东莞豪宅市场分析及后市展望客户版.docx

目录
第一部分 2012年市场回顾 3
一、整体市场回顾 3
二、豪宅市场回顾 3
第二部分 豪宅市场总体分析 4
一、豪宅市场总体概况 4
二、豪宅市场供应概况 5
三、豪宅市场成交概况 7
四、豪宅库存概况 9
五、豪宅潜在供应概况 10
第三部分 豪宅洋房市场分析 一三
一、豪宅洋房市场总体分析 一三
二、豪宅洋房供应分析 一三
三、豪宅洋房成交分析 一五
四、豪宅洋房库存分析 一八
五、豪宅洋房潜在供应分析 20
第四部分 别墅市场分析 22
一、别墅市场总体分析 22
二、别墅供应分析 22
三、别墅成交分析 25
四、别墅库存分析 31
五、别墅潜在供应分析 33
第五部分 市场展望 36

第一部分2012年市场回顾
一、整体市场回顾
2012年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅476.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位。全年土地成交面积为394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比下降11.96%；其中商住用地成交面积一三4.58万㎡，成交金额75.93亿元，同比下降32.03%。2011年的土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占地仅为41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地供应。此外2011年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商拿地占比提高。
2012年东莞商品房市场共有一五3个楼盘有新增供应，总供应量为706.39万㎡，较2011年上升8.49%，较2010年上升近三成。其中住宅供应量为609.85万㎡，同比11年上升8.60%，同比10年增加30.82%；2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的结构来看，2012年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。
2012年东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加一五.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，较11年增加20.50%，同比10年51.20%。政策微调，刚需踊跃入市，开发商积极“以价换量”等因素影响，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。
2012年东莞商品房均价为8745元/㎡，较11年上升4.53%；住宅均价为83一三元/㎡，同比上升0.09%；洋房均价为7497元/㎡，同比上升1.95％；公寓均价8495元/㎡，同比上升3.72%；别墅均价一五一五5元/㎡，较11年下降3.38%。
二、豪宅市场回顾
2012年东莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为109.47万㎡，同比上升下降25.02%；成交面积103.56万㎡，同比下降4.02%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下跌21.56个百分点；成交均价为一三564元/㎡，与去年相比下降5.61%。截至2012年12月，东莞豪宅库存面积为一三0.59万㎡，合计38一五套，库存面积同比下降3.10%。
2012年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在1、2月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。3月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量”的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月”达到一个小高潮，成交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信·森林湖、樟木头的丰泰·橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变，被压抑的需求在3月得到了一波释放，4、5月逐渐回缓。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡”的可喜局面，8月延续7月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利红珊瑚、北大资源·御湾等项目集中开盘，并普遍取得良好的销售率。9月，豪宅市场开发商信心增强，且积极备战“金九银十”推盘量大增，达到全年最高峰值，这个时间积极入市的豪宅项目有碧桂园天麓山、龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可观有待消化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有意识放缓推盘进度，10-12月的豪宅供应大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活跃度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨船高，豪宅中的标杆项目如海逸豪庭、御花苑、万科·紫台、龙光·君御旗峰、中信•森林湖成交都过百套。
总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势基本保持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳上升状态，是一个先抑后扬的过程。
第二部分豪宅市场总体分析
一、豪宅市场总体概况
2012年东莞豪宅市场总体供需情况：

2012年东莞豪宅市场指标全线下跌，供需均出现萎缩。
据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅库存面积为一三0.59万㎡，合计38一五套(合拼后数据)，库存面积同比下降3.10%；新增供应面积109.47万㎡，合计3749套，供应面积同比下降25.02%；成交面积103.56万㎡，合计4007套，成交面积同比下降2.95%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下降了21.56个百分点；成交均价为一三564元/㎡，下跌了5.61个百分点。
2012年东莞豪宅市场指标全线下跌供需惨淡的主要原因有以下几点：1、2012年宏观经济增长持续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求受到一定抑制；2、2012年政府、政策大力支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市场彻底沦为配角；3、在政策不放松、楼市走势不明朗，豪宅买家担心高位被套，不敢出手，豪宅项目的消费受到抑制；4、2012年东莞住宅投资客转向商业项目的动向十分明显，商业市场各项指标全线飘红，分流豪宅市场客户；5、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需项目，豪宅推盘意愿不强，部分原计划在2012年上市的豪宅项目延迟入市，供应一度出现停滞。
二、豪宅市场供应概况
2012年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。

据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅供应面积109.47万㎡，仅次于2011年的146万㎡。从需求方面来看，2012年东莞豪宅成交面积达到103.56万㎡，也是仅低于2011年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上发展之后，在2012年止升下落。供需比明显回落，接近“1”，供需平衡，仅高于2009年。
2012年东莞豪宅供应中间大两头小，9月供应暴增。

