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淮安市城市资产经营有限公司
2009年公司债券信用评级报告
大公报D【2009】149号

公司债券信用等级：AA+
长期主体信用等级：AA
评级展望：稳定

发债主体：淮安市城市资产经营有限公司
发债规模：15亿元
债券期限：7年
担保方式：应收账款质押

主要财务数据和指标 (人民币亿元)
项 目
2009.3
2008
2007
2006
总资产
104.32
97.07
88.01
79.86
所有者权益
41.75
41.15
38.99
36.03
主营业务收入
1.68
10.24
7.76
6.38
补贴收入
0.78
1.03
1.35
0.89
利润总额
0.58
1.59
2.00
1.31
经营性净现金流
-3.19
2.02
2.84
2.46
资产负债率（%）
59.86
57.46
55.50
54.61
债务资本比率（%）
46.69
42.03
36.45
41.46
主营业务毛利率（%）
5.08
13.76
16.23
17.80
总资产报酬率（%）
0.57
1.92
2.67
-
净资产收益率（%）
1.53
3.77
4.44
-
经营净现金流利息保障倍数（倍）
-
10.83
11.84
7.84
经营性净现金流/总负债（%）
-5.10
3.63
5.82
5.65

分 析 员：翁维南 张明
联系电话：[phone]
客服电话：4008-84-4008
传 真：010-84583355
Email ：rating@

评级观点
淮安市城市资产经营有限公司（以下简称“淮安城市资产公司”或“公司”）是淮安市政府直属企业，主要从事淮安市基础设施建设的投融资、国有资产经营以及土地开发等业务。评级结果反映了淮安市经济快速增长、财政实力不断增强、公司行业地位显著、政府支持力度较大、应收账款质押担保具有一定的增信作用等优势，同时也反映了淮安市财政收入增速减缓风险加大、公司净利润对补贴依赖程度较高、土地出让收益实现具有不确定性等不利因素。综合分析，本期债券到期不能偿还的风险很小。
预计未来1～2年，公司资产规模和主营业务收入水平将继续增长，政府财政补贴也将对公司净利润和经营性净现金流形成有力支持。大公对淮安城市资产公司的评级展望为稳定。
主要优势/机遇
·淮安市是苏北地区重要的中心城市，交通便捷，矿产资源丰富，近几年经济和工业增长速度较快，财政实力不断增强，公司面临良好的发展环境；
·淮安市政府以公司为核心，整合全市其他城建投融资平台，提升了公司的行业地位；
·公司得到市政府土地划拨、城建项目回购等政策的支持，保证了公司的投融资能力；
·资产整合为公司实现收入多元化奠定了基础，有利于增强公司的抗风险能力；
·本期债券以对淮安市政府的应收账款作为质押担保，具有一定的增信作用。
主要风险/挑战
·受宏观经济减速影响，淮安市经济和财政收入增速减缓的风险加大；
·公司净利润对财政补贴收入的依赖程度较高，土地出让收益的实现具有一定的不确定性。
大公国际资信评估有限公司
二〇〇九年五月二十四日

