我国商业银行个人贷款风险防范研究.doc

我国商业银行个人贷款风险防范研究
摘要
随着社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，我国房地产市场化、货币化程度不断加深，大力发展个人住房贷款已成为房地产市场稳健发展的催化剂，同时也是提高居民住房条件和水平的重要手段。近年来，我国各家商业银行加大了对个人住房贷款的支持力度，个人住房贷款规模占银行资产中的比重逐年上升。截止2008年底，个人住房贷款余额达到2.95万亿，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。与此同时，个人住房贷款的快速发展，其信贷风险日益彰显，尤其是美国次贷危机的爆发，对我国房地产市场发展的警示作用不容忽视。因此，当前研究和探讨我国商业银行个人住房贷款的风险防范与控制问题，对于确保商业银行信贷资产稳健运营，进而促进房地产业乃至国民经济的可持续健康发展具有重要的理论和现实意义。
本文在综述个人住房贷款风险及其防范理论和相关文献的基础上，首先界定了个人住房贷款相关概念的内涵与特征，分析了我国个人住房贷款业务开展现状，以及商业银行经营中面临的金融风险，进而剖析个人住房贷款风险生成的具体原因。接着，以美国次贷危机爆发对金融、经济的严重冲击为警示，结合我国实际，提出了有效防范我国商业银行个人住房贷款风险的思路与对策:在个人住房贷款风险内部控制方面，建立健全银行信贷风险内控机制:完善个人住房贷款呆账准备制度:创新金融产品，有效转移信贷风险。在个人住房贷款风险外部防范方面，健全个人住房贷款法律体系;加强个人住房贷款金融监管;完善个人征信体系;健全个人住房贷款担保机制;建立健全个人住房贷款保险制度;稳健发展房地产业;加快实施社会住房保障制度。
关键词:个人住房贷款，风险，次贷危机，防范
Abstraet
中文文摘
从我国银行业务发展趋势来看，随着社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，我国房地产市场化、货币化程度不断加深，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款已成为银行贷款发放的主要领域之一。近年来从我国房地产业来看，市场急速扩张，相应地银行房地产信贷也就大幅增长。值得注意的是，自1998年以来，我国居民个人住房贷款余额呈直线上升趋势。据统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底己增加到8253亿元，截至2008年底，个人住房贷款余额2.95万亿，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。一方面，我国商业银行个人住房贷款业务快速发展其累积的金融风险日益彰显;而另一方面，当前各商业银行普遍认为房地产个人信贷不良贷款率低，是优良的贷款品种，而忽略了其潜在的风险性，相应地对个人住房贷款风险防范对策研究滞后。因而，为了推动我国房地产个人信贷业务以及整个经济金融的健康发展，促进金融与国民经济的协调持续发展，本文力图研究和探讨我国商业银行个人住房贷款的风险防范与控制的可行性途径，以确保商业银行信贷资产稳健运营。
本文在阐述了个人住房贷款及个人住房贷款风险一般理论的基础上，详细剖析了个人住房贷款风险的类型及其成因，并在国际借鉴和比较的基础之上，结合从美国次贷危机中总结的经验教训，试图结合我国房地产市场实际情况，就我国商业银行如何防范和控制个人住房贷款风险提出了相应的可行性途径。
全文共分六章:
第一童，绪论。主要介绍了选题的研究背景和意义、本文的研究内容和基本思路、本
文的研究方法和创新之处。
第二章，个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评。综述个人住房贷款风险相关理
论及相关文献将有助于更系统深入地研究个人住房贷款风险防范问题。本章首先通过阐述
了金融脆弱性及西方经济学的金融风险防范理论，提出了有关商业银行个人住房贷款风险
防范的理论依据;接着对中西方个人住房贷款风险防范研究文献进行综合述评，并对目前国内外个人住房贷款风险防范相关研究成果作相应总结。将国内外有关商业银行个人住房
贷款风险及其防范理论的合理因素作为本文的指导与借鉴。
