城市综合体开发全过程优秀课件.ppt

,特大型商业综合体开发全程解密,特大型城市综合体开发全程解密,耿乃兴,模块一：城市商业中心,(,特大型城市综合体,),的优势,土地成本,政策支持力度,规模竞争和协同效应,招商优势,模块二：城市商业中心的规划定位要素,城市商业中心形成方式,城市商业中心的形态（百货、家具、数码）,交通的重要性,市场调查的目的和要点,模块三：城市商业中心的商业组合,形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼,模块四：各个组成部分的招商和运营要点,高星级,酒店,专业市场,购物中心的规划设计,模块五：招商实例,沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商,沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商,模块一：城市商业中心,(,特大型城市综合体,),的优势,土地成本,规模大、门槛高、竞争少,商业和住宅价格差,就业和税收对政府的吸引力,政策支持力度,新高度、新名片、新形象、新客厅,周边带动作用明显，关注度高,规模竞争,体量是竞争决定性因素之一,1,、在培育阶段的不景气，排斥新竞争者进入同区域,2,、培育完成后，新竞争者没有进入机会,协同效应,1,、酒店提高档次，促进销售和租赁,2,、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率,3,、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源,4,、办公和商业带来酒店客源。,招商优势,1,、对商家有震撼力和吸引力,2,、谈判回旋余地大,城市商业中心形成方式,1,、长期、自然形成,王府井、南京路,2,、政府统一规划、协同推进,上海的徐家汇、五角场,3,、形成过程中，业态逐步丰富起来，通过市场的方式，不断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、电器卖场、建材家居、专业市场、超市,4,、一次性建设，强力推进是有可能的,统一规划、统一建设、统一招商、统一管理,模块二：城市商业中心的规划定位要素,交通的重要性,选址、选址、选址,交通是最主要的、决定性的因素。,综合各种交通方式，创造易达性和必达性。,交通的形式,道路、机场、铁路、地铁、公交,出租、自驾、自行车、步行,案例,1,、美洲,Mall,立体停车库,旅游车、酒店车泊位,位 置：,上海市中山公园,交 通：,地铁,2,、,3,和,4,号线,8,条公交线始终点站,11,条公交过境线,功能组合：,交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体,总建筑面积：,20,万平方米,流 线：,环型流线,中 庭：,三个椭圆形中庭,走廊长度：,总长,4.2,公里,案例,2,、上海中山公园龙之梦购物中心,1,条地铁,2,条轻轨,11,条过境公交线,8,条始终点公交线,中 街,12,条始终点公交线，过境线,24,条,案例,3,、沈阳市中街商业区,中 华 路,太,原,北,街,沈阳站,18,条始终点公交线，过境线,18,条,案例,4,、沈阳市太原街、沈阳站区域,13,条始终点公交线，过境线,21,条,案例,5,、沈阳市五爱商业区,93,814,548,814,572,区,572,548,93,大桥六线,931,855,836,830,申闵专线,大桥六线区,320,855,920,923,926,303,申闵专线,205,50,43,42,02,320,44,50,824,徐闵线,72,303,326,326,572,712,820,957,984,985,游十号线,东坪专线,申川专线,徐闵专线,机场三号线,02,43,93,303,326,806,824,927,957,984,985,东坪专线,机场三号线,游十号线,732,122,44,927,572,326,15,72,315,572,区,864,236,43,205,824,920,931,712,820,830,926,946,957,徐闵线,龙吴线,隧夜,1,号线,起始站点,8,条,过境线路,40,条,572,区,15,区,836,770,122,案例,6,、上海市徐家汇,836,732,案例,7,、上海市人民广场,3,条地铁,起始站点,13,条,过境线路,31,条,龙之梦,沈阳故宫,沈阳市人民政府,地铁一号线,一环线,东西快速高架干道,地铁十号线,津桥路,市府大道,案例,8,、沈阳龙之梦亚太中心,三条城市交通主干道,两条地铁 