发债主体
淮安市城市资产经营有限公司成立于2001年12月，是淮安市人民政府（以下简称“淮安市政府”或“市政府”）基于淮安市部分国有资产组建成立的市属国有独资公司，注册资本为11.17亿元。公司的主要经营业务为淮安市市政基础设施投融资，国有资产的经营和管理、土地整理开发，城市无形资产的有偿转让。2008年12月，根据淮安市政府部署，公司吸收合并市属国有企业淮安市园林投资实业有限公司（以下简称“园林投资公司”）和淮安市中央商务投资有限公司（以下简称“中央商务公司”）。2009年3月，根据淮安市政府淮政函[2009]19号文件，淮安市政府将淮安市人民政府国有资产管理委员会（以下简称“淮安市国资委）”持有的淮安市水利资产经营有限公司（以下简称“水利资产公司”）、淮安市交通控股有限公司（以下简称“交通控股公司”）、淮安市富丽房地产开发公司（以下简称“富丽房地产”）、淮安市市级机关房屋开发中心（以下简称“机关房屋开发中心”）股权，淮安市资产经营有限公司持有的淮安市热电公司（以下简称“热电公司”）股权，淮安市物业管理总公司及淮安住房贷款担保有限公司持有的淮安富康房地产开发有限公司股权，淮安市热力中心及淮安市热电公司持有的淮安市汇能热力有限责任公司（以下简称“汇能热力”）股权划拨给淮安城市资产公司（详见表1）。资产划拨后公司注册资本不变，划拨入国有资本全部计入资本公积。
表1 淮安市政府向公司划转的市属国有企业2008年末基本情况（单位：万元）
名称
持有股权比例（%）
总资产
净资产
淮安市园林投资实业有限公司
100.00
145,019
10,665
淮安市中央商务投资实业有限公司
100.00
83,763
4,991
淮安市交通控股有限公司
100.00
117,843
49,482
淮安市水利资产经营有限公司
100.00
105,449
54,851
淮安市热电公司
100.00
26,814
7,223
淮安市汇能热力有限公司
77.19
3,243
718
淮安市市级机关房屋开发中心
100.00
16,288
4,320
淮安富康房地产开发有限公司
100.00
21,066
2,050
淮安市富丽房地产开发公司
100.00
15,983
-226
截至2008年底，淮安城市资产公司的资产总额为97.07亿元，负债总额为55.77亿元，所有者权益41.29亿元，资产负债率为57.46%。2008年公司实现主营业务收入10.24亿元，净利润1.51亿元，经营性净现金流2.02亿元。
截至2009年3月末，公司总资产104.32亿元，总负债62.45亿元，所有者权益41.87亿元，资产负债率59.86%；2009年第一季度实现主营业务收入1.68亿元，利润总额0.58亿元，净利润0.63亿元，经营性净现金流-3.19亿元。

发债情况
本期债券概况
本期债券拟发行总额15亿元人民币，债券期限为7年，采用固定利率,单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。本期债券为每年付息一次，同时设置本金提前偿还条款，即在本期债券存续期的第5年、第6年和第7年分别偿付本金的30%、30%和40%，最后3年利息随本金一起支付。本期债券面值100元，按平价发行。
募集资金用途
本次债券拟募集资金15亿元，其中12.6亿元将用于四季青污水处理厂及配套管网改扩建工程、水渡口水系改造项目、水渡口五号地拆迁安居工程项目和水渡口中央商务区综合路网项目，2.4亿元将用于补充公司营运资金。所有投资项目都已获得淮安市发改委批复。
表2 本期债券募集资金投资项目情况（单位：万元）
项目名称
总投资
募集资金使用金额
四季青污水处理厂及配套管网改扩建工程
31,000
18,000
水渡口水系改造项目
80,000
48,000
水渡口五号地拆迁安居工程项目
46,500
27,900
水渡口中央商务区综合路网项目
52,507
31,500
合计
210,007
126,000

