南京雨花项目前期整合营销策划报告_90页.docx

目录：

分析篇
一、项目概述………………………………………………………………………………………………………………………………………4
二、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 5
三、项目整体战略确定……………………………………………………………………………………………………………………………10
四、项目客群定位…………………………………………………………………………………………………………………………………13
产品策划篇
五、项目规划定位…………………………………………………………………………………………………………………………………16
六、项目规划布局建议……………………………………………………………………………………………………………………………17
七、项目商品力设定………………………………………………………………………………………………………………………………23
营销篇
八、营销总方针（便捷与舒适）…………………………………………………………………………………………………………………37
九、项目市场形象定位……………………………………………………………………………………………………………………………38
十、项目销售价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………39
十一、项目行销策略提示…………………………………………………………………………………………………………………………39
十二、项目销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………52
企划篇
十三、案名…………………………………………………………………………………………………………………………………………61
十四、广告推广总精神……………………………………………………………………………………………………………………………65
十五、VI演示………………………………………………………………………………………………………………………………………66
十六、Show 稿演示…………………………………………………………………………………………………………………………………70
附件…………………………………………………………………………………………………………………………………………………73

分析篇

一、项目概述
l 项目座落：项目座落于雨花西路、雨花南路交界处，原有南汽厂房处。
l 项目总用地面积：约12万平方米。
其中，项目一期占地：31,540.67平方米，建设用地面积22,034.41平方米米。
l 项目一期容积率：1.7，整体综合容积率有望达到2。
l 项目一期总建筑面积：约合37,400平方米。
l 项目一期建筑密度：26%
l 项目一期绿化率：35%
l 项目一期建筑高度限定：35米。
l 项目一期建筑间距系数：1.3
l 项目情况概述：
随着南京市地铁一号线的贯通与营运，使南京市区居住人口外迁力度加大，城市空心化程度提高。对于城市外延居住生活板块的开发成型与成熟，具有直接的促进作用。同时，随着城市人口加速外迁，地铁沿线板块居住类地产将具有较强的升值空间与购买预期。对这些板块内地产的开发运作提供良好的市场支撑。项目位于南京地铁一号线中华门站与安德门站之间，地理位置较为优越。
项目位于雨花区板块中，西面与南面，为雨花西路与雨花南路所环绕。背面为已入住的新型社区——四季阳光，东面为原有老式居民新村。项目周边缺乏大型生活机能设施配套，对大型高标准居住社区的开发运作存在一定影响。但，随着本板块新兴个案的不断开发及其交付，结合区域人流导入速度的不断加快，相信本区域的生活设施配套将日趋完善。
二、项目SWOT分析
2.1项目客观优势分析

l 所在区位优良，交通配套齐全
结合前文所述，项目所在雨花区域，凭借地铁一号线贯通之先机，为项目所在区域实现大量人口与住宅购买人群导入提供便利。在区域板块整体利好的前提下，项目凭借雨花西路，这一快速干道实现对南京市固有城市中心的地面交通连接。并借助19、44、86等多达16条公交线路满足无车人士的基本出行要求。由此，则项目未来居住者可凭借快捷的轨道交通，结合丰富的地面公交设施加诸快速干道，达成与南京城中与各处的良好连通。
l 地块相邻关系较好，便于住宅区营建
项目地块南面与西面分别为雨花南路与雨花西路，其北面为新兴居住社区，东面为旧有居民新村。地块进深较大，地块腹地便于构筑绿化覆盖率较高，私密性较强的高档物业。

2.2项目客观劣势分析

l 一期地块狭长，不利于产品合理排布
项目一期地块较为狭长，最宽处仅75米左右，并向东侧逐渐收窄，呈不规则三角形。在考虑到规划退界与建筑密度限定，结合土地利用率，则项目用于住宅建设的地幅宽度将进一步缩短。容积率概定的情况下，在项目规划设计阶段，将对建筑形态、绿化组织与景观设置等方面形成制约，进而影响项目产品类型选择面及其组合。
l 雨花西路地铁线，影响项目车行出入
项目毗邻之主干道——雨花西路上建有地铁架空线，导致项目无法凭借雨花西路达成有效的双向南北交通联动。影响拥有自备车业主的出行。
l 项目地块规划路，影响小区未来规划
项目地块内被一条规划道路南北向贯穿，将项目整体分割为二个区块。此举破坏项目地块完整性，提升项目整体规划设计难度。同时导致项目内部动线复杂，为项目未来实际使用埋下隐患，对小区未来的物业管理带来难点。
l 项目周边商业生活机能配套设施较少
项目所在板块旧属城郊结合部，区域整体商业生活机能设施配套稀少，日常生活采买不便。同时，基础教育设施配套较少，且整体水平不高。此两点将对未来客群导入产生一定影响。
l 多种污染影响项目
项目毗邻主干道与地铁高架道，日夜车流量巨大，噪音污染严重。亦产生一定的空气污染。以上将对项目进行居住物业的营建产生一定负面影响。
2.3小结