2012年东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，9月一枝独秀，供应暴增。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅新增供应面积总计109.47万㎡，2012年为楼市刚需年，大面积的豪宅产品入市相应减少。月度供应量分布来看，年初第一季度的1月、2月供应最少，3月开始东莞楼市出现复苏迹象，豪宅供应稳步上升，至9月，迎来传统销售旺季“金九银十”，随着7、8月东莞楼市“淡季不淡”的热销，开发商市场信心增强，大量推盘，到第四季，年底新一轮刚需发力，豪宅成交下降，需求层面的不振，影响新增供应的入市，这一时期东莞豪宅市场以消化库存为主。
2012年东莞豪宅新增供应集中在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。

2012年东莞豪宅新增供应分布在厚街、虎门、南城、塘厦、松山湖等区域，其中厚街一八.04万㎡、虎门17.4万㎡、南城一五.14万㎡，这三个区域新增供应面积位居前三。其中厚街主要因为全新大盘海逸豪庭集中放量573套，面积达一五.51万㎡占据冠军地位，虎门的豪宅项目主要有龙泉豪苑、万科·紫台、虎门国际公馆，南城主要有中信·森林湖、御花苑两个豪宅项目，塘厦虽然豪宅项目众多，碧桂园、万科、金地、三正等项目，但除了碧桂园天麓山有供应170套别墅，其余项目货量不多，只能屈居第四。
三、豪宅市场成交概况
2012年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。

2012年豪宅市场量价环比去年均现下跌。主要是因为2012年豪宅项目新增供应大幅减少，同比去年减少了25%，直接影响到成交量的变化，其二，2012年楼市为刚需年，高端豪宅项目的需求受到抑制。成交均价方面，2012年为了走量，尤其在上半年，不少开发商采取了积极的降价策略，下半年一些全新入市的豪宅项目如碧桂园天麓山，定价也更趋向理性，是以整体均价同比去年有所下降。

通过近四年东莞豪宅和住宅的成交对比可以看出，2008-2011年，豪宅所占住宅成交的面积和金额比重都呈现稳步上升，豪宅在住宅市场中的份额越来越高，而到了12年，豪宅的占比情况明显下降，仅比2009年稍好。这是因为2012年是东莞楼市刚需大量释放的一年，市场以中低端的项目成交为主。豪宅产品不仅供应减少，成交也有所放缓。
2012年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。

2012年东莞豪宅量价月度走势基本与整体楼市一致，上半年有起有伏，下半年则处于平稳上升状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年1月份由于受到2011年年末市场低迷情况影响，成交量全年最差。2月市场持续低迷，且由于春节放假的因素，成交虽有起色但依然处于较低水平。3月份开始，随着开发商“以价走量”措施的实行，以及自11年10月中下旬以来压抑了大半年的购房需求释放，3月份成交大增，4、5月成交缓慢下降，6月至8月，东莞楼市呈现“淡季不淡”的态势，豪宅市场也趋暖，成交量价皆平稳，平稳态势一直延续到金九银十，年末两月放量，在12月达到全年最高峰。
2012年东莞豪宅南城成交面积最多、石碣价格最高。

据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅成交主要分布在南城、厚街、塘厦、松山湖等地，其中南城成交21.76万㎡，厚街成交16.72万㎡，塘厦成交11.23万㎡，成交价格最高的是石碣20612元/㎡（仅成交2套，都为别墅），其次是万江20096元/㎡。
四、豪宅库存概况
2012年东莞豪宅月度库存上半年变化少，下半年逐渐走高

2012年东莞豪宅月度库存上半年甚平稳变化不大，下半年则呈现逐渐走高的趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅上半年的月度库存变化不大是因为成交量基本与供应量持平，7月库存全年最低，仅108.9万㎡，9月豪宅库存全年最高，为一五4.39万㎡。
2012年月度消化周期年初飙升，年末走低

备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数
2012年豪宅市场月消化周期随市场变化起伏，1、2月份由于受2011年年末市场低迷和春节放假影响，成交大幅下降导致消化周期居高，3月豪宅成交回升，月消化周期开始下跌。4月份至10月份，随着成交的稳定，除了6、7月份相对偏低，月消化周期整体平缓，至年末11、12月份，随着豪宅市场的成交量大幅上升，月消化周期走低。
五、豪宅潜在供应概况
20一三年豪宅潜在供应量总体情况：

20一三年豪宅潜在供应量大，尤其别墅市场消化压力倍增。
20一三年东莞市豪宅潜在供应分析，主要从近期开工未上市、报建规划、成交的土地等数据进行筛选、分析所得。目前统计分析的数据显示20一三年东莞豪宅市场共有58个项目有潜在供应，其中有几个项目既有别墅也有洋房，分开统计。加推的项目有26个，供应面积总计70.27万㎡，全新的项目有32个，供应面积合计11.61万㎡。
目前统计分析的数据显示，20一三年东莞豪宅市场潜在供应面积一八6.36万㎡，其中豪宅洋房潜在供应面积76.21万㎡，别墅潜在供应面积110.一五万㎡。豪宅项目主要分布在东城、南城、莞城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域。
以2012年豪宅市场103.56万㎡的年消化量和一三0.59万㎡的巨额库存，20一三年如此巨大的潜在供应对于东莞豪宅市场来说无疑是雪上加霜，开发商将面临更加严峻