经营环境
随着国内投资对经济增长拉动作用的显现和城市化进程的加快，我国城市基础设施以及公用事业的建设将保持快速增长
2003～2007年，我国国民经济在投资和出口的拉动下高速增长，国内生产总值增长率连续五年超过10%。2008年以来，全球性金融危机对实体经济的冲击逐步显现，对我国经济增长亦产生不利影响。据国家统计局初步统计，2008年我国实现国内生产总值30.07万亿元，比2007年增长9.0%，结束了连续五年的两位数增长。为抵御国际经济环境对我国经济增长的影响，2008年11月，国务院决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，促进经济平稳较快增长。2008年我国固定资产投资增幅为26.1%，连续六年保持20%以上的高速增长趋势。中央投资计划对国民经济的增长起到明显的拉动作用。
城市化水平是一个国家现代化程度的重要标志，城市化建设对优化城乡结构、转移农村人口、实现经济结构根本性调整有着重大的战略意义。我国正处于城市化的快速发展阶段，城市数量从改革开放初期的193个增加到2007年末的665个，全国城镇化率已从1997年末的31.9%提升至2008年末的45.7%，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。在我国实现由农村化社会向城市化社会转型的过程中，城市化将进入加速发展阶段。
城市基础设施建设是城市经济增长、社会进步和居民生活质量提高的前提条件，城市基础设施的配套和完善对于改善城市投资环境、提高经济效率、发挥城市经济核心区辐射功能有着重要意义。随着我国城市规模的迅速扩大和城市人口的急剧膨胀，各大中城市的基础设施供给明显不足、城市交通拥堵和环境污染等问题严重，影响了城市综合服务功能的发挥，制约了居民生活水平的提高和城市经济的发展。伴随城市化进程的加快，我国的城市基础设施以及相关公用事业的投资和建设将保持快速增长的态势。
随着国内投资力度的加大，预计未来几年我国宏观经济能够保持较好的增长态势，城市化的趋势也不会改变。在积极财政政策的推动下，我国各大中城市的基础设施建设将保持较大的投资规模。
地方政府投融资平台代表政府从事基础设施建设，财政支持是其债务偿还的重要保障
城市道路、桥梁、环境整治等基础设施和供排水、污水处理、供热、供气、公交等公用事业具有很强的公益性特征，盈利能力较弱或根本没有盈利，目前在我国主要由地方政府进行投资建设和运营管理，提供这类公共产品也正是政府的主要职责之一。
随着经济的持续快速增长，各地城市基础设施的建设规模不断扩大，地方政府的财政实力难以满足投资需求。根据我国的相关法律法规，地方政府不得列赤字、向银行借款或发行债券。为了解决短期内财政资金不能满足投资需求的矛盾，各级地方政府普遍通过成立基础设施建设投融资平台来向银行贷款或发行债券。这类企业代表地方政府实行基础设施和公用事业的投融资和运营管理，利用地方政府信用向银行贷款或发行债券，债务的偿还也主要依靠财政资金，因此公司债务的保障主要取决于地方政府信用。
近年来随着我国经济的发展财政收入也快速增加，各级地方政府的财政实力增长很快。但由于我国各地的国企亏损、“三农”问题、科教文卫和社会保障欠账等历史遗留问题较多，同时近年来大规模的基础设施建设需要大量的资金投入，各地政府的财政收支普遍处于较紧张的状态。近年来我国各地的土地出让收入在地方财政总收入中的占比很大，据统计近几年全国土地出让收入占财政收入的比重超过20%。地方政府的财政支出，尤其是基础设施建设支出对土地出让收益的依赖程度很大。土地出让收入不像基于税收的一般预算收入具有很强的稳定性，2008年受房地产市场低迷的影响，很多地方政府的土地出让收入普遍出现明显下降，将影响其财政总收入的稳定增长。
淮安市是苏北地区中心城市，交通便捷，岩盐矿产资源丰富
