XXXX年5月易居淮安市住宅市场销售研究月报_24页.docx

2011年5月淮安市住宅市场销售月报

一、地产头条
1、国土部地价监控细化至县 若异常需一律上报
提要：国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。
主要内容：
■监控再度升格
自去年12月份开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。国土资源部对土地市场的监控再度升格。国土部土地利用司司长廖永林表示自上述通知下发至今年5月5日，各地共上报“交易异常”地块90宗，今年4月份一个月共上报8宗地块。对于地方上报的这些“异常”地块如何处理，他表示，如果发现出让过程中有违法规定的地方，我们会要求地方解除土地出让合同，甚至在土地出让还没有完成的情况下，我们会直接叫停一些地块的出让。
国土部下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》认为，当前部分城市商品住房价格居高不下，户型结构和保障性安居工程用地布局不合理，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。
说说：预警县级城市楼市泡沫？
除了加强地价监控，为了应对三四线城市房价上涨的苗头，据媒体报道，决策层已经开始考虑，在部分大型热点城市周边的四线城市，有选择地实施限购，以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移，进而形成新的房价上涨动力。今年年初的“国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。这也说明，限购政策并非只在一线城市执行，凡是符合规定的地方，理应都出台限购政策。
2、淮安城区学校施教区调整方案出台
前言：此次调整按照就近入学、促进均衡、尊重历史、维护稳定、有利管理和平稳过渡的原则，依据学校布局、办学规模、人口分布等因素，以城市道路、河流等主要地理标志作为分界做出的适当调整。目的是为了进一步推进义务教育优质均衡发展、促进教育公平。淮安市清河区、清浦区教育局分别给出了义务教育阶段城区学校施教区的调整方案。淮阴区教育局给出了小学施教区的划分方案。
内容：
■淮阴区长征小学、双河小学小学施教区调整方案如下：
根据区委常委办公会议纪要精神，拟在南昌路东新建“淮阴第二实验小学”。鉴于新学校正在规划建设，今年临时将南至黄河、北至盐河、西至翔宇北路、东至双河村与新渡乡交界这一区域内适龄儿童、少年(适龄儿童、少年及他们的法定监护人具有王营镇双河村户籍并长期居住在双河村)作为过渡时期淮安市实验小学教育集团长征小学、淮阴区王营镇双河小学的招生对象。淮安市实验小学教育集团长征小学通过电脑派位形式招收200人，其余适龄儿童临时到淮阴区王营镇双河小学就读，待淮阴第二实验小学建成后，淮阴区王营镇双河小学学生并入淮阴第二实验小学，并重新划定淮安市实验小学教育集团长征小学、淮阴第二实验小学的施教区。
3、房产调控下一步目标是“三基本、两协调、一严控”
提要：住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹今天在接受访问时表示，针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需巩固。我国房地产市场调控的下一步方向与目标是“三基本、两协调、一严控”。
主要内容：
■“三基本、两协调、一严控”具体表现
供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资性需求。要实现这样的目标，需要从增加供给、加大保障性住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。
■什么是影响中国房价平稳的因素
倪虹认为有以下两点：第一，一般情况下，商品价格由供需关系决定。供需平衡，价格就稳定；供需失衡或者扭曲，价格就会波动。第二，商品的本质属性也会影响到供需关系，进而影响商品价格。住房具有消费品和投资品的双重属性，既有居住功能，也有投资功能。当投资性住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。
4、五一起商品房销售明码标价 涨价需重新申报
前言：发展改革委日前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从５月１日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
主要内容：
■发展改革委表示，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
■发展改革委要求各级价格主管部门抓好《商品房销售明码标价规定》的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为的，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。对情节严重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。
说说：效果还看执行力度
发展改革委表示出台上述规定目的是规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，保护消费者的合法权益。但是从对多家房企在售楼盘明码标价执行情况进行调查和检查后发现，并未全面执行，国家发改委称将予以处罚，并持续跟踪相关企业整改情况。
二、 淮安市5月土地市场信息
地块名称/地块编号
土地来源
土地面积
容积率
土地用途
挂牌起始价
出让方式
成交单位
成交价（万元）
楼面地价（元/㎡）
备注
平方米
亩
总价
亩价
水渡口大道南侧地块（2011G059H22）
河
168889
253.33
≤2.6
商业 住宅
43700
G
香港亚昌集团有限公司、南京真建商贸实业有限公司、江苏木兰食品有限公司
46000
181.58
1047.57

