吴江市庙港财富广场整体营销策略.docx

庙港财富广场整体营销策略

目 录

一、项目服务流程分析
二、项目投资环境与市场分析
三、项目SWOT分析
四、项目定位及客源分析
五、项目产品财务分析
六、项目企划分析
七、开盘流程及销售控制
八、项目物业管理建议
九、人员配备工作职责

一、项目服务流程
我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表所示，作为双方合作的合作规范。
前期发展策划
初步市场情况调查
确定可类比项目并进行调研

SWOT分析并初拟总体策划思路

分析项目
潜在价值

确定核心价值体系及总体策划思路

目标客户群锁定和分析

项目开发主体及形象定位

规划设计建议

建设前期及建设期顾问
营销策划
销售代理及
后期顾问
制定前期推广策略

拟定工地形象包装方案

策划各类公关宣传活动

评审规划设计方案

订制投资分析报告

可类比项目营销策略分析

确定推广销售策略

细化营销思路

制定市场
进入方案

划分销售周期并确定各周期工作内容

协助开发商制定售楼工具及资料

培训销售人员

举行各种促销活动

尾盘销售

协助开发商
交楼
提供物业管理建议

二、项目投资环境与市场分析
1、吴江市概况
作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为1176.68平方公里，人口78万。其紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的 “234”目标。
吴江是中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销80多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和水平不断提高，历年累计吸收外资近30亿美元，1000万美元以上的大型项目累计125个。
吴江市城市人均GDP从99年的2631美元到2003年的4403美元，四年间的增幅达67%左右，年平均增长幅度近17%，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均GDP大幅增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004年吴江完成房地产开发67.44 投资26.96亿元，比上年增长122.34%，累计施工面积267.95万平方米, 比上年增长73.71%,商品房销售面积57.64万平方米，比上年增长48.21 %，销售金额一三.12亿元，比上年增长%。全年商品房平均售价为2277元/平方米。

2、项目地理位置分析

宗地位置
土地
受让人名称
用途
面积
容积率
建筑 密度
绿化率
成交价(元/M2)
成交
总额
(万元)
成交 时间
建设路北侧
七都镇西漾渔业社区居民委员会
商住
3259.3

600.00
195.56
2005.
12.一五
庙港社区开发大道南侧
中石化吴江石油分公司
商业
3334.8

500.00
166.74
2005.
12.一五
开弦弓农贸市场北侧
七都镇开弦弓村村委会
商住
一五00

370.00
55.50
2005.
12.一五
七都镇庙港社区中学南侧
苏州鼎立
商住
16750.7
≤1.35
≤30
≥35
600.00
1005.04
2006.
10.11
七都人民路、望山路交叉口西南

商住
40490.0
≤1.45
≤32
≥35
750.00
3036.75
2006.
10.11
七都镇新恒通集团公司东北角

商住
10432.8
≤1.2
≤32
≥35
750.00
782.46
2006.
10.11
七都镇、新村一路交叉口南侧
恒达房地产开发有限公司
商住
一八630.0
1
≤32
≥35
750.00
一三97.25
2006.
5.12
七都镇东环路西侧
苏州上原科技有限公司
商业
3333.6
≤1.0
≤45
≥30
650.00
216.68
2006
.5.12
七都镇亨通别墅南侧