淮安市地处江苏省北部中心区域，其东、西、南、北分别与盐城市、宿迁市、扬州市和连云港市相邻，下辖4区4县，2008年底总人口537万人。
淮安市是江苏省北部重要的交通枢纽，近几年公路、铁路和水路等交通基础设施建设步伐较快。陆路运输方面，京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮高速公路和新长铁路在淮安市境内交汇，即将建设的连盐淮、宁淮、淮扬镇铁路将进一步将强淮安与苏北城市以及苏南城市间的联系。航空运输方面，淮安涟水机场于2008年10月开始建设，预计2010年可建成通航。水路运输方面，淮安市境内河道纵横交错，京杭运河贯穿市境南北，并通过盐河与连云港市相连，使淮安市拥有了“借港出海”的通道。随着盐河航道整治工程的启动，盐河航道等级将由目前的五级上升至三级，并可通行1,000吨的船舶，从而为淮安市形成发达的“公铁水”综合交通运输体系，促进淮安市经济从腹地型经济向“海河经济”转变奠定了良好的基础。
淮安市拥有独特的矿产资源优势。岩盐和凹凸棒石粘土是淮安市重要的矿产资源，目前已探明岩盐资源探明储量为1,350亿吨，居世界首位，且品质高，埋藏浅；凹凸棒石粘土探明储量为2.72亿吨，远景储量达5亿吨，分别约占全国和世界储量的65%和50%；淮安还拥有华东地区最大的无水芒硝矿，已探明储量达20亿吨。
近几年淮安市政府积极推动产业升级，加大城建基础设施投入，推动全市经济快速发展，公司面临良好的发展环境
淮安市是江苏省委确定的苏北腹地重要的中心城市，也是我国革命老区。长期以来受制于地处苏北腹地，交通基础设施不完善等因素，经济发展落后于江苏省平均水平。近几年淮安市依托不断完善的交通基础设施、丰富的矿产资源和较低的生产要素成本等优势，在承接长三角经济发达地区产业向苏北地区产业转移，优化升级地方基础工业方面获得长足的进展，并带动了全市经济的快速增长。2001年至2007年，淮安市地区生产总值由329亿元上升至765亿元，7年平均增长速度达13.27%，经济规模处于苏北中游水平（见表3）。2008年，淮安市地区生产总值达916亿元，同比增长13.4%，城镇居民人均可支配收入达1.40万元，同比增长15.2%，增速均高于全省平均水平。
淮安市的主要支柱产业为烟草、冶金、纺织、化工和机械，近年来，淮安市政府提出了大力发展特钢、电子信息和盐化工新材料三大千亿元级产业，将淮安市建成为苏北新兴的先进制造基地的战略目标，成功引进了以富士康科技城为代表的一批重点项目。目前，淮安市以淮钢特钢有限公司为核心的特种钢产业，以富士康、达方电子等企业为代表的电子信息制造产业，以华尔润集团、华南玻璃、韩泰轮胎等企业为代表的氯碱化工业发展十分迅速，推动了全市产业的升级换代。2008年前8个月三大千亿产业实现产值404亿元，占全市规模以上工业总产值约53%。2008年淮安市实现规模以上工业增加值324亿元，同比增长18.3%，高于江苏省14.2%的增长速度。工业的快速发展也推动了淮安市产业结构的优化。2008年，淮安市三次产业比例为15.5：49.5：35.0，第二和第三产业在地区生产总值中的占比之和由2001年的71.3%中上升至84.5%。目前，淮安市正在加紧以淮钢特钢有限公司为核心的特钢物流园、盐化工工业园、富士康科技城二期，以及淮安出口加工区的建设，基础设施的完善以及产业集聚效应的显现将增强淮安市承接产业转移的能力，继续推动淮安市经济和人均收入的增长。
在经济发展的同时，淮安市在城市基础设施建设上也加大了投入，在2002至2007年的6年中，淮安市总计投入410亿元建成了1,700多个重点城建项目，主城区建成面积由70平方公里扩大到95平方公里，城市化率达39.9%。根据淮安市“十一五”规划，到2010年，淮安市中心城市人口将达到110万人，建成区面积达110平方公里。淮安市经济快速增长，城建投入力度加大，从而为公司发展提供了良好的发展环境。