三座车站,7.3,万,8.7,万,4.3,万,东西快速干道,沈海立交,一环滂江街,地铁十号线车站,地铁一号线滂江街站,龙之梦亚太中心,公交枢纽,长途客运,项目周边交通条件,一期公寓总面积约,9.2,万,m,3,人,/,套,x,1184,套,=,3552,人次,一期总占地,17,万,m,一期总建筑面积,140,万,m,一期酒店总面积约,8.8,万,m,2,人,/,套,x,1178,套,=,2356,人次,人流量日均峰值,26,万人次,一期商业总面积约,90,万,m,营业员按,20,m,/,人,=,4.5,万人次,购物中心,30,万,m,10,万人次,家居中心,25,万,m,1.5,万人次,数码城,10,万,m,4.5,万人次,百货商场,10,万,m,3,万人次,商业总人数,23.5,万人次,一期办公总面积约,20,万,m,按,10,m,/,人,=,2,万人次,公交枢纽,商业人流测算,一层平面图,公交入口,公交出口,公交出口,公交出口,公交站台,公交站台,公交枢纽平面图,公交车入口,公交车出口,公交车出口,公交车出口,进站为,14,米宽四车道,公交枢纽平面图,长途客运枢纽,龙之梦亚太中心,公交枢纽,地铁出口,各种交通方式和商业的组合关系,交通干道,龙之梦购物中心入口及中庭,蓝中庭,红中庭,龙之梦购物中心,公交枢纽,地铁出入口,公交、地铁和商业组合关系,公交枢纽,地下换乘通道,公交地面换乘,公交地铁换乘,购物中心一层,时尚百货一层,地铁,地下一层,地下一层,地下一层,通过地下通道,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,地下一、二层,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,116,131,207,257,150,222,248,287,296,118,211,中街地区,11,条公交线,项目周边,10,条公交线,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,257,中街地区,11,条公交线,项目周边,10,条公交线,引入公交枢纽,116,131,207,150,222,248,287,296,118,211,225,215,266,134,286,228,276,298,156,237,257,245,147,230,254,218,168,384,133,243,274,385,219,151,132,386,21,条始终点线,16,条过境线,运营网络图,公交枢纽、地铁和购物中心立体连通,三条城市交通主干道,一环线通行能力最强的滂江街段,沈阳唯一的一条市内高架快速干道,津桥路,北顺城路,-,市府大路,公共交通配置汇总,沈阳首个交通换乘枢纽,40,条公交线路的公交枢纽,长途客运枢纽,56,条公交线路,现有,16,条过境市内公交线路,中街地区,11,条线路延伸,项目周边,10,条线路的始发站迁移,新增市内公交线路,19,条,两条地铁 三座车站,地铁一号线滂江街站位于基地东北角,规划地铁十号线在基地东侧设两座车站,建设公交枢纽能推进城市公交一体化，引导城市交通良性发展，构建现代化交通体系。,2,、通过建设公交枢纽可以实现地铁，公交的紧密衔接，系统性地发挥城市公共交通的综合运能，提高客运效率。,4,、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存，削峰平谷，为城市交通开辟新的模式，有效地改善区域道路交通环境。,3,、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运交通的服务水平，改善乘车环境，改变城市人的出行方式。,地点：北中街,257,，,287,，,118,，,296,终点站,地点：白塔路,384,、,385,、,386,路终点站停车场,116,，,150,，,207,终点站,中街周边现有公交线路环境状况,211,，,222,路终点站停车场,公交线路站务室现状,沈阳北站公交枢纽,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边,118,路调整示意图,第,2,条 始发线,118,路,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边,131,路调整示意图,第,3,条 始发线,131,路,原中街公交换乘中心东移的设想,中街周边,150,路调整示意图,第,4,条 始发线,150,路,地下车行道,停车场：,8000,个车位,车行道：宽,12-18,米,层 高：,7.3,米,转 盘：,2,个,出入口：,5,个,转 盘,出入口,项目内部交通,模块三：城市商业中心的商业组合,城市商业中心项目实例,沈阳龙之梦亚太中心，一期,145,万平方米商业,上海智富名品城，,160,万平方米商业,海口现代美居城，,145,万平方米商业,用地面积,55.75,公顷,容积率,6,覆盖率,70%,总建筑面积,437,万平方米,地上总建筑面积,334,万平方米,办公楼,20,万平方米,酒店,19,万平方米,公寓,28,万平方米,商业,167,万平方米,住宅,100,万平方米,地下建筑总面积,103,万平方米,一期工程,沈阳龙之梦亚太中心,龙之梦购物中心,红星美凯龙家居广场,五星级酒店,精品百货,四星级酒店,时尚百货,数码,广场,公 