统商业百货的竞争当中来。

F、流行青年购物广场
人流组织：该商场地处南京新街口最繁华的区域，但是，从小区域来看，该商场是背阳面。该商场人流是以正洪步行街广场为中心的周边商场人流最少的一个。该项目的人流65%来自屈臣氏这一测的入口，其余35%的人流来自洪武南路一测的三个入口；规划设计：该项目的规划设计中基本没有吸引与留住人群的设计。项目最成功的策划应该是成功的引进南京市场上的第一家屈臣士连锁超市，为项目带来了最主要的人群。商场的顶楼设计毫无新意，不能有效的组织人流。
交通组织：项目没有停放机动车的地点，在新街口区域，自行车可以停放在洪武南路两侧，中山东路南侧，中山南路两侧；
装潢风格：商场店面设计无统一风格，难以让消费者产生消费的安全感。
经营模式：任何品牌与经营者进入项目都是采取提交租金的形式进入商场的。
租金费用：一楼：600元/平米/月（使用面积，以下同）；
二楼：350元/平米/月；
三楼：300元/平米/月；
四楼：2.8万元/8-12平米/年；
入场费：入场押金2万元，年入场费5000元，在押金中扣除。
管理费：100元/月，包括水费，电费自理。
商场规模：1-3楼建筑面积3000平米左右，4楼建筑面积2000平米，合计12000平米。
和约年限：一年一签。
商场业态及品牌
一楼：
名品专卖、CD总汇、屈臣氏超市、客户服务中心
舜天、小魔鱼、李宁、MINMUM、SWATCH、影响时尚、佰草集
二楼：
前卫休闲、休闲吧、美式撞球、汽车用品、户外用品
露姿、路易都彭、COCO精品、急至尚、柏拉图、红咖啡、松鹰、X-zone、扬子鳄、斯得雅
三楼：
淑女天地、饰品专卖、针织内衣、婚纱摄影、儿童世界、美容用具、名淑纯美护理瘦身
菲扬、依丽莎、尚林、伊秀、奥丽侬
四楼：
趣味礼品、工艺画廊、家居、西餐、美容、俱乐部、礼品兑换中心、T型台
二楼副：
绅士服饰、皮具鞋类、修改中心
三楼副：
精品女装、配饰总汇
该商场租金不随位置的不同而采取不同的租金的方式，该商场看进入商场品牌、品质的具体不同而安排不同位置、不同的面积；商场总体内装修设计以冷色调为主，大面积留空，形成大范围的空旷区域，设计的定位有悖市场主流，形成类咖啡吧设计的淡雅气氛，没欣欣向荣，朝气蓬勃的气势。
项目的招商从今年4月11号就已经展开，截至9月18日开业，项目招商共耗时5个多月。充足的招商时间保障的入住的结果，但是并有保障招商的质量，纵观整个商场，只有有限的几个知名品牌，这已经预示着该商场经营必然失败。
去年10月8日现代快报报道了该商场因为在开业的短短20天内，人气不够兴旺，所以业主集体找到商场管理部门，要求立即采取措施，提高人气指数。而商场管理方面进行逃避。最后双方没有达成共识，业主静坐在办公区域以是抗议，结果遭受保安人员殴打。
该商场与项目之间存在较强可比性，所以，该商场造成的不良影响势必增强投资者对招商的重视程度，加大了项目的招商难度。

商业物业营运成本：
南京一般零售商场商品组合扣率表
序号
商品类别
行业扣率
备注
1
化妆品
23-27%
品牌档次由高到低
2
眼镜
30-35%
3
钟表
15-20%
4
超市
23-25%
5
日用百货
23-25%
6
皮件
23-28%
7
服饰
25-27%
8
办公设备
20%
9
文具
23-28%
10
礼品
23-28%
11
珠宝
25-27%
12
黄金
17-21%
13
工艺品
27-35%