图1 淮安市和江苏省地区生产总值增长比较
数据来源：根据淮安市和江苏省统计公报整理

表3 苏北五市2008年经济运行状况比较（单位：亿元、%）

地区生产总值
人均地区生产总值（元）
规模以上工业增加值
规模以上固定资产投资完成额
进出口总额
（亿美元）

总量
增长
总量
增长
总量
增长
总量
增长
总量
增长
徐州
2,007
13.5
23,069
-
813
18.6
1162
33.2
35
38.4
连云港
750
13.1
16,808
13.8
271
18.1
693
36.5
174
48.7
淮安
916
13.4
18,900
14.6
324
18.3
563
31.8
18
23.0
盐城
1,623
13.2
21,000
-
573
18.1
1,120
35.6
28
21.2
宿迁
675
14.6
-
-
150
23.2
-
-
-
-
数据来源：各城市2008年国民经济和社会发展统计公报，宿迁市数据来自于宿迁市统计局网站

地方财政分析
受地区经济和上级财政转移支付快速增长推动，淮安市财政收入和支出快速增长，财政实力不断增强
2006～2008年淮安市分别实现财政总收入 财政总收入=一般预算总收入+基金预算收入+预算外收入
87.15亿元、134.47亿元和170.92亿元，两年间复合增长率为40.04%，其中2007年全市财政总收入同比大幅上升，除了一般预算本年收入和上级转移支付收入增长的因素外，基金预算收入同比大幅上升是主要原因。在不断增强的财政实力带动下，全市财政支出规模也快速增长。2006～2008年全市一般预算本年支出分别为62.16亿元、83.65亿元和114.29亿元，年复合增长率达35.60%。
2006～2008年淮安市本级实现财政总收入61.73亿元、66.93亿元和78.27亿元，年复合增长率为26.79%。市本级一般预算本年支出为17.54亿元、18.76亿元和25.49亿元，年复合增长率达20.54%。
2006～2008年，全市一般预算本年收入/一般预算本年支出比率分别为59.43%、61.44%和62.43%，市本级一般预算本年收入/一般预算本年支出比率分别为73.32%、76.42%和65.87%。上级转移支付在财政支出中占据较高比重，显示淮安市财政对上级转移支付依赖程度较高，淮安市的发展与上级政府支持关系紧密。
表4 2006～2008年淮安市财政收支情况（单位：万元）

2008年
2007年
2006年
财政收入
一般预算总收入
1,465,645
1,091,932
816,707
其中:一般预算本年收入
713,568
513,956
369,415
一般性转移支付收入
179,967
135,706
158,496
专项转移支付收入
432,048
327,446
205,690
国贷转贷收入
0
0
5,400
上年结余
128,210
92,841
62,199
调入资金
11,852
21,983
15,507
基金预算收入
243,565
252,795
54,828
预算外收入
0
0
0
财政总收入
1,709,210
1,344,727
871,535
财政支出
一般预算总支出
1,465,645
1,091,932
816,707
其中：一般预算本年支出
1,142,941
836,478
621,590
补助下级支出
0
0
600
上解支出
150,732
127,122
96,276
拨付国债转贷资金
0
0
5,400
调出资金
156
122
0
年终结余
171,816
128,210
92,841
基金预算支出
243,565
252,795
54,828
预算外支出
0
0
0
财政总支出
1,709,210
1,344,727
871,535
数据来源：2006～2008年淮安市财政收支决算表

表5 2006～2008年淮安市本级财政收支情况（单位：万元）

2008年
2007年
2006年
财政收入
一般预算总收入
622,450
494,618
587,693
其中：一般预算本年收入
167,906
143,387
128,634
一般性转移支付收入
116,089
92,585
158,496
专项转移支付收入
208,270
155,580
205,090
下级上解收入
78,551
60,674
52,789
国贷转贷收入
0
0
5,000
上年结余
51,629
41,580
36,261
调入资金
5
812
1,423
基金预算收入
160,218
174,666
29,607
预算外收入
0
0
0
财政总收入
782,668
669,284
617,300
财政支出
一般预算总支出
622,450
494,618
587,693
其中：一般预算本年支出
254,915
187,640
175,440
补助下级支出
200,592
155,375
269,397
上解支出
114,750
99,914
96,276
拨付国债转贷资金
0
0
5,000
调出资金
161
60
0
年终结余
52,032
51,629
41,580
基金预算支出
160,218
174,666
29,607
预算外支出
0
0
0
财政总支出
782,668
669,284
617,300
数据来源：2006～2008年淮安市财政收支决算表
淮安市税收收入稳步增长，但在地方财政收入中的占比仍然偏低，财政收入对非经常性财政支出的支持力度有所增强，受宏观经济下行影响，短期内财政收入增速减缓的风险增大
2006～2008年，淮安市分别实现税收收入28.23亿元、40.87亿元和52.34亿元，分别占全市地方财政收入 地方财政收入=一般预算本年收入+政府性基金收入
的72.51%、57.50%和60.50%，市本级实现税收收入7.93亿元、9.48亿元和10.80亿元，分别占市本级地方财政收入的57.77%、30.90%和36.87%。税收收入尽管增长较快，但在地方财政收入中的占比仍然偏低，地方财政收入对以土地出让收入为主的基金预算收入依赖程度较高。
随着财政实力的提升，淮安市政府在促进社会经济发展，完善社会保障等方面的投入不断加大。2008年，包括教育、社会保障和一般公共支出等项目在内的经常性支出 2007和2008年经常性支出包括一般公共服务、外交、国防、公共安全、教育、科学技术、文化体育与传媒、社会保障与就业、医疗卫生支出，非经常性支出即扣除以上所有支出项目的剩余支出部分。
达74.43亿元，同比增长30.28%。淮安市财政在加强对与社会民生密切相关的经常性项目的投入的同时，对其他非经常性支出的支持力度也有所增强。2008年，全市非经常性支出39.86亿元，占全市一般预算本年支出的34.88%，较去年同期上升3.18个百分点。2008年，淮安市本级经常性支出14.13亿元，同比增长33.90%，非经常性支出11.36亿元，占市本级一般预算本年支出的44.55%，较去年同期上升0.81个百分点。基金预算收入也是淮安市非经常性支出的重要补充，以2008年为例，全市和市本级基金预算支出中非经常性支出分别为15.60亿元和11.77亿元，分别占基金预算本年支出的95.04%和95.56%。
表6 淮安市税收收入情况（单位：万元）