住宅
7560.1
1
≤32
≥35
800.00
604.81

七都镇庙港社区沿湖路南侧
吴江德泰
商住
16483.8
≤1.35
≤50
≥一五
1000.00
164.83

七都人民路、常增路交叉口西南

商住
59566.8
≤1.2
≤32
≥35
630.00
3752.71

周边房产项目价格基本状况
地 址
基准
价格
车库价格
代收代缴项目
开 发 商
文 号
七都镇“吴越名苑”1#~10#商品房
2780
（汽车库）3000
管道液化气
苏州亨通房地产开发有限公司
吴价房[2006]
12号
有线电视安装费
七都镇“丽晶风和苑”1#2#3#5#商品房
1100
（汽车库）800
管道液化气
吴江市恒达城建开发有限公司
吴价房[2006]
35号
有线电视安装费
七都镇“锦绣豪门”1#~3#、5~一三#、一五#~19#多层商品房
一八00
（汽车库）一五00
管道液化气
吴江市恒达房地产开发有限公司
吴价房[2006]
66号
有线电视安装费
七都镇“湖畔花园”17#~22#、12~一五#、6#~8#、7A#多层商品房
一五50
（汽车库）1200
管道液化气
吴江市恒达城建开发有限公司
吴价房[2006]
70号
（自行车库）800
有线电视安装费
横扇镇南举路581号“春天花园”一三#17#、一八#20#多层商品房
2300
（汽车库）2000
（自行车）1250
（阁楼）1750
管道液化气
有线电视安装费
苏州工业园区联合投资吴江分公司
吴价房[2006]
82号
横扇镇“春天花园”、10#、14#复式商品房
2600
无
管道液化气
有线电视安装费
苏州工业园区联合投资吴江分公司
吴价房[2006]
82号
本项目距横扇6公里
本项目离震泽镇中心（东方广场）一五公里
本项目距太湖300米
本项目离庙港中学10米
本项目距庙港幼儿园100米
以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项目的营销推广。

3、庙港板块市场分析：
庙港镇（原）地理位置位于横扇镇与七都镇中间。北依太湖，具有得天独厚的自然条件。庙港镇于2003年正式划归七都镇，与七都镇合并为新七都镇，原庙港镇为七都镇庙港社区。庙港成立社区街道办事处，现庙港社区行政事务以及经济政策制定等全部划归七都镇管理。庙港地区总面积42平方公里，截至2005年底，整个地区有28300人，庙港社区镇区常驻人口约为8000人。2005年，该地区财政收入为2000万元人民币，人均收入为8600元/年。
经实地调研接触，庙港地区的房地产市场主要有如下几个特点：
1、 无成熟完善的房地产开发企业的介入。庙港市场如同横扇地区类似为房地产开发的处女地，整个庙港镇区的总面积1.8平方公里，从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式。镇区内没有二手房市场。
2、 镇区内商业配套用铺面90%为租赁用房。镇区主要商铺经调研几乎全部为租赁，每间租金从4000-12000元/年不等。主要街道的沿街商铺大多为5年以上居民自建住宅用房经过一段时间以后底层自建铺面形成现有的商铺。除一小部分自营以外，其余底层均作为商铺租赁，上层自住。
3、 镇区居民对房地产意识较为薄弱，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识。在调研的接触过程中，对于自己铺面的面积没有清晰认识的占到调研总数的50%；对于单价没有概念的占到调研者的70%；对于不知道自己需要什么类型（底铺、套铺）的商铺的占到30%。
整体看来，只要能够通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场前景光明。

4、庙港客户人群分析

分析：庙港社区为吴江太湖大闸蟹主产区，整个社区渔民比例最大，整体经济实力也较强。

分析：整体人口结构以三口之家，两代同堂等大基数家庭为主。

分析：整体家庭收入结构在10万以下为主，但投资欲望较强。

分析：整体家庭住房为自建房整体面积较大。

分析：庙港社区对商品房接受程度相对较差，市场处于起步阶段，房产意识还有待进一步开发。

分析：居民对商铺需求最大，消费偏好多为高档大户型为主

分析：对面积需求集中于四房等大户型

分析：庙港社区居民承受总价集中在30-50万范围。

分析：最看重因素依次为价格、地段、物业管理

三、项目SWOT分析
优势：
1. 项目地理位置极佳，北面紧邻东西主干道环湖路，处庙港中心繁华区域；
2. 搬迁的农贸市场将增加项目周边的人流量，商铺价值得到提升；
3. 开发商在吴江有成功开发的经验，产品规划较为合理，价格定位较为准确。
劣势：
1. 庙港从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式；
2. 当地的房地产市场处于发展中阶段，现代意义上的房地产市场还未形成，
二手房市场也未启动，这将增加项目营销操作的难度；
3. 庙港本地居民置业经验不足，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识；
4. 项目地块并不规整，增加规划难度。
机会：
1. 无成熟完善的房地产开发企业在当地开发过项目；
2. 私营业主，当地渔民经济实力较强，有一定的购买力；
3. 随着房地产市场的发展，产权式商品房、商铺将会被越来越多的居民所接受；
4. 通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场有较好的前景。
威胁：
1. 附近商铺租赁价格比较低，对商铺价格有不利影响；
2. 庙港乡镇发展速度较慢，对投资客的吸引力不大；
3. 外来人口中，打工者占多数，购买力不强，很难成为本案的有效客源。

