融汇温泉城个案解析.ppt

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录,基本情况,区位分析,住宅组团分析,推售动态,商业组团分析,总结预测,2,.,项目简介,项目名称,融汇温泉城,项目地址,沙坪坝区梨树湾温泉城,B3-6/02,物业类型,住宅、商业,建筑形态,小高层、高层,装修情况,清水房，精装修,占地面积,1244,亩,建筑面积,200,万方,容积率,3.78,建筑风格,现代简约风格,开发商,重庆融汇投资有限公司,首次开盘时间,2010,年,7,月,24,日,序号,土地位置,宗地编号,出让方式,出让时间,成交总价（万元）,楼面地价,(,元,/),1,沙坪坝区梨树湾国际温泉城宗地,6189,挂牌,2006-12-27,46740,238.77,3,项目规划,项目以市政道路为隔离带带，呈围合式布局，分三期（,A,区、,B,区、,C,区）开发；,A,区为泉景组团，为高层产品；,B,区为上筑组团，为高层产品；,C,区为泉里小镇组团、乐泉广场组团、上泉坊组团商业组团以及锦绣里组团、锦华里组团住宅组团构成，涵盖了住宅、商业等多种业态。,泉景组团,上筑组团,圣地亚组团,乐泉广场组团,锦绣里组团,锦华里组团,泉里小镇组团,4,板块定位,项目位于重庆市沙坪坝（老区），属于沙坪坝三峡广场扩容的梨树湾片区，定位为沙区的高端商业和商务中心，是沙区重新定位的标杆大盘；,项目被渝遂高速与内环高速环绕，到江北区观音桥仅,22,分钟，到渝中区解放碑仅,28,分钟，到九龙坡区杨家坪仅,20,分钟，交通通达性好，但公共交通缺失；,观音桥,解放碑,22,分钟,28,分钟,杨家坪,20,分钟,5,住宅组团分析,融汇温泉城以温泉作为项目噱头，首开融汇温泉与融汇丽笙酒店，提升项目整体调性与档次；,市政道路将项目住区分为三个组团，整体品质下降，并带来噪音等不利因素影响；,偏离沙区中心，周边配套尚不成熟，客户抵触情绪较高；,高层产品多大面积户型，总价控制较高，客户多为改善型，市场接受度较差；,6,泉景组团,住宅,融汇温泉城,A,区,泉景组团位于内环高速内侧，是偏离沙坪坝商圈最近的组团，周边配套较成熟，现以交房入住，入住率较高；,小区物业管理费用为,1.5,元,/,/,月；,7,上筑组团,住宅,融汇温泉城,B,区,上筑组团位于内环高速外侧，且距离近，噪音污染较大，周边有高压线环绕，危险系数高，居住品质差，周边无成熟配套，入住率较低；,小区物业管理费用为,1.5,元,/,/,月；,8,锦华里组团,住宅,融汇温泉城,C,区,锦华里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业；,锦华里组团由于邻近泉里小镇、融汇丽笙酒店、融汇温泉，高层产品售价较高，整体去化较好，目前尾盘销售中；,9,锦绣里组团,住宅,融汇温泉城,C,区,锦绣里组团是三期项目，纯高层住宅，涵盖了上泉坊部分商业；,锦华里组团为大面积纯高层产品，由于位置偏离泉里小镇与融汇温泉，定价低于锦华里；,10,锦绣里户型解析,84,户型特点：,户型方正紧凑，功能分区合理，干湿分区，动静分离；,带生活阳台，使用方便；,4.8m,客厅开间，通风采光好；,主卧套房设计，私密性好，品质感强；,走道、客厅面积过大，空间利用率差；,户型,套内面积,（）,客厅,/,餐厅,(m),主卧,m,卧室,1,m,卧室,2,m,三室两厅两卫,84,开间,进深,开间,进深,开间,进深,开间,进深,4.8,10.5,4.3,6.4,3,4.1,2.7,4.1,11,锦绣里户型解析,132,户型,套内面积,（）,客厅,/,餐厅,(m),主卧,m,卧室,1,m,卧室,2,m,五室两厅两卫,132,开间,进深,开间,进深,开间,进深,开间,进