2008年
2007年
2006年
税收收入
523,354
408,746
282,253
地方财政收入
865,033
710,838
389,248
税收收入/地方财政收入（%）
60.50
57.50
72.51
数据来源：2006～2008年淮安市财政收支决算表

表7 淮安市本级税收收入情况（单位：万元）

2008年
2007年
2006年
税收收入
107,989
94,772
79,339
地方财政收入
292,914
306,700
137,337
税收收入/地方财政收入（%）
36.87
30.90
57.77
数据来源：、2006～2008年淮安市财政收支决算表
淮安市是苏北地区重要的中心城市，近几年在基础设施建设和招商引资方面取得了显著的成果。随着投资环境的完善和“三个千亿”新支柱产业的形成，全市产业升级的步伐将加快，从而带动全市经济和人均收入的增长。长期来看，以上有利因素将推动全市税收收入和地方财政收入继续以较快速度的增长。但在目前国际金融危机引发全球经济衰退的背景下，我国经济增速亦出现下降。国家统计局数据显示，2009年一季度，我国国内生产总值同比增长6.1%，远低于2008年同期10.6%的增长速度。受此影响，短期内信息技术、钢铁等产业等淮安市着力发展的新支柱产业收入和利润水平面临的不确定性增加，淮安市承接产业转移的速度预计也将放缓，短期内淮安市财政收入增长速度减缓的风险有所增加。2009年第一季度，淮安市实现规模以上工业总产值338亿元，同比增长26.7%，增速较2008年同期下降5.6个百分点，实现规模以上工业增加值90亿元，同比增长18.0%，增速较去年同期上升0.9个百分点，实现财政总收入和一般预算收入53亿元和24亿元，同比分别增长15.8%和21.4%。增速较去年同期下降26.4个百分点和23.7个百分点。

经营与竞争
公司主要从事淮安市城建基础设施建设和土地整理开发，主营业务收入来源于下属子公司的工程施工、供热供电和政府保障性住房开发收入，此外公司获得市政府土地出让收益返还和建设项目回购补贴收入
公司近3年主营业务收入全部由以根据淮安市政府淮政函[2009]19号文件并入公司的交通控股公司、水利资产公司等市属国有企业的主营业务收入构成公司提供的2006年、2007年、2008年以及2009年1～3月经审计的财务报表均为模拟原淮安城市资产公司与根据淮安市政府淮政函[2009]19号文件政府划转企业合并后的报表
。2008年，各家划拨公司主营业务收入和利润在公司合并收入和利润中的占比如图2所示。