交 枢 纽,大型,主力百货,时尚,百货,津 桥 路,滂,江,街,地铁滂江街站,沈 海 立 交,东,西,快,速,干,道,长途客运枢纽,(,规 划,),一期工程商业组合,公交,枢纽,五星级酒店,4,万平米,精品百货,3.5,万平米,大型主力百货,10,万平米,时尚百货,3.5,万平米,购物中心,30,万平米,办公楼,高,245,米,20,万平米,公寓酒店,3,万平米,精品百货,3.5,万平米,家居广场,25,万平米,数码广场,10,万平米,公寓,10,万平米,一期工程,总建筑面积,145,万平米,其中零售商业,90,万平米,百货,酒店,办公楼,酒店,家居广场,购物中心,大型百货,亚太数码城,下沉式休闲广场,时尚百货,大型屋顶游乐场,公 寓,快捷酒店,黄中庭,绿中庭,蓝中庭,红中庭,购物中心内景,红星美凯龙家居广场,案例二、上海智富名品城,城际铁路站,本案,龙,昆,南,路,迎,宾,大,道,货 运 大 道,学,院,路,本案,0.5,公里,1.2,公里,案例三、海南现代美居生活城,整体形态,地上建筑功能平面图,酒店公寓,总体指标,总用地面积（万,m,2,）,60.2,建筑基底面积（万,m,2,）,26.3,地上总建筑面积（万,m,2,）,99.5,容积率,1.65,建筑密度,43.70%,分项指标,(,单位：万,m,2,),业态名称,建筑面积,地上建筑面积,地下建筑面积,用地面积,红星美凯龙,20,17,3,5,数码电器城,8,6.5,1.5,2.5,欧亚达,11,11,-,4.6,商品批发市场,12,12,-,5.4,旅游岛旅游产品市场,3,3,-,3.3,酒店餐饮物料中心,6,6,-,5.3,专业建材街,9,软装饰,2.5,-,8.1,灯饰,1.5,-,陶瓷瓷砖,1,-,卫浴洁具,1,-,五金配件,1.5,-,基础建材,1.5,-,配送中心,4,4,-,4,服装城,3,3,-,4,风情街（含海天,3,万,m,2,）,10,9,1,13.5,酒店公寓,2,2,-,广百,4,4,-,4.5,乐购,6,3,3,影城,1,1,-,商务中心,3,3,-,总部办公,3,3,-,园区管理中心,3,3,-,地下车库,37,-,37,-,总计,145,99.5,45.5,60.2,模块四：各个组成部分的招商和运营要点,高星级酒店,专业市场,购物中心的规划设计,高星级酒店,酒店的投资回报率平均在,8-9%,，在商业地产类别里回报期是最长的，但是一定要做。,1,、树立企业和项目的品牌,高星级酒店是建设过程最复杂、管理最精细的地产项目。最直观、最有说服力的展示企业品牌形象实力和企业文化。,2,、平台和桥梁作用。,3,、投资稳定性好，投资风险不大。,4,、成长性比较好。,5,、最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流。,专业市场,义乌的中国小商品城 虎门的服饰批发市场,华南城 海宁皮革城 成都的荷花池批发市场,上海七浦路服装市场 北京潘家园古玩市场,2010,年上半年，义乌集贸市场总成交额达,248,亿元，其中中国小商品城成交额,169.12,亿元，中国古商经中有“成行成市”的说法。大型专业市场规模大、影响力大，辐射面宽，吸引力强。,购物中心,在万象城，不仅仅是购物，更多的应该是一种生活。去那里，可以有太多太多的选择，不想购物可以散步；累了，可以坐下来喝茶；饿了，可以去餐厅悠闲就餐；想活动，可以去溜冰场；闷了，看场电影；进修，可以参加各类培训课程，给孩子报个早期教育的兴趣班,在这里，可以从上午到深夜,SHOPPING,；可以一个人、一个下午、一杯,STARBUCK,的咖啡；可以一家人、一整天、一次信步闲庭的旅行；可以和朋友看电影、去,K,歌，不醉不归；可以和陌生人，邂逅、相识、成为知己；可以在红酒的晃影中看车河、看霓虹、看万象人生；可以在精油的香薰里闭上眼、想未来，读自己；可以一个人私享，可以一群人分享，可以一家人共享；可以有你想的一切可能，万象城为杭州带来了更多可能。