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二手房价格明显过低时需要房地产评估
   二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。 >>相关
申请抵押贷款时需要房地产评估
   向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
个人二手住房贷款（安居宝）

产品名称
个人二手住房贷款（安居宝）
产品说明
二手房贷款是指中国银行发放的用于购买已颁发房屋所有权有效证件且卖房人具有完全处置权利的二手房的贷款，二手房贷款一般以所购二手房作抵押担保。
如果您购买的房屋贷款没还清，无论是中行贷款还是其他银行的贷款，您都可向中行申请个人二手房转按揭贷款，让您的房产交易顺利进行。
个人二手住房转按揭贷款是指在贷款银行已办理住房按揭贷款业务的借款人（原业主）将以按揭贷款方式购买的住房出售，经贷款银行审查同意向新业主（新借款人）提供的抵押贷款业务。包括两种情形：一是贷款人向新借款人发放按揭贷款，用于还清原贷款人的按揭贷款；二是由银行通过与新借款人签订借款合同，并变更住房抵押登记，由新借款人承担原借款人所欠银行借款债务。
一、贷款条件
可在当地中国银行支行级以上网点办理。
申请个人住房贷款的借款人须具备下列条件：
1、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；
2、必须支付不低于所购二手住房全部价款20%以上的首期购房款且借款人必须在贷款人处开立活期储蓄存款账户；
3、同意将所购二手住房抵押给银行作为偿还贷款本息的担保或提供其他符合法律法规、经贷款人认可的有效担保；
4、贷款人规定的其他条件。
二、贷款期限
个人二手住房贷款期限最长不超过30年且房龄加贷款年限最长不超过30年。
三、贷款利率
个人二手住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在人民银行规定的范围内浮动。
四、贷款限额
个人二手住房贷款的最高限额不超过所购住房评估价值或二手住房交易价格的80%（两项选其中较低一项）。
五、贷款偿还
偿还贷款本息的方式主要有一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法，您也可与中国银行协商选择其它灵活的还款方式。
如果您在《二手住房借款合同》生效后有足够的资金来源，经中国银行同意后可以提前部分或全部还款。
六、贷款的担保、保险和公证
个人二手房担保方式一般采用抵押担保、质押或当地经中国银行认可的置业担保公司担保的方式。
您或抵押人须为抵押物投保财产险，投保金额不低于房屋总价款，保险期限不短于贷款期限。
贷款公证：如果您是境外人士（包括港，澳，台及外籍人士），应对《二手住房借款合同》办理公证，并承担公证费用。
七、贷款申请
申请个人委托住房贷款需提供的材料：
1、个人二手住房贷款申请；
2、具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿、军官证、港澳同胞回乡证或其它有效居留证件等）并提供其复印件；
3、在我行开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件；
4、贷款人认可的经济收入证明；
5、借款人（购房者）与房屋出售人签订的《房屋买卖合同》；
6、产权共有人同意所购房产抵押的意见书；
7、贷款人要求提供的其它资料。
八、贷款重整
如果您不能按原计划支付贷款本息，可提前30个工作日向贷款人提出贷款重整，即调整贷款期限和月均还款额。贷款重整申请经审批之后，您将按照新的还款计划还本付息。
适用对象
1、具有完全民事行为能力的自然人。
2、具有中国境内常驻户口或有效居留身份，并有准确详细的住址和联系方式；
3、具有稳定的职业或可靠的收入来源，信用良好，具备按期偿还借款本息的能力，且可以提供证明借款人还款能力的证明文件；
办理流程
请您接洽中行支行以上相关网点。
温馨提示
办理贷款业务所需资料较多，如有更多疑问，可向当地挂有“理想之家”品牌标识的中国银行网点进行咨询或者拨打95566。
住房贷款客户问答