四、项目定位及客源分析

1、 项目形象定位：
本案项目形象定位：
财富广场——未来的庙港商业中心（地标志性建筑）＋现代风情联排别墅
2、 产品建议
沿街外立面效果图：
图1：
图2：
内街效果图：

3、重点目标客户分析
、区域分析：
随着七都庙港民观念的更新，人均收入的日益递增，对居住品质的要求不断提高，。因此分析本案的客源区域仍应该立足庙港本地整体的消费群体，即庙港本地及周边村镇消费者。
、职业分析：
本案所处区域及本案自身的特点，都决定了消费对象基本上属于经营商家投资及自营，对购买者的收入水平要求较高。
职 业
机构性质
职务范围
文化程度
预计比例
私营业主
不限
经营者
不限
70%
事业单位
国有
中高层
高中以上
10%
周边村镇居民
农镇
中高层
大本以上
10%
企业管理层
不限
管理层
大专以上
5%
其他投资者
不限
中高层
大专以上
5%
、资产分析：
根据下面将要阐述的本案价格定位，结合银行按揭政策、交通工具等因素综合考虑，可以比较精准地描述本案未来业主的资产下限。

资产项目
现有储蓄
家庭可预见年收入
现有住房
交通工具
商铺
≥100000
≥50000
不限
不限
别墅
≥一五0000
≥一五0000
≥1套
不限

、年龄分析：
本案及其周边区域均属于镇区经济，除本地人士外，只有投资眼光的经营商家和投资者才会成为本案的目标客户 。

年龄段
25-30
30-35
35-40
40-45
45-50
50-55
55-60
商铺
一五%
20%
20%
20%
10%
10%
5%
别墅
5%
25%
25%
30%
5%
5%
5%

综上所述财富广场的目标客户为：
1、庙港地区及周边较为富裕的渔农；
2、在当地经营成功的个体工商户；
3、庙港地区有一定闲散资金的生意人（有些常年在外地）；
4、庙港地区内政府机关的公务员；
5、庙港地区教师、医生等有一定投资能力的人；
6、其他外地投资客。
4、购房动机分析
庙港本地居民：
A、部分客户在致富之后想改善自己的居住环境，而传统的归属感思想使庙港成为了他们的首选购房区域。而另一部分较富裕的乡村客户则是想过上“城里人”的生活。
B、庙港的私营企业主是别墅产品的重要客源，他们中一部分是为了改善自己的居住环境，另一部分是为了体现自己的“身价”。
C、企业的管理层一般收入比较丰厚，他们会选择商业作为长期投资。
D、政府机关公务员是收入比较高的阶层，一般公务员会选择小型商铺作为购房和投资的目标，而收入丰厚的高级公务员则会选择已投资商铺为主。
E、庙港本地存在一部分投资客，他们一般会选择商铺作为投资的方向
其他区域的客户：
A、庙港周边也会有一部分客户，其他乡镇客户也能成为本案的目标客户。
B、周边乡镇有很多客户会把购置商铺作为财富升值保值的途径。

五、项目产品分析
1、 本项目现阶段主要经济指标如下：
项目
总用地 面积
总建筑面积
容积率
建筑 密度
绿化率
小车位
自行 车位
住宅
商业
农交中心
合计
单位
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡

%
%
辆
辆
数值
16483.8
3600
14896
一五00
19996
1.21
46
一五
1一八
一八3
2、销售金额预估：
单位：元
类别
单位
工程量
单价
总价
备注
楼板价
M3
19996.20
826.45
16,525,785.12

前期费用
M2
19996.20
50.00
1,116,962.50

建安成本
M2
19996.20
1200.00
33,508,875.00

营销费用
M2
19996.20
70.00
1,399,734.00
约总销的2%
广告费用
M2
19996.20
35.00
699,867.00
约总销的1%
管理费用
M2
19996.20
17.50
349,933.50
约总销的5‰
财务费用
M2
19996.20
35.00
699,867.00
约总销的1%
不可预见费
M2
19996.20
17.50
349,933.50
约总销的5‰
税费
M2
19996.20
455.00
9,098,271.00
约总销的一三%
费用合计
M2
19996.20
2706.45
54,1一八,641.12

