龙湖地产深度研究报告.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,-,*,-,对龙湖地产深度研究,善待一生的承诺是如何实践的？,二,00,九年六月,目 录,第一部分 研究背景,第二部分 重庆龙湖地产详细介绍,第三部分 用,7S,模型解析龙湖的经营策略,第四部分 龙湖的客户之道,-,3,-,研究背景,重庆龙湖地产详细介绍,用,7S,模型解析龙湖的经营策略,龙湖的客户之道,-,4,-,因为我们从一开始就有一个明确的战略目标：五年之后成为重庆一流的房地产开发商，十年之后成为国内一流的开发商。为了这个目标，我们必须放弃一些机会，抵制很多诱惑。,龙湖语录,善待您一生。,这一句看似平常的话，让一个叫龙湖的企业，用一个女人般的细致与柔情，坚持,14,年的精耕细作，形成独有的龙湖现象。,-,5,-,可售项目数量维持在高水准并保持快速周转,/,销售额保持每年,25,以上的速度逐年上升,市场占有率保持平稳上升,/,这是一个值得我们高度重视并尊重的对手,龙湖在重庆。,-,6,-,2005,年前,朋友们都在说龙湖的房子好，一个劲的给我介绍，物管毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点龙湖打动了我！,2007,年,现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是龙湖的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且龙湖的产品升值潜力都是看得见的实打实！,2000,年前,买龙湖的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。,2008,年,现在龙湖竞争的对手多，龙湖的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，龙湖改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！,“,龙民,”,们如是说,-,7,-,我们只有正视对手，直面竞争，,潜心研究龙湖在高端物业方面引领客户、影响市场、铸就口碑的能力，,才能取得在重庆市场上的战略性胜利。,-,8,-,研究背景,重庆龙湖地产详细介绍,用,7S,模型解析龙湖的经营策略,龙湖的客户之道,-,9,-,一、龙湖企业介绍,龙湖，创建于,1995,年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及,地产开发、商业运营和物业服务,三大板块。,经过十几年的潜心发展，龙湖形成了,集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体,的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了,普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态,，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。,凭借,“,志存高远、坚韧踏实,”,的独特气质，龙湖成立十几年来，稳健经营，精细运作，赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。,1998-2006,年，龙湖开发的项目,连续五届荣获重庆,10,佳住宅小区评比第一名,。,2008,年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届,“,广厦奖,”,评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。,-,10,-,/,地产项目深度分析,龙湖使命,龙湖核心,价值观,龙湖经营,管理原则,为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。,追求卓越 人文精神,研究精神 信任共赢,企业家精神,长期利益原则、员工成长原则、科学决策原则、简单直接原则、客户至上原则、同路人原则、改进创新原则、先外后内原则、团队原则、精英原则,龙湖集团企业文化：,-,11,-,龙湖集团过往荣誉：,-,12,-,-,13,-,-,14,-,2008,年热销金额：约,38.1,亿元,优势：,1,、,2008,年重庆销售近,38.1,亿元，占市场份额约,8%,，与第二名之间拉开差距，成为重庆市绝对的王者。,2,、,品牌号召力强，在高端客户群里拥有非常好的口碑。,3,、,在产品品质和景观方面，龙湖注重细节，这方面较为出众。