第三章，我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现。首先，阐述了个人住房贷款的概念及特点以及我国个人住房贷款业务发展现状;其次，对当前我国商业银行个人住房贷款的发展状况以及面临的金融风险进行深入分析。我国的房地产业和房地产金融业都是在改革开放后逐步发展和壮大起来的，在短短几十年的时间里，二者都取得了较大的成绩，但由于起步相对较晚，也就必然存在着许多不够成熟、不够健全的地方。我国房地产个人住房贷款业务在迅速发展的同时，也面临着一系列的问题，当前各商业银行普遍认为房地产个人信贷不良贷款率低，是优良的贷款品种，而忽略了其潜在的风险性。而实际上，我国个人住房贷款具有系统性风险、利率风险、信用风险、流动性风险、提前偿还风险、抵押物风险、政策及法律风险等风险，而个人住房贷款风险是慢慢积累和逐渐释放的，一般3一8年以后才显现，目前正渐进风险爆发期。
第四章，我国商业银行个人住房贷款信贷风险的成因。从我国商业银行个人住房贷款业务发展现状及其风险表现来看，其风险具有一定的特殊性和复杂性，因此深入分析产生这些信贷风险的成因，将有利于对个人住房贷款风险防范的具体对策的提出。论文指出个人住房贷款风险是由商业银行风险控制不健全;个人信用评级体系不完善;社会信用制度尚未建立健全;相关政策法律法规不配套;住房贷款二级市场建设相对滞后;房地产市场发展不成熟、不规范;国家宏观调控作用未完全发挥等方面原因所导致的。因此需要综合行业内部和行业外部两方面提出风险防范的可行性途径。
第五章，美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示。2007年下半年以来，美国次级贷款危机爆发并不断加重，给美国经济造成重大损失，也使全球经济受到不同程度的影响。目前，次级贷款危机尚未结束，也未对中国经济造成严重的直接损害，但我们必须全面总结这场危机带来的警示作用，防止在我国出现类似的金融问题。论文通过对美国次级贷款危机的爆发过程、其对全球经济的负面效应进行深入描述和分析，力图以美国的次级贷款危机中得到的教训为我国的个人住房贷款风险防范方面提出警示，以确保我国商业银行和房地产市场的健康稳健发展。
第六章，有效防范商业银行个人住房贷款风险的对策。在吸取美国次贷危机的教训基础上，论文根据我国的实际情况，借鉴发达国家成功经验，提出了可供探讨的有效防范我国商业银行个人住房贷款风险的思路与对策，以促进商业银行稳健经营。在个人住房贷款风险内部控制方面，提出建立健全银行信贷风险内控机制;完善个人住房贷款呆账准备制度;创新金融产品，有效转移信贷风险。在个人住房贷款风险外部防范方面，提出健全个人住房贷款法律体系;加强个人住房贷款金融监管;完善个人征信体系;健全个人住房贷款担保机制;建立健全个人住房贷款保险制度;稳健发展房地产业;加快实施社会住房保障制度。
总而言之，从我国房地产及住房信贷市场的发展经验看，房地产市场繁荣时，银行机构均把住房抵押贷款当作优质资产，对房地产出现逆转、房价下跌给住房抵押贷款带来的风险往往认识不足。目前，尽管短期内中国经济仍能保持年均8%左右的较高增长速度，但经济运行中的结构性矛盾依然长期存在，特别是房地产市场在积累了大量的利润的同时也积累了大量的风险。因而必须尽快采取有效措施加以控制和防范。我们必须全面总结美国次贷危机带来的教训，对于个人住房贷款业务要尽职进行贷前调查和贷后监控，谨慎推行个人住房贷款证券化，加强个人住房贷款金融衍生产品市场的风险监管，防止在我国出现类似的金融问题。还必须说明的是，我国个人住房贷款风险管理与控制体系的建立，不是商业银行自身能完成的，必须通过社会、个人、金融机构、政府、立法机构等多角度全方位的协同努力，通过内部控制、外部防范两个方面规避和化解个人住房贷款金融风险，才能真正起到防范和化解个人住房贷款风险的作用。
目录
摘要...............……，..........................................……工
Abstract............................................................……工工工
中文文摘..............................................................……V
目录...............................................................……VH
第一章绪论.........................................................·……1
一选题背景和研究意义，.............................................……1
二.研究内容和基本思路..............................................……2
