XXXX年开封房地产市场调研分析.docx

目 录
一、宏观情况

★2010年4月26日上午，中国社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布。港深沪京成为2010年城市竞争力前4强，开封位列未来10年最具竞争力的24个城市之中。
★2010年12月31日，“世界著名品牌大会”第七届年会在马来西亚吉隆坡举行。大会公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”名单，河南省郑州、开封两市同上海、北京、天津、重庆、香港、台北等50个城市一起获此称号。

蓝皮书对开封的点评是——“开封：乘天时地利之势，再现古都之繁华。开封地处城市群中心区，产业布局优化，成本洼地优势明显，一体化进程加速。此外，全省工业化提速，开封乘势而起。”
开封近期获得殊荣的支撑是“郑汴一体化”，该项政策使得开封的近期发展前景广阔。
自去年以来，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。近日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部三部委又联合下发通知，要求各地要进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。2010年10月8日至12月20日开封市开展专项检查，本次检查本着自查自纠从宽、抽查复查从严的原则，市住房和城乡建设局、市工商行政管理局将组成联合检查组依法查处违法违规行为，检查结果将向社会公示，对于存在严重违法违规行为的房地产开发企业，将通过媒体公开曝光。
目前我市房地产市场也存在一些不规范的行为，如未取得预（销）售许可擅自销售商品住宅；以认购、预定、排号、发VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预订款；发布虚假广告，违规参加展示展销活动；有的房地产开发企业擅自销售经济适用住房等行为。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。本次专项检查加强了对开封房地市场的监管，促使开封房地产市场健康发展。

二、土地市场
2010年第四季度土地招拍挂情况：
2010年10月22日,汴国土告字〔2010〕11号以公开方式出让2010-53号、54号、2010-GY-06号～09号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：

宗地
编号
(简称)
宗地
位置
净用地
面积
(m2)
土地
用途
容
积
率
建筑
密度
(%)
建筑
限高
(m)
绿地
率 (%)
出让
年限
竞买
保证金
(万元)
起始价
(元/m2)
2010-53号  (特耐公司)
东至规划用地边界,南至郑汴公路道路红线,西至规划用地边界,北至规划用地边界.
58505.1 
商业 住宅
≤2.8
≤30
住宅不低于四层
≥30
商业 40年 住宅 70年
1450
1200
2010-54号  (教育学院)
东至现状教育学院中院东围墙,南至梁苑路道路红线、规划用地边界线,西至现状教育学院西围墙,北至现状教育学院中院北围墙.
81185.8  
商业 住宅
≤2.0
≤30
西边界50米内限高35米,其余建筑限高18米,住宅不低于四层
≥30
商业 40年 住宅 70年
3000
1800

2010年12月24日,汴国土告字〔2010〕12号以公开方式出让2010-55号、56号、57号、58号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：

宗地
编号
(简称)
宗地
位置
净用地
面积
(m2)
土地
用途
容
积
率
建筑
密度
(%)
建筑
限高
(m)
绿地
率 (%)
出让
年限
竞买
保证金
(万元)
起始价
(元/m2)
2010-55号 (金明西街东侧)
东至规划用地边界线,西至金明西街道路红线,南至规划用地边界线,北至规划用地边界线.
37928.1
商业 住宅
≤2.8
≤25
住宅不低于四层
≥30
商业 40年 住宅 70年
1800
2250
2010-58号 (汉兴路北侧)
东至规划用地边界线,南至汉兴路道路红线,西至夷山大街道路红线,北至规划用地边界线.
22585.5
商业 住宅
≤4.0
≤35
住宅不低于四层
≥30
商业 40年 住宅 70年
1000
2175

三、市场发展状况
1、供应与需求情况变化等的介绍分析
2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系
指标
单位
2007年
2008年
2009年
房地产投资额
亿元
15.03
21.60
36.94
房地产施工面积
万平方米
194.6
355.1
448.95
房地产竣工面积
万平方米
49.24
100.1
129
房地产销售面积
万平方米
68.1
82.5
118.59
存量面积
万平方米
-18.86
17.6
10.41
qHZ我爱开封网
(存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：开封统计公报)