而且注重体验式营销，短期在示范区和样板房及售场比较出众，长期在物业管理和增值服务这块比较出众。,劣势：,1,、,受,2007,年拿下多块高价地块的影响，资金压力大（如北京、上海的高价地块及重庆后工地块等）。,2,、,后续新项目少（今年只有后工项目为新项目），均为老项目新推，缺乏市场兴奋点。,3,、,公司在重庆的项目中端价位较少，主要以高端项目为主，在市场较差的情况下，销售相对较差。,二、,08,年业绩及,09,年展望,-,15,-,龙湖地产,2008,年销售总金额及,2009,年预计销售金额一览表,企业名称,项目名称,2008,年住宅部分销售金额,（万元）,预计,2009,年销售金额,（万元）,龙湖集团,龙湖,江与城,93000,100000,龙湖,悠山郡,65000,60000,龙湖,春森彼岸,36000,50000,龙湖,MOCO,中心,18000,25000,龙湖,郦江,62000,50000,龙湖,睿城,52000,14000,龙湖,东桥郡,12000,50000,商业及资产,约,43000,合计,381000,349000,-,16,-,龙湖,春森彼岸,-,17,-,开发商,重庆龙湖地产发展有限公司,项目地址,江北区北滨路,占地面积,360,亩,总建面,78,万方,容积率,3.25,绿化率,35%(,一期,),规划户数,957,户（一期）,面积范围,77-236,建筑形态,高层、超高层、小高层,建筑风格,现代风格,几梯几户,小高层：二梯三户,/,一梯二户 高层：三梯七户,楼层,小高层：,9,层 、,11,层 高层：,33,层,户车比例,1.8,：,1,（一期）,交房标准,清水,物管费用,2.80,元,/,平方米,电梯品牌,芬兰通力,物业管理,重庆新龙湖物业管理公司,龙湖,春森彼岸经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,-,18,-,电梯洋房,1-11,栋,高层,1-2,滨江洋房,1-8,滨江洋房,1-9,09,年已推出部分,09,年预计推出部分,售罄,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,江北区北滨路,高层、小高层,600,2009,年,8000,10000,2,、项目规划图,1-6,1-3,1-12,1-10,1-13,-,19,-,3,、主力户型,销售面积,137,使用面积,151.9,赠送比例,10.90%,赠送内容,该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为阳台：,13.9,，飘窗：,1,。,户型价格区间,9300-15800,元,/,户型综合点评,该户型功能分布合理，户型舒适、观江效果良好。,销售面积,154,使用面积,176.29,赠送比例,14.50%,赠送内容,该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：,1.62,阳台：,20.67,户型价格区间,8900-14300,元,/,户型综合点评,该户型功能分布合理，功能间开间、进深较大，超大阳台，保证了业主的观江效果。,-,20,-,销售面积,74,使用面积,79.92,赠送比例,8.00%,赠送内容,该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：,1.08,阳台：,4.84,户型价格区间,9700-12500,元,/,户型综合点评,户型布局完善，满足功能需求前提下，保证居住的舒适度，没有异型，浪费面积。,销售面积,110,使用面积,122.03,赠送比例,10.90%,赠送内容,该户型赠送内容为阳台面积的一半，飘窗全面积，实际赠送面积为飘窗：,1.14,阳台：,10.89,户型价格区间,9050-10350,元,/,户型综合点评,该户型布局合理，干湿分区，客厅与大阳台呈,L,型布局，增加舒适度，主卧外置阳台，保证了视野与观景效果。,-,21,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,月份,物业类型,认购均价,（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购,(,套数,),存量,新开,存量,新开,1,月,高层,8494,51,16,2,月,高层,8096,35,9,3,月,高层,9017,26,46,5,27,4,月,高层,7796,40,134,14,86,2009,年（,1-4,月）龙湖,春森彼岸成交一览表,-,22,-,龙湖,悠山郡（悠山庭院）,-,23,-,龙湖,悠山郡,/,悠山庭院经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,开发商,重庆龙湖地产