三.研究方法和创新之处..............................................……2
第二章个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评..........................一5-
一、个人住房贷款风险理论回顾与评价...................................一5-
(一)金融脆弱性理论............................................一5-
(二)信息非对称与贷款风险理论..................................一5-
(三)个人住房贷款违约风险及其防范理论..........................一7-
(四)小结.......................……，................·······一7-
二、对个人住房贷款风险防范的相关研究综述.............................一8-
(一)国外相关文献述评...........................................一8-
(二)国内相关文献述评...........................................一8-
(三)小结............……~.，.................................一9-
第三章我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现...................一n-
一、个人住房贷款的内涵与特征........................................一n-
二、我国个人住房贷款业务开展现状....................................一n-
三、商业银行个人住房贷款的风险表现..................................一12-
(一)系统性风险................................................一12-
(一二)利率风险..................................................一12-
(三)信用风险.............................................····一13-
(四)流动性风险................................................一14-
(五)提前偿还风险.............................................一14-
(六)抵押物风险...............................................一巧-
(七)政策及法规风险...........................................一15-
第四章我国商业银行个人住房贷款信贷风险的成因.........................一17-
一、商业银行信贷风险控制机制不健全..................................一17-
二、个人信用评级体系不完善..........................................一17-
三、社会信用制度尚未建立健全.......................................一18-
四、相关政策法律法规不配套..........................................一18-
五、住房贷款二级市场建设相对滞后....................................一19-
六、房地产市场不成熟、规范..........................................一19-
毕
福建师范大学终一漩硕士学位论文
七、政府宏观调控作用尚未充分发挥....................................一20-
第五章美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示.......................一21-
一、美国次贷危机爆发及其原因........................................一21-