统观项目整体优劣势分析，我们可以发现。项目所具备之客观优势，基本为项目所在板块所有个案均具有的区域优势。如无法通过项目产品规划与产品力设定打造特质化产品，与本区域其他竞争个案形成本质性差异，则，将陷入本区域内的同质化竞争中。
而项目所具有的客观劣势，虽对项目整体产品力与品质提升有一定制约。但通过合理的产品组合、产品规划与产品力设定，加诸一定营销推广手段运用，将在一定程度上予以消弭或规避。
综合项目客观优劣势分析可以发现，项目本身并不具备明显优势与致命劣势。项目整体运作预决成功的关键应在于，市场机会与时机的有力把握，产品定位定型对市场需求的有力呼应，针对有效目标客群的采取合理手段进行高效推广，此三层面。该点将在下文中，逐步阐述。

2.4项目市场机会点

l 市场大势支持
随着南京市整体经济快速稳定发展与市民可支配收入的不断增长。使城市居民改善居住环境的潜在需求不断增加，加诸城区改造力度持续增大，使居民购房需求持续递增。通过阶段性公积金贷款额的增长幅度，可以看出南京市潜在购房人群不断壮大的趋势。结合南京市人才引进与外来人口比重的持续增长，更将极大充实城市购房群落。在此大前提下，本项目适时推出，抓住南京市场发展契机，将大有可为。
l 区域市场倍受关注
本区域凭借良好的外联交通，优于奥体板块的区位，合理适中的区域价格，使其获得诸多购房者认同与喜爱。亚东国际大体量去化与君悦城市开盘畅销更证明此点。通过项目需求调研发现，本区域以其较高的性价比，成为南京市民热衷的购房地。故项目未来营销推广时，应牢牢抓住客群对区块的良性认知，为项目营销提供充足坐点，对项目未来销售产生有效助益。
l 市政规划对板块发展的有效促进
南京城市整体市政规划限定，河西奥体板块将于5年后成为南京市第一高档居住区，然而目前该区域综合环境与配套无法满足其成为高档居住区所需的必备条件。而成熟聚居区的养成与培育，非一朝一夕，非自然而可形成的。需要大量的人口导入，政策支持与招商经营，相互作用方能成功。而本项目所处雨花板块，不但可凭借地铁强大高效快捷的交通运能，且更接近旧有城市中心。现有居住区常住人口量大，人气旺盛。下可借助宁南信息园的开发发展带动区域买气与人气，加诸城市发展所带来的人口导入与地价上扬，结合相较于周边板块的价格低谷，则，项目不但能吸引客群选购，并可拥有一定的价格上涨空间，支持项目进行精致高品质个案营建。
2.5项目威胁

l 区域供求畅旺，竞争项目林立
结合区域市场土地供求状况，未来区域市场供应量将极大提升。结合区域目前销售状况看好，必将吸引更多大型开发商入主雨花区域。从而在带动区域房价上扬的同时，亦加剧了区域市场竞争。因此，项目应在产品设计阶段即考虑差异化竞争因素，以产品为先导，进行市场预决。确保项目不会堕入价格竞争误区。
l 大体量个案固有威胁
项目整体占地约12万平方米，开发体量在20万平方米以上。决定了项目无法一蹴而就，必将经历较为漫长的分期开发。而漫长的开发周期中，不可预见的政策性改变与市场危机将时刻威胁项目开发营销与推广。因此，通过良好的产品规划设计，增强项目“体质”应对市场突变。有效地营销组织与推广，缩短项目整体运营周期，从而对不可预见危机进行适当规避。良好的资本运营，保证项目开发进度。从而确保项目整盘运作成功。