发展有限公司,项目地址,渝北北部新区经开园礼嘉,占地面积,约,370,亩,总建面,约,50,万方,容积率,1.64,绿化率,45%,规划户数,201,（一期）,面积范围,262-414,建筑形态,联排、独立别墅、高层、洋房,建筑风格,英伦风格,几梯几户,独户（别墅）,一梯两户（洋房）,楼层,3,层（别墅）,车位比例,1.5,：,1,交房标准,清水房,物管费用,3,元,/,电梯品牌,芬兰通力,物业管理,重庆新龙湖物业管理有限公司公司,-,24,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,北部新区经开园礼嘉,别墅,55,2009,年,14000,已推出部分,09,年预计推出部分,2,、龙湖,悠山郡规划图,-,25,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,北部新区经开园礼嘉,洋房、小高层,洋房：,126,小高层：,360,2009,年,洋房：,5500,小高层：,4200,已推出部分,09,年预计推出部分,龙湖,悠山庭院规划图,-,26,-,/,地产项目深度分析,E1-2,户型，套内面积约,147,超大私家前庭、独立入户。多露台、多阳台设计，亲近自然。,6,米挑高的私人会客厅，通达庭院，双层景观花园，彰显主人身份。,独立主卧套房设计，超大露台，享受别墅级生活。,3,、主力户型,-,27,-,/,地产项目深度分析,E6-1,户型，套内面积约,153,超大入户花园、双空中花园、双主卧设计，多功能储藏室，别墅级空间享受。,6,米挑高客厅连接私家庭院。顶楼主任独立私密空间，独享超大双露台。,超大赠送面积，露台面积及入户 花园面积赠送达,60,平米。,-,28,-,/,地产项目深度分析,C6-1,户型，套内面积约,115,三房方正设计，布局分区合理，动静分区明显，互不干扰。,近,15,平米方正入户花园，客厅,3.6,米宽超大落地窗。,餐厅阳光窗设计，采光极佳。,-,29,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,2009,年（,1-4,月）龙湖,悠山郡,/,悠山庭院成交一览表,月份,物业类型,套内单价,（元,/,）,认购均价,（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购,(,套数,),存量,新开,存量,新开,1,月,独院别墅,15692,12554,16,5,大院别墅,12380,6,电梯洋房,6428,5919,9,2,月,独院别墅,15692,11184,11,20,2,20,大院别墅,12380,9639,6,2,电梯洋房,6428,4774,9,3,3,月,独院别墅,15692,11887,9,2,大院别墅,12380,12058,4,1,电梯洋房,6428,5603,6,56,45,小高层,3950,3960,71,70,4,月,独院别墅,15692,11608,7,33,2,15,大院别墅,12380,3,电梯洋房,6428,5734,17,56,5,46,小高层,4334,4058,1,71,58,-,30,-,龙湖,江与城,-,31,-,开发商,重庆兴龙湖置业发展有限公司,项目地址,渝北区北部新区高新园大竹林,占地面积,1800,亩,总建面,250,万方,容积率,2.1,绿化率,65%,规划户数,1594,户（一、二期）,面积范围,101-286,建筑形态,小高层、电梯洋房、高层、别墅,建筑风格,简欧风格,几梯几户,别墅：独户 洋房：一梯两户,楼层,电梯洋房：,6,层、,7,层 叠拼别墅：,2,层、,4,层,车位比例,1,：,1,交房标准,清水,物管费用,别墅：,3,元,/,洋房：,1.8,元,/,电梯品牌,芬兰通力,物业管理,龙湖物业管理公司,龙湖,江与城经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,-,32,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,北部新区高新园大竹林,小高层、洋房,小高层：,75,洋房：,126,2009,年,小高层：,6400,洋房：,8000,已推出部分,09,年预计推出部分,37,34,41,27,26,25,31,32,33,28,29,30,22,23,24,44,40,36,43,38,39,35,42,售罄,2,、高层及洋房规划图,叠拼别墅区,小高层区,花园洋房区,-,33,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,北部新区高新园大竹林,联排别墅,261,2009,年,12000-14000,4,月已推（售罄）,09,年后期预计推出,原山别墅规划图,-,34,-,型,/,约,220,室内赠送面积约,140,A1,客厅开间达,6.6,米，约,14,餐厅三层挑空设计。