商铺的市场状况与初步数据.docx

商铺的市场状况和初步数据
一切从市场出发是我们公司的一贯原则，所以，操作本项目我们对当地的同类物业的状况做出一个必要的了解，以下就是对南山市场的初步调研结果。
南山未来规划为“一个商业文化中心，三个基地”（高科技研发基地，现代物流基地和旅游基地），加上跨海大桥连通香港的诱人前景，势必在不久的将来，南山区的经济有一个较大的改观，而且目前众多高素质的楼盘在南山不断的推出，南山在消费者心目中的形象日益得到改善，南山越来越成为众多住宅消费者的首选。所以目前整个片区的消费市场已蓄势待发，整体大形势是乐观的！
但目前住宅总体放盘量较大，写字楼和住宅裙楼的空置率较高，而且面积基本都在1000平米以下，楼层不超过3层。据市场反馈的信息来看，在上层住宅和写字楼基本售完的情况下，裙楼的商业部分的租售情况也不是很理想，从这种微观的形势来看，目前项目面临的压力也是较大的。所以项目要获得成功便要求在营销模式和市场推广上别出心裁，一方面让消费者对项目建立信心，另一方面在市场上引起反响从而最大可能的促进销售。
根据权威机构不完全统计，常兴广场核心商圈距商城1公里范围内，包括 ， ， ，等片区以内新旧住宅约 户居民，以每户3.5人计算，共约有 万人.现代零售商圈划分认为：商城的商圈主要分为核心商圈，次级商圈。核心商圈指距商城500-1000米区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流总量的70%，次级商圈指距商城1000-3000米的区域范围内，这一商圈内的人口约占商城客流量总量的30%。
行业状况：应该看到，南山目前的裙楼供应量虽然较多，但是都是建立在住宅的供应量大大增加的基础上，在商业供应相对较少的时代，很多发展商只须将商业楼宇建好后，一分割便能卖个好价钱，卖完后也不理会整个商业楼宇的发展前景和经营状况，小业主的投资收益也只能是凭运气，运气好了真实可以赚的盆满钵满的。运气不好，可能血本无归，风险性非常大。所以，目前片区的很大一部分的商业裙楼空置率非常的高就是发展商仅凭自己的主观意愿，后期有缺乏有力的组织和推荐造成商业的失败，同时因为规模和档次的不够使得大商家无暇顾及，所以造成片区的商业不很景气的表面现象。南山随着经济的高速发展，人气的积累，商业的供应量更一步急剧增加，加上投资者会更加理智，如果商业还是停留在散户经营的阶段，肯定会使整个市场变得更加混乱无序，从而在整个深圳的大商圈中失去竞争力。所以走树立档次和品牌是目前南山现状的唯一出路，也就是说出售返租走租给庄家，进行委托式经营的道路，通过庄家树立商业的人气和眼球拉动消费者的信心。物业一定年限内经营权和产权分离，在看得见的回报的情况下引发消费者的投资热潮，是为商业的跟庄时代！
商业路线：采取先进的管理模式，走高档路线，向专业化，综合化，大型化发展，利用超大规模的商业面积尽量囊括众多业态的品牌企业，体现一站式购物，使消费者在购物的过程中得到体现身份的享受。
各大商圈的主要商业设施：
国贸大厦至友谊城商圈：西武、国贸商场、国际商场、友谊名店、友谊城购物中心、深房百货
上海宾馆至电子科技大厦商圈：天虹商场、免税商场、赛格电子配套市场、科技商场、兴华商场
东门步行街商圈：老街商业街、茂业百货、金活百货、太阳百货、九龙城、旺角购物中心、湖贝路商业街
华强北商圈：国际电子城、国际电器城、万佳百货、女人世界、男人世界、儿童世界、华联商城、新大好百货、嘉年广场、曼哈时装广场、钟表市场、顺电、万商电器城、万商电脑城
振兴路商圈：
铜锣湾百货、东方时尚、紫荆城、圆岭鞋城、创景名店