(一)美国次级贷款及其发展情况..................................一21-
(二)美国次贷危机爆发的原因....................................一21-
二、美国次贷危机造成的恶果..........................................一22-
(一)次贷危机对美国经济的影响..................................一22-
(二)次贷危机对全球经济的影响..................................一23-
三、美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示........................一23-
(一)银行不能懈怠贷前调查......................................一23-
(二)银行的营销手段要适度、谨慎................................一24-
(三)银行不能过分依赖第二还款来源..............................一24-
(四)银行不能过度迷信风险转移..................................一24-
(五)金融监管协调应提上日程....................................一25-
第六章有效防范商业银行个人住房贷款风险的对策.........................一27-
一、个人住房贷款风险的内部控制措施..................................一27-
(一)建立健全银行信贷风险内控机制..............................一27-
(二)完善个人住房贷款呆账准备制度..............................一27-
(三)创新金融产品，有效转移信贷风险............................一28-
二、个人住房贷款风险的外部防范策略..................................一29-
(一)健全个人住房贷款法律体系..................................一29-
(二)加强个人住房贷款金融监管..................................一30-
(三)完善个人征信体系..........................................一30-
(四)健全个人住房贷款担保机制..................................一31-
(五)建立健全个人住房贷款保险制度.............................一32-
(六)稳健发展房地产业..........................................一32-
(七)加快实施社会住房保障制度..................................一33-
结论.................................................................一35-
参考文献.............................................................……37
福建师范大学咚一漩硕士学位论文独创性和使用授权声明...................……40
第一章绪论
选题背景和研究意义
从银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款已成为银行贷款发
放的主要领域之一。据统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底己增加到8253亿元，截至2008年底，个人住房贷款余额2.95万亿，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的ro%。但是，我国个人住房抵押贷款业务发展却面临着风险管理滞后的问题。一方面，银行缺乏行之有效的风险识别与防范技术，于是为了规避风险，在发展个人住房抵押贷款业务过程中常常采取较严苛的信贷政策，使得冈、险和收益不能得以均衡，进而影响到银行利润最大化的目标。另一方面，由于银行个人住房抵押贷款较高的条件限制，把一部分有能力分期付款的人拒之门外，使得相当一部分居民无法通过获得抵押贷款来改善居住条件，从而影响了社会总福利的最大化。因此，当前的关键问题是寻求防范个人住房贷款金融风险的有效途径，以搭建发展银行个人住房抵押贷款业务与改善居民居住条件的桥梁，实现双赢。