住宅
M2
3600.00
3000.00
10,800,000.00

农贸市场
M2
1463.00
3200.00
4,681,600.00

商业
M2
14933.20
3649.93
54,505,100.00

总销金额
M2
19996.20
3500.00
69,986,700.00

税后利润
M2
19996.20
793.55
一五,868,058.88

投资收益率

96.02%

以上为整个项目总销售额的初步预估，考虑不可抗力以及市场因素，
以上额度保守估计从开盘之日至房源交房销售率85%，约6026万元的销售总额。

3、项目投资分析：

财富广场总投资分析表
编码
工程项目（费用）名称
造价或费用(元)
楼面造价 (元/M2)
百分比(%)
1
开发建设成本
41253896.33
2063.11
75.83%
1.1
一、土地费用
16978314
849.09
31.21%
1.2
二、斟察、设计和前期费
41090一五.33
205.49
7.56%
1.3
三、建筑安装工程费
一五596880
780
28.67%
1.4
四、（小区）配套建设费
1651000
82.57
3.04%
1.5
五、管理费
632530.95
31.63
1.17%
1.6
六、税费
3689一三.35
一八.45
0.68%
1.7
七、不可预见费
1一五0056.28
57.51
2.12%
1.8
利息
767一八6.41
38.37
1.42%
2
经营资金
0
0
0%
3
运营费用
2116368
105.84
3.89%
4
修理费用
0
0
0%
5
经营税金及附加
3880008
194.04
7.14%
6
其它经营成本
0
0
0%
7
土地增值税
7一五8227.79
357.98
一三.16%
8.1
开发产品成本
41253896.33
2063.11
75.83%
8.2
固定资产投资
0
0
0%
8.3
经营成本
一三一五4603.79
657.86
24.一八%
8
项目总投资
54408500.12
2720.97
100%

财富广场开发建设成本分析
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(元)
楼面价(元/M2)
百分比 (%)
一、土地费用

0
0
16978314
849.09
31.21%
征地费（拍卖价）
项
1
16483800
16483800
824.35
30.30%
土地契税
元、%
16483800
3
494514
24.73
0.91%
二、斟察、设计和前期费

0
0
41090一五.33
205.49
7.56%
地形图测绘费
平方米
16483.8
0.14
2307.73
0.12
0.01%
总体规划设计费
平方米
16483.8
2
32967.6
1.65
0.07%
地质勘察费
米
400
55
22000
1.1
0.05%
建筑设计费
平方米
19996
10
199960
10
0.37%
城市市政建设配套费
平方米
19996
75
1499700
75
2.76%
规划管理费
元、‰
11997600
3
35992.8
1.8
0.07%
放线费
点
60
326
19560
0.98
0.04%
监理费
元、‰
11997600
2
23995.2
1.2
0.05%
预结算审计费
元、‰
11997600
3
35992.8
1.8
0.07%
消防配套费
平方米
19996
3
59988
3
0.12%
施工合同鉴证费
元、‰
11997600
1
11997.6
0.6
0.03%
噪音费
月
50
1600
80000
4
0.一五%
建设项目环境影响评价收费
元、‰
11997600
3
35992.8
1.8
0.07%
避雷安装检测费
支
48
55
2640
0.一三
0.01%
防洪堤工程建设管理费
平方米
19996
3
59988
3
0.12%
人防管理费
平方米
19996
10
199960
10
0.37%
防空地下室易地建设费
平方米
2000
800
1600000
80.02
2.95%
工地管理费
项
10
5000
50000
2.5
0.10%
墙改费
平方米
19996
4.6
91981.6
4.6
0.17%
建筑方案评审费
平方米
19996
0.2
3999.2
0.2
0.01%
白蚁预防费
平方米
19996
2
39992
2
0.08%
三、建筑安装工程费

0
0
一五596880
780
28.67%
桩工程
平方米
19996
80
一五99680
80
2.95%
土建工程
平方米
19996
600
11997600
600
22.06%
室内供水供电、线路安装工程
平方米
19996
100
1999600
100
3.68%
四、（小区）配套建设费

0
0
1651000
82.57
3.04%
室外排污排水工程
米
500
410
205000
10.25
0.38%
室外供水工程
米
100
500
50000
2.5
0.10%
围墙工程
项
1
100000
100000
5
0.19%
室外供电安装工程
项
1
900000
900000
45.01
1.66%
绿化工程
平方米
6600
60
396000
19.8
0.73%
直接费

0
0
38335209.33
1917.14
70.46%
五、管理费

0
0
632530.95
31.63
1.17%
建设管理费（1.65%）
元、%
38335209.3
1.65
632530.95
31.63
1.17%
六、税费