三、项目整体战略确定
云栖机构认为本项目发展商企业战略并不仅仅是将项目去化尽净，实现资本回收及其运作收益。而是要在资本良性运作的前提下，实现资本收益最大化与快速化、企业品牌的缔造与升华。结合本项目区域特性、市场关系及项目地幅特征，综合考量项目初步规划及开发商企业战略。我司认为，本地块进行中高档地产项目营建势在必行，且具备开发潜力。但必须指出，就项目初步设计结合我司周密调研结果所显示之区域供求特性，及本报告SWOT中已阐明的市场机会与威胁，云栖机构认为：本项目的成功开发主要凭借区域整体市场看好，而项目本身并不具备独特的客观优势。在此大前提，项目所受到的竞争压力，将主要来源于区内竞争个案，其次为地铁沿线其他板块的同档次个案。因此，应从项目地块客观条件出发，在明确项目目标客群之后，进行适当产品力提升，与新型规划形态导入。以期预先通过产品的差异化，避免与区域内个案的直接竞争，同时，运用领先强化的产品为坐点，采用针对控投的营销推广手段，实际促进销售。从而，对市场未知风险与政策变更，进行规避与消弭，并占得市场先机。
项目整体开发体量较大，开发周期漫长，属于较为典型的大型地产个案，必须通过漫长的整体运作，实现其资金回笼与扩容。在以滚动开发为大前提下，于各阶段中，开发商对资金回笼预期均有不同要求，项目产品组合与其开发运营顺序也须与之配合。故，在项目开发商进行一期运营时，其企业阶段性战略，必将以保量且快速的回笼资金与获取收益为其战略要点。只有快速完成一期有效去化，取得扩容资本。方可快速展开后续工程，实现资本链、现金流的快速有效运作与持续递增。并降低财务成本，规避不可预见之市场危机，实现项目投资利润率的最大化。为达成该战略要点，则必须针对主力目标客群遴选针对性产品类型。并通过价格杠杆降低购买门槛，通过营销推广吸纳充足客源，通过产品卖点坚定购买信心，由此确保销售价格的坚挺，与销售速率的不断提升。同时，可通过“低端到高端”的产品组合，实现项目整盘价格的“低开高走”，满足项目初期的市场破冰与项目后期的资本最大化。
由此，我司提出项目整体战略为：“低端先行，打造精品，针对控投，预留余量。”其具体战略方向如下：
a) 低端先行，市场破冰
针对项目开发商企业战略及其要点，项目利用地块北沿，开发项目一期。该部分可以视为项目整体开发的市场探路石，亦可作为项目整体市场破冰的利刃。通过一期运营，达成项目首期资本的快速回笼与扩容，确保后续项目的成功运作。鉴于此，项目一期运作时，须遵循“针对最大客群层面，降低购买门槛”的原则，进行产品类型选择。在确保资金回收与扩容总量不变的前提下，实现销售速率的提升。故，控制单元面积，从而控制单元总价，将成为项目一期房型配置的重点，由此满足开发商融资要求，并达成市场形象树立与有效营销推广。而后续项目地处项目腹地，远离主干道等污染源，则可视具体情况进行中大面积景观房型的营建，实现项目产品与价格的“低开高走”。兼顾项目运作前期对资金回笼速率，而后期对资金扩容率的要求。
b) 产品差异化，进行精致化产品营建
项目区域市场，个案数量较少，市场竞争弱，导致各楼盘综合品质不高。为达成项目战略目的，项目在设计伊始，即应导入新型产品理念，奉行差异化路线，针对潜在目标客群，营造具有独特个性的产品。以期避免与现有个案在同一层面展开直接竞争。并针对项目客观劣势，如生活商服配套设施等，以未来居住者实际使用要求为准绳，进行适当的产品力补强与配置，并尽量于项目早期构建。将项目充沛卖点与利好尽早展现于受众面前，为一期与后续阶段销售铺路。鉴于一期房型面积严格受控，则，应奉行精致化路线，通过优秀现代的立面与用材、内部空间的实用分割与有效利用，做到“简约不简单”，达成对客群的有效吸纳，从而保证项目有效去化。
c) 针对有效客群，控制广告投放费用
遴选有效广告投放阵地与时段，针对项目目标客群进行项目广告推广。提升项目广告投放效率，确保项目稳定去化的同时，实现对项目销售价格的有力支撑。同时控制广告投放频度，有效控制项目营销费用支出。达到“少投高产”。进一步提升项目投资回报空间。
d) 保留修正余量，呼应市场变化
前文所述，项目整体运营周期较长，必将面对诸多不可预计之市场危机、政策调控与竞争个案打压。除了采用超前的产品力设定减弱市场负面影响，采用有效的市场营销加快去化，尽可能规避危机与负面调控以外。项目在初期规划设计时，即应考虑项目后期产品类型与产品组合的可变更性。确保竞争个案出现时，项目可灵活调整后续工程规划，确保差异化竞争战略奉行到底。
在战略大方向确定后，则战略要点提示如下：
i. 项目整体规划为中高档住宅区，但项目为满足市场形象树立、快速销售等战略目标。则，维持整体档次不予降低之外，项目一期将规划以小面积单元为主的，辅以部分中大面积户型的房型体系。从而有效针对区域客群，降低购买门槛，运用局部的价格低谷，实现客群的有效吸纳。同时，满足南京市相关部门对项目户室配比的限制性规定。
ii. 遵循项目“由低到高”的产品组合与开发顺序，项目建议分为3期开发，一期以现取得地块，即，沿四季阳光区块先行开发小面积产品为主的精致型产品；二期以雨花西路向西延伸，跨规划路东西，进行中小面积产品构筑，实现项目利润逐渐扩大的同时，为后期高品质产品入市，实现项目档次与产品的转型与过渡；第三期产品以雨花南路以北地块为主，利用其地块完整性与其位置优势，进行大绿化，中大户型的高端产品构建，借助项目前二期产品良好销售势头与市场口碑积累，进行项目利润最大化扩容。若市场出现同类产品的强劲竞争，则，项目三期产品战略将视具体情况再行修正。
iii. 针对项目生活商服配套少的客观劣势，项目应通过少量会所设施建设与适量商业设施构筑予以解决。并于项目实际工作展开之时即开始商业部分定向招商，并于项目销售过程中取得定向商家之意向书，以期彻底打消购房者隐忧，坚定购买决心。
iv. 项目整体规划风格乃至规划形态，应明显有别于现有市场竞争个案，以期做到有效的产品差异化。
v. 项目整体营销节奏应奉行“短平快”原则，通过缜密的市场造势树立项目市场形象，吸引市场关注，压缩买气，并在开盘于强销期内，予以完全引发，实现短期快速去化，以避免竞争个案采取反制措施。
四、项目客群定位
4.1客群来源