长期以来，人们对美国的金融市场奉为权威，将美国的金融体系当作效仿的榜样，而
美国也常常基于自身的价值观向全球尤其是发展中国家推销其自由市场的理念。然而，2007年美国次级房贷市场崩溃，引发了全球金融资本危机。这表明，貌似完美的自由市场理念，真正被运用到复杂多变的实践中时，都或迟或早地要暴露其不完善的一面，如果对此不加以谨慎对待、采取适当的防范措施，危机的产生在所难免。我国快速发展的房地产市场可以从美国这次危机中吸取一些经验教训。房屋是个特殊的商品:非常具体、本地化、流动性差、房价波动性大。房价不可能永远上升，一旦停止上升甚至出现下跌，发放住房贷款的银行就会集聚很多坏账。这提醒我们:无论是在经济繁荣、房价大幅上涨的时期，还是经济衰退房价萎缩的今天，房地产市场的稳健发展离不开商业银行谨慎的贷款风险控制和监管。
受到全球金融风暴的影响，截至2008年n月末，我国房地产贷款余额5.24万亿，同比增长10.3%，增速比10月份回落1.9个百分点，比上年同期回落了20.6个百分点。个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比上年同期低25.8个百分点。迫于自身效益及生存的压力，许多银行开始降低个贷门槛，提高贷款比例，甚至出现了个别零首付的案例，随之而来的信贷潜在风险便有所上升。因而，根据党的“十七大”报告中所提出的，要深化财税、金融等体制改革，完善宏观调控体系的目标。要加强和改进金融监管，防范和化解金融风险。本文力图通过对我国商业银行个人住房贷款风险成因分析，在借鉴国外风险防范的有效措施和吸取美国次贷危机爆发的教训的基础上，分析探究出规避个人住房信贷风险的可行性途径，从而为我国房地产市场的健康稳健发展提供参考。这对推动我国房地产信贷业务以及整个经济金融的健康发展，促进金融与国民经济的协调持续发展，都具有十分重要的现实意义。
二.研究内容和基本思路
本文首先从个人住房贷款防范理论研究入手，通过对我国目前的个人住房贷款发展现状及特点进行阐述，了解我国商业银行在目前全球金融风暴大背景下所面临的信贷风险，进而剖析个人住房贷款风险生成的具体原因，接着总结美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示。在此基础上，结合我国房地产市场特点，从内部控制、外部防范两个方面对我国商业银行个人住房贷款风险防范提出可行性策略建议。
本文主体分为六个章节，第一章绪论，提出了本文的选题背景和研究意义、主要内容和研究思路、研究方法和创新之处。第二章是个人住房贷款风险防范理论的回顾和相关文献的综述。第三章分析我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现，指出其风险表现的特殊性和复杂性。第四章开始对我国商业银行个人住房贷款面临风险的成因进行深入剖析。第五章，通过阐述美国次贷危机的爆发及其给全球经济带来的负面影响，全面总结美国次贷危机的爆发原因及其经验教训，对我国商业银行个人住房贷款市场提出警示。第六章，综合前面几章的分析，结合我国国情，从内部控制和外部防范两个方面提出我国商业银行个人住房贷款风险防范的可行性对策建议。
三.研究方法和创新之处
本文主要采用理论与实际、定性分析与定量研究相结合的方法，对比国内外个人住房信贷风险管理与控制的经验，从理论研究的角度出发，分析了西方发达国家与我国个人住房信贷风险产生、风险防范方面的异同，在借鉴国外风险防范的有效措施和吸取美国次贷危机爆发的教训的基础上，结合我国国情，提出构建我国商业银行个人住房贷款风险防范网络的具体对策。
论文的创新之处，主要有:
1.本文的研究对象是个人住房信贷，对个人住房信贷风险的分析以及提出的防范对策并不仅仅局限于针对商业银行自身，而是从信贷消费者、银行、担保方、法律与宏观经济等多个角度讨论、分析。本文试图通过外部预防和内部控制两方面建立一个较为完善的个人住房信贷风险管理框架。
2.美国作为发达的金融市场，其在许多金融创新经验及金融工具衍生工具方面都被许多发展中国家所借鉴，而自2007年以来美国次贷危机爆发并在全球蔓延开来，这给我国的个人住房贷款市场带来警示。本文试图通过对美国次贷危机爆发的成因分析，结合其对我国个人住房贷款市场的警示，从而为更有效地防范我国商业银行个人住房贷款风险，促进房地产业稳健发展提出建设性的方案。