,双主卧设计，拥有约,11,的次卧室连接约,5,露台设计。,双车库设计，约,31,大屋顶露台全面积赠送。,会所层,一层,二层,三层,3,、主力户型（原山）,-,35,-,型,/,约,260,室内赠送面积约,145,B2,全自然采光设计，约,50,会所空间。,双主卧设计，约,35,主卧室与景观露台相连。,约,25,屋顶花园，享受更多休闲逸景。,会所层,一层,二层,三层,-,36,-,型,/,约,290,室内赠送面积约,160,C1,会所层约,160,的全赠送空间，双主卧设计。,三楼主卧整层的功能空间，约,30,屋顶花园。,二楼约,11,家庭厅的设计，舒适极佳。,会所层,一层,二层,三层,-,37,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,2009,年（,1-4,月）江与城成交一览表,月份,物业类型,认购均价,（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购,(,套数,),存量,新开,存量,新开,1,月,花园洋房,6544,20,66,5,26,2,月,花园洋房,6272,55,41,3,月,花园洋房,6603,14,6,4,月,花园洋房,7487,8,3,联排别墅,11773,54,54,-,38,-,龙湖,MOCO,中心,-,39,-,龙湖,MOCO,中心经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,序号,经济技术指标,数值,1,项目占地面积,约,2,万平方米,2,规划建筑面积,约,17.8,万平方米,3,项目容积率,7.20,4,项目物业形态,超高层、高层,5,项目车位数,871,7,项目绿化率,30%,-,40,-,已推出部分,09,年推出部分,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,冉家坝广场旁,高层、超高层,300,2009,年,2,、项目规划图,-,41,-,3,、主力户型,A2,型，套内面积约,52,该户型为独立下跃设计，超大主卧，超大开间进深，开间,3.5,米，进深,3.8,米。阳台、花池均可改造为主卧拓展空间。,2.4,米开间的厨房，更加舒适。,A4,型，套内面积约,59,可利用空间较大，可拓展空间约为,27,，改造后面积可达,86,平米，得房率提升,40%,。拥有,4.3,米超大开间，,2.8,米进深超大阳台，打造超炫百变空间，更加舒适、宽敞。,-,42,-,经典上跃，魔幻两房，超大可拓展空间，可拓展空间约,21,，实际可使用面积达,79,平米。起居室、主卧各占一楼，生活互不干扰。主卧带飘窗及景观阳台，均可用于主卧拓展空间。,5.8,米挑高客厅，,2.4,米的达空间厨房，舒适方便。,B2,型，套内面积约,58,该户型可利用空间大，可拓展空间约,34,，得房率增加,50%,。上跃户型三阳台设计，超大拓展享受。一楼为客厅及餐厅，,5.9,米的超宽开间，彰显主人气派。二楼为主人室，创造主人私密空间。主卧自带超大衣帽间，功能布局合理。,A7,型，套内面积约,69,-,43,-,龙湖,郦江,-,44,-,开发商,重庆龙湖宜恒地产发展有限公司,项目地址,南岸区南滨路,占地面积,123395,平方米,总建面,410000,平方米,容积率,3.3,绿化率,31%,规划户数,1688,户（一期）,面积范围,68-185,建筑形态,电梯洋房、高层,建筑风格,现代风格,几梯几户,小高层、高层：,3,梯,12,户、,2,梯,6,户电梯洋房：,1,梯,2,户,楼层,小高层、高层：,18,层、,33,层电梯洋房：,6,层,车位比例,1:1.6,交房标准,清水房,物管费用,2,元,/,电梯品牌,奥蒂斯,物业管理,新龙湖物管管理有限公司,龙湖,郦江经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,-,45,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,预计价格,南岸区南滨路,高层、洋房,1100,2008,年,4,月,5200,已推出部分,09,年预计推出部分,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,售罄,2,、项目规划图,-,46,-,3,、主力户型,销售面积,75.55,使用面积,8.23,赠送比例,11%,赠送内容,赠送景观阳台赠送,4.2,平方米，赠送飘窗,2.16,平方米，赠送生活阳台,1.87,平方米。