2、价格的变化

数据来源：豫房景气指数qHZ我爱开封网

3、市场出现的典型性特征\市场热点
开封市房地产市场存量增长，经2009年购买土地，2010年办理手续，2011年时开封房地产市场产品大批上市阶段。在近期市场动态调查中也发现，多数楼盘销售节点在2011年农历春节后及2011年5月。
现阶段开封市场多层住宅量小，客户无法选择合适住宅。存在的高层小高层建筑消费者有一定的抵抗情绪，而且户型结构不够通透，采光和通风都存在一定问题。
4、竞争项目的价格\趋化量\营销推广等动态监控（见附:竞争项目分析模板）
5、对我公司项目的启示
略
四、公司项目销售介绍
1、本季度的销售情况及重大推广节点（含项目销售情况的判断）
2、下季度营销重点节点
五、专题研究及其他
 新华网上海１月７日电 成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的２０１０年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。
“限购令”难阻楼市上行态势
　　去年４月３０日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。９月２９日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等１６个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。
　　去年１２月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，２０１０年１－１１月，全国商品房销售面积８．２５亿平方米，比上年同期增长９．８％，增幅比１－１０月提高了０．７个百分点。同期全国商品房销售额４．２３万亿元，同比增长１７．５％。其中，１１月单月的销售面积和销售额同比分别增长１４．５％和１８．６％。
　　“去年１０月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。
　　房价方面，２０１０年１１月，１６个限购城市中仅广州新房价格环比下降０．１％，另有５个城市价格持平，其他１０个限购城市均环比上涨。
　　在“史上调控最严”的２０１０年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团１月４日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为６８．９万平方米和８３．５亿元，同比分别增长６９．８％和５１．３％。万科去年全年的销售额达到创纪录的１０８１．６亿元，同比增幅高达７０．５％。
　　中国房产信息集团日前发布的数据显示，３０家主要开发商２０１０年全年销售额累计达到８６９１亿元，销售面积为８４４９万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米１０２８６．４２元，同比上涨２３．９８％。
        购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨”
　　值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年１－１１月，东部地区商品房销售面积占比为４９．３％，较２００９年同期下降２．２个百分点；中部地区占比为２４％，提高０．８个百分点；西部地区占比为２６．７％，上升１．４个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。
　　不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。
　　央行发布的《２０１０年第４季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，４５．２％的城镇居民选择投资，而房地产投资以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。
　　导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。

附:项目分析模板

市调时间：2011年1月6-10日

项目名称
安联·朗润园
所在区域
开封市西环路与复兴大道交汇处西南
物业类型
小高层
占地面积(亩)
128亩
建筑面积(万㎡)
25万平方米
容积率
2.8
累计销售套数
300-400套
入市时间
2010年5月
工程进度
4栋楼已出地面，其他未动
本期名称
安联·朗润园一期
本期物业类型
小高层
本期推盘时间
2010年6月
本期套数
600套左右
销售报价（元/㎡）
4200元/㎡
成交均价（元/㎡）
4116元/㎡（一次性优惠3%，按揭优惠1%）
已售套数
300-400套
库存情况（㎡）
20000㎡
销售完成率
60%左右
去化速度（套/月）
30-40套
去化速度（㎡/月）
3000-4000㎡
最近动态
2010年12月22日正式开工，2010年12月25日在大梁路东京艺术中心举行“2011安联嘉年华”活动，并成立业主监督委员会。
推广表现
户外广告，报纸广告（汴梁晚报）
客户到访/成交情况
5-8组客户，约有1组客户成交
客户抗性点
西环路向北一直未打通
客户认可点
周边环境，教育资源丰富
后期计划及销售走势判断
一期另4栋将于2011年3、4月份推出
一层暂时不出售（现已内部认购一套，单价5500元/㎡）。

项目名称
碧丽国都
所在区域
金明西街与汉兴路口
物业类型
小高层、高层
占地面积(亩)
108亩
建筑面积(万㎡)
26
容积率
3.86
累计销售套数
285套（内部认购）
入市时间
2008年入市推出一期3万平方面积
工程进度
主体四层
本期名称
碧丽国都
本期物业类型
小高层、高层
本期推盘时间
2011年3、4月份
本期套数
300套
销售报价（元/㎡）
4600-4700
成交均价（元/㎡）
4500-4600（优惠2%）
已售套数
一期共计88套，销售81套。二期内部认购
库存情况（㎡）
25万
销售完成率
一期92%，二期为开盘
去化速度（套/月）
17
去化速度（㎡/月）
170
最近动态
楼盘排号，截止到2010年1月8日排到66号。
推广表现
户外广告、围墙广告，外派单页
客户到访/成交情况
日到访10-20组
客户抗性点
推盘时间过长，价格未定
客户认可点
项目位置、配套齐全
后期计划及销售走势判断
现阶段排号5万抵7.5万，2011年开盘时优惠2%（两项优惠可叠加）。