² 南京市旧城区原有常驻居民；
² 南京市中心，地铁沿线商务圈中的白领人士；
² 项目周边原有常驻居民；
² 南京市外来人口导入。
客群主要活动区域以市中心商务区，项目周边高新科技园区为主。其次，亦可来自地铁沿线。主要客流来源地域应在白下，秦淮区域。
4.2客群构成

本项目由于其区位总价界定，其客源主要为本市经济地位中层部分人士，其职业构成主要为：
² 个体私营业主；
² 国有企事业单位中级管理人员；
² 部分外资与合资企业白领；
² 合资企业中高级主管；
² 投资客群；
² 其他富有购买者
4.3目标客群年龄

由于本项目的品质较高，则对单价要求较高。而消费者的财富积累与年龄必然有关。本案的购房者年龄结构较大，主要范围在28-40周岁之间，其家庭结构初巢阶段中后期。二口之家中或有高堂与子女，子女年龄在2-15岁左右，房型需求主力为小面积二房与三房户型，部分选择大面积三室户型。
4.4目标客群心理分析

l 在本年龄段中的主力目标客群均为已成家立业的年轻阳光型人士。由于其具有一定的家庭观念及较强责任心，力图为家庭成员提供一个舒适温馨的家庭氛围，并对业余的私人独享空间较为看重。
l 鉴于南京市民具有一定的攀比心理，购买本类物业的客户，其购房将会考虑物业是否能彰显身份，希望得到社交圈及朋友的认可与赞许。
l 因工作特质，要求具备良好的交通缔结，对公共交通配套有较高的要求。
l 市区拥有老旧住房，因拆迁或需改善居住环境而进行购买，对市中心仍有依恋，须有良好的交通缔结，可方便抵达市区。
l 追求高层次、便利、舒适的生活特征相当明显。
l 对居住物业不但考虑实际居住使用的效果，同时也会考虑物业未来的保值增值空间，虽自用但亦有投资理念。
以上分析仅针对一期，根据项目产品档次的不断提升，项目所针对之目标客群素质将不断上升，构成亦将发生变化。

产品策划篇

五、项目规划定位
根据既定战略方针，本项目进行规划设计之初即应满足项目“产品差异化”之先决条件。通过合理定位使本项目住宅部分的开发设计、功能引进、设施提供以详细而明确的标准，避免实际产品与市场需求及理想产品目标的偏高以产生大量不必要的浪费。由此，则项目住宅部分定位为：
具强大生活机能支撑，功能性服务化现代景观社区。
定位诠释：
具有强大生活机能支撑的——前文所述，本项目需进行一定体量商业生活服务配套设施营建，以满足项目未来居住者日常生活所需，与一定的休闲娱乐要求，以便消弭区域现有商业设施匮乏的客观劣势。其具体应涵盖会所与商业两大部分，会所主要提供以无偿服务为主的社区娱乐服务与配套。商业部分需提供超市、银行、邮局及餐饮娱乐等有偿服务与配套。以期为未来社区居民提供较为完善的服务与配套。
功能性、服务化 ——以项目商业部分功能结合会所功能构筑及功能性绿化构筑为内涵，结合服务型物业管理为外延，使项目具备在功能性配套设施设计及运用上更具人性化，更符合潜在消费客群心理需求及日常所需。
现代景观社区 ——采用简约现代的立面风格，利用简单的线条色块的组合运用，突现项目时代感。结合时尚的外立面用色与新型保温材料，使项目呈现出有别于区域其他项目的建筑单体风格。加诸以小围合为主的规划布局，使项目拥有更强的安全感与私密性，同时具备精致化的近距离景观享受，满足未来使用者对物业要求不断提高的潜在趋势。

