XXXX年上半年成都市主城区写字楼项目市场分析报告_14页.docx

2011年上半年成都市主城区
写字楼市场分析报告

四川中原物业顾问有限公司

目 录
一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳 4
1. 市场整体特征 4
1.1 供不应求 4
1.2 销售平稳 4
2.供应特征 5
2.1 供应波动较大 5
2.2 乙级写字楼主导 5
2.3供应外移趋势明显 6
2.4 城南成为写字楼供应主战场 6
3.需求特征 7
3.1 成交量保持平稳 7
3.2 乙级写字楼为销售主力 7
3.3 价格持续走高 8
3.4甲乙级写字楼价格差距缩小 8
3.5新开盘项目热销 9
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 10
1.新增租赁项目分析 10
1.1新增租赁项目持续供应 10
1.2新增项目较为分散 10
2.优质写字楼分析 11
2.1各板块表现不一 11
2.2 整体租金保持增长 12
2.3 空置率持续下降 12
3.四川中原工商铺部分租赁成交案例 12
三．总结 13
1. 上半年市场总结 13
2. 后市预测 13

图表目录

图 1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年） 4
图 2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月） 5
图 3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年） 5
图 4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年） 6
图 5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年） 6
图 6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月） 7
图 7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年） 7
图 8：成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年） 8
图 9：各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年） 8
图 10：成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月） 10
图 11：各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月） 10
图 12：各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年） 11
图 13：成都市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2011年6月） 12

表 1：重点项目开盘情况（2011年上半年） 9
表 2：中原工商铺2011年租赁成交信息表 12
注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。

一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳
1. 市场整体特征
1.1 供不应求
图 1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。
上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。
2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。
1.2 销售平稳
2011年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。
2.供应特征
2.1 供应波动较大
图 2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。
2.2 乙级写字楼主导
图 3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。
乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2011年上半年供应量为40.15万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。
商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。
2.3供应外移趋势明显
图 4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。
2.4 城南成为写字楼供应主战场
图 5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年城南新增写字楼项目达到49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应较少也较为分散。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。
3.需求特征
3.1 成交量保持平稳
图 6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼的销售情况较为平稳，月均销售面积在11万平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波动不大。住宅市场的限购政策对写字楼市场带来的冲击较小，市场销售依旧强劲，多个项目保持了较好的销售业绩。
3.2 乙级写字楼为销售主力
图 7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年甲级写字楼成交面积13.78万平方米，销售保持强劲。甲级写字楼一般占据城市最好的地段，软硬件配置均处于领先水平，市场认同度较高。时代8号、富力天汇、保利中心等项目每月保持数千平方米的去化面积。
乙级写字楼项目成交29.69万平方米，作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南，近年来产品品质有了较大的提升，性价比较高，与甲级写字楼的差距正在缩小，市场销售平稳。
商务公寓成交面积24.88万平方米。由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，市场销售情况较好。
3.3 价格持续走高

图 8：成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，写字楼平均销售价格为11030元/平方米，同比上涨42.6%，出现较大的上涨幅度。由于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高，2011年上半年销售价格出现较大幅度的上升。
3.4甲乙级写字楼价格差距缩小
图 9：各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，甲级写字楼销售价格为18845元/平方米，价格相对较为平稳，变化不大。甲级写字楼在2010年经历了一次较大的价格上涨之后，2011年价格趋于平稳。
乙级写字楼销售价格为12181元/平方米，进入2011年上涨步伐明显加快。由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。
商务公寓销售价格为7655元/平方米，由于精装修、LOFT挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的LOFT产品单价处于市场领先水平。
3.5新开盘项目热销
表 1：重点项目开盘情况（2011年上半年）
项目名称
开盘时间
价格（元/平方米）
开盘情况
白金瀚宫国际大厦
2011-1-2
10000
写字楼推出7~15层，销售率达90%
东方希望中心
2011-1-16
13000
一批次推出3、4、5、7、10层，销售率达100%
保利中心
2011-3-19
13000-16000
一批次推出15层以下，开盘认购约12500平方米
东方希望中心
2011-4-9
14000
二批次推出11-14层，二批次开盘销售90%以上
奥克斯财富广场
2011-5-7
14000
一批次推出6-14层68套，认购46套，认购面积超过10000平方米
福年广场
2011-6-18
14000
一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层
大鼎世纪广场
2011-6-25
14000-16000
3号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%
置信丽都汇
2011-6-25
12000
推出108套，销售率约90%
曙光国际
2011-6-29
13500
一批次推出B座6-18层106套，销售82套，销售率约77%
数据来源：中原地产数据库
从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水后，开盘销售率基本能达到80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨
1.新增租赁项目分析
1.1新增租赁项目持续供应

图 10：成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年，总共有26.14万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的8个项目进入租赁市场。写字楼的市场总存量上升至369.70万平方米。其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场单一业权项目增多。
1.2新增项目较为分散
图 11：各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）

数据来源：中原地产数据库
新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。
2.优质写字楼分析
2.1各板块表现不一
图 12：各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年）

数据来源：中原地产数据库
注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼
市中心CBD写字楼因2010年下半年仁恒置地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。但市中心CBD大多数项目使用时间较长，硬件配置低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。
人民南路SBD写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空置率较低。锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空置率大幅下降。
天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。虽然目前投入使用的项目尚不多，市场依旧处于前期市场培育之中，但是随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，城南的办公氛围将逐步培育形成，未来前景较好。
东大街写字楼成长较快，但由于部分拆零出售项目租竞相压价，导致租金出现一定程度波动。东大街距离市中心较近，加上政府扶持力度较大，在吸引金融企业入驻方面具有较大的吸引力。
2.2 整体租金保持增长

图 13：成都市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2011年6月）

数据来源：中原地产数据库
2011年上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%。主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。但另一方面写字楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度趋缓。
2.3 空置率持续下降
2011年上半年优质写字楼的平均空置率为24.41%，环比下降了0.69%。随着实体经济的强势增长，本土企业规模不断扩大、办公环境改善以及外来企业的进驻对写字楼租赁需求不断上升，租赁成交较为活跃，新交付项目招商较为顺利，写字楼空置率持续下降。
3.四川中原工商铺部分租赁成交案例
表 2：中原工商铺2011年部分租赁成交信息表
项目名称
板块
等级
面积（平方米）
单价（元/平方米.月）
仁恒置地广场
市中心CBD
甲级
410
160
财富中心
市中心CBD
乙级
454
83
鼓楼国际
市中心CBD
乙级
650
63
新希望大厦
人民南路
甲级
981
115
国航世纪中心
人民南路
甲级
591
110
丰德国际广场
人民南路
乙级
353
95
摩根中心
东大街
乙级
1500
83
摩根中心
东大街
乙级
419
95
新希望国际
天府新城
乙级
247
60
数据来源：四川中原工商铺
三．总结
1. 上半年市场总结
Ø 市场销售强劲
上半年写字楼供应量为54.20万平方米，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积68.35万平方米，销售平稳，销售价格为11030元/平方米，保持了持续上涨，其中甲乙级写字楼价格差距缩小。
Ø 租赁成交活跃
上半年共有26.14万平方米写字楼交付使用。由于租赁需求的上升，写字楼租赁市场成交活跃，上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%，平均空置率进一步下降至24.41%。
2. 后市预测
Ø 销售市场上升，供需两旺
供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，而上半年的推盘量较小，预计下半年将迎来推盘的高峰。成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计下半年成交量还将有明显的上升，市场供需两旺的情形将在下半年再度出现。
Ø 租赁市场存量增加，压力渐增
租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。
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