3，以往国内业界对美国住房贷款证券市场倍加推崇，而实际上在美国，到2005年，至少60%的次级抵押贷款已被证券化，经过评级机构的评级后，由投行转卖给对冲基金、退休基金、保险基金、教育基金甚至各种政府托管基金，完全忽视了对住房贷款二级市场风险防范。因而本文建议应严格限制次级贷款的发放以及次级贷款证券的投放;对于我国低收入群体，应从建立以政府住房担保机构为主体的个人住房担保制度，同时完善廉租房、经济适用房社会住房保障制度，以保证低收入家庭的住房;对于高收入群体的住房贷款，提出建立健全个人住房抵押贷款保险制度的可行性策略。
第二章个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评
综述个人住房贷款风险相关理论及相关文献将有助于更系统深入地研究个人住房贷款风:险防范问题。目前，西方发达国家个人住房抵押贷款市场发育已经比较成熟，相应地关于个人住房贷款风险及其防范的相关研究也比较系统和完善。因此，将国内外有关商业银行个人.住房贷款风险及其防范理论的合理因素作为本文的指导与借鉴，是十分必要的。
一、个人住房贷款风险理论回顾与评价
(一)金融脆弱性理论
1.马克思经济学的生息资本脆弱性
马克思认为，货币是在交换发展的历史过程中产生的，是商品内在矛盾发展的结果。由于供求的作用，商品的价格与价值时常背离，使货币的购买力出现了升降。同时，货币支付手段的职能，进一步地加深了商品经济的矛盾，当某些债务人不能按期支付欠款时，某些债权人就有破产的危险。在发达的商品经济中，这种破产有可能引起整个债务关系的连锁反应。马克思的上述分析，清楚地说明了货币在它产生的时候就已经具有了特有的脆弱性。
2.西方经济学的金融脆弱性
海曼·明斯基(HymanP.Minsky)以“金融凯恩斯主义”著称于世，明斯基在其1982年出版的经典名著《金融脆弱性假说:资本主义的进展和经济行为》中，最先对金融内在脆弱性问题做了系统阐述。他提出，正是繁荣时期贷款人的贷款条件越来越宽松，而借款人积极地利用宽松有利的贷款环境扩大借款，银行和企业都会认为繁荣的趋势会继续下去，从而对未来有更加乐观的预期，贷款规模盲目扩张，导致了金融脆弱性不断积累，在经济的繁荣时期就己经埋下了萧条的种子。
为了更好地解释明斯基的金融内在脆弱性原理，克瑞格(1997)引用了“安全边界”(MarginsofSafety)这个概念。安全边界可理解为是银行收取的风险报酬，包含在借款人给银行支付的贷款利息之中。当由于不测事件使得未来没有重复过去的良好记录时，安全边界能够给银行提供一种保护。银行家用了不恰当的方法—借款人的信用记录和其他银行的行为—来估价安全边界。企业家因为自己过去的成功而使得乐观感觉不断加强，借款人的信用记录得以改善，从而打消了银行家根深蒂固的怀疑情结，促使其批准了对低安全边界的贷款。
(二)信息非对称与贷款风险理论
1.信息非对称
20世纪70年代美国经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨、乔治·阿克尔洛夫和迈克尔·斯彭斯提出“使用不对称信息进行市场分析”重要理论。该理论认为:没有一个市场主体可以占有完全的市场信息，市场总是表现为一方占有信息而另一方处于信息相对缺乏状态，即信息总是不对称的，信息拥有方为了使得自身利益最大化而采取的各种交易方式通常会使另一方利益受到侵害，这就是理论上的道德风险和逆向选择。
Akerlof(1970)的最早研究了信息非对称和逆向选择对市场均衡的影响①，他以旧车市场为例来说明这个问题。在这种市场上信息存在很大的非对称性，由于买主不能区分车的质量，只能按照车的平均质量来支付价格，所以所有的车都可以卖相同的价格。这样，在平均质量以上的车主因为得不到预期的价格而退出市场，随着市场中高质量车的减少，车的平均质量在下降，这导致买主愿意支付的价格也跟着下降，反过来这又造成平均质量的进一步下降……最终的结果是市场中将只剩下低质量的车在交易或者市场完全消失。这是一种帕累托无效率状态，因为买卖双方本来都可以从交易的增加中获益，也就是说，一些买主愿意以某个价格购买具有一定质量的车，而这个价格比卖主愿意出售的价格高。这样，市场在促成互利互惠从而具有效率的交易中未能发挥作用。
Stig工itz和Weiss(1981)对信贷市场中存在的信息非对称进行了分析②。传统理论认为，信贷配给是市场失衡的表现。他们得到了与传统理论不同的解释，即信贷配给可以存在于均衡的信贷市场中。他们的关键假设是高风险的投资项目会产生比较高的期望利润。因此。提高利率来消除超额需求的做法会迫使从事低风险投资项目的贷款申请人退出贷款市场，这意味着银行的期望收益是利率的非单调函数，并形成向后弯曲的贷款供给曲线，导致在使期望收益最大的利率水平上出现信贷配给。
2.信息非对称与贷款风险
(1)抵押市场中的信息不对称