图2 市政府划转企业在公司合并主营业务收入（左）和主营业务毛利润（右）中的占比
数据来源：公司提供
从业务种类划分,合并后的公司主营业务收入主要由基础设施建设业、公用事业和房地产业构成。其中基础设施建设业和房地产业在公司主营业务收入中的占比最高，两项收入合计占公司主营业务收入的85.32%。
基础设施建设业收入主要由水利资产公司的水利及基础设施工程施工收入和交通控股公司下属子公司的商贸业务收入构成，2008年分别占基础设施建设业务收入的80.05%和19.38%。近几年在这两家公司收入增长的带动下，公司基础设施建设业收入稳步增长。水利资产公司的施工业务毛利率较低，近几年基本保持在2%～3%的水平，交通控股公司毛利率则由2006年的22.26%降至2008年的19.52%，导致基础设施建设业近几年毛利率的小幅下降。但由于收入的增长，基础设施建设业的主营业务毛利润依然有所增长。
公用事业收入由汇能热力的供热收入和热电公司的发电业务收入构成，2008年分别占公用事业主营业务收入的43.79%和56.21%。近几年在汇能热力收入增长的带动下，公司公用事业收入亦呈现增长趋势。2008年，主要受煤炭价格上涨影响，汇能热力和热电公司毛利率同比有所下降，导致公用事业收入整体毛利率和毛利润同比发生下滑。
房地产业收入由富丽房地产、富康房地产和机关房屋开发中心房地产销售收入构成，2008年分别占房地产业主营业务收入的3.31%、80.90%和15.82%。富丽房地产和富康房地产都是淮安市房产管理局下属的市政府保障性住房建设企业，机关房屋开发中心主要从事市级机关房屋的建设。2008年，由于富康房地产结转较多的房地产销售收入，公司房地产业主营业务收入同比显著增长。尽管近几年公司房地产业毛利率有所下滑，但房地产业毛利润在公司主营业务毛利润中占比仍然最高，成为公司最主要的毛利润来源。
表8 淮安城市资产公司主营业务收入和利润情况（单位：万元）

2008年
2007年
2006年

金额
占比(%)
金额
占比(%)
金额
占比(%)
主营业务收入
基础设施建设业
45,864
44.80
38,263
49.31
30,874
48.42
公用事业
15,023
14.68
12,979
16.73
12,629
19.80
房地产业
41,483
40.52
26,362
33.97
20,266
31.78
合计
102,370
100.00
77,604
100.00
63,769
100.00
主营业务毛利润
基础设施建设业
4,364
30.99
3,728
29.60
3,145
27.71
公用事业
2,838
20.15
3,225
25.61
2,094
18.45
房地产业
6,881
48.86
5,640
44.79
6,109
53.83
合计
14,083
100.00
12,593
100.00
11,348
100.00
主营业务毛利率（%）
基础设施建设业
9.52
9.74
10.19
公用事业
18.89
24.85
16.58
房地产业
16.59
21.40
30.15
数据来源：公司提供
综合来看，公司主营业务收入涉及基础设施建设、供热供电、保障性住房建设，具有较强的公益性。随着淮安市经济的发展和城市建设的推进，以上业务的需求将不断增长，因此公司主营业务具有良好的增长前景。
公司本部并无主营业务收入，近3年其收入和利润均来源于由土地出让收益财政返还和市政项目回购款构成的政府补贴收入，2006～2008年，公司获得补贴收入分别为0.88亿元、1.34亿元和1.02亿元。公司作为淮安市最重要的城建投融资平台，将继续得到市政府的有力支持，补贴收入将继续成为公司重要的利润来源。
淮安市政府以淮安城市资产公司为核心整合全市其他城建投融资平台，显著增强了公司在行业中的地位
2008年以前，除了淮安城市资产公司外，淮安市另有4个主要的城市建设投融资平台企业，分别为园林投资公司、中央商务公司、交通控股公司和水利资产公司。园林投资公司成立于2003年，主要承担了第四届江苏省园艺博览园（即钵池山公园）的建设任务。中央商务公司成立于2007年，主要从事淮安市中央商务区的开发，目前主要在建项目为淮安市国际会展中心。中央商务公司和园林投资公司由同一套人员班子进行实际运营。交通控股公司成立于2003年，主要负责淮安市主城区外围的路桥和港口等交通基础设施建设。水利资产公司成立于2002年，主要负责淮安市河道综合整治和水环境改善。从建设和经营项目上看，淮安城市资产公司主要负责主城区范围内的陆桥市政基础设施建设，与上述其他城建投融资平台的主要投资方向有所差异。2002年至今，公司在市政基础设施方面累计投资约6.46亿元，完成项目建设超过50个。
表9 2005～2008年公司本部完成建设项目概况（单位：万元）
项目名称
投资总额
前进东路延伸
3,006
航运路
1,431
富春路
122
新庄路
711
东风路
1,386
通甫路及前进东路
558
创园绿化项目
3,130
文渠河一期整治改造工程
150
天津路大桥连线
1,846
四合院临时道路
102
合计
12,442
数据来源：公司提供