项目名称
碧水蓝城
所在区域
开封市郑开大道与集英街交汇处
物业类型
多层、小高层、高层、联排别墅
占地面积(亩)
348
建筑面积(万㎡)
51
容积率
1：1.74
累计销售套数
一期已销售完毕，二期约200套
入市时间
一期：2009年11月7日，二期：2010年11月13日
工程进度
一期外立面铺装完毕，正在安装门窗；二期在建，3-4层
本期名称
碧水蓝城二期
本期物业类型
浙江绿城（暂定）
本期推盘时间
二期：2010年11月13日
本期套数
约350套
销售报价（元/㎡）
无均价，起价：4500元/㎡，一房一价
成交均价（元/㎡）
现阶段无优惠（一期：无优惠，特殊情况≤4%。二期：认筹金10万元可优惠3%；认筹金20万元可优惠5%；认筹金30万元可优惠7%；认筹金40万元可优惠10%；特殊情况优惠不累积，以最高优惠为准；如解筹时无合适房源认筹金可退。）
已售套数
约200套
库存情况（㎡）
约150套
销售完成率
57%
去化速度（套/月）
25套左右
去化速度（㎡/月）
3000㎡左右
最近动态
年后余下二期房源陆续推出
推广表现
报广，户外
客户到访/成交情况
到访16组/天，成交约25套
客户抗性点
价位较高
客户认可点
地段，环境，配套，未来价值，开发商实力
后期计划及销售走势判断
后期计划：年后余下二期房源陆续推出，预计销售价格小浮上扬，三期项目未规划，暂定纯高层建筑。
销售走势判断：先期锦绣皇城项目垫定一定销售基础，加之碧水蓝城1期、2期良好销售形势，预计三期销售抗性不大，并且因有良好客户基础，利润亦能达到最大化。

项目名称
迪臣·世纪豪苑
所在区域
中国开封龙亭湖1号
物业类型
多层
占地面积(亩)
158亩
建筑面积(万㎡)
15万平方米
容积率
1．2
累计销售套数
400套
入市时间
2009年1月
工程进度
二期封顶
本期名称
迪臣·世纪豪苑
本期物业类型
多层
本期推盘时间
2010年9月
本期套数
300套（10栋）
销售报价（元/㎡）
7000元/㎡
成交均价（元/㎡）
7000元/㎡
已售套数
200套
库存情况（㎡）
100套
销售完成率
65%
去化速度（套/月）
20套
去化速度（㎡/月）
300平方米
最近动态
无
推广表现
户外、报广、信函（邮寄定点单位）邮政公司提供
客户到访/成交情况
20组左右
客户抗性点
价格较高
客户认可点
配套、位置
后期计划及销售走势判断
会加大房屋及商业的建设增加可选面积，，因目前余下房源为大面积房屋，可选择性小，地理位置得天独厚，价格会持续上涨。

项目名称
蝶·御花园
所在区域
开封市西环路与汉兴路交汇处（原缝纫机厂）
物业类型
小高层、高层
占地面积(亩)
93亩
建筑面积(万㎡)
13万平方
容积率
2.7
累计销售套数
无
入市时间
2010年3月份开始宣传，6月份进销售部
工程进度
一期七栋楼已经出地面
本期名称
蝶·御花园
本期物业类型
高层
本期推盘时间
2011年4月份
本期套数
342套
销售报价（元/㎡）
4600元/㎡
成交均价（元/㎡）
无
已售套数
无
库存情况（㎡）
无
销售完成率
无
去化速度（套/月）
无
去化速度（㎡/月）
无
最近动态
无
推广表现
户外广告（西环路与汉兴路交汇处）
客户到访/成交情况
18-25组客户
客户抗性点
销售时间
客户认可点
双水双气、地理位置较好
后期计划及销售走势判断
地理位置较好，周边生活区较多，生活配套完善，生活较方便，具有相当好的竞争力