,户型价格区间,4300-4800,元,/,户型综合点评,该户型看中庭，主卫带卫生间，方正舒适，热销。,销售面积,107.3,使用面积,14.28,赠送比例,13%,赠送内容,赠送入户花园,5.1,平方米，赠送景观阳台,7.02,平方米，赠送飘窗,2.16,平方米。,户型价格区间,4500-5200,元,/,户型综合点评,户型可看江，后排看洋房低密度社区，户型南北朝向，热销。,-,47,-,销售面积,85,使用面积,98.95,赠送比例,16.40%,赠送内容,架空部分赠送,4.95,，景观阳台赠送,5.1,，入户花园赠送,3.9.,户型价格区间,5400-7300,元,/,。,户型综合点评,该户型是在售房型的主要户型，赠送空间大，方整适用。两房变三房,销售面积,77,使用面积,84.92,赠送比例,10.28%,赠送内容,赠送入户花园,4.5,，赠送景观阳台,3.42.,户型价格区间,5500-7150,元,/,户型综合点评,户型位于整个楼栋中间位置，视觉较好，销售较快。,-,48,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,2009,年（,1-4,月）龙湖,郦江成交一览表,月份,物业类型,套内单价,（元,/,）,认购均价,（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购套数,存量,新开,存量,新开,1,月,花园洋房,8700,3,0,高层,6150,5640,202,78,25,67,2,月,花园洋房,0,高层,6150,5090,188,64,63,43,3,月,花园洋房,8700,7990,3,1,高层,5400,5042,146,166,87,105,4,月,花园洋房,8700,7577,2,2,高层,5800,5727,120,36,88,32,-,49,-,龙湖,睿城,-,50,-,龙湖,睿城经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,开发商,重庆龙湖地产发展有限公司,项目地址,沙区大学城（重庆大学东门对面）,占地面积,795,亩,总建面,112,万方,容积率,2.11,绿化率,46%,规划户数,1280,户（一、二期）,面积范围,别墅：,172-235,花园洋房：,118-193,建筑形态,小高层、高层、花园洋房、别墅,建筑风格,现代中式风格,几梯几户,叠拼别墅、联排别墅 花园洋房：（,1,梯,2,户）小高层：,4,梯,16,户,楼层,别墅：负,1,层,-,地上,2,层、,1-3,层，花园洋房：,1-6,层，小高层：,18,层,户车比例,别墅：,1,：,1,花园洋房：,1,：,1,交房标准,清水房,物管费用,别墅：,3,元,/,花园洋房：,2.4,元,/,电梯品牌,芬兰通力,物业管理,新龙湖物业管理有限公司,-,51,-,已推出部分,09,年推出部分,别墅售罄,3,号楼,4,号楼,5,号楼,6,号楼,7,号楼,8,号楼,9,号楼,10,号楼,3-4-3,3-4-2,3-4-1,项目位置,物业形态,09,年预计推出,套数,面市时间,预计价格,沙区大学城（重庆大学东门对面）,高层,576,2009,年,5400,2,、项目规划图,售罄,-,52,-,3,、主力户型,销售面积,189,使用面积,255.72,赠送比例,35.30%,赠送内容,阳台赠送,21.73,、露台赠送,38.49,、入户花园赠送,6.5,户型价格区间,3940-4896,户型综合点评,该户型通功能完备，空间独立，动静分区明确，采光通风效果佳，多重露台赠送，南北朝向，结构完美。,-,53,-,销售面积,118,使用面积,138.87,赠送比例,17.69%,赠送内容,阳台赠送,7.85,、露台赠送,9.36,、,3.66,户型价格区间,3721-4899,户型综合点评,该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。,销售面积,121,使用面积,147.38,赠送比例,21.80%,赠送内容,阳台赠送,13.26,、露台赠送,10.36,、飘窗赠送,2.76,户型价格区间,3478-4797,户型综合点评,该户型方正，私密性强，空间独立，通透性好，南北朝向，采光通风效果佳。