六、项目规划布局建议
6.1地块人流车行动线分析

项目作为雨花板块的中高档居住型个案，未来社区内人车流动线规划尤为重要。而项目地块控制性详规中要求项目主要出入口设置于地块北沿，而雨花西路作为项目缔结市区的主干道，由于地铁高架的存在，严重影响项目业主车辆出行。且小区内部将设置1条规划道路予以南北向贯穿，破坏项目区块完整性，且导致项目内部人车流动线过于交集，影响项目未来使用。在此前提下，预先对地块进行人流分析与道路网排布，将对项目各产品合理排布，并使其各自取得最佳人群导入导出能力最佳化。从而使个产品获得最佳的使用效果。
a) 按照项目与周边道路相邻关系，与主要道路车行方向考虑，项目主要车流导入面应在雨花南路。项目主要人流导入面可与主要车流导入面合并，同时，地块北面道路可作为项目辅助车流导入导出面，便于北向出行人车流的导出。
b) 可将南北向贯穿项目的规划道路，视为项目内部道路，由其实现地块南北向人车流缔结。
c) 项目内市政规划道路与雨花南路交界处设置入口广场，提升地块入口的目视标定与彰显小区品质，实现外部人车流向规划道路的导入。项目规划道路与一二期分界处设置项目小区入口广场，实现规划道路向项目东西二区块人车流的疏导与渗透。
d) 小区内部采用双行主干道，并于雨花南路，项目东端设置辅助出入口，便于人车流多向导入与消防硬性要求。
e) 小区泊车采用地下与地面停车结合，于项目各组团设置地面临时泊位，于项目车行干道与内部市政道路相切处和主入口处，设置地下泊位，原则上减少区内车行流量，净化区内交通环境。

6.2地块规划布局与功能分区

鉴于项目地块被市政道路贯穿，破坏小区整体性，同时，无法对区内人流车流进行有效分流与管理。对项目区内治安与业主未来人身财产安全产生负面影响。鉴于此，我司建议项目采用小围合结合中央景观的形式予以规划。即，2-3栋建筑单体，通过透空墙体或茂密植被封闭，除各单元楼独立设置门禁外，设立各围合的统一门禁，形成独立管理的区内小区。小围合内拥有独立的小型景观体系，即使脱离项目整体，亦可成为独立的小型社区。以期达成私密安全的居住效果，同时解决了项目分期滚动开发所带来的景观配置与安全管理问题。且新颖独特的产品构成，可与板块内竞争个案形成差异化竞争。
为提升项目用地合理性，尽可能增大项目土地利用率，并兼顾区内动线排布合理性与集中大型景观系统构建。建议项目整体建筑单体排布不必完全遵循正南正北向排布。以地块边线走向为肌理，进行整齐划一的单体排布。各建筑单体做出适当弧度的，使小区规划具有多变性，并使部分解决朝向问题。

项目整体景观系统设置采用中央景观与分散景观相结合的方式。于项目各区块分别设置景观节点，采用水体、枯山石、坡地等表现手法，进行多层次景观展示。同时，景观节点亦是人流汇聚节点，提高其实际使用性。并于项目中设置东西走向的景观中轴，将主要景观节点予以有效串联，增加其系统性与完整性。项目分散景观即采用各围合内部景观予以表现与满足，结合部分道路绿化与广场绿化。

项目沿雨花西路与雨花南路，进行商业与生活服务配套设施排布。该部分建筑层数主要以2层为宜，大部分商铺采用单元内复式或跃层形式予以构筑。超市、邮局、银行等部分服务型商业，对构造与格局有特殊要求，需事先确定位置，量身定做。提前建设以便于销售与租赁。沿雨花西路部分商业，以生活服务类为主，经营门类以超市、银行、邮局与餐饮为宜，满足本项目同时，亦可面对四季阳光小区与服饰批发城服务。小区入口广场区域局部堆高3层，以设置项目会所与物业管理部门，以彰显小区品质与气度。雨花南路商业以对外定向招商为主，提供服务性商业为宜，其经营门类以，美容美发、按摩餐饮为主，并可与会所服务门类接近，以期达成联动，并使会所具有一定造血自养功能。所有商业均对社区以外单向看门，以免对社区未来管理造成影响。

