XXXX上半年绍兴房地产市场分析0701.docx

绍兴县2010年上半年房地产
市场分析报告
(绍兴县房地产管理局)

纵观2010年上半年的房地产市场，可谓是冰火两重天。为了给高烧的楼市降温，从年初开始，国家密集出台了一系列调控政策，尤其是4月份的“新国十条”更是被称为“史上最牛调控政策”。在这“最有力的调控组合拳”下，我县房地产市场也步入调整期，房地产销售量下降明显，市场观望气氛浓厚，整个房地产业面临较大的挑战与考验。为此，我局多次组织银行和部分房地产企业进行座谈、交流，就当前房地产市场存在的问题倾听各方声音，以实际行动促进房地产业健康有序发展。
一、房地产市场运行情况及特点
（一）房地产开发投资情况
根据对绍兴县房地产开发企业上半年在建项目投资情况调查，显示如下：
区域
开发项目个数
新增
项目
项目总投资(亿元)
累计完成投资(亿元)
1-6月已完成投资(亿元)
去年同期完成投资(亿元)
同比%
柯 北
38
8
237．43
112．18
23．04
11．77
96
柯 中
5
1
15．22
9．81
4．55
1．66
174
柯 南
8
1
22．9
17．21
1．33
1．95
-32
乡 镇
25
6
38．7
33．96
7．16
4．81
49
柯开委
3
0
14．2
11．04
1．44
0．45
220
滨 海
3
1
4．1
2．9
0．73
1．46
-50
合计
82
17
332．55
187．1
38．25
22．1
73
由于去年下半年土地供应量相对较大，所以上半年我县房地产开发投资继续保持一定增速。据统计，1-6月份全县完成房地产开发投资47.27亿,同比增长75%；新开工面积178.87万平方米, 同比增长253%，竣工面积50．27万平方米，同比增长13%；1-6月，累计房地产税收6.55亿，同比增长122%。
（二）商品房供销情况
1、新建商品房批准预售大幅增加。
资料显示，2009年7月至2010年6月，我县住宅住商土地成交38宗，面积272万平方米,其中未建、待建的24块，在建的14块。上半年，全县在建开发项目共计82个，今年新增17个。批准预售商品房92万平方米，同比去年上升183%。
2、新政之下商品房销售急转直下。
2010年上半年各类房产销售情况统计：
月份
住宅
商业
商务写字楼
面积
（万㎡）
套数
（套）
金额
（亿元）
均价
（元）
面积
（万㎡）
套数
（套）
金额
（亿元）
均价
（元）
面积
（万㎡）
套数
（套）
金额
（亿元）
均价
（元）
一月
11.36
733
9.58
8433
3.52
247
2.89
8210
0.24
29
0.16
6666
二月
4.87
353
3.43
7043
1.07
133
0.88
8224
0.76
38
0.38
5000
三月
6.62
468
4.28
6465
0.29
39
0.55
18965
0.78
41
0.47
6025
四月
17.49
1062
13.25
7575
1.45
194
2.06
14206
0.44
49
0.34
7727
五月
3.7
255
2.81
7594
1.71
247
2.03
11871
0.23
30
0.18
7826
六月
3．6
318
2.2
6185
1.1
128
1.2
11159
0．15
23
0．11
7195
合计
47．6
3189
35．55
7216
9.14
988
9．61
12105
2．6
210
1．84
6740
这份上半年各类房产销售情况统计表，折射出楼市调控效应正在显现。数据显示，上半年我县商品房销售共计4387套，成交面积59.34万平方米，成交金额47亿元。二手房累计成交581套，成交面积63053㎡，成交金额2.95亿元。受4月份密集出台的房地产新政特别是二套房金融政策的影响，5月份，我县商品房成交急转直下，传统的楼市“红五月”在新政之下遭遇“倒春寒”，商品住宅成交套数跌至255套，环比下降76%，成交面积3.7万平方米，环比下降79%，成交金额2.81亿元，环比下降79%。五月和六月商品住宅的成交量不到上半年成交总量的二成。
3、市场观望氛围浓厚。
受国家调控政策的影响，许多潜在的购房者近期纷纷推迟购房计划，是造成成交量下滑的主要原因。根据最近一次市场调查显示，有九成的刚性需求者上半年未出手购房。在该项调查中，当问及购房目的时，有36.49%的消费者选择“改善住房条件”；有28.65%的消费者选择“满足居住要求即第一次购房”；选择“给父母住”和“为孩子购房”的占19.46%；选择“投资”的占11.08%，选择“其他”的占4.32%。显然刚性需求和改善性需求占市民购房目的八成以上；而选择“用于投资、其他”的消费者仅占15.4%。调查结果说明：为了满足居住需求并改善居住质量，老百姓的购房动机和欲望相对比较强烈，但目前市场观望气氛日浓，置业者不敢轻易入市；发展商谨慎应对，整个楼市呈现疲软态势。
