星悦城年底营销1218.docx

星悦城·黄金时代年底渠道拓展执行方案

一、说明
目前周边项目住宅产品陆续推出，后湖市场库存量大，迫于市场的被动情况下，不如主动出机。重组整合拳：在客户渠道、营销活动等方面再进行拓展及优化。

二、 竞品动态小结：
u 幸福时代——“全城打劫”幸福时代 百万年货年终回馈，百万购房优惠等你来！
u 越秀·星汇君泊——探秘丹麦童话世界暖场活动
u 海赋江城·天韵——冬日暖场活动，现场烹制飘香爆米花、浓香奶茶和咖啡
总结：幸福时代近期举行百万年货年终感恩活动，客户活动入场券即可参加2014年1月1日 “超市大抢购”活动，每周不断的小型暖场活动使得营销中心人气极佳，来访客户不断。越秀·星汇云锦举办的现场暖场活动相对高端，近期有“情迷 法兰西——法式浪漫甜点DIY”、丹麦童话主题活动,活动效果较为一般。从竞品活动来看，贴近客户生活，并有利益触动的活动更加能获得客户青睐。

三、 推广主题构想：
（一） 目前问题总结
（一） 关键字“冷”
推广冷：户外/派单/短信
推广并没形成组合拳进行市场重点突破，造成近期市场客户关注度降低。
气氛冷：推广少/现场活动少/来访少
目前项目推广渠道非常有限，仅为户外及派单、周末短信，市场声音逐渐变弱且被周边激烈的推广淹没，加上天气原因造成了案场的冷清。
天气冷：临近年末，天气渐冷
受到天气影响客户上访量急剧降低。

（二） 12月、1月份营销思路
①　 分析客群（对准客户心态，进行精准营销）
1) 他们经历了刚进入社会时的磨练，开始逐渐成熟，人生进入家庭与事业的共计阶段。他们开始又理想渐渐转入到现实的成家立业阶段。家庭观逐渐开始建立。
②　 分析竞品（竞品项目的活动为什么火）
1) 生活大行家/“超市大抢购/等乐此不疲的线下暖场活动，沟通的都是家庭琐事，如买房后家居饰品、如何装修、送柴米油盐。针对的都是已经开始逐渐建立起家庭观念的人群活动。这部分人才会对这类活动感兴趣。
2) 小利不断赢来访，大型事件做形象。通过具有影响力的事件营销制作市场亮点，线下通过小型利益奖品不断刺激客户来访。
3) 不断的释放房源优惠信息如幸福时代近期的：百万购房优惠，。优惠噱头的存在理由不是真实的降价，而是真正抓住客户关注点，进行关注度提升功效。关注的基数越大，购买的基数也就越大。

（三） 12月、1月营销结论
线上通过优惠促销房源信息，提升项目关注度，提升客户基数。线下周周不断的案场暖场活动提升现场人气。加上不断的论坛炒作/论坛活动提升来访量。

（四） 12月、1月营销关键词——“火”
渠道火：覆盖热门商超市/火车站/地铁站/快递联合
价格火：“新春置业礼金“最高38888元
包装火：圣诞包装点亮后湖市场
气氛火：周周暖场活动

四、 12月、1月营销执行计划
（一） 线上推广计划
1、渠道安排
序号
渠道
内容
时间
费用
1
的士屏
阶段营销信息
12月21日-1月21日
5万
2
短信
阶段营销信息
12月21、22日
12月28日、29日
1月4日、5日
1月11日、12日
5万

（二） 拓客执行
线下拓展加大力度，全面加强客户拓展。
1、外展点
12月份临近年底，超市异常红火，建议选择在超市做巡展。选取项目周边4个外展点，全面展开工作，加强现场的执行性和主动性，将外展点做成项目固定区域内拓客的窗口和基地。
新增4个外展点
2、派单计划
时间
地点
类型
第一周
12月16日-12月18日
社区/地铁口
汉口花园
淌湖一村
二七二七街
工农兵路
地铁循礼门站口
12月19日-12月20日
写字楼
万景国际
菱角湖万达
12月21日
火车站
汉口火车站
12月22日
商圈
菱角湖万达、武广
第二周
12月23日-12月25日
社区/地铁口
花桥二村
蔡家田市委宿舍
花桥街三眼桥三村
唐蔡路
地铁范湖站口
12月26日-12月27日
写字楼
新光大厦
远洋大厦
12月28日
火车站
汉口火车站

12月29日
商圈
菱角湖万达、东购
第三周
12月30日-1月1日
社区/地铁口
硚口区长堤街
古田四路玉顺园小区
常青一路京华时代
常青五路
地铁江汉路站口
1月2日-1月3日
写字楼
新世界国贸大厦
建银大厦
1月4日
火车站
汉口火车站
1月5日
商圈
江汉路
第四周