0
0
3689一三.35
一八.45
0.68%
建筑面积测量费
平方米
19996
1.7
33993.2
1.7
0.07%
房屋竣工总登记费
元、‰
70545600
1
70545.6
3.53
0.一三%
教育附加费
元、%
26437455
1
264374.55
一三.22
0.49%
七、不可预见费

0
0
1一五0056.28
57.51
2.12%
不可预见费（按直接费计）
元、%
38335209.3
3
1一五0056.28
57.51
2.12%
间接费

0
0
2一五一五00.58
107.6
3.96%
开发建设总成本

0
0
40486709.92
2024.74
74.42%

财富广场销售成本计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
费率
造价或费用(元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
1
广告费
元、%
70545600
2
1410912
70.56
2.60%
2
销售策划代理费
元、%
70545600
1
705456
35.28
1.30%
3
营业税及其它
元、%
70545600
5.5
3880008
194.04
7.14%

合计

0
0
5996376
299.88
11.03%

汇总1:经营资金

0
0
0
0
0%

汇总2:运营费用

0
0
2116368
105.84
3.89%

汇总3:修理费用

0
0
0
0
0%

汇总4:经营税金及附加

0
0
3880008
194.04
7.14%

汇总5:其它销售成本

0
0
0
0
0%

财富广场资产负债表
序号
项目名称
资产负债(元)
1
资产
105545600
1.1
流动资金
105545600
1.1.1
应收帐款
105545600
1.1.2
存货
0
1.1.3
现金
0
1.1.4
累计盈余资金
0
1.2
在建工程
0
1.3
固定资产净值
0
1.4
无形及递延资产净值
0
2
负债及所有者权益
0
2.1
流动负债总额
94826863.3
2.1.1
应付账款
59826863.3
2.1.2
短期借款
35000000
2.2
借款
0
2.2.1
经营资金借款
0
2.2.2
固定资产投资借款
0
2.2.3
开发产品投资借款
0

负债小计
94826863.3
2.3
所有者权益
一五330027.6
2.3.1
资本金
一五000000
2.3.2
资本公积金
0
2.3.3
盈余公积金
330027.57
2.3.4
累计未分配利润
0

1. 资产负债率(%)
89.84

2. 流动比率(%)
1.11

3. 速动比率(%)
1.11

财富广场多方案经济分析表
序号
项目名称
计量单位
基本方案
1
征地拆迁补偿费
万元
1698
1.1
征地费单价
元/M2
1030
1.2
征地费单价
万元/亩
68.67
1.3
征地费占比例
%
31.21
2
项目总成本
万元
5441
3
资金筹措
万元
5441
3.1
资本金
万元
一五00
3.2
借款
万元
3500
3.3
销售收入
万元
441
3.4
租赁收入
万元
0
3.5
其它来源
万元
0
4
经营总收入
万元
7055
4.1
销售收入
万元
7055
4.2
租赁收入
万元
0
5
利润总额
万元
1614
6
所得税
万元
541.84
7
税后利润
万元
1071.87
税前
全投资财务内部收益率
%
197.47