勤政路西侧地块（2011G074P06）
浦
58815.7
88.22
≤3.0
住宅
14000
G
瑞宇集团有限公司
14800
167.76
838.78

河畔路北侧地块（2011G081K24）
开
99988
149.98
≤1.2
商业 住宅
26000
G
淮安市天道云浩置业有限公司
31800
212.03
2650.32

福州路西侧地块（2011G083K26）
开
81593.4
122.39
≤2.2
住宅 商业
18600
G
淮安市腾龙置业有限公司
19600
160.14
1091.89

韩泰路东侧地块（2011G084K27）
开
61636
92.45
≤2.5
住宅 商业
15000
G
淮安市新联置业有限公司
16600
179.56
1077.29

深圳路北侧地块（2011G082K25）
开
7810.5
11.72
≤5.5
商业 住宅
6100
G
淮安金鑫置业发展有限公司
6500
554.61
1513.11

枚皋中路北侧地块（2011G080K23）
开
94141
141.21
≤2.5
住宅 商业 办公
22600
G
汪冬根、宣洪勋
23400
165.71
994.25

柯山路南侧地块（2011G077P09）
浦
48624.1
72.94
≤3.0
商业 住宅
12600
G
淮安日报社房地产开发有限公司
13000
178.23
891.19

清浦东区12号地块（2011G071P03）
浦
62737
94.11
≤2.5
商业 金融业 住宅
18500
G
南通盛元房地产开发有限公司
19200
204.02
1224.16

新城45号地块（2011G068H31）
河
115295.4
172.94
≤2.5
住宅 商业 办公
23400
G
福建联丰投资有限公司
24600
142.25
853.46

深圳东路北侧地块（2011G064H27）
河
25924
38.89
≤2.0
商业 住宅
6800
G
江苏宏翔置业有限公司
7400
190.28
1427.25

土地信息：淮安市土地市场4月份挂牌出让22宗商住性地块，纯住宅土地只有4宗，其中15宗开发区地块。4月一共推出土地面积约154.2万平方米，其中有9宗百亩以上的土地。5月一共成交11块商住型土地，一共成交约82.5万平方米，其中仅有1块纯住宅土地；5月开发区成交5块，清河区成交3块，清浦区3块。本月较上月成交量有所下降，但是成交面积比上月增长3.8万方，本月有5块土地面积是百亩以上。

三、 2011年5月淮安市住宅销售总览
1、 淮安市5月共成交住宅3059套，成交面积336987.59平方米，5月全市住宅成交均价4119.84元/平方米。
■本月淮安市住宅均价比上月上涨18.35元；成交套数环比上月增加136套，成交面积环比上月增加20603.82平方米。
2、 淮安市5月主城区（中心区、开发区、淮阴区）住宅一共成交1362套，成交面积153398.09平方米。其中中心区（清河区、清浦区）成交694套，成交面积76668.35平方米，开发区成交378套，成交面积41235.38平方米，淮阴区成交290套，成交面积35494.36平方米。
■本月中心区成交量较上月减少175套，开发区成交基本与上月持平，淮阴区一改以往成交趋势，本月成交较上月增加102套。

3、 淮安市5月各县区住宅成交套数示意图

■各县区住宅成交方面，清河、清浦区成交量仍居首位，较上月成交分布有所变化，本月涟水成交量排名其次，开发区成交量有所下降，排名第五，淮阴区的成交量本月有所上升，一改以往最后排名，本月排名第六。

4、 2011年5月主城区（中心区、开发区、淮阴区）日成交趋势

进入五月以来，我市商品房销售一改前期的低迷开始呈现出放量的态势。据淮安网上楼市统计数据显示，五一假期里，全市共成交商品房336套，面积31437.42平方米，其中住宅成交212套，面积22808.54平方米，而去年五一假期，我市三天共成交商品房2万平方米，与去年同期相比成交量增加了57.2%。5月1日~15日，我市共完成商品住房销售1525套，日均销售102套。从近两周销售情况分析，销售不错的楼盘要么是位居热点区域，要么是给出了较大力度的优惠，同时价格也相对较为理性。