4、房贷新政打击改善型需求。
为了遏制投机性需求，改善型需求也被殃及。根据新政策的规定，有过买房房贷经历的，再次买房时如申请住房贷款，不管是出于何种目的，都会被当成第二套房来对待。此新政策的打击面非常广，改善型需求也纳入其中。此外，五六月份以来，不少楼盘都出现了退房现象，其中原因除了观望情绪导致购房意愿下降外，更主要是由于4月份房贷新政落下了“后遗症”，在银行贷不到款，只得被逼退房。
5、我县房价比较平稳健康。
目前我县商品住房平均成交价格7216元，柯桥城区新开楼盘均价维持在7000—8000元，与去年年底相比未出现明显改变。应该说，近年来，我县房价在国内部分城市增长过速的市场环境中保持了较为平稳的增长。和周边萧山、上虞、诸暨等地住房均价的九千元左右相比，柯桥的房价仍是一个“价格洼地”。因此，我县的房价水平仍处在一个较合理的发展趋势下，价格偏低，这种定位是站在一个合理的位置来评价的。像“湖畔春秋”的排屋均价8000元左右，在目前的淡市下，仍迎来不少杭州、萧山等地的外地买家。在他们看来，这样的房价以及柯桥独有的区位优势、环境优势，与杭州、萧山的同类房型相比具有更大的上升空间。
6、调控下商业地产现投资价值。
与住宅市场不同，随着调控的逐渐深入，并未受到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐。1—6月份，以商铺、写字楼为主的商业地产销售1198套，占了商品房成交总套数的近三成。尤其是在五月份，商业地产成交量逆市攀升，当月以商铺、写字楼为主的商业地产销售277套，市场份额近几年来首次超过商品住房。
二、新政下房地产后市预测分析及关注问题
按照当前市场运行趋势，我局预测，下一阶段我县房地产市场短期内回暖仍有难度。但是，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，政府还是希望市场能够平稳过渡、促进其健康稳定发展。所以我局预计，我县房地产市场调整状态仍将持续一段时间，然而特殊时期的市场波动并不影响我们对中长期市场趋势的乐观看法。所谓前途是光明的，道路是曲折的。随着我县城市化进程的不断深化，居民对住房水平改善的需求将持续存在，家庭财富增加所形成的累积性投资需求也会不断增加，加之县城柯桥经过这几年的快速发展，一个宜商宜居的城市环境已具规模，而绍兴城市“西连”思路加快实施和杭州湾都市经济圈加快构建所带来的增值效益更让柯桥板块备受关注。综合考虑，我县房地产市场低迷将延续一段时间，但不会很久，我县房地产业将会由此进入一个数量扩张与质量提高并举的新时期。
当前房地产市场运行中还存在着一些问题值得关注。主要有：
1、企业分化将进一步加剧。国家的强力宏观调控对我县房地产市场下一步走势的影响将是不可避免的。房地产业竞争将更加激烈，企业的两级分化现象将日渐明显。一些龙头企业凭借雄厚的资金实力和强有力的品牌效应，比较优势明显；而一些中小企业经营环境日益严峻，实力弱的房地产企业将被淘汰出局，企业之间优胜劣汰、合并及重组的步伐将会加快，这对于进一步规范房地产市场具有深远意义。
2、万达相对低价销售引争议。万达广场首期住宅最近正式开盘销售，活动期间一次性付款价格优惠到93折，这样的优惠幅度在业界掀起不小波澜。这是不是意味着柯桥的房价开始松动了呢？我县大多数开发商表示，根据开发预期，将保持销售价格稳定，近阶段不会跟进采取较大幅度优惠措施。据分析，万达以较低价位开盘是为了配合整个综合体开发节奏和当前房地产市场形势，保证顺畅现金流，而通过优惠折扣较大的方式，更能营造氛围、提升人气。然而，业内人士普遍认为，房价一旦下降幅度加大，容易造成对整个房地产及相关行业的打击，市场观望氛围进一步加剧，也会带来更多的社会问题。
3、中小户型普通商品房供应不足。从上半年各楼盘的销售情况看，中、小户型依然是市场的热销户型。然而从当前的市场看，中小户型项目并不多，各开发商推出的中小户型比例偏低，这和大多数工薪阶层的住房需求是相脱节的。
4、退房纠纷不断增多。五六月份以来，不少楼盘都出现了退房现象，像“元垄.新浪琴湾”自4月10日开盘后，本来交付定金的有140多名客户，但最终签约的只有近百名，还有40多名客户至今没来签约，其中不少客户已提出退款。经走访调查了解，各楼盘都出现了签约客户以各种理由退房的现象，其中主要原因：一是投资客对新政后的市场预期不乐观；二是目前各大银行严格执行差别化住房信贷政策，导致贷款购买二套房成本增加，这使得不少改善型买家降低购房意愿而选择退房；三是购买三套及以上住房的，大多数银行则已暂停发放购房贷款，让不少客户被逼退房。
5、精品楼盘相对较少。主要原因：一是开发商的思路、理念问题；二是专业性、大品牌房地产开发不多；三是楼盘建设中容积率相对较高。
三、下一阶段房地产工作打算