深,10.4,7,4.5,4.2,3,3.5,3,3.5,户型特点：,户型方正紧凑，功能分区合理，干湿分区，动静分离；,8m,客厅开间，通风采光好；,主卧套房设计，私密性好，品质感强；,户户飘窗，采光好，景观视野好；,独立保姆房，居家品质佳；,走道、客厅、入户花园过大面积过大，空间利用率差；,12,项目推售,住宅,推盘节奏,开盘次数,1,2,3,4,5,6,开盘时间,2013.8.10,2013.8.31,2013.9.19,2013.10.13,2013.10.26,2013.12.07,建筑形态,高层,高层（精装修：,1000,元,/,平方米）,高层（部分精装修：,1700,元,/,平米）,高层（精装修：,1500,元,/,平方米）,高层（精装修：,1500,元,/,平方米）,高层,主力面积区间,50-90,48-102,82-136,50-90,49-106,48-102,销售报价,10745,元,/,10667,元,/,11224,元,/,11255,元,/,10952,元,/,10667,元,/,折后均价,9863,元,/,9980,元,/,10224,元,/,10031,元,/,9770,元,/,9651,元,/,推出套数,159,229,180,159,228,229,销售套数,105,157,44,97,90,108,销售率,66%,69%,24%,61%,39%,47%,优惠情况,1,、电商客户享总价优惠,25000,元；,2,、按时签约总价优惠,10000,元；,3,、工行置业卡优惠,1%,；,4,、一次性,8.9,折，分期,9.5,折，普通按揭,9.4,折，首付分期按揭,9.7,折,1,、总价优惠,3.5,万元；,2,、一次性,8.9,折，按揭,9.4,折，分期,9.5,折,1,、总价优惠,2,万；,2,、按时签约优惠,1,万元；,3,、一次性,8.9,折，按揭,9.4,折，全款分期,9.5,折，首付分期,9.7,折,1,、“电商”客户总价优惠,2.5,万元；,2,、按时签约优惠,1,万元；,3,、工行置业卡,9.9,折；,4,、一次性,8.9,折，分期,9.5,折，普通按揭,9.4,折，首付分期按揭,9.7,折,1,、电商客户总价优惠,2.5,万；,2,、按时签约总价优惠,1,万；,3,、工行置业卡,9.9,折；,4,、一次性,8.9,折，分期,9.5,折，按揭,9.4,折，首付分期按揭,9.7,折,1,、总价优惠,3.5,万元；,2,、一次性,8.9,折，分期,9.5,折，按揭,9.4,折,13,项目推售,住宅,小高层产品面积段、总价段数据：,面积段,总套数,销售套数,套内均价,去化率,(,元,/),40-50,146,130,10222,89%,50-60,560,316,9154,56%,60-70,730,455,8571,62%,70-80,254,267,9344,100%,80-90,623,635,9111,100%,90-110,308,332,8879,100%,130-150,122,35,9471,29%,合计,2743,2170,79%,总价段（万）,销售套数,销售面积 （）,销售总价 （万元）,30,万以下,3,91.63,67.46,30-40,万,3,136.38,100.24,40-50,万,320,18720.52,15129.54,50-60,万,441,26723.44,24098.47,60-70,万,389,28214.48,25291.51,70-80,万,503,42065.23,38368.97,80-100,万,479,44005.96,41343.87,100-120,万,24,2978.75,2587.28,120-150,万,11,1563.75,1583