四、周边主要楼盘动态
■亿力未来城
◆现场位置：翔宇中道118#（国际会展中心旁）
◆发展商：福建电力（江苏省亿力房地产开发有限公司）
◆占地面积：500亩
◆总建筑面积：约87万平方米
◆容积率：2.6
◆绿化率：35%
◆周边配套：水渡口广场、钵池山公园、里运河风光带
◆物业配套：幼儿园、会所、商业中心
◆物业类型：小高层、高层
◆目前销售主力户型：91——97㎡两房；125——133㎡三房
◆目前销售均价：5800元/平米
楼盘动态：亿力未来城9—18#楼90——108㎡，130——140平，持续热销，19.21号楼，91——97㎡，125——133㎡，185平米大宅，火爆预约中，同时约30——60平米金铺，首层近5米挑高，持续热销。目前亿力未来城总套数1908套，目前网上可签约套数住宅204套，商业376套，2011年5月亿力未来城共签约1套住宅，商铺5套。

■万达广场
◆现场位置：水渡口广场
◆发展商：大连万达集团（淮安万达广场投资有限公司）
◆占地面积：280亩
◆总建筑面积：约75.1万平方米
◆周边配套：水渡口中央商务区，打造淮安新中心
◆物业配套：写字楼、星级酒店、购物中心
◆物业类型：高层、写字楼、购物中心、公寓楼、沿街商铺
◆普通住宅主力户型：87/91/117/130/138/141
◆公寓主力户型：38㎡—65㎡
◆目前销售价格：公寓均价5800元/平米，商业东区16000，西区25000
楼盘动态：万达目前在手二期目前主打B区，B区主要户型60——140平，5号楼均价5139元起。本月加推纯住宅3号楼128套及环宇路商铺34套。
目前万达广场总套数5587，目前网上可签约住宅919套，商铺654套。万达5月一共签约住宅151套，商铺28套。

■香格里拉
◆发展商：淮安今创智思房地产开发有限公司
◆占地面积：35.9万平方米
◆总建筑面积：93.2万平方米
◆周边配套：钵池山公园、水渡口商业区
◆物业配套：会所、幼儿园、购物超市
◆物业类型：多层、小高层、高层
◆容积率：2.6
◆绿化率：33%
◆在售主力户型：86㎡、93—110㎡、123㎡、130—200㎡
◆目前销售均价：多层5800元/平米 小高层、高层5500元/平米、商铺1万元/平左右
楼盘动态：项目由A、B、C三个区的高层、小高层和别墅区组成，由商业、住宅组成；香格里拉三期C区主要户型82㎡—123㎡多层、238—283㎡的城市别墅。香格里拉三期名园82-88平米多层、小高层准现房全线上市43万元/套起，购房一次性付款98%，按揭99%。五一三天推出香格里拉总价一口价优惠，最高优惠达6万元。香格里拉共推出2721套房源，目前网上可销售房源521套住宅，465套非住宅，5月香格里拉一共签约51套住宅，非住宅8套。

■茂华国际汇
◆发展商：茂华控股集团（淮安茂华置业）
◆占地面积：约30余万平米
◆总建筑面积：80万平方米
◆周边配套：钵池山公园、水渡口商业区
◆物业配套：双会所、幼儿园
◆物业类型：高层
◆在售主力户型：65㎡、107—143㎡
◆目前销售均价：5200——5800元/平米
楼盘动态：项目由32栋18层-32层高档观景住宅组成，主力户型135/170/207，只有少量的90平左右的两房。二期香滨组团加推滨水65㎡一居、107—143㎡三居。“水主题园林样板 智能化体验馆”即将倾城开放。4月10日，茂华举办感恩积分兑换活动，4月24日茂华举办了浪漫发过红酒品鉴会。5月1日，茂华推出两梯三户90㎡的观景两居，预约5000抵20000。5月1——3日推出茂华为全市加油——看房送100元加油卡活动。茂华一次性付款91%，按揭95%，分期97%。茂华国际共计推出1581套，目前茂华国际网上可签约套数813套，5月茂华一共签约10套住宅。