1、加大监管力度，改善发展环境。要根据整顿规范房地产交易秩序专项活动方案的内容，以点面结合的方式，对商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告发布管理、商品房预（销）售合同管理、房地产经纪（中介服务机构）管理开展检查，营造公正、透明、诚信的良好市场氛围。同时对房地产中介市场要加强管理力度，净化中介队伍，进一步规范二手房市场，以此推动整个房地产市场的良性发展。
2、增加普通商品房供给。开发商要根据市场变化和需求，调整房地产投资、开发节奏和经营策略，强化诚信和社会责任意识，加大供求结构调整力度，增加中低价位、中小户型普通商品房的有效供给。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要督促有关企业加快开工建设，符合条件的要加快上市销售。
3、加快绍兴县房地产市场信息系统建设。根据“通过2年的系统建设和实施，基本建立绍兴县房地产信息系统”的总体目标，今年力争完成系统一期建设任务，即完成“绍兴县房地产综合业务平台”和“绍兴县房地产网上交易平台”两大业务平台建设，基本达到内部业务的全计算机管理、无纸化办公和网络审批。目前已完成房地产市场信息系统软件部分招标工作，并开展硬件部分招标工作。在建设信息系统的同时，我们还要切实加强内部协调管理，包括做好原有数据、原有系统的有效衔接，提高工作人员的责任意识、操作水平与系统的匹配等。
4、倡导品牌理念，提升住宅品质。应引导开发商加强自身融资能力、抗风险意识，进行必要的资金储备，拓展融资渠道；积极鼓励房地产企业打造一流楼盘、创一流物业管理，多开发能提升柯桥人居环境品牌的楼盘，使一批景观环境好、智能化水平高、设施完善的优秀住宅小区脱颖而出，可在土地批租、税费减免方面予以政策倾斜。开发商应提升企业管理水平、售后服务水平以强化企业品牌意识、提高企业公信度，从而赢得市场。
四、几点建议
1、加强舆论宣传，提振市场信心。通过报刊媒体等舆论的引导，多宣传报道柯桥房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势。加快接轨杭州都市经济圈，是柯桥正在实施的城市发展战略，随着以道路交通为重点的配套设施建设不断加快完善，我县房地产市场的前景也不断开阔。以此为良机，着力打响“创业在柯桥，居住在柯桥，休闲在柯桥”品牌，逐步形成“居住在柯桥”的心理氛围，为房地产业健康发展创造一个良好的外部环境，增强房地产市场的信心。建议：一是政府相关部门力争将杭州地铁延伸到柯桥的设想变为现实，这必将加快柯桥接轨杭州都市经济圈，为柯桥房地产业长远发展创造更多机会。二是在近期我局组织的部分房地产企业座谈会上，开发商对完善市政配套的呼声较高，政府应进一步优化环境，加大对公用基础设施的投入力度，为开发项目做好基础配套服务。
2、进一步完善住保体系。近年来，县委、县政府高度重视低收入家庭住房问题，住房保障水平走在全省前列。然而，目前我县廉租住房、经济适用住房、人才住房等保障性住房房源多由拆迁安置小区建设业主单位负责落实提供，而城区的拆迁安置余房已剩不多，已无法满足申请对象的需求。所以，为进一步解决我县保障性住房有效供应问题，建议：一是抓紧落实今年保障性住房房源，尤其是目前人才住房房源紧缺的问题比较突出，难以保证今年申请对象的需求，所以应增加柯桥城区人才住房房源；二是县政府今年启动在柯桥城区集中规划、分期建设城市保障性住房，或在今后出让土地时明确一定比例用于保障性住房；三是最近住房城乡建设部等七部门联合发文《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是对我国现行保障住房政策的创新和补充，是对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖，我县也要加快“公共租赁住房”的建设和实施。
3、缓解企业资金困难问题。由于去年房地产市场异常火爆，使许多开发商投入大量资金购置土地。而今年银行贷款收紧、销售萎缩给大部分企业的资金周转带来了困难。从目前走访企业的基本情况来看，资金紧缺是许多企业当前最大的困难。为缓解企业资金困难问题，建议：一是金融部门要加大对房地产业的支持，尤其是对土地款已全部缴清而暂时出现资金困难的开发企业，给予金融支持，满足其开发阶段合理的融资需求。二是政府要切实帮助开发企业解决实际问题，建立政府、银行、企业沟通机制，县政府可否出面组织银行、企业对接会，在不违背中央政策的前提下，协调商业银行增加信贷投入，从而进一步优化发展环境，为开发企业正常融资创造良好的条件。
4、部分集聚柯桥人口政策可延续。为促进柯桥城区人口集聚，引导干部群众参与和支持县城建设，建议：部分集聚柯桥人口政策可延续，比如人才购房补助政策有效期至今年年底,可否再延续。另外，鼓励县政府机关单位干部购房的政策是否可扩大到镇街干部。机关事业单位干部职工在柯桥置业，不仅对提升房地产市场消费起到引领示范作用，更为柯桥商贸三产的发展注入一股新的活力。

二O一0年七月一日