进货成本：
45-55%
广告费提成：
2-3%
人员工资：
2%
人员提成：
1-2%
其他成本费用占零售价之百分比：

通过以上数据我们可以看出，新街口地区作为南京的商业中心，它的繁华已经成为众多开发企业的目标，从现有经营的项目来看，各家都在经营管理上下足了功夫，因此，经营管理将是未来大型商业项目经营成功的关键。

二、小型分割商铺市场分析

（一）市场状况
今年上半年，南京市主城内商铺，包括旧楼盘新增项目的商铺和在售（在建）的商业面积，投放量大概在50-70万平方米这么个区间，投放的区域主要以珠江为主，约占投放量的30%左右；其次是山西路，商业面积的投放总量与去年同期相比，增加了10-20万平方米。
主城外楼盘商铺及纯商业项目也有一定比例的增加，其中以江宁区东山镇增长速度最快，约占商铺总量的1/4。截至5月份，随着春季新盘的投放市场，新楼盘新增商铺面积、纯商业项目在内的商业面积达30万平方米左右。
由于今年市场投放量的相对增多，商铺的销售压力在逐步增大，一方面是旧的商铺还有相当的一部分没有消化掉，新的商铺又投放市场，所以会给商铺的销售带来压力，引起南京商铺市场的激烈竞争。就本项目而言，新街口地带就产生三项竞争类项目：万达购物广场、谷阳世纪广场、新百新天地。

（二）竞争项目

A、万达购物广场：
1楼外铺均价5万元/㎡，内铺3万元/㎡，经营服装、箱包、珠宝等；2-3楼出租给沃尔玛超市，4楼准备做家居市场整层出租。
得房率为60.8%，无返租回报及优惠。
物业自管，费用不高于30元/㎡·月。
10月31日前交付，年底开业。因为体量不大，目前已基本售磬。

B、新百新天地：
地下层做餐饮，1、2层休闲娱乐，3层娱乐，4、5层做KTV，6层为阁楼，已租给史努比玩具店，1、2层出租，3、4、5层销售。
原计划5月底接待中心落成，直接开盘，8月营业。
价格未定，计划有3-5年的返租回报，回报率未定。

C 、谷阳世纪大厦：
22层建筑，1-4层为商铺，5-10为办公写字楼，11-21为商务豪华套房，22层为公司自用，得房率：50%，该项目全面对外销售。
1F 28000元/ ㎡，2F17000元/ ㎡，3F13000元/ ㎡，4F8300元/㎡
整个商铺只针对从事电子产业，IT业，具体的经营分类为：
1F：品牌电脑，2F：通讯、耗材，3F：通讯、耗材，4F：耗材
由于项目位于珠江路商业电子一条街，整体定位与周边环境非常相符；而且珠江路部分地区正在拆迁，寻求铺位，适应市场需求，利于销售；价格适中，售价便宜，租价较贵，比较能吸引吸引投资用户。
D、中国女人街
1、项目概况：
位 置：江宁金箔路
开 发 商：富腾房地产开发公司
规 模：占地4.6公顷，建筑面积86000平方米，号称国内最大的单体建筑商业街。
最小面积：65 M²左右
2、项目定位：
以女性为主要服务对象。
3、市场价格：
售价：1F 6500元/ M² 2F 4500元/ M² 3F 2900元/ M²
付款方式：一次性付款和6或10年按揭。
4、项目特色：
规模最大：号称国内同类单体商业最大的特色街；
主题鲜明：以女性为主要服务对象，集购物、休闲、现代服务于一体的独特定位；
人文关怀：街道全透明，全封闭，内设中央空调、换气扇、阳光中庭、生态走廊等，主要由于规模提供了景观概念的发挥空间。并在广场树立中国历代伟大妇女的群体雕塑。
升值潜力：位于江宁区中心段，未来地铁线的开通将形成“地铁经济带”。
业主可享受建设规费、税收政策等优惠政策，为其他商铺望尘莫及。

结合以上市场调研数据显示，新街口商业圈及周边商铺市场未来竞争激烈，因此项目前期良好的规划及未来项目的管理经营将成为项目成功的关键。