■郦城国际
◆现场位置：翔宇中道132号
◆发展商：淮安郦城房地产开发有限公司
◆占地面积：163460平米
◆总建筑面积：470600平方米
◆容积率：2.5
◆绿化率：36%
◆周边配套：淮安国际会展中心、中国人民银行、神旺大酒店、万达商业广场
◆物业配套：郦城会展国际酒店、商业街
◆物业类型：多层商铺、高层住宅
◆在售主力户型：73㎡、136㎡、139㎡
◆目前销售均价：6000元/平左右
楼盘动态：该项目分两期建设，包括6幢18层（ARTDECO17+1），两幢27层、33层高无装修的住宅，一幢2层高无装修连排的商业楼(一期)，28幢18-33层高无装修的高层住宅(二期）。一期1、2、3、4号楼一推出近售磬，加推高层6号楼，两梯三户，71/125/138平。一次性付款94折，按揭97折。126㎡大三居62万起。郦城国际目前已公开淮安首个现房实景样板间。郦城国际一期一共推出687套房源，目前网上可签约住宅211套，非住宅66套，5月郦城国际签约住宅19套。
■弘辉首馥
◆现场位置：水渡口大道22号（钵池山北门）
◆发展商：淮安弘辉建设开发有限公司
◆占地面积：187334.27平方米
◆总建筑面积：56万平方米
◆周边配套：钵池山公园、水渡口商业区
◆物业类型：普通住宅、公寓、写字楼、酒店式公寓、商铺
◆容积率：3.0
◆绿化率：35%
◆主力户型：106——215平方米
◆目前销售价格：8000元/平米左右
楼盘动态：弘辉首馥位于淮安水渡口中央商务区，分三期建设，项目涵盖五星级酒店，商业，酒店公寓等配套设施，是一个国际现代化商住中心。8号楼景观豪宅推出（64套），暂无签约记录，全都是建筑面积达220平的大三房。弘辉首馥一共推出458套房源，目前网上可签约住宅185套。5月弘辉首馥销售约15套。

■融侨华府
◆发展商：淮安融侨房地产有限公司
◆现场位置：水渡口大道22号（钵池山北门）
◆占地面积：281.28亩
◆总建筑面积：56万平米
◆周边配套：钵池山公园、水渡口商业区
◆物业类型：高层、别墅
◆容积率：3.0
◆绿地率：35%
◆在推主力户型：114——143㎡
◆目前销售均价：5200元/平米
楼盘动态：融侨华府由32层的高层和联排别墅组成，高层以新古典主义风格、别墅以英式都铎风格。小区内海设有4300平米的高级会所、28摄氏度恒温游泳池、模拟高尔夫球、推杆果岭、沙狐球、健身房等。4、5月是客户体验月，目前融侨交2万抵4万+2个旅游机会，5月融侨组织签约客户福州厦门浓情游活动。融侨5月推出“峯境”组团，融侨一次性付款92%，按揭98%。融侨华府一共推出460套房源，目前网上可签约住宅334套，非住宅19套，5月融侨签约2套住宅。

■左岸王府
◆发展商：江苏万佳昕置业有限公司
◆占地面积：101073.4平方米
◆总建筑面积：17万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、长征小学
◆物业类型：多层、别墅
◆容积率：1.5
◆绿地率：35%
◆在推主力户型：78——140㎡、108㎡、124㎡
◆在售均价：均价5100元/平左右
楼盘动态：首批推出9栋多层、3栋花园洋房，于去年9月底开盘发售12、15#多层和11#的花园洋房，多层以三室两厅的房源为主，现在13栋花园洋房、17栋、19栋、22栋多层已接受VIP认筹，推出的二期产品户型从78-140㎡不等。多层124㎡户型三房朝南，南北通透；花园洋房户型客厅面积最大能够达到55㎡。左岸王府一次性4888再95%，按揭4888再98%。5月左岸王府推出买房送车活动优惠活动（电瓶车）。左岸王府一共推出266套房源（214套多层、52套别墅），目前网上可签约87套住宅，非住宅17套，5月左岸王府一共签约住宅8套住宅。

■国华御翠园
◆发展商：淮安国华房地产开发有限公司
◆占地面积：150亩
◆总建筑面积：约15万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、长征小学
◆物业配套：供暖
◆物业类型：多层花园洋房、小高层
◆容积率：1.78
◆绿地率：35%
◆在推主力户型：90——135㎡
◆在售均价：5200元/平方米左右
楼盘动态：国华御锦园为国华房地产开发公司的“C地块”，开发建设物业管理、幼儿园、活动中心以及相关配套设施，使小区形成规划布局合理、空间组织有序、建筑人文景观协调的绿色家园。御翠园首批开盘新推172套房源，主要有90——135㎡多层，266——359㎡欧式别墅。御翠园一次性付款95折，御翠园一共推出406套房源，目前网上可签约套数192套，5月御翠园共销售住宅37套，4套非住宅。