项目名称
鼎立·国际城
所在区域
开封市黄河大街北段
物业类型
电梯洋房，小高层、高层
占地面积(亩)
1150亩（分11个地块，目前推出、B、C、D、E、F、G、H地块分期开发）
建筑面积(万㎡)
150万平方米（B区24.6万平方米）
容积率
3
累计销售套数
160套
入市时间
2009年11月一期（B区已基本售罄）
工程进度
B区楼已封顶，A区部分楼宇五层
本期名称
A区
本期物业类型
高层
本期推盘时间
2011年元月1日
本期套数
200多套
销售报价（元/㎡）
4200元/㎡
成交均价（元/㎡）
4150元/㎡（一次性2%，按揭1%，另优惠1%）
已售套数
170套左右
库存情况（㎡）
3000㎡
销售完成率
85%-90%
去化速度（套/月）
20-30套
去化速度（㎡/月）
2000-3000㎡
最近动态
2011年元月1日鼎立国际城A区开盘
推广表现
户外广告、报纸广告、大河报夹页
客户到访/成交情况
20组左右
客户抗性点
楼间距，采光问题，交房时间晚
客户认可点
楼盘毗邻开封市教育园区，教育资源丰富，价位较西区其他楼盘偏低。
后期计划及销售走势判断
当天开盘已售90%左右，A区剩余房源将春节后推出,本楼盘因价格偏低，离学校较近故一直以来销售错，后期应该还不错

项目名称
东京国际
所在区域
开封市大梁路与夷山大街交汇处东北角
物业类型
高层，商业
占地面积(亩)
83亩
建筑面积(万㎡)
25万平方米
容积率
4
累计销售套数
无
入市时间
2010年3月份
工程进度
部分楼宇已到三层
本期名称
东京国际
本期物业类型
高层
本期推盘时间
2011年3、4月份
本期套数
500套左右
销售报价（元/㎡）
无
成交均价（元/㎡）
无
已售套数
无
库存情况（㎡）
250000
销售完成率
无
去化速度（套/月）
无
去化速度（㎡/月）
无
最近动态
售楼部东侧户外广告
推广表现
户外广告
客户到访/成交情况
10-20组客户
客户抗性点
全是高层
客户认可点
位置较好，周边配套
后期计划及销售走势判断
已经内部认购200多套，2011年3-4月份将推向市场销售

项目名称
枫庭金域
所在区域
开封市大梁路与黄河大街交汇处南100米路西
物业类型
多层电梯洋房、高层
占地面积(亩)
22亩
建筑面积(万㎡)
5万平方米
容积率
2.7
累计销售套数
350套
入市时间
2009年12月底
工程进度
刚出地面
本期名称
枫庭金域
本期物业类型
多层、高层
本期推盘时间
2010年上半年
本期套数
500户
销售报价（元/㎡）
高层4000元/㎡，多层4100-4200元/㎡
成交均价（元/㎡）
高层4000元/㎡，多层4100-4200元/㎡
已售套数
约350套
库存情况（㎡）
15000㎡
销售完成率
70%
去化速度（套/月）
15套左右
去化速度（㎡/月）
1500㎡
最近动态
无
推广表现
户外广告，报纸夹页，汴梁晚报
客户到访/成交情况
20组左右
客户抗性点
小区规模较小
客户认可点
位置较好
后期计划及销售走势判断
推出高层小户型，春节后会加大销售力度，销售价格也会略上涨

项目名称
汉兴·上品
所在区域
开封市汉兴路16号
物业类型
花园洋房、小高层、高层
占地面积(亩)
85亩
建筑面积(万㎡)
12万平方米
容积率
2
累计销售套数
无
入市时间
2010年9月进销售部
工程进度
18栋出地面
本期名称
汉兴·上品
本期物业类型
未定
本期推盘时间
无
本期套数
无
销售报价（元/㎡）
4500-5000元/㎡
成交均价（元/㎡）
无
已售套数
无
库存情况（㎡）
无
销售完成率
无
去化速度（套/月）
无
去化速度（㎡/月）
无
最近动态
无
推广表现
户外广告，汴梁晚报
客户到访/成交情况
10-15组
客户抗性点
东临蝶御花园，相对价位较高
客户认可点
周边生活配套、教育资源丰富
后期计划及销售走势判断
2011年将会入市，与碟御花园一墙之隔，竞争压力