客户统计：整体厨房的厨为卫业，电脑行业，家具行业，
可比项目的资料：

NO。1
名称：鸿洲购物中心：
地址：深南大道与南新路交界处
发展商：深圳市鸿洲实业发展有限公司
x0755-26493999
面积：约20000平方米
层数：3层
价格：28000元/平方米（一层），一五000元/平方米（二层）
分割销售面积：4-一五平方米
付款方式：6成一五年的按揭
销售方式：出售返租
项目主要卖点：沃尔玛南山分店进驻使消费者有稳定的十五的租金收入，使在一五年内投资回报率在7%左右，到期基本收回投资。
项目状况：目前上层的住宅已全部售完，商业部分接受登记，登记的需求面积大约是可售面积的2倍左右。

NO.2
名称：鸿岳广场
地址：南新路与桃园路交界处
发展商：深圳市鸿岳发展有限公司
x0755-26666555
面积：总建面20000平方米
层数：3层
销售方式：一层可做分割，分块销售。二三层和大商家联系整体出租，采取销售返租形式。
付款方式：
项目主要卖点： 专业化的商场
项目状况：现在处于登记状态，10月分开始向市场推出。
NO。3
名称：中港城购物广场
地址：福强路与益田路交界处
发展商：深圳市钜华投资发展有限公司
x0755-83839888
面积：约40000平方米
层数：6层
价格：28000元/平方米（一层），17000元/平方米（二层）
14000元/平方米（三层），12000元/平方米（四层）
10000元/平方米（五，六层）
分割销售面积：4-一五平方米
付款方式：6成10年的按揭
销售方式：出售返租
项目主要卖点：百佳百货的进驻和周边众多的新旧住宅小区造成的人气。
项目状况：目前住宅、商业部分已基本售完。
NO。4
名称：东方海雅居
地址：创业路与南山大道交界处
发展商：深圳市东方中居实业有限公司
x0755-26068555
面积：约4000平方米
层数：3层
价格：35000元/平方米（一层），25000元/平方米（二层）
分割销售面积：42.67-683.一五平方米
付款方式：6成10年的按揭
销售方式：零散出售！散户投资做商业

项目主要卖点：
项目状况：

项目报告目录
一、 圳市目前商业状况
A、 每年开发面积（92-01年）和销售面积
B、 每年的空置面积
C、 发展状况和竞争分析
D、 八大商圈的定义和解释
1、 商圈的概况
2、 商圈的主要商业状况
3、 对各商圈的行业结构的统计分析以及形成商圈的原因
4、 商圈中代表性商业大厦的典型案例分析
E、 南山发展规划状况
F、 南山人口状况和消费构成分析
G、南山目前的商业状况总体分析（业态分布状况档次和类型的归类，百货商场、主题商场、平价日常用品、专业商场）
H、 区内可比案例分析
I、 本项目在可辐射到的商业区内业态、人口、商业分析
J、 本项目的基本状况和SWOT分析
K、 本项目的定位（包括差异化经营的结果，同类性质成功案例的借鉴
L、 本项目的发展思路
M、 本项目的推广策略
N、 本项目的价格初步制订

项目发展思路：
树立档次和品牌是目前南山现状的唯一出路，也就是说出售返租走租给庄家，进行委托式经营的道路，通过庄家树立商业的人气和眼球拉动消费者的信心。物业一定年限内经营权和产权分离，在看得见的回报的情况下引发消费者的投资热潮，是为商业的跟庄时代！
采取先进的管理模式，走高档路线，向专业化，综合化，大型化发展，利用超大规模的商业面积尽量囊括众多业态的品牌企业，体现一站式购物，使消费者在购物的过程中得到体现身份的享受。
一、 走自己招个体或品牌经销商的道路，使本项目的投资商多元化发展，塑造“天虹”第二的一站式购物中心。
采取自己对品牌服饰、内衣、钟表、眼镜、时尚饰品、化妆品、美容美发系列、彩扩、皮具皮鞋、床用、布艺、童用、家居工艺品、家电、运动场所、运动用品、灯饰、休闲美食、酒楼、茶庄、投影厅等多方面多项目的招商，采取百货+超市经营组合，体现一站式购物，邀请国内外知名品牌加盟，采取合作经营、免费进场、销售扣点、不设保底等手法打造发展商自己的商业航空母舰。
采取此种手法的优劣势分析：
优势：
劣势：
总体评价：
二、 分割合理的空间单独出租和出售给个体业主，对自己经营的业主和进行投资的业主分门别类。自己经营的业主有限制性的经营范围。对投资的业主统筹规划，协助招商的策略。
优势：
劣势：
总体评价：