■蓝庭印象
◆发展商：淮安国金置业有限公司
◆占地面积：100亩
◆总建筑面积：15万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、长征小学
◆物业配套：星级会所
◆物业类型：高层、多层
◆容积率：2.1
◆绿地率：30%
◆在推主力户型：高层电梯洋房95-130平米 退台花园洋房 120-150平米
◆目前销售均价：高层4300元/平米 花园洋房5400元/平米
楼盘动态：蓝庭印象高层洋房3房+2厅+1卫，赠送面积达10平方米，购房即可享额外优惠，一次性付款97折，按揭98折，签约即送大礼包，推荐购房赠送物业费。5层退台洋房118-150平方米、高层庭院洋房100-133平方米，火爆热销中。16号楼75套房源，全城特惠价4080元/㎡起，买100㎡用110㎡，多10㎡的空间，买131㎡用149㎡，多18㎡空间。蓝庭印象一共有525套住宅，目前网上可签约住宅169套，5月蓝庭印象共签约住宅34套，非住宅8套。

■喜利达名苑
◆发展商：香港喜利达公司
◆占地面积：约100亩
◆总建筑面积：15万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、长征小学
◆物业配套：中心水景
◆物业类型：高层、多层
◆容积率：2.1
◆绿地率：30%
◆在推主力户型：89/118平
◆目前销售均价：5200元/平米
楼盘动态：喜利达名苑由19栋多层、10栋高层组成，小区配有3000平米中心水景，倾力为淮安人民打造的一个以“亲水、亲子、亲邻”为主题的的高档社区。4月23日开盘热销，在售1、2、3、9、10、13号楼多层。目前喜利达名苑一次性付款96折，按揭98折，喜利达名苑一共推出276套，目前网上可签约住宅99套，非住宅92套。5月喜利达名苑一共销售20套左右。

■迎春嘉园
◆发展商：淮安市九天置业有限公司
◆占地面积：63亩
◆总建筑面积：15万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、长征小学
◆物业类型：多层
◆容积率：1.44
◆绿地率：30%
◆在推主力户型：106——148平
◆目前销售均价：4900元/平米
楼盘动态：迎春家园一共推出897套房源，目前网上可签约住宅90套，非住宅31套。

■瑞林国际广场
◆发展商：江苏瑞林置业有限公司
◆占地面积：63亩
◆总建筑面积：20万平方米
◆周边配套：东方母爱公园、水渡口广场
◆物业类型：生活超市、银行
◆物业类型：商住
◆容积率：1.44
◆绿地率：30%
◆在推主力户型：96-109平
◆目前销售均价：5300元/平米
楼盘动态：瑞林国际广场由商业和住宅两部分组成，其中商业约为12万平方米，住宅约8万平方米，商业部分定位中高端的家具建材装饰装潢商城，并规划有1万平方米的大型生活超市和银行，建成后将成为当地一个大型标志性商业集群和高档住宅小区。目前商铺交8万抵10万，住宅优惠5000元。瑞林国际一期基本售罄，二期还没开盘。

六、五月楼市“刚需抬头”——处于适婚年龄的八零后成刚需主力
日期
均价元/㎡
面积㎡
套数
2010年12月份
3969.66
648520.51
5553
2011年1月份
3985.91
526242.47
4733
2011年2月份
3733.58
384451.48
3561
2011年3月份
4005.1
322187.18
2964
2011年4月份
4101.31
316383.77
2923
2011年5月份
4119.84
336987.59
3059

1、 本月据网上楼市统计数据显示，全市共成交住宅3059套，成交面积336987.59平方米，5月全市住宅成交均价4119.84元/平方米。本月淮安市住宅均价比上月上涨18.35元；成交套数环比上月增加136套，成交面积环比上月增加20603.82平方米。
2、 本月主城区（中心区、开发区、淮阴区）住宅一共成交1362套，成交面积153398.09平方米。其中中心区（清河区、清浦区）成交694套，成交面积76668.35平方米，开发区成交378套，成交面积41235.38平方米，淮阴区成交290套，成交面积35494.36平方米。本月中心区成交量较上月减少175套，开发区成交基本与上月持平，淮阴区一改以往成交趋势，本月成交较上月增加102套。
3、 从这个月的成交量来看，市场有所抬头，但是动作还是很温和的，市场仍在徘徊，但是成交的购房群体结构正在发生改变。
4、 “新国八条”已过去百日，在观望了三个多月后，面对房价没有明显变化的刚需族们逐渐放弃观望选择出手，从市区在售楼盘的成交记录看，刚需购房占到了80%以上，而从5月22日看房直通车看房人群看，参加的近百人，属于刚需而买房的占到七成。业内人士表示，新政对投资性购房的抑制是明显的，但楼市中的刚性需求是无法消除的，随着楼市传统旺季的到来，刚需族积压的购房热情会逐渐释放。