项目名称
豪德·天下融成
所在区域
开封市郑开大道与汴西新区六号路交汇处
物业类型
多层、小高层、高层
占地面积(亩)
200亩/共计：1000亩（3地块）
建筑面积(万㎡)
36万平方米
容积率
2.4
累计销售套数
2000套（含拆迁户）
入市时间
2008年5月
工程进度
5层
本期名称
豪德·天下融成
本期物业类型
高层
本期推盘时间
目前排号码阶段（农历春节后开盘）
本期套数
500套左右
销售报价（元/㎡）
4300元—4400元㎡左右
成交均价（元/㎡）
4300元㎡左右
已售套数
800套左右
库存情况（㎡）
400套
销售完成率
50%
去化速度（套/月）
30套
去化速度（㎡/月）
3600㎡
最近动态
无
推广表现
户外广告
客户到访/成交情况
10组、+10组（两个销售部）
客户抗性点
距离市区较远、位置偏
客户认可点
未来发展趋势
后期计划及销售走势判断
在郑汴融城的大背景下，加上离郑州位置较近，会有力的促进销售进度，外加上有项目周边有开封招商引资的几大工厂，加大外来流入人口，增大房屋需求量。

项目名称
金秀名典
所在区域
金明大道与周天路交会处（金明汽车站西侧）
物业类型
高层
占地面积(亩)
43亩
建筑面积(万㎡)
5万平方米
容积率
3
累计销售套数
90套
入市时间
2010年5月
工程进度
地基
本期名称
金秀名典
本期物业类型
高层
本期推盘时间
未定（暂无预售许可证）
本期套数
368多套（共计：4栋、5#商铺）
销售报价（元/㎡）
3800元㎡
成交均价（元/㎡）
3700元㎡
已售套数
90套
库存情况（㎡）
278套
销售完成率
25%
去化速度（套/月）
15套
去化速度（㎡/月）
1500㎡
最近动态
元旦优惠2000元
推广表现
户外、报广、外派单页
客户到访/成交情况
10组
客户抗性点
位置较偏
客户认可点
价格低
后期计划及销售走势判断
配套齐全，双水双气，在新的一年中将扩大推广力度，增大销售量。

项目名称
开元·华庭
所在区域
郑开大道与集英街交汇处西南（金明池西侧）
物业类型
花园洋房、联排别墅、叠加别墅、阳光美墅、瞰景高层
占地面积(亩)
1400亩
建筑面积(万㎡)
43万㎡
容积率
1.8
累计销售套数
402套
入市时间
2009年4月27日，开元·华庭举行项目动工仪式
工程进度
在售小高层主体封顶，多层建筑主体工程正在进行
本期名称
开元·华庭
本期物业类型
11层、18层小高层
本期推盘时间
2010年8月排号
本期套数
157
销售报价（元/㎡）
5500元/㎡
成交均价（元/㎡）
5450元/㎡
已售套数
154
库存情况（㎡）
350元/㎡
销售完成率
98%
去化速度（套/月）
39套/月
去化速度（㎡/月）
4200㎡/月
最近动态
12月26日在东京艺术中心17.5开封今典影城举行《非诚勿扰2》电影业主答谢会
推广表现
《汴梁晚报》、《开封日报》报纸广告
客户到访/成交情况
日到访15人，开盘前期成交90%
客户抗性点
价位偏高
客户认可点
企业品牌
后期计划及销售走势判断
后期推出延街商住

项目名称
蓝天·中央公园
所在区域
晋安路与黄河大街交汇处
物业类型
多层、高层
占地面积(亩)
61
建筑面积(万㎡)
13.9
容积率
3.4
累计销售套数
无
入市时间
未定
工程进度
基础打桩完成
本期名称
蓝天·中央公园
本期物业类型
多层、高层
本期推盘时间
2010年8月
本期套数
558（一期）
销售报价（元/㎡）
4600
成交均价（元/㎡）
4416（一次性优惠4%，按揭优惠1%）
已售套数
约440
库存情况（㎡）
11.6万
销售完成率
一期完成80%
去化速度（套/月）
约30-40
去化速度（㎡/月）
约3325
最近动态
无
推广表现
无（仅存项目地围墙广告）
客户到访/成交情况
日到访5-6组
客户抗性点
客户对高层有一定抗性，中间户型不通透。
客户认可点
地段位置、配套齐全、周边生活区成熟。
后期计划及销售走势判断
农历新年后推广二期。

