八达岭孔雀城市区售楼处选址建议1129.docx

八达岭·孔雀城市区售楼处选址阶段性总结
一、选址原则
Ø 本案位于北京北部区域，预计目标客群将主要分布在北部（泛亚运村、国奥村区域）、西北部（泛中关村、上地区域）、东北部（泛望京区域），在市区售楼处选址应着重考虑客群来源区域特征；
Ø 本案定位为“八达岭下、葡萄湖岸”，以低密度住宅为主力产品构成，客群定位为北京城区“新中产家庭”，因此，市区售楼处所处区域氛围应与本案品质契合；
Ø 为便于客户到访，市区售楼处所处建筑单体应具备足够知名度，交通动线应便于客户抵达和车辆出入；备选物业应临城市主干道或环线，且为轨道交通节点（地铁站）；
综上所述，市区售楼处选址原则总结如下：
n 区域：三、四环沿线，八达岭高速路沿线或临近区域；
n 识别性：知名度高、识别性强；
n 可达性：交通便利，毗邻主要交通干线和轨道交通，可达性佳，同时便于客户出入；
n 面积：500㎡左右，满足八达岭孔雀城大盘展示和接待功能用途；
n 停车：车位充足；
n 品质：区域氛围与本案品质匹配。
二、选址区域及备选项目
备选区域建议在北部三四环附近，首选八达岭高速路沿线，其次是到八达岭高速方便快捷的北部区域。
根据上述原则，考察了5个项目，下图为重点考察项目及到八达岭高速路的交通动线。

北辰时代
盘古大观
西奥中心
新中关
中国国际科技会展中心

三、重点考察项目介绍
1、 新中关
Ø 新中关位于海淀黄庄路口，地铁4号、10号线交汇出口处。
Ø 集商业、写字楼和酒店式公寓为一体的综合楼。
Ø 写字楼没有独立的大堂，需经过购物中心时入电梯厅。
Ø A座为代大业主出租，出租期到2011年9月21日。B座为散售。C座为酒店式公寓。

n A座办公楼可租单元概况
A座楼层
面积
日租金（含物管费）
月租金
10层
412
4.5
55620
10层
562
4.5
75870

类型
写字楼
地址
海淀区海淀黄庄路口
面积
1200平米，可自由分割
租金
6-7万/月
周边商业机构
海龙大厦、鼎好电子大厦‎、中关村科贸中心等‎
交通可达性
地铁4号线、10号线，东临中关村大街，南临海淀南路。
停车状况
地下停车场，车位充足。
有利条件
Ø 位于中关村核心区，便于对泛中关村地区客户的展示；
Ø 租金较低；
Ø 临地铁，交通相对方便。
不利条件
Ø 到八达岭高速路的通达性较差；
Ø 出租期限只能到2011年9月21日；
Ø 新中关大厦写字楼没有独立的大堂，需经过购物中心时入电梯厅，形象相对较差；

2、 盘古大观
Ø 地处八达岭高速东侧，北四环北侧，交通通达性好，客户出入便利。
Ø 其龙型状建筑外观生动恢宏，地标形象突出，知名度很高。
Ø 写字楼配置标准高，写字楼主体为钢结构，配有26部客梯，3.4米高的楼层净高。
Ø 楼体内设备设施尚在施工，预计年底验收，承诺2010年2月可进场装修，如果租户着急，最早可于2009年12月底入场装修。

n 待租单位概况
楼层
面积
日租金
月租金
6层
232.13
9
62675
6层
341.98
9
92335
6层
441.98
9
119335

n 盘古大观物业情况
类型
写字楼
地址
朝阳区北四环北侧，八达岭高速路东侧
交通可达性
地铁8号线、10号线，南邻北四环，西邻八达岭高速路
周边办公机构
亚运村地区的汇欣大厦、汇宾大厦、北辰国际大厦等。
停车状况
地下停车场，车位充足。
有利条件
Ø 地标性建筑，视野好，可俯瞰鸟巢，知名度高；
Ø 楼体装修、设备标准高；
Ø 交通可达性强。
不利条件
Ø 目前写字楼尚未验收，预计2010年2月才能入场装修；
Ø 租金较高。

3、 北辰时代
Ø 位于安慧桥西北角，紧邻北四环，周边20多条立体公交线路，出入八达岭高速方便快捷，同时临近“地铁五号线”惠新西街北口站。
Ø 周边商务氛围浓厚，临近多个星级酒店及国际会议中心，各种餐饮、购物中心较为集中，如：五洲皇冠假日酒店、国际会议中心、北辰购物中心等。
Ø 楼体造型独特，知名度高，同时紧邻鸟巢、水立方国家地标性建筑，利于客户识别。
Ø 写字楼硬件配置较高：14部三菱电梯（12部客梯，2部货梯），首层8米挑高大堂，装修标准较为高档，且每层可灵活分割空间，随意组合。

n 待租单位概况
楼层
面积
日租金
月租金
4层
470
7.9
111390
6层
410
7.9
97170
6层
540
7.9
127980

类型
写字楼
地址
朝阳区北辰东路8号
面积
410-570平米
租金
9-12万/月（含物业费）
周边写字楼
汇欣大厦、远大中心、国际会议中心等
交通可达性
紧邻北四环、地铁5号线，到达八达岭高速较为便利。
停车状况
地下停车场630个停车位，车位充足。
有利条件
Ø 交通便利，临近北四环及八达岭高速路，出行方便；
Ø 中关村、亚奥区域、望京的的客户可达性较高；
Ø 商务氛围浓厚、区域环境良好；
Ø 硬件配置较高，利于形象展示。
不利条件
Ø 租金相对较高。

四、其他考察项目
另外，项目组还考察了八达岭高速沿线的北环中心、西奥中心。北环中心目前已满租，西奥中心不临交通干道，展示效果较差，与本案品质不匹配，建议不做考虑。
五、结论及建议
结合市区售楼处选址原则，从备选物业面积、交通可达性、建筑知名度及识别性，以及与本案备选物业所处区域氛围、租期、进场装修时间等方面考虑，建议选择如下：
1、 如果能与物业协商好12月进场装修，则首选盘古大观(6层，441.98平米，租金120000元/月)。
2、 备选北辰时代(6层，410平米，月租金97170元/月)。

2009年11月
八达岭孔雀城伟业项目组