表10 合并前淮安市其它主要城建投融资平台项目建设情况（单位：万元）
名称
成立以来累计完成项目投资额
主要完成和在建项目
淮安市园林投资实业有限公司
51,703
钵池山公园
淮安市中央商务投资实业有限公司
49,263
淮安国际会展中心
淮安市交通控股有限公司
58,822
宁连路与淮海南路连接线、里运河治理、淮海西路延伸段、淮安新港一期、翔宇大道、淮海西路延伸段、北京南路、天津路大桥、宿淮高速南互通接线、北京南路、西互通工程
淮安市水利资产经营有限公司
65,086
河道总督府复建一期、越秀路、文渠河上段综合治理、越河小区拆迁、南水北调截污导流、清晏园改造
数据来源：公司提供
为增强公司的投融资能力，2008年12月，淮安市政府将园林投资公司和中央商务公司股权划拨给淮安城市资产公司,2009年3月，又将交通控股公司、水利资产公司股权划拨给公司，实现了淮安市属5大城建投融资平台的整合。此次资产整合后，淮安城市资产公司成为淮安市规模最大的城建投融资平台，在淮安市区的城市基础设施建设中居于垄断地位。这将有利于公司获得更多的政府支持。而且，整合后的淮安城市资产公司资产和收入规模都大幅增长，其投融资能力也将显著增强。
市政府通过授予公司土地开发职能和土地收益权，并回购公司已建成城建项目，保障了公司的投融资能力
为筹集建设和债务偿还资金，淮安市政府授予公司土地整理开发职能，并规定公司享有政府指定公司收储土地的收益权。根据淮政发[2002]176号、淮政发[2004]132号、淮政发[2004]162号、淮政函[2005]20号和淮政函[2007]50号文件，淮安市政府先后授予公司38块，累计面积11,279亩土地的收益权，明确规定由公司负责上述土地的整理开发，土地出让收入扣除开发费用后收益用于公司承建的市政项目贷款本息偿还，以及城市基础设施建设。截至2008年末，公司共有土地储备14,329亩，累计账面价值约为20亿元，其中已获得土地使用权证土地储备1,454亩，其余12,875亩尚无土地使用权证，但根据市政府文件公司拥有这些土地的收益权。2006～2008年，公司累计出让土地2,487亩，出让总价达31.34亿元，累计获得政府土地出让收益返还收入2.23亿元。
表11 2006～2008年淮安城市资产公司土地出让情况（单位：亩、万元、万元/亩）
2006年
土地用途
出让面积
总成交价
单位面积成交价
商业
3.76
270
72
商住
135
14,900
110
住宅
379
32,330
85
合计
518
47,500
92
2007年
商业
271
19,870
73
住宅
1,607
238,106
148
合计
1,878
257,976
137
2008年
住宅
91
7,940
87
数据来源：公司提供
对公司已投资建成的基础设施，淮安市政府通过财政回购保障公司的偿债和建设资金来源。2008年12月，公司与淮安市政府签署市政基础设施工程回购协议，协定淮安市政府向公司支付回购款共计6.09亿元，其中工程直接成本5.08亿元，约占公司成立以来市政工程累计投资总额的78%。协议规定，所有回购资金列入市年度财政预算，若淮安市政府未能按时拨付回购资金，将承担为偿付银行借款的利息。
资产整合为公司收入多元化奠定了基础，有利于提升公司的抗风险能力
根据淮政函[2009]19号文件，淮安市政府向公司划拨的资产中除了交通控股公司和水利资产公司两家城建投融资平台外，还包括热电公司、汇能热力、富康房地产、富丽房地产和机关房屋开发中心5家市属国有企业的股权。
表12 部分划拨市属国有企业基本财务数据（单位：万元）

2008年
2007年
2006年
淮安热电公司
主营业务收入
8,444
8,551
8,686
主营业务利润
2,097
2,486
1,630
期间费用
1,234
1,610
1,058
净利润
930
584
424
淮安市汇能热力有限公司
主营业务收入
6,579
4,428
3,943
主营业务利润
702
656