三、 主题商场的策略。依托具有影响性的行业或产品在当地形成一个或几个专业化的大市场。一方面整层对一种行业出租，另一方面对投资的小业主进行出售后返租，不允许小业主进行自主经营。经营权和产权分离。
优势：
劣势：
综合分析：
四、 整栋或几层租给大型的百货连锁或超市的做法。然后分成小单位出售给小的投资业主。采取出售返租的形式，也是在一定的年限内经营权和产权分离
优势：
劣势：
综合分析：

项目思路：
项目的发展分为两种大的具体思路：
一、 自主经营
二、 委托经营
如果发展商可能多元化经营的情况下可以走第一种路线，即自己经营，通过对品牌的商家或各种项目的招商，采取合作经营、免费进场、销售扣点、不设保底等手法打造发展商自己的商业航空母舰。在南山市场经济发展日趋迅猛特别是房地产业风起云涌的情况下，南山的人流量，消费量和消费水平在未来肯定有一个质的提高，商业的支撑力也会越来越大，有潜在的连续性的利润空间，这种发展方向在塑造自己的商业品牌的前提下也是一个可选择的思路，但是，就目前来说，难度还是比较大的。第一、发展商本身的品牌延伸力还没有达到该领域，缺乏在商业方面的号召力和竞争力，使客户难以建立购物信心。第二、不能达到快速收回资金既定目标，有违开发初衷，增加风险。第三、对相关管理经验，人力，物力的要求以及后期的运作策略要求较高，可能目前比较困难。第四、缺乏一般项目的内部业主进行部分商业消化的先天条件。第五、自己对散户的招商在尽快回笼资金的压力下会对经营者的档次和水平有所降低，反而会影响项目的整体形象，沦为和周边小型店铺竞争的局面，而同时小店铺目前在南山的竞争更加激烈。
所以，本报告认为不支持这种路线。
第二种思路是目前大的商业项目采取的主要运作方式，他依托有影响性的行业或产品在当地形成一个或几个专业化的大市场。一方面以整层和半层为单位对一种行业、大型的百货、超市进行出租，另一方面把出租的面积分割后对投资的小业主进行出售后返租，在大型商业机构租期内不允许小业主进行自主经营，使经营权和产权分离。比喻：鸿洲购物中心（引进沃尔玛），中港城购物中心（引进百佳）取得空前的成功。走这种路线的优势在于：第一、尽快回收资金，最大可能减小风险。第二、塑造品牌，提升商业和物业的形象，使项目的租售良性循环。第三、项目的大规模的建筑面积使得著名商家有用武之地。
第四、体现档次能同周边众多的小商铺包括姊妹城等拉开距离吸引人气。而目前的主要不利因素就是该片区的高档商业虽然比较缺乏，但沃尔玛和即将开业的鸿业广场将对项目形成最直接的竞争，项目在他们占据先机的不利情况下会导致项目的第一批客户被对方吸引。
在对市场一定的把握的情况下，本报告对项目的操作提出以下思路性的方案：
1层是项目的优势所在，同时是项目的重点所在。该层承载着体现项目档次和吸引人气从而带动上层商业的重任。所以他应该包括休闲、购物、享受、金融等重要功能。
报告建议：
第一部分：
1层的规划：
部分（约2000平方米）重点邀请：
品牌专卖店（斑妮路、真维斯、佐丹奴等）
银行（各大银行的分行或支行）
休闲快餐（肯德鸡，麦当劳，永和豆浆等）
健康服务业（海王、一致、中联等药业的批发零售）
剩下面积：
休闲场所和上层的出入口
5层的规划：
主要作为办公，特色酒楼，娱乐的场所（康泰娱乐城、大富豪娱乐城、圣保罗娱乐城等）
第二部分：
2、3、4层的规划：
报告主要从大型百货和主题商场进行规划，大型平价超市因为有沃尔玛的一线竞争暂定放弃。因为本项目的规模较大，一期的2、3、4层总建筑面积达到一五000平方米以上，所以经过初步筛选得出有能力的的商家和主题商品如下：
大型百货：天虹商场、岁宝百货、铜锣湾广场、茂业百货、紫荆城商业广场、深房百货、北京王府井深圳分公司、南城百货、新大好商场、万商友谊百货、泰宁百货商场
主题商场：
男人世界购物中心、丽人世界、儿童世界购物中心、港发家私城、好百年国际家具广场、新大新家私灯饰城、