,-,54,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,2009,年（,1-4,月）龙湖,睿城成交一览表,月份,物业类型,套内单价（元,/,）,认购均价（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购套数,存量,新开,存量,新开,1,月,花园洋房,5970,7,0,高层,5360,5019,52,16,2,月,花园洋房,4750,7,0,高层,4140,5156,36,220,17,67,3,月,花园洋房,3530,7,0,高层,2920,5156,172,76,4,月,花园洋房,3530,6729,7,4,高层,2920,5373,96,344,85,99,-,55,-,龙湖,东桥郡,-,56,-,开发商,重庆龙湖地产发展有限公司,项目地址,沙区大学城（重庆大学东门对面）,占地面积,38,万方,总建面,41.6,万方（含地下）,容积率,0.754,绿化率,36%,规划户数,1214,户,面积范围,177.73-226.34,建筑形态,别墅,建筑风格,意大利（托斯卡纳）,几梯几户,联排别墅,楼层,1-3,层,户车比例,1,：,2,交房标准,清水房,物管费用,3.5,元,/,平米,/,月,电梯品牌,无,物业管理,新龙湖物业管理有限公司,龙湖,东桥郡经济技术指标一览表,1,、经济技术指标,-,57,-,项目位置,物业形态,09,年预计推出套数,面市时间,沙区大学城（重庆大学东门对面）,别墅,600,2009,年,在售部分,09,年后期预计,推出部分,2,、项目规划图,售罄,-,58,-,3,、主力户型,销售面积,约,191,使用面积,约,230-337,赠送比例,21%-76%,赠送内容,双车库、花园、露台，合计,39-146,户型价格区间,5750-6500,元,/,户型综合点评,该户型双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。,5.6,米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度。,-,59,-,销售面积,约,208,使用面积,约,280,赠送比例,34.61%,赠送内容,双车库、花园、露台，合计约,72.,户型价格区间,5750-6500,元,/,户型综合点评,双车位设计，负一层超大私家会所，奢侈入户庭院，大尺度享受生活空间。,5.4,米超大面宽客厅，宽敞奢适。二层主卧、卫生、家庭厅功能齐备。多重露台、阳台设计，增大采光面。开阔顶层阁楼，大空间尽显大气度,-,60,-,销售面积,约,224,使用面积,约,300-380,赠送比例,33.92%-69.64%,赠送内容,双车库、花园、露台，合计约,76-156.,户型价格区间,6500-7500,元,/,户型综合点评,双车位设计，负一层超大私家会所，大尺度享受生活空间。以私家花园、阳光房点缀超大客厅。二层套房设计，功能分区明晰。开阔顶层，卧室、书房、露台，尽显大气度。,-,61,-,4,、,2009,年,1-4,月价格及销售分析,2009,年（,1-4,月）龙湖,东桥郡成交一览表,月份,物业类型,套内单价（元,/,）,认购均价（元,/,）,可供销售,(,套数,),认购套数,存量,新开,存量,新开,1,月,别墅,6500,6938,26,13,2,月,别墅,6500,6825,13,12,8,9,3,月,别墅,7600,7150,8,38,8,32,4,月,别墅,8500,8356,6,42,6,34,-,62,-,发展历程,龙湖，创建于,1995,年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。,1997,年龙湖建立自己的物业管理公司，经过十年发展，龙湖物业获得了业主的肯定，其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成。,龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工,3000,多人。,负责人介绍,董事长：吴亚军 重庆总经理：周德康 重庆营销副总经理：张雪樵 重庆营销总监：杨桦,企业核心理念,品牌理念：善待你一生,核心价值观：追求卓越人文精神研究精神信任,/,共赢企业家精神,概括企业价值,重庆第一品牌开发商，旗下高端物业在重庆具有很强的竞争力，物业管理为重庆最好，客户口碑非常好，在别墅物业的开发商具有很强的竞争力。,三、企业介绍,-,63,-,龙湖集团，目前尚待开发土地,2960,亩，其中大学城,800,亩，大坪,380,亩，大竹林,1500,亩，北滨路,230,亩，礼嘉,50,亩。