.61,150-180,万,8,1135.95,1238.77,合计,2181,165636.1,149809.7,项目高层,12,年,10,月至今，总成交,2181,套高层住宅房源，成交金额达,148809.7,万元，成交情况较好；,项目成交面积段主要集中在,80-90,平方米，成交总价段主要集中在,70-80,万；,备注：以上数据统计时间为,12,年,10,月至今，统计口径为套内,14,商业组团分析,融汇温泉城首推融汇温泉与融汇丽笙酒店，弥补了沙区市场空白；,融汇温泉商业体量为,40,万方含底商，其中,15,万方特色主题商业泉里小镇和上泉坊，,18,万方乐泉广场以及,7,万方底商；,商业组团整体品质感强，定位为高端休闲与社交；,商业组团满足了沙区步行街扩容的需求，属梨树湾片区核心；,融汇温泉商业组团由开发商持有，统一规划招商；,15,泉景组团,底商,融汇温泉城,A,区,泉景组团底商由开发商自持，统一管理；,融汇温泉城,A,区,泉景组团底商由于小区入住率较高，底商出租率较高，租金价格为,80-100,元,/,/,月；,16,上筑组团,底商,融汇温泉城,B,区,上筑组团底商由开发商自持，统一管理；,融汇温泉城,B,区,上筑组团底商以餐饮为主，满足小区自身生活需求，由于小区入住率不高，底商入住率较低，租金价格为,30-40,元,/,/,月；,17,C,区商业,融汇丽笙酒店,泉里小镇,融汇温泉、别院,融汇温泉城,C,区融汇丽笙酒店、融汇温泉、融汇别院、泉里小镇已面市开放；,三组团以打造高端休闲、购物、娱乐、购物为主的主题性商业；,三组团由融汇下属冠岭商业地产运营管理有限公司运营管理；,18,泉里小镇,融汇温泉城,C,区泉里小镇,20,万方体量，满足购物休闲需求；,泉里小镇包含下沉广场与地面广场两个部分，下沉广场娱乐,+,餐饮，地面广场,7-12,为文化创意商业，,1,、,3,为酒店式公寓，,2,、,4-6,为餐饮，由开发商自持招商；,泉里小镇含有,2000,个车位设置；,泉里小镇于,2013,年,12,月正式面试开放；,19,泉里小镇,下沉广场,20,一号楼,二号楼,21,三号楼,四号楼,22,六号楼,九号楼,23,十号楼,十一号楼,24,十二号楼,25,实景展示,26,丽笙酒店、别院、温泉,融汇温泉城,C,区融汇丽笙酒店由融汇集团与美国卡尔森酒店集团联合打造，融汇别院与温泉由融汇自身打造；,融汇温泉与别墅由融汇冠岭商业地产运营管理有限公司管理，丽笙酒店,14,年前由卡尔森酒店管理团队运营管理，现由融汇自身运营管理；,融汇别院由独栋与类独栋别墅组成，属商业性质，设置私人会所，日入住价格在,2699-5999,元,/,间,/,天；,丽笙酒店入住价格在,564-1028,元,/,日，入住丽笙酒店,+30,元额外费用即享受融汇温泉；,27,实景展示,28,上泉坊,上泉坊横穿锦绣里和锦华里组团，延伸,600,米，打造购物休闲步行街；,乐泉广场以高端写字楼为主，填补沙区高端商务空白；,上泉坊于近期对外招商，乐泉广场尚处于规划中；,29,报媒推广,交房宣传,活动推广,促销推广,30,融汇温泉城位于老城区,沙区，占地,1244,亩，打造,200,万方综合性大盘。,项目以温泉为噱头，首推融汇温泉、融汇别院、丽笙酒店，提升了项目调性与档次；自身,35,万方集中式商业布局，顺应了沙区步行街扩容的步伐，满足了梨树湾片区与项目自身的商业需求；高层产品为主，部分,1000-1500,精装修，客群范围更广。,项目目前仅锦绣里高层在售，,A,、,B,区已交房入住，锦华里尾盘去化，整体去化情况较好，鉴于目前周边配套有待进一步完善，项目尚有进一步升值空间。,31,谢 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