信息不对称是指在交易过程中，买卖双方当事人掌握商品特征或者交易行为的信息量不对称，在住房贷款市场中，信息不对称表现为银行通常无法全面了解借款人的真实收入以及信用状况，或者不清楚借款入的负债情况;或者在贷款发放后，无法对借款人的贷款使用情况、收入变动情况进行有效的监督检查。
目前，我国商业银行对个人信用程度的了解只依据申请人自己提供的资料，但是我国居民收入的透明度程度低，银行难以准确地计算居民实际收入水平;由于缺乏个人信用一记录，银行无法准确判断借款人的信用程度。加上银行之间缺乏信息沟通，更加重了信息非对称程度。
(2)信息非对称与贷款风险
违约风险取决于借款入的特征(收入、家庭人口状况、居住地区以及职业等)、物业的性质(收益性物业还是居住物业)，以及市场状况(价格、利率的变动)等。因此信息不对称并不是造成违约风险的原因，这就是说借款人的违约风险水平并不会因为贷款人不知道而增大。但是信息非对称却会影响贷款人对违约概率分布估计，增大贷款人所面对的主动违约风险，因为在信息非对称情况下，银行只能对借款人违约概率分布进行估计，得到一个平均违约概率，并据此决定使期望利润最大的贷款规模。而银行对违约概率的估计与借款人真实的违约概率总是要有一定差距，所以信息非对称下的贷款供给小于对称信息下的供给，从而影响到贷款人的期望利润。
(三)个人住房贷款违约风险及其防范理论
违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。从贷款风险管理角度，通常将逾期90天即连续3个月未能偿付贷款本息的现象看作是违约。从借款人一方来看，违约风险可以分为被动违约和理性违约。被动违约是指借款人支付能力降低，而无力继续支付抵押债务时，违约就发生了。或者也可以解释成为借款人在资本市场上受到了流动性约束。理性违约是指借款人在有偿还能力的条件下，从效用最大化角度出发主动终止执行贷款合同的行为。理性违约符合借款人的利益，却对贷款人利益造成损害，通常贷款人即使将抵押物进行拍卖也无法收回未偿付的贷款本息。因此，理性违约成为贷款人重点防范的对象，也是住房贷款风险防范理论研究的重点。对理性违约风险的研究长期以来是从期权理论出发的，理性违约不是由支付能力不足引起，而是由于负权益的出现。在抵押贷款中，借款人权益指借款人对住房拥有的所有权以及由此而产生的收益。借款人在物业中积累的权益等于房价减贷款余额。一般来说，随着贷款的清偿，贷款余额下降，借款人权益增加。但是在一个价格易变的环境中，当房价下跌至贷款余额之下时，借款人权益为负，这时借款人就会通过违约来降低偿债成本，即以相当于住房价格的代价偿还抵押贷款。从期权角度看，这相当于借款人在贷款之初购买了一份卖方期权，当房价下跌到一定程度使得卖方期权处于可获利状态时。借款人就会实施这种权利，这种观点被称作无情违约原则。Foster和vanorder，Hendershott和sehultz，3uigley和vanorde)的研究显示，违约决策并不受负权益的影响。
为了解降理性违约行为，Qulgley和Vanorder(1995)指出必须将借款人违约的交易成本(或者说违约成本)考虑进来。他们认为，除了负权益外，交易成本对违约决策也有影响。比如寻找新住所的搜寻费用、搬迁费用等以及信用损失。令c(t)表示时刻t的交易成本，E(t)代表借款人在住房中积累的权益，E(t)=H(t)一双t)o只有当量E(t)+C(t)<o，即违约总成本H(t)十C(t)小于违约收益双t)时，违约才是可行的。很显然，交易成本提高了违约条件。
(四)小结
住房抵押贷款市场中从整体上看贷款的违约风险并不大，违约率很低。但是关于借款人违约风险的信息是非对称的，在贷款钱银行无法全面了解贷款申请人的风险状况。信息非对称致交易费用增大。信息非对称不会增加借款人真是的违约风险，却会影响银行根据违约概率分布的估计而做的贷款决策。如果银行放松对借款人资信状况的审查而完全依赖抵押担保，那么由于住房处置成本比较高，抵押担保有效性就会降低，银行遭受贷款损失的风险就相应增加。
二、对个人住房贷款风险防范的相关研究综述
(一)国外相关文献述评
1.关于个人住房抵押贷款风险的研究有
(1)个人住房抵押贷款风险与LTV(l。an一to--value)的关系
Kua，Keenan等(2001)①通过实证研究，得出结论是:住房净资产或贷款与住房价值比率影啊着违约决策率，贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也就越高。房地产的价值是动态的，或者说房地产的价值虚拟化程度较为严重，因此房地产的泡沫程度也与住房抵押贷款风险高度相关，一旦泡沫消失房价下跌，个人住房贷款风险将会升高。