,龙湖后工项目,龙湖,春森彼岸,龙湖,悠山郡,江与城,龙湖大学城项目,四、企业尚待开发土地情况,鸿恩寺高度关注地块,-,64,-,项目地址,渝北加洲新牌坊,占地面积,16,万方,总建面,23,万方,容积率,1.4,绿化率,40%,建筑形态,联排别墅,多层,高层,建筑风格,现代,成交均价,2200,元,/,销售周期,3,年,开盘时间,1997,年,项目地址,渝北区龙湖西路,6,号,占地面积,14,万方,总建面,29,万方,容积率,1.73,绿化率,49%,建筑形态,高层,小高层,建筑风格,现代风格,成交均价,2000,元,/,销售周期,2,年,开盘时间,2000,年,6,月,2,、龙湖花园,西苑,1,、龙湖花园,南苑,五、已开发售罄项目介绍,-,65,-,项目地址,江北区新建北路,60,号海洋公园对面,占地面积,6,万方,总建面,15,万方,容积率,4.5,绿化率,60%,建筑形态,高层,建筑风格,现代风格,成交均价,2800,元,/,销售周期,2,年,开盘时间,2002,年,3,月,4,、龙湖,枫香庭,项目地址,渝北区新南路,6,号,占地面积,17,万方,总建面,8.5,万方,容积率,0.5,绿化率,58%,建筑形态,独立,联排别墅,建筑风格,北美风格,成交均价,6000,元,/,销售周期,4,年,开盘时间,2001,年,11,月,3,、龙湖,香樟林,-,66,-,项目地址,渝北区新牌坊龙湖西苑以西,占地面积,30,万方,总建面,67,万方,容积率,2.1,绿化率,60%,建筑形态,高层,建筑风格,现代风格,成交均价,4000,元,/,销售周期,4,年,开盘时间,2003,年,7,月,6,、龙湖,水晶郦城,项目地址,江北区新建北路,60,号,占地面积,3,万方,总建面,15,万方,容积率,3.8,绿化率,建筑形态,商业,建筑风格,现代风格,成交均价,4000,元,/,平米（星座）,销售周期,未销售,开盘时间,2003,年,5,、龙湖,北城天街（包括北岸星座）,-,67,-,项目地址,南岸区鹅公岩大桥南桥头,占地面积,130,亩,总建面,31,万方,容积率,3.93,绿化率,60%,建筑形态,高层,建筑风格,现代风格,成交均价,5500,元,/,销售周期,2,年,推出时间,2005,年,10,月,7,、龙湖,观山水,项目地址,北部新区金开大道蓝湖郡体育中心旁,占地面积,120,亩,总建面,11,万方,容积率,1,绿化率,55%,建筑形态,独立,双拼别墅,花园洋房,小高层,建筑风格,西班牙风格,成交均价,5000,元,/,销售周期,1,年,推出时间,2006,年,3,月,8,、龙湖,弗莱明戈,-,68,-,项目地址,渝北北部新区金开大道,1111,号,占地面积,1600,亩,总建面,100,万,容积率,1.0,绿化率,70%,建筑形态,独立,联排,建筑风格,西班牙风格,成交均价,别墅,9000,元,/,高层,4800,元,/,销售周期,3.5,年,开盘时间,2006,年,5,月,9,、龙湖,蓝湖郡,项目地址,渝北区龙山大道,111,号,占地面积,20,万方,总建面,48,万方,容积率,2.52,绿化率,60%,建筑形态,高层,建筑风格,现代风格,成交均价,4500,元,/,销售周期,2,年,开盘时间,2006,年,7,月,10,、龙湖,紫都城,-,69,-,项目地址,北部新区经开大道好望山山顶观景区,占地面积,12,万方,总建面,15,万方,容积率,1.25,绿化率,37%,建筑形态,花园洋房,叠拼别墅,建筑风格,西班牙风格,成交均价,5200,元,/,销售周期,1.5,年,开盘时间,2006,年,9,月,11,、龙湖,好望山,项目地址,北部新区经开区蓝湖郡旁,占地面积,8,万方,总建面,6.9,万方,容积率,0.9,绿化率,48%,建筑形态,联排别墅,建筑风格,托斯卡纳风格,成交均价,9000,元,/,销售周期,半年,开盘时间,2007,年,4,月,12,、龙湖,蓝湖香颂,-,70,-,项目地址,渝北区余松路,(,龙湖紫都城对面,),占地面积,60,亩,总建面,7.1,万方,容积率,1.5,绿化率,30%,建筑形态,电梯洋房,小高层,建筑风格,现代风格,成交均价,5500,元,/,销售周期,1,年,开盘时间,2007,年,4,月,13,、龙湖,大城小院,项目地址,九龙坡杨家坪步行街,占地面积,2.8,万方,总建面,25,万方,容积率,8.9,绿化率,建筑形态,高层,商业,建筑风格,现代风格,成交均价,销售周期,1,年,开盘时间,2007,年,14,、龙湖,西城天街,-,71,-,六、在售项目开发情况,企业在售项目开发情况一览表,项目名称,总体量,(,万方,),已开发体量,(,万方,),已开发体量,开发周期,未开发体量,(,万方,),龙湖,春森彼岸,78,15,2,年半,63,龙湖悠山郡,41,30,2,年,11,江与城,250,60,3,年,190,龙湖郦江,41,25,2,年半,16,龙湖睿城,16,16,2,年,0,龙湖东桥郡（一期）,41.6,20,1,年半,21.6,龙湖,MOCO,19,19,2,年,0,-,72,-,研究背景,重庆龙湖地产详细介绍,用,7S,模型解析龙湖的经营策略,龙湖的客户之道,-,73,-,龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。