七、项目产品力设定
7.1.1建筑立面建议
l 外立面用色
云栖机构严谨论证本项目目标客群特性与喜好之后，认为本项目外立面应采用现代简约风格，且通过线条与色块的组合极大丰富其立面效果，采用大面积透光材料呼应现代潮流。为满足中高档个案对立面形象的需求，云栖机构建议本案立面用色采用偏暖的暗色调为宜，突现其现代与高雅格调。
l 立面用材
以满足项目功能性主旨，兼顾住宅建设未来发展趋势。建议本项目立面采用保温节能涂料，以期顺应日趋高涨的环保呼声及未来业主对居住能率的崭新要求。

7.1.2绿化景观设计

l 景观节点a1处，鉴于其兼顾3期区内交通联动作用，因此，建议采用硬地广场形式进行构建，达成车流人行通过与疏导的功能。
l 项目于绿化节点a2处设置中心水景绿化为景观核心，考量到水体景观使用特点及其未来总体景观效应。建议本案水景构筑以大面积浅水体为主，辅以台阶喷泉、涌泉眼及透明跌水墙构筑，实现项目水系的层次感与跃动感，做到动中有静。同时，主体水景周边种植高大乔木，创造近乎于自然的水体格局。
l 项目景观节点a3、a4处可分别采用露天体育中心与下沉音乐广场为主题的功能性绿化景观构筑。其中，露天体育中心建议配置篮球、羽毛球场地，并结合儿童番斗乐与老年健身设备。下沉音乐广场除需设置公共背景音乐系统以外，尚需构筑丰量绿化，营建良好视听氛围。
l 项目宜采用水景为主体，构建项目整体景观体系，结合部分硬地广场与坡地绿化，间种高大乔木与灌木，营造多元化富层次感的景观空间
l 平面的水景无异于死水。因此，建议在水体中缀以坡地、滩涂，并构筑绿化小品于其上，使平面水体上升华到具有较强层次感及立体感的水景。

l 绿化植被建议
Ø 小区绿化在种植品种选择上，应充分考虑其各自繁茂期，力争作到季季有花，一年常青。
Ø 在绿草之中，搭建玻璃花房，种植珍贵花卉以供业主品鉴。另外，住户也可将家中奇花异草送入花房过冬及培植，建议设置在建筑群体之间。
Ø 各围合内可采用不同的绿化主题，并可与围合命名结合，如“玫瑰庭、玉兰庭”等。
l 中心绿化道路交通较为简单，全部均为人行步道，故步道可设于绿化之中，而步道或可采用仿石材建材辅设，而小型广场及硬地区域则可用彩砖拼花满铺。
l 道路开扬处或小型广场上，可以携刻中国书法诗句，以体现小区的高人文气质。

7.1.3立体绿化运用
建议项目裙房上盖进行绿化系统营建时，尽可能选用矮小灌木并降低女儿墙高度，使其绿化效应跃女儿墙而出，使路人皆可感知本案亲绿主张，达成立体绿化与路人的目光接触。