项目名称
龙成·锦绣花园
所在区域
集英街与汉兴路交汇处
物业类型
多层、小高层
占地面积(亩)
165
建筑面积(万㎡)
20
容积率
2.0
累计销售套数
一期、二期销售完毕、三期正在销售当中
入市时间
2008年8月8日入市，二期元月份开盘（2010年）
工程进度
主体完工
本期名称
龙成·锦绣花园
本期物业类型
小高层
本期推盘时间
二期元月开盘（2010年）
本期套数
约500套
销售报价（元/㎡）
约：4860元/㎡
成交均价（元/㎡）
4860元㎡（无优惠）
已售套数
80%
库存情况（㎡）
100套左右
销售完成率
80%
去化速度（套/月）
30套/月
去化速度（㎡/月）
3600㎡/月
最近动态
无
推广表现
沿街户外广告
客户到访/成交情况
10—15组（高30组/天左右）
客户抗性点
价格偏高
客户认可点
配套、物业、地段
后期计划及销售走势判断
产市场有一定的口牌，像龙成香榭里在地产界及开封市销费者心中有了一定的形象标杆，下一步会加大推广力度，在西区楼盘林立中一枝独绣。

项目名称
绿都·上河城
所在区域
开封市重工路与滨河路交叉口东北角
物业类型
多层、小高层
占地面积(亩)
242亩
建筑面积(万㎡)
30万平方米
容积率
1.8
累计销售套数
300套
入市时间
2010年7月底
工程进度
二层
本期名称
绿都上河城1期首批房源
本期物业类型
多层
本期推盘时间
2011年1月8日开盘
本期套数
450套
销售报价（元/㎡）
3100元/㎡
成交均价（元/㎡）
3020元/㎡
已售套数
300套
库存情况（㎡）
15000㎡
销售完成率
67%
去化速度（套/月）
2011年元月8日开盘当天售出288套，截止2011年元月10日，共计售出300套
去化速度（㎡/月）
30000万平方米
最近动态
2011年1月报报纸广告，户外广告
推广表现
户外、报纸
客户到访/成交情况
10组左右
客户抗性点
位置偏，单水单气
客户认可点
小区绿化环境，价位适中
后期计划及销售走势判断
2011年4月份将推出第二批次房源

项目名称
茗雅苑别墅
所在区域
开封市东京大道与西环路交叉口向东
物业类型
叠加、双拼别墅
占地面积(亩)
50亩
建筑面积(万㎡)
3万平方米
容积率
1.0
累计销售套数
125套
入市时间
2008年元月
工程进度
已完交付使用
本期名称
茗雅苑别墅
本期物业类型
叠加、双拼别墅
本期推盘时间
2008年元月
本期套数
129套
销售报价（元/㎡）
4500元/㎡
成交均价（元/㎡）
4500元/㎡
已售套数
125套
库存情况（㎡）
4套（自己公司使用）
销售完成率
98%
去化速度（套/月）
4套/月
去化速度（㎡/月）
1000㎡/月
最近动态
无
推广表现
无
客户到访/成交情况
无
客户抗性点
无
客户认可点
无
后期计划及销售走势判断
现在整个项目已售完毕。

项目名称
山水华府
所在区域
开封市宋城路5号
物业类型
电梯洋房、小高层、高层
占地面积(亩)
60亩
建筑面积(万㎡)
9万平方米
容积率
2.4
累计销售套数
380套
入市时间
2010年5月
工程进度
共18栋楼，14栋已封顶，4栋高层正在做基础
本期名称
山水华府1期
本期物业类型
电梯洋房、小高层
本期推盘时间
2010年8月8号开始选房、10月份开盘
本期套数
420套
销售报价（元/㎡）
1层5500-5800元/㎡、3层4200元/㎡、6层3200-3300元/㎡、7层4300-4600元/㎡
成交均价（元/㎡）
4200元/㎡左右（按揭优惠1%，一次性优惠2%）
已售套数
370套
库存情况（㎡）
10000㎡左右
销售完成率
85%
去化速度（套/月）
20套/月
去化速度（㎡/月）
20000㎡/月左右
最近动态
无
推广表现
无
客户到访/成交情况
10组客户
客户抗性点
位置相对靠南
客户认可点
双水双气
后期计划及销售走势判断
即将推出高层，以小户型为主，预计2011年6月开始销售