1月6日-1月8日
社区/地铁口
永清小路新闻出版社小区
万松园小区
民意四路
前进二路
地铁循礼门站口
1月9日-1月10日
写字楼
招银大厦、世贸大厦
1月11日
火车站
汉口火车站
1月12日
商圈
菱角湖万达、武广
【工作任务：要求每天每个点带来上访客户3组】
（三） 渠道联合：
u 手段一：联合区域快递公司
重点攻击：常青片区、竹叶山片区、唐家墩片区、永清片区、汉口中心区居民、杨汊湖片区快递公司
采用方式：每份快递单赠送项目小礼物（拉杆笔）
u 手段二：攻击目标客群娱乐、理财区
运动健身俱乐部，汽车4S店，或者直接购买俱乐部会员、车主的资源电话
（四） CALL客：
对收集到的名单CALL客，及来访过来项目的客户进行回访。

（五） 活动执行
1、活动主题：
从“星”暖起
【寒冬暖心计划】
“新春置业礼金“最高38888元
返乡置业计划同步启动
u 凡在活动期间（12月21-1月18日）购房客户即可参与现场“新春置业礼金“抽奖）
u 凡在活动期间（12月21-1月18日）购房客户1、凭机票、火车票等长途票据 在过年前购房，享受额外5000元优惠

2、活动安排：
序号
活动主题
时间
1
圣诞嘉年华
12月21日
2
元旦红包大派发
12月28日
3
星悦城彩票大派发 海量大奖等你赢
1月12日

3、活动方案
活动1：圣诞嘉年华
（1）活动时间：12月21日（周六）
（2）活动内容：将进行圣诞氛围包装，糕点咖啡供应
（3）活动形式：
u 营销中心广场
【圣诞美食区】摆放圣诞美食
【现场布置】圣诞堆头装饰/圣诞礼物/圣诞灯饰随处可见
（4）信息释放：
n 置业顾问针对前期认购业主进行电话约访
n 内部短信正对所有认购业主进行群发
n 在电影院设置易拉宝，释放老带新活动信息

活动2：元旦红包大派发暨得意内购会
（1）活动时间：12月28日（周六）
（2）活动内容：针对项目业主，进行新年礼物的放送，市场客户进行海量红包的发放。并现场联合得意生活做得意品牌商品内购会。
（3）活动形式：
u 针对业主：
方向一：柴米油盐酱醋茶，都是幸福在发芽
业主领取米/油/盐/酱/醋/茶
方向二：星悦城新春大礼包

礼包：（汤圆+春联+红包）

u 针对市场客户：
海量红包派发
赢5-50元面值不等现金
ü 准备：利是树一棵l: 红包100-200个；准备灯谜题100条
ü 现金5元、10元纸币1000元左右，以5元面额纸币为主，少量10元面值，二张50元面值，一张百元面值一张，将以上面额纸币装入红包挂上利是树。
ü 猜一个灯谜，猜对后可以取下一个红包；

得意品牌商品内购会

（4）信息释放：
n 置业顾问针对前期认购业主进行电话约访
n 内部短信正对所有认购业主进行群发
n 微博及网络活动信息宣传

活动3：星悦城彩票大派发 海量大奖等你赢
（1）活动时间：1月12日（周六）
（2）活动内容：当天所有到场客户均可获得彩票一张，现场刮开，既有机会获得彩电、冰箱、洗衣机等大奖
（4）信息释放：
n 微博、论坛宣传
n 内部短信正对所有认购业主进行群发

五、 12月营销排期

时间
渠道
区域
12.16-12.22
派单
汉口花园
淌湖一村
二七二七街
工农兵路
地铁循礼门站口
万景国际
菱角湖万达
汉口火车站
菱角湖万达、武广
返乡置业计划
全市
新春置业礼金
全市
暖场活动圣诞嘉年华
全市
12.23-12.29
派单
花桥二村
蔡家田市委宿舍
花桥街三眼桥三村
唐蔡路
地铁范湖站口
新光大厦
远洋大厦
汉口火车站
菱角湖万达、东购
的士屏
江汉、江岸
短信
江汉、江岸
快递联合
常青片区、竹叶山片区、唐家墩片区、永清片区、汉口中心区居民、杨汊湖片区
汽车4S店客户资源
江汉、江岸
暖场活动元旦红包大派发
全市
12.30-1.5
派单
硚口区长堤街
古田四路玉顺园小区
常青一路京华时代
常青五路
地铁江汉路站口
新世界国贸大厦
建银大厦
汉口火车站
江汉路
的士屏
江汉、江岸
短信
江汉、江岸
快递联合
常青片区、竹叶山片区、唐家墩片区、永清片区、汉口中心区居民、杨汊湖片区
1.6-1.12
派单
永清小路新闻出版社小区
万松园小区
民意四路
前进二路
地铁循礼门站口
招银大厦、世贸大厦
汉口火车站
菱角湖万达、武广
的士屏
江汉、江岸
短信
江汉、江岸
快递联合
常青片区、竹叶山片区、唐家墩片区、永清片区、汉口中心区居民、杨汊湖片区
暖场活动星悦城彩票大派发 海量大奖等你赢
全市

中原星悦城项目组
2013.12.16