2008-12-10

1. 选择“理想之家”综合贷款服务，您将多了哪些选择？
多样的还款方式
您可以根据自己的未来收入情况，灵活选择等额本息、等额本金、递增、递减还款法，中国银行的贷款专家也会根据您的实际情况替您精打细算，为您推荐最适合的还款方案。
贷后的变更服务
您在贷款以后，如有比较充足的资金来源，或因特殊原因无法按原计划偿还贷款，可向中国银行申请提前还款、贷款重整或贷款展期，中国银行将根据您的实际情况和还款记录予以审批，为您提供更多灵活。
众多的网点选择
依靠业内最先进的科技支持， 中国银行辖内的众多网点可直接受理贷款申请，使您拥有更多选择，并在 最短的时间内获得贷款审批通过的信息。
广泛的品牌联盟
中国银行与国内知名房地产商、世界知名汽车生产及销售企业建立起良好的合作网络，在满足您选择各种楼盘、汽车品牌的同时，为您争取更多的优惠和增值服务。
灵活的担保条件
您可以灵活选择信用、抵押、履约保险或第三方担保等担保方式，依靠良好的个人信用，早日获得贷款。
2. 住房贷款的还款日期和还款利息是如何规定的？
答：借款期限在一年以上的，按合同约定，住房贷款从发放的次月起开始按月偿还，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。还款日为每月的 20 日（公历）。
最后一期本息按合同规定的到期日归还。合同约定的还款第一期和最后一期按实际天数计算利息，其他期次应还利息按月计息。 
3. “等额本息还款”与“等额本金还款”两种还款方式那种合算？
答：“等额本息还款”和“等额本金还款”两种还款方式，在利息计算的原理上是相同的。“等额本金还款”比“等额本息还款”利息递减的幅度大一些，这是因为“等额本金还款”前期本金还款金额较大形成的，并不能因此认为“等额本金还款”合算，借款人选择哪一种还款方式，应根据自己家庭经济收入状况及自己合理的资金投资情况来决定：现收入较高，而将来有可能收入减少的借款人，宜选择“等额本金还款”，反之，则可选择“等额本息还款”。 
4. 什么叫住房组合贷款？
答：当申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，不足部分可再向贷款银行申请住房商业性贷款。而这种公积金贷款和商业性贷款兼而有之的贷款方式就是个人住房组合贷款。 
5. 申请个人住房贷款办理过程中可能涉及哪些费用？
答：目前申请个人住房贷款可能涉及的费用包括有：抵押登记费、保险费、担保费、评估费、律师委托代理费、律师见证费等，这些费用均由相应机构直接收取或由我行代为收取。
6. 办理提前还款有何条件限制和具体规定？
答： 借款人在贷款发放满一年后可以提前还款，但必须提前 30 天以书面形式通知贷款人，申请书必须详细列明提前还款的计划，该通知一经贷款人确认后便不可撤销，并作为原合同的补充条款与原合同具有同等法律效力。提前还款包括部分提前还款和全部提前还款：部分提前还款后，已收利息不退还；提前偿还全部贷款的，应一次结清全部贷款本息，贷款本息算至贷款结清日止。 借款人单笔贷款的部分提前还款次数每年限两次，每次部分还款金额不得少于 30000 元人民币。 贷款发放一年以内的，原则上不得提前还款，如有特殊原因，经贷款人批准可同意办理。贷款人可按提前还款额以提前还款日的贷款利率收取最高六个月的利息作为违约金。 
7. 是否可以申请公积金冲还贷款？
贷款期内任何一个月均可申请公积金冲还贷，商业贷款亦可申请。公积金冲还贷遵循先冲住房公积金贷款，再冲住房商业贷款的原则。 
8. 如提前还款，是否可退保？
答：提前还清全部剩余贷款本息后，我行可以将保险单正本退还借款人（投保人），借款人可向保险公司申请退还部分保险。 
9. 如遇人民银行调整利率，已办理的贷款什么时候可以调整利率？
答：在借款合同执行期间，遇人民银行调整利率，一年期（含）以内的个人贷款，按合同约定的利率执行，不作调整。一年期（含）以上的住房贷款，利率要作相应调整，调整时间为次年的放款对应日。 
10. 贷款还清后如何办理撤销抵押手续？
答：当还清了全部贷款本金和利息后，借款人可以拿银行的贷款结清证明和《房地产他项权利证明》前往房产所在区、县的房地产交易中心办理抵押撤消手续，从而方便今后融资。 
11. 为什么借款人发生地址变迁要及时通知贷款银行？
答：贷款发放后，借款人与银行的联系并没有就此结束，银行要每月按时寄出还款通知单，如果遇到贷款利率调整，银行还要在年初寄出利率调整通知，所以准确的联系地址是相当重要的。为了方便银行与借款人联系，当借款人搬迁新居后，切记一定要将新的联系地址、联系方式及时准确地告知贷款银行，如果由于没有及时告知银行最新的联系地址而收不到贷款银行的有关通知，将会造成一些不必要的麻烦。 
12. 同一借款人指的是谁？借款人购买住房的套数以什么为准？购买多套住房对申请贷款有何影响？
答：同一借款人系指借款人本人及其配偶。贷款购买住房的套数以个人联合征信系统的个人信用报告记录为准，包括同一借款人的信用报告记录，其中贷款已结清或仅有住房公积金贷款余额的除外。贷款购买多套住房每多贷一套，贷款成数在相关规定基础上降低 10 %，第五套（含）以上住房原则上不予贷款。

注意事项一、避免中介公司的暗箱操作
其一，某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。

其二，当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在霸王条款，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。

其三，在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二、房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

房屋权属是否存有争议；

房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

交易房屋是否存有质量瑕疵。

注意事项三、维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

注意事项四：水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项六：户口问题

按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

注意事项七：评估状况

在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。高了卖不出去，低了将遭受损失。

注意事项八：合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行