项目名称
水岸家园
所在区域
开封市集英街与金耀路交叉口西南角
物业类型
高层
占地面积(亩)
50亩
建筑面积(万㎡)
13万平方米
(共1060户，一期6万平方米，约498户)
容积率
3.6
累计销售套数
无
入市时间
2010年11月16日
工程进度
正在打桩
本期名称
水岸家园
本期物业类型
高层
本期推盘时间
2011年7、8月份
本期套数
无
销售报价（元/㎡）
无
成交均价（元/㎡）
无
已售套数
无
库存情况（㎡）
无
销售完成率
无
去化速度（套/月）
无
去化速度（㎡/月）
无
最近动态
2010年12月18日开始发放VIP会员卡，
VIP会员卡享有4000至10000元不等的购房优惠（交2000抵10000）。
推广表现
户外广告、汴梁晚报
客户到访/成交情况
20组
客户抗性点
产品单一
客户认可点
地理位置
后期计划及销售走势判断
预计2011年上半年推出部分房源，价位将参照伟业香堤湾

项目名称
宋城雅居
所在区域
开封市金明大道与宋城路交汇处西100米
物业类型
小高层、高层
占地面积(亩)
50亩
建筑面积(万㎡)
10万平方米
容积率
3.7
累计销售套数
800多套
入市时间
2007年6月
工程进度
现房
本期名称
宋城雅居·尊品
本期物业类型
高层
本期推盘时间
2010年5月2日
本期套数
120套
销售报价（元/㎡）
4500元/㎡, }' _0 M+ P# d& I0 C4 P新浪乐居
成交均价（元/㎡）
4300-- 4400元/㎡
已售套数
约110
库存情况（㎡）
10套
销售完成率
90%
去化速度（套/月）
1-2
去化速度（㎡/月）
100-200㎡
最近动态
2011年1月1日，宋城雅居·尊品样板间优雅绽放
推广表现
户外广告、汴梁晚报
客户到访/成交情况
1-2组
客户抗性点
现有户型的朝向不好，楼层较低
客户认可点
地理位置，现房实景
后期计划及销售走势判断
将剩余房源售罄，预计会有比较大的优惠活动

项目名称
宋韵名都
所在区域
开封市迎宾路中段汽车西站北侧
物业类型
5层电梯洋房
占地面积(亩)
35亩
建筑面积(万㎡)
未定
容积率
无
累计销售套数
无
入市时间
2010年上半年
工程进度
未动工
本期名称
宋韵名都
本期物业类型
五层电梯洋房
本期推盘时间
未知
本期套数
未知
销售报价（元/㎡）
未知
成交均价（元/㎡）
未知
已售套数
无
库存情况（㎡）
未知
销售完成率
无
去化速度（套/月）
无
去化速度（㎡/月）
无
最近动态
无
推广表现
户外
客户到访/成交情况
20组
客户抗性点
无价格
客户认可点
位置较好
后期计划及销售走势判断
目前小区规划正在修改，但不会有太大的变化，2011年3、4月份会面向市场推出。

项目名称
天下城
所在区域
开封市铁塔西街与体育场路交叉口
物业类型
多层
占地面积(亩)
118亩
建筑面积(万㎡)
11万平方米
容积率
1.35
累计销售套数
630
入市时间
2007.12
工程进度
一期、二期已交房、三期现已完工
本期名称
天下城
本期物业类型
多层
本期推盘时间
2010年5月1日开盘
本期套数
300套
销售报价（元/㎡）
4300元/㎡
成交均价（元/㎡）
4200元/㎡
已售套数
200套
库存情况（㎡）
20000㎡
销售完成率
80%
去化速度（套/月）
10套/月
去化速度（㎡/月）
1000㎡/月
最近动态
元旦购房多优惠1%
推广表现
户外广告、报广
客户到访/成交情况
3-5组
客户抗性点
价位较高
客户认可点
多层建筑，品质保证。
后期计划及销售走势判断
共分三个组团，26栋联体住宅洋房，价位会逐步上涨

项目名称
万丽·铂金翰宫
所在区域
开封市汴西新区金明西街与宋城路交汇处
物业类型
电梯花园洋房
占地面积(亩)
40多亩
建筑面积(万㎡)