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石家庄市别墅市场分析报告

2011 8 9

一、石家庄市别墅市场概述
1、起步较晚，进步较快。
石家庄别墅市场起步较晚， 2004纳帕溪谷别墅开盘，在纳帕溪谷之前，省会石家庄市楼市上是没有成规模联排别墅项目的，纳帕溪谷是省会较早的大型联排别墅社区，也是省会第一家北美主题别墅。
从那时起，省会的别墅开发就进入了一个主题个性鲜明的时期。之后出现的有欧式的、中式的等等 ，也就是从这个时期开始，省会的别墅无论从硬件上还是文化个性层面都具备了别墅雏型。
随着近两年的一线开发企业的进驻，提升了本市各类型物业的开发理念，如恒大、万达、路劲等。

石市别墅主要分布在西部山前别墅区；北部正定新区别墅区；龙凤湖别墅区；平山温塘别墅区；市内别墅区。

2、相对聚集构成省会别墅分布的主要特点
省会别墅的区域分布相对规矩，一居和二居相得益彰。各个地区相对聚集，这就保证了别墅项目既相对独立，又不会离群索居。除了市区别墅之外，独立的别墅项目比较少。
而主要别墅区集中在西部山前一带，是别墅聚集的重点区域。

3、受规划政策影响严重。
西部山前区域作为3年前的重点别墅开发区域，伴随着市政府、国宾馆等政治中心的北移，热度不再，区域内市场反应冷淡。重点项目为西山御园，恒大金碧天下。
伴随着市政规划政策的影响，导致北部滹沱河水系附近区域别墅项目急速升温，高端类型产品受到市场高端客群追捧，北部的正定新区高端别墅市场处于全市的领先位置，代表项目为原河名墅。

4、高品质别墅重心北移，低品质别墅无人问津，越高品质的别墅越受到市场欢迎。
随着城市北部滹沱河及岔河的建设，环城水系的开通，城市北部别墅逐渐成为市场别墅重心。石市北部滹沱河沿线项目原河名塾在当前冷淡的市场环境下一举轰爆了别墅市场。虽与其开发商品牌及豪华的内部装修、外部园林景观有关，但临近北部水系以为其极大支撑点之一。
反观西山别墅区，除山以外无其他卖点，而别墅类项目无水不活，有水则灵。除西山御园依靠其大量拖入建立园林示范区及样板示范区景观后，独栋别墅售价方突破万元，其联排别墅售价仍在万元以内；此区域甚至有最低5000元/㎡的项目存在。而此类低价项目不具备市场竞争力，在现别墅市场中，低价项目品质偏低为市场公认。而别墅消费客群多为顶尖消费客群，对产品品质的追求远高于对价格的追求。所以此类项目极易被市场淘汰。

二、重点竞争别墅项目分析
目前石家庄别墅市场产品主要以独栋、双拼、和联排为主，豪宅市场产品主要集中在大面积户型和跃层产品上。豪宅项目的主力产品面积范围为200-600㎡。
市场在售项目中暂无一梯一户大面积产品，别墅叠拼产品较少，奥克兰风情小镇项目拥有一定量的此类产品，但销售情况不甚理想。

重点项目分析——奥克兰风情小镇
叠拼产品：
主力户型面积区间（192㎡—224㎡）
价格：
8000元/㎡左右，起价200万/套
销售情况：
项目目前推出叠拼产品共计约180套左右，2010年9月份开始销售至今仅售出30余套
客群定位：
主力客群以石家庄本地（鹿泉及石家庄桥
西区域）的企业高管和个体商户为主，以投资为置业目的的客群也占有一定比例
项目附加值的体现：
项目相对于其它别墅项目价格较低，易于被不同客群所接受，社区内配套较为齐全，工程形象良好。
备注：项目采取的是阶段式销售模式，即销售完毕所推出的房源之后在推出新的房源，给客户造成房源较为紧张的感觉，促使客户快速购房，但效果并未达到其期望值。销售速度缓慢。

重点项目分析——西山御园
独栋产品：
433-593㎡
联排产品：
365㎡
价格：
8000-13000元/㎡
销售情况：
一期联排别墅剩余较多，二期纯庭院型独栋产品。
客群定位：
以石家庄本地的高端客群为主（企业高端、商界精英人士）
项目卖点体现：
临近河北省迎宾馆，可借助其配套优势。
项目二期全部为独栋庭院式别墅，此类产品在别墅中教授消费者认可。

重点项目分析——恒大·金碧天下
面积区间
双拼240、280㎡，独联300、330、351㎡，独栋440、510㎡
价格
双拼9500元/㎡
独栋13500元/㎡
景观
景观区尚未完工，仅从恒大华府和效果图当中寻找依据，景观大盘气势最佳，水系景观较多视觉冲击力大。
销售情况
开盘当天销售220套
备注：价格低，品牌效应强，对同区域及其他区域同类型竞争项目客群分流严重。

重点项目分析——原河名墅
面积区间
联排430㎡，双拼500-550㎡，独栋400-800㎡
价格
联排9300元/㎡
双拼1万元/㎡
独栋2.2万元/㎡
景观
项目位于太平河景区南高基公园西侧，地处太平河景区，于三水围合处，枕万亩森林公园。园区植被、绿化面积较大，并且大型树种较多，造山造景成方面成本投入较大。
销售情况：
一期开盘售罄。主要利用了项目高层的人际关系网，在一期成交中关系户占据了很大的比例。

小结：
Ø 整体别墅市场受规划政策影响性较大。前期西部山前区开始建设时，区域热度明显，伴随着北部水系的建设，重心明显转移。
Ø 市场整体热度不明显。除个别项目（原河名墅）外，多数项目处于滞销阶段。
Ø 高端型项目抢占市场，客户分流严重。地段项目无人问津，生存困难。
Ø 石市高端消费人群对品质的要求较高，价格抗性不大。
由于进年市场别墅项目处于发展阶段，高端产品进入市场以后，低端产品受挤压情况严重，市场竞争激烈，客户分化严重。
西部山前区域热度转淡，整体来看，进入西部山前区域别墅市场存在一定危险性。

营销中心石家庄分部
2011年8月9日