7.1.4商业与生活服务设施配置建议
根据现有周边常住居民质素与消费力，结合项目未来客群具体情况，项目未来商业部分定位及配置建议如下：
l 橙色部分：沿项目总出入口规划路两侧至项目北侧规划路及雨花西路近北侧规划路处。
功能定位：社区型生活类
定位依据：根据云栖机构对南京市雨花项目的市调进行分析了解，雨花区近安德门地铁站周边地区缺乏功能性的社区商业配套，对当地居民的生活购物带来极大的不便。为了更好地体现出本项目楼盘的品质，提升项目在南京市的品牌。我司建议此区域定位于社区生活服务类配套。
经营选择建议：社区会所、中型超市（建议拥有鲜蔬类，位置建议在项目雨花西路最东端）、鲜花店、面包房、房产中介公司、保姆中介、社区药店、烟酒专店、私人诊所、水果超市、便利店、宠物商店、亲子乐园、报刊图书文具店等。
l 蓝色部分：沿本项目北侧雨花西路段
功能定位：社区型休闲娱乐类
定位依据：由于雨花西路相对人气较旺，作为雨花西路商业，云栖招商部对不同商业业态功能性进行对比选择餐饮娱乐类业态，餐饮娱乐类业态有消费周期短，易聚集人气的特点也是目前结合生活类业态最为理想的业态，因此云栖机构建议将餐饮娱乐类业态安排至该区域。
经营选择建议：各类中型餐饮、外卖店、网吧、足疗连锁、美容美发中心、洗浴中心、床上用品专店、家居饰品专店、男女服饰专店、儿童服饰类专店等。
l 黑色部分：地块以南，沿雨花南路与规划路出口段。
功能定位：以社区型商务类为主
定位依据：雨花南路雨花西路交界处的人气远不如雨花南路沿安德门地铁站，但云栖机构招商部考虑到社区居民的商务配套功能也是必不可少的。因此将该区域设定为社区商务型配套。
经营选择建议：联通、移动营业厅、邮局、银行、票务中心、证券交易中心等。
l 绿色部分：雨花南路近地块东侧
功能定位：以社区型装潢设计公司、五金类商店为主。
定位依据：考虑到该区域为目前本项目人气最差的区域，但小区建成后，完全可以通过经营结构调整，延继上述业态经营，并扩大业态经营的选择面，可拥有较大的升值空间。为此选择对经营环境要求并不高的装潢、五金类，不仅可以满足本项目入住客户装修的部分消费需求，还可以培育该区的商业市场，为后期较高商业类型入驻，做准备。
经营选择建议：装潢设计公司、各类五金店。
l 为呼应上述业态业种正常经营，项目商业部分单层建筑高度建议3.5m左右，部分餐饮要求层高4m左右，以期满足未来商家经营所需。

7.1.5围合大堂建议
为突显高尚住宅气度，体现业主身份，在每个围合均设玻璃大堂。具体建议如下：
Ø 大堂风格以明亮简洁为宜，以大量玻璃构筑。
Ø 大堂内摆放绿意葱茏的盆景植物，结合舒适的座椅，在大堂内，一样可以欣赏户外景色。
Ø 大堂以大幅玻璃突出通透的感觉，使之有身处室内如临绿境的快意，做到绿化的内外交溶。
Ø 大堂灯光照明应较华丽，但色调装饰却素雅见长，玻化砖铺地一尘不染。
Ø 设背景音乐系统。
Ø 设两道门，第一道门进入大堂，通过保安形象岗识别后，穿过大堂便是设有可视对讲系统的第二道门，穿过第二道门，才能进入围合内。
Ø 大堂内，设有不锈钢信报与密码或刷卡门禁。

7.1.6会所功能
会所是体现高尚住宅功能的重要部分，本项目会所构筑必须通过会所功能与商业经营功能的有机结合，在保证项目住宅使用者对会所功能潜在需求得以满足的前提下，将会所部分面积对外招商，并对之予以统一管理和科学运作，使会所具有经营自养及造血功能。
凡购买住宅的住户，发会员卡，会员卡住客的身份，在小区内畅通无阻。一般商业部分采用部分收费，其他部分免费。同时，住宅部分业主亦可成为商业部分之客群支撑。

会所功能设施建议如下：
对外经营类目
仅为居民服务类目
² 桌球室
² 乒乓球房
² 棋牌室
² 商务中心（提供代客订购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务）
² 游泳池
² 健身馆
² 阅览室
² 小型医疗保健站
² 多功能厅

7.1.7幼儿托管中心
充分考量项目主力目标客群家庭构成特征后，我们可以发现，未来小区内将会有大量稚齿幼儿。而面对双亲均为上班族，在每天放学及周六、日双亲外出时。短期、临时性幼儿托管将十分必要。因此，建议利用部分商业价值不高的商业面积，设置幼儿托管中心。配备相应较强的师资力量，及有限的双语教育。相信该部分不但可解决业主隐忧，更可产生较高的经济效益。为有效控制幼儿托管中心营运成本，建议聘请经验丰富的退休教师为主，辅以一名年轻幼儿外语教师。

7.1.8灯光装饰建议
小区灯光除了夜晚照明的功能外，灯光装饰的好坏将直接影响到景观布置的层次感。现代化的住宅小区，有优美的绿、水、房等各种景观而光、灯饰的点缀，看来还有些欠缺。灯光只起照明作用，在现代化住宅区内似乎已不能满足人物的要求。树丛内的射光灯、草坪的地灯、围墙上的灯以及住宅区的立杆路灯，形成一个立体的灯群，并在非关键部分采用声控感应节能灯，降低能耗。

7.1.9小区背景音乐系统营建
小区的背景音乐系统可以构建在小区紧急广播系统的基础上，可在上下班的高峰时间播放一些轻快的背景音乐以及当天的天气预报，带给业主一天的好心情，凸现小区人性生活的内涵。