,模式一：所有店铺直接面向中庭,特点：,1,、规模适中,2,、中庭呈直线型或者环形走向，顾客不走回头路,3,、黄金小铺和小门脸、大空间的主力店两种铺面形态,4,、国内外一线城市的顶级,时尚购物中心,一般采取该模式,案例,1,：新加坡,VIVOCITY,案例,2,：韩国,PARC1-YEOUIDO,案例,3,：深圳华润万象城,案例,4,：上海西郊百联,案例,5,：北京来福士广场,案例,6,：北京金融街购物中心,案例,7,：深圳海岸城,案例,9,：上海正大广场,模式二：传统百货商店模式,特点：,1,、铺位平均,2,、中央设置中庭,3,、多条购物流线,案例,1,：横滨地标,模式三：既有线性中庭，又有辅助小街,特点：,1,、主中庭沿线气氛热烈，小街较为冷落,2,、小街上一般设置日用零售,案例,1,：北京新中关购物中心,模式四：几种模式混杂、但段落明晰,特点：,1,、规模巨大,2,、国际一线品牌和普通百货同时入驻,3,、根据商品类型进行分区，比如“家居广场区”、“内衣睡衣区”等,案例,1,：北京华茂城新光天地,案例,2,：香港海港城,案例,3,：日本,LALAPORT,模式五：古典鱼骨型,特点：,1,、一条主街和若干支路,2,、源自西方古典街道拱廊购物街形态,3,、店铺进深一般不大,案例,1,：英国麦多霍尔购物中心,英国最大的购物中心之一,/1990,年开业,/13.2,万平方米,/,郊区型,/,与交通枢纽相连,/,公共交通引导型开发,TOD,Transit Oriented Development,美国购物中心,1,、主力店往往是多个百货，超市较少,2,、单店面积大，进深较大,3,、注重服务设施（卫生间和停车场），代客停车,4,、娱乐设施吸引力大,5,、商家组合更丰富，按摩、减肥、旅游信息等应有尽有,6,、美食广场宽敞明亮,美洲,Mall,芝加哥,Woodfield Mall,达拉斯,Galleria Mall,达拉斯,North CentrePark Mall,一、组织架构,商用物业运营管理按照“三权分立”原则，成立商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。推动所有权、经营权、管理权相分离，明确权责，协调发展。,1,、置业管理公司作为发展商的代表，拥有资产管理权：,资产保值增值；资产证券化；物业管理。,具体工作包括：制订经营目标，选择经营公司，评估经营绩效，审批年度预算、大修计划等。,2,、商业经营公司负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能。,3,、物业管理公司负责保安、清洁、维护和保修等工作。,模块五、招商实例,二、招商推进,1,、招商办法：委托招商、自主招商两条腿走路,2,、团队目标：建立一支朝气蓬勃、团结协作，务实高效的招商团队，,3,、人才选拔原则：,一是细化分工，提高专业化；,二是新老结合，提高稳定性。,4,、招商八大原则：,规划先行 整体经营,顺序招商 同业差异、异业互补,主力店布局 特殊商户优惠,共担风险 放水养鱼,三、经营理念,服务商户，尊重商户，诚信至上,1,、商场作为一项长期增值物业持有，产权统一，经营管理方牢牢把握主动权，大业主小租户心态妨碍经营业绩提升。,2,、购物中心和专业市场是统一管理、分散经营。,从经营目标上来看，是追求租金水平和出租率的不断提升；,关注的重点是租户与顾客，强调对租户的服务；,经营方面，每个店铺都是独立法人，强调的是独立经营；,促销推广更多是整合资源，为租户搭建一个经商的平台。,3,、商场搭台，租户唱戏。,四、市场推广,建立量化考核体系，将市场推广常态化。,1,、综合运用电视、报纸、网络等方式，提高商用物业的品牌知名度和认可度。,2,、制定商用物业和商家促销活动年度计划，考核与推广效果挂钩。客流量、销售额、交易频次等。,3,、挖掘场地潜力和调动商家积极性，提高商用物业的品牌知名度，设立广告收入考核指标。,优惠停车、免费停车；,溜冰场举办邀请赛、表演赛、生日会、体验课、学校体育课；,电影院举办影迷见面会、电影鉴赏沙龙等各种活动；,短期出租中庭场地给品牌推广、商品推广、楼盘展示、新车展示等。,4,、总体目标：第二年开始，来自于广告及展示空间的收入不低于商场营业额总收入的,10%,，礼品卡销售额占到商场年销售额的,8%,以上。,意向商户简介,好心情家纺,（,Hosiking,）南通好心情家纺有限公司,系中国家纺面料的领跑者,-,江苏金太阳集团的骨干企业，公司专业开发、生产、销售服饰系列、棉品系列、玩具系列、家居饰品系列等婴童产品。公司本着,“,给妈妈安心的，给孩子最好的,”,经营理念，不断提升开发能力和服务质量。,沈阳开店情况：,目前进驻乐友孕婴店，代销方式,洽谈情况：,沈阳由刘总做代理，近期想做形象店，面积,106,平方米，铺位号：,F3-14,，合作条件均价,5,元 三年（含物业费），和厂商沟通事宜，确定商务条件。,小鬼当家儿童摄影,公司成立于,2002,年北京，目前拥有,20,余万名会员和,50,余家连锁店遍布全国，以个性化服务、高品质技术和标准化流程管理，后评选为,“,2008,中国新兴连锁企业,10,强,”,、,“,中国特许经营连锁百强,”,和,“,全国十佳儿童影楼,”,。,沈阳开店情况：,沈阳万达太原街,3F,，,400,平方米，租金,2.66,元均价,洽谈情况：,张总来实地考察，之前想开个,400,左右的，看到项目觉得很有发展前景回去研究商讨，尽快答复我们，报价,4,元,/,平，铺位号：,F3F-39 917,平方米推荐这个位置。,年度租金收益预测,相当于每平方米建筑面积日租金,2.75,元,*,*,谢谢！,