全投资财务净现值(Ic=10%)
万元
1477

全投资静态回收期
年
0.65

全投资动态回收期
年
0.67

全投资投资利润率
%
29.66
税后
全投资财务内部收益率
%
122.57

全投资财务净现值(Ic=10%)
万元
970

全投资静态回收期
年
0.73

全投资动态回收期
年
0.76

全投资投资利润率
%
19.7
税前
资本金财务内部收益率
%
423

资本金财务净现值(Ic=10%)
万元
3933

资本金静态回收期
年
0.17

资本金动态回收期
年
0.17

资本金投资利润率
%
107.58
税后
资本金财务内部收益率
%
358

资本金财务净现值(Ic=10%)
万元
3426

资本金静态回收期
年
0.17

资本金动态回收期
年
0.17

资本金投资利润率
%
71.46

财富广场敏感性分析表
序号
项目名称
计量 单位
基本数
敏感性分析结果
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
1
征地拆迁补偿费
万元
1698
1698
1698
1698
1698
1698
1.1
征地费单价
元/M2
1030
1030
1030
1030
1030
1030
1.2
征地费单价
万元/亩
68.67
68.67
68.67
68.67
68.67
68.67
1.3
征地费占比例
%
31.21
31.21
30
30.69
31.82
31.29
2
项目总成本
万元
5441
5441
5659
5532
5336
5425
3
资金筹措
万元
5441
5441
5659
5532
5336
5425
3.1
资本金
万元
一五00
一五00
一五00
一五00
一五00
一五00
3.2
借款
万元
3500
3500
3500
3500
3500
3500
3.3
销售收入
万元
441
441
659
532
336
425
3.4
租赁收入
万元
0
0
0
0
0
0
3.5
其它来源
万元
0
0
0
0
0
0
4
经营总收入
万元
7055
7055
7407
7407
6349
6772
4.1
销售收入
万元
7055
7055
7407
7407
6349
6772
4.2
租赁收入
万元
0
0
0
0
0
0
5
利润总额
万元
1614
1614
1749
一八75
10一三
一三47
6
所得税
万元
541.84
541.84
586.79
628.5
343.一五
453.41
7
税后利润
万元
1071.87
1071.87
1161.73
1246.41
669.46
893.47
税前
全投资财务净现值
万元
1477
1477
1603
1722
914
1227

全投资静态回收期
年
0.65
0.65
0.64
0.62
0.74
0.68

全投资动态回收期
年
0.67
0.67
0.65
0.64
0.77
0.71

全投资投资利润率
%
29.66
29.66
30.9
33.89
一八.98
24.83
税后
全投资财务净现值
万元
970
970
1053
1一三3
593
802

全投资静态回收期
年
0.73
0.73
0.72
0.7
0.8
0.76

全投资动态回收期
年
0.76
0.76
0.75
0.73
0.83
0.79

全投资投资利润率
%
19.7
19.7
20.53
22.53
12.54
16.47
税前
资本金财务净现值
万元
3933
3933
4165
4072
3582
3810

资本金静态回收期
年
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17

资本金动态回收期
年
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17

资本金投资利润率
%
107.58
107.58
116.57
124.99
67.51
89.79
税后
资本金财务净现值
万元
3426
3426
3616
3483
3261
3386

资本金静态回收期
年
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17

资本金动态回收期
年
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17
0.17

资本金投资利润率
%
71.46
71.46
77.45
83.09
44.63
59.56

财富广场概率分析情况表
方案名称
序号
项目名称
计量单位
数值
基本方案(期望值)　

0

1
征地拆迁补偿费
万元
1698

1.1
征地费单价
元/M2
1030

1.2
征地费单价
万元/亩
68.67

1.3
征地费占比例
%
31.3

2
项目总成本
万元
5424

3
资金筹措
万元
5424

3.1
资本金
万元
一五00

3.2
借款
万元
3500

3.3
销售收入
万元
424

3.4
其它来源
万元
0

4
经营总收入
万元
7054

4.1
销售收入
万元
7054

5
利润总额
万元
1630

6
所得税
万元
547.22

7
税后利润
万元
1082.81

税前
全投资财务内部收益率
%
200.47

全投资财务净现值(Ic=10%)
万元
1492

全投资静态回收期
年
0.65

全投资动态回收期
年
0.66

全投资投资利润率
%
30.05

税后
全投资财务内部收益率
%
124.03

全投资财务净现值(Ic=10%)
万元
980

全投资静态回收期
年
0.73

全投资动态回收期
年
0.76

全投资投资利润率
%
19.96

税前
资本金财务内部收益率
%
423

资本金财务净现值(Ic=10%)
万元
3922

资本金静态回收期
年
0.17

资本金动态回收期
年
0.17

资本金投资利润率
%
108.67

税后
资本金财务内部收益率
%
358

资本金财务净现值(Ic=10%)
万元
3410

资本金静态回收期
年
0.17

资本金动态回收期
年
0.17

资本金投资利润率
%
72.19

六、项目企划分析
一、主力诉求
财 富 = 地 段 + 地 段 + 地 段
二、系列诉求——领航财富生活
商业------------进入大富翁天堂的八大黄金密码：
以蟹为媒，会四海客，赢天下大财富；
潜力地段，交通便捷，理想财富之门；
精品商铺，合理规划，布局更利发展；
消费稳定，收益保障，巨大发展前景；
综合中心，区位互补，打造绝对优势；
价值攀升，买铺赚钱，赚未来大前景；
完全产权，灵活投资，创造财富神话；
商业旗舰，科技引领，知名物业管理。

1、 蟹为媒，会四海客，赢天下大财富