,住商物管,三大板块,龙湖成长于重庆，总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段,即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。,在全国重点区域实施,“,区域聚焦,”,战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。,围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。,与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港联交所上市聆讯，计划,IPO10,亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。,立足重庆,布局全国,区域聚焦,业态平衡,商业增值,平衡风险,上市筹备,多元融资,成长于重庆，发展于全国，追求卓越，专注细节品质,1,2,3,4,5,-,74,-,住宅、商业、物管三大业务板块,1,龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块，现有员工,3000,多人。,2008,年，龙湖集团销售突破,118,亿元。,较,2007,年,同比增长近,20%,。其中，地产业务继,11,月销售突破,100,亿后，,12,月再销,14.2,亿，以,115,亿元的年销售业绩再次入围全国百亿房企之列。,2008,年，龙湖在重庆、成都、西安、北京和上海五个地区累计,销售房屋,1.18,万套,，销售额达,118,亿元，创公司历史新高。,-,75,-,龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。,龙湖成长于重庆，总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正进入异地扩张的新发展阶段,即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。,在全国重点区域实施,“,区域聚焦,”,战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。,围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值，适时发展具高增值潜力的地标性商业物业，分散产品结构不平衡多带来的经营风险。,与境内外多种资本广泛合作，目前已通过香港联交所上市聆讯，计划,IPO10,亿美金，能迅速改善其资本结构，并为未来持续发展建立了便利融资渠道。,立足重庆，布局全国,住商物管,三大板块,立足重庆,布局全国,区域聚焦,业态平衡,商业增值,平衡风险,上市筹备,多元融资,1,2,3,4,5,-,76,-,时间,主要事件,战略,简析,95-99,龙湖花园,西苑,/,南苑,/,香樟林别墅,等,重庆地域,的,房地产公司,00-03,北城天街的建成标志着龙湖向商业地产发展,成立北京龙湖置业公司,进军北京市场,商业地产战略形成,积累多,业态多项目并联运作经验,04-06,成立成都龙湖，,实行多项目快速,开发,；,与,香,港置地合作开发,重庆,1800,亩,大竹林,项目,;,与重,庆国际信托投资合作,西城天街,项目,资金信托,完成,从一家区域性地产企,业向一家全国性地产企业,过程中重要阶段性目标,07-,以后,成功进入西安、上海、天津,(,北京龙湖更名,为京津龙湖,),；与,ING,等基金公司合作；,H,股,IPO,通过聆讯,，计划,筹资,10,亿美元,进入,长三角、,环,渤海,及中,西部地区中心城市，完成,多区域,战略布局，,形成,住,宅,+,商业,的多业态发展战略,龙湖主要发展阶段,2,-,77,-,各阶段战略实施,2,-,78,-,立足重庆，布局全国,2,-,79,-,新城市进入标准,2,-,80,-,新进入城市发展目标,2,-,81,-,龙湖业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块。产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。,龙湖成长于重庆，总部设在北京，下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。目前正,进入异地扩张的新发展阶段,即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。,在全国重点区域实施,“,区域聚焦,”,战略，即在每个城市坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。,围绕商