(2)个人住房抵押贷款工具的风险比较
Ying一F。。nchow等(1999，2002)②研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用的浮动利率加可变期限(variabletenor，VRT)的办法。随着利率的变化，贷款到期日则要作相应调整但每月偿还额不变。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行分析，并从借款人的角度出发，比VRP(固定期限可变偿还额抵押贷款)更实惠。但是如果将贷款期限上考虑在VRT贷款中则两种贷款的差异性变得不显著。
(3)应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险
Ka。(1998)运用有要求权法(C。n七ingentClaimapproaeh)把违约看作是一种合理的决策，他认为，当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。
(4)个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险
Lisa(2000)③认为，在信息不对称的条件下，由于贷款人对借款人的风险无法准确判断，且通常情况下，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款。因此贷款人的抵押贷款选择倾向可以被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。
(二)国内相关文献述评
1.个人住房贷款风险测度研究
傅鸿源等(2000)④对个人住房贷款风险测度方法进行研究，采用打分加权平均法及模糊综合评判法进行房贷风险评价，从而为个人住房贷款风险测度提供较科学的量化方法。打分加权平均法和模糊综合评判法，虽然都可以对个人住房贷款的风险作一个比较完整的评价，但其数据来源是靠主观推测，不同的评价人员的推测结果是不一样的，因此评价结论不可避免地欠缺客观行和可靠性。
2.对住房抵押贷款市场信息不对称问题研究
王重润等(2004)①分析了贷款人和借款人对信息不对称的反应，在考察了增进市场效率的内部机制后，转而分析增进市场效率的外部机制，政府干预和信息分享制度以及抵押贷款保险机制，证明通过改变信息享赋的分布状况可以增进市场效率。最后，在上述研究成果基础上，对如何发展中国住房抵押贷款市场提出了建议。
3.完善个人住房贷款保险措施研究
齐锡晶等(2006)②分析了目前我国个人住房贷款保险的种类、现状及存在问题，建议在完善个人住房贷款保险的主要法律的前提下，以自愿投保为原则，优化房贷险品种设计、建立个人贷款信用评价体系，并实现多种形式的贷款担保，以营造抵押物处置的良好环境。
4.个人住房贷款证券化研究
2005年3月，中国人民银行首先批准了中国建设银行的住房抵押贷款证券化(MBs)试点方案，该方案选择以上海市、江苏省和福建省三家建行一级分行作为试点分行。2005年12月发行建行住房抵押贷款支持证券建元MBS。蒋一梅(2007)③对2005中国建设银行的住房抵押贷款证券化实践取得的经验进行研究，提出对我国住房抵押贷款证券化方案的改进建议，如改进SPv设立、针对资产证券化构建完善的国家法律、国家放宽投资渠道管制等。
(三)小结
国外的个人住房贷款资本市场己经相当发达，且住房贷款二级市场的金融衍生产品已经相当丰富，同时完整统一的个人信用体系也早己建立，因此关于个人住房贷款违约风险的研究相对来讲己经十分深入及系统。而我国由于个人住房贷款业务起步较晚，发展还不成熟，完善的个人信用体系尚未完全建立，同时我国有自己的国情，因此个人住房贷款风险和发达国家有着较大差异，也不可能在住房贷款风险防范方面全盘西化，因此，我们必须结合我们自己的实际情况加以研究。此外，国外关于个人住房贷款风险的研究偏重于模型化，利用实证分析的方法较多，相比之下我国由于个人住房贷款发展还不成熟，风险还没完全显现，实证分析不可行，因此这方面的研究较少。总之，我国个人住房贷款风险防范的研究不系统、不深入，往往是借鉴国外的优秀研究成果，并未结合我国实际情况，因此为了满足我国房地产业健康稳定发展、国民经济又好又快发展的需要，必须加强个人住房贷款风险防范理论的研究。
第三章我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现
一、个人住房贷款的内涵与特征
个人住房信贷，是金融机构提供给消费者个人用于购买、建造和改造、维修住房的贷款，是个人住房消费过程中