7.1.10户型建议
鉴于雨花区房地产市场户型供求特点，结合项目规划定位，综合考虑区域市场客群需求及未来发展状况。建议本案户型以二/二/一房型为主，辅以部分三/二/二房型，顶层可以设置跃层单位，户型适当放大。
n 户型面积配比表
房型
面积（平方米）
比例（％）
主力总价（万元）
二房
90以下
45％
54万以内
小三房
110左右
35％
65万左右
大三房
120-130左右
10％
69万左右
顶层复式
135平方米以上
10％
80万以上
注：得房率80％左右 单位：平方米
n 房型设计建议
Ø 房型布局需体现尺度，在保证功能性及动静分区的前提下，建议客厅、主卧尺度适当放大。
Ø 厨房、餐厅衔接自然，便于开放式厨房设计。
Ø 住宅南向，除阳台外均筑大面积飘窗，增加景观效果。
Ø 临道路单元，应在临街面设置双层中空降噪玻璃。
Ø 大三房及以上房型必须考虑走入式更衣室或储藏室设计。
Ø 需设置北向工作阳台，部分户型设计南向双阳台，呼应客群需求。
Ø 所有住宅均力求保证全明设计及自然通风。
Ø 考虑到项目档次及其实际使用者经济状况，建议项目层高应达到3米。
该部分房型建议仅针对项目一期，后续部分将根据当时市场情况及竞争个案情况予以适当调整，本报告暂不赘述。
7.1.11建材设备
l 窗：塑钢或喷塑铝合金，设计色泽以彩钢窗配以青玻璃的主式为宜。
l 楼梯：原木扶手加金属漆铸铁花栏杆。
l 分户门：仿实木防盗铁门。
l 阳台：不锈钢栏杆，镶透明玻璃。
l 电梯：世界品牌电梯国内生产。
l 公用部位：公用部位地面铺设地砖墙面粉白。
l 公用部位设立背景音乐系统。
l 设立电梯门铃系统（可视对讲）及电子监控装置。
l 室内提供：木地板、墙面乳胶漆、厨卫全装修。
l 室内装璜应礼聘国际知名设计师予以多种方案设计，满足全装修房潜在业主对装修风格的心理要求。

7.1.12物业管理建议
本项目整体物业管理水平应采用高人性化物管方式，将服务式管理理念引入项目物业管理。且本案之物业管理通过在物业建设之初就确立起“管理亦是服务，管理创造价值”的理念，在市场上村立良好的口碑。具体来说，物业服务其内容不仅包括安全保卫、设备维修、垃圾处理、景观园艺等，还包括：
l 无偿服务
Ø 代缴公用事业费
Ø 保管小件物品
Ø 代订刊物
Ø 代购送蒸馏水
Ø 提供定期义诊
Ø 雨伞借用

l 有偿服务
Ø 代理物业租售
Ø 家政服务
Ø 洗车服务
Ø 幼儿托管
7.1.13智能化设施
采用全区综合布线系统，上网可经由社区服务主机专线连上因特网。
网格科技自动化的物业管理系统，高效、完善、将节约的人力移作更多样化的管理服务，建议采用社区—--银行联名卡。与知名银行联手，制作一批以小区名称冠名的借记卡，仅发送给项目小区业主。可以进行小区范围内所有费用的支付，包括：公共事业费支付、会所消费、小区商业消费、物业管理费用支付。同时，联合项目商家对持有本卡的居民给予响应折扣，增加本卡含金量。
智能化设施建议如下：
² 小区＂一卡通＂；
² 红外周界报警；
² 应急呼唤钮；
² 关键部位闭路监控；
² 自动电子巡更系统；
² 地下车库设自动泊车管理系统。
另外，小区可设红外线周界报警、室内预警系统、摄像监控，可视门禁等设备。

7.1.14地下车库建议
鉴于本案一期规划定位，云栖认为车位数不宜过多，维持较少的供应量，以保证未来销售车位时的价格刚度，建议车室必为1：0.5。而项目二、三期车室比将根据未来项目定位调整，再行提出。

营销篇

八、营销总方针（便捷与舒适）
在项目整体战略中已明确，项目住宅产品将在产品规划与产品力设定方面有别于现有区域市场供应个案，并凭借良好的公共交通配套与区位有别于其他板块竞争个案。同时明确本项目住宅将是一种具备生活功能及服务配套的中高档物业，其一切功能及服务均是为了生活品质提升而设置的。正是由于这些功能及服务，将带给居民便捷的生活与舒适的居住享受。因此，本项目在推案过程中须时刻把握住本项目的“生活便捷性与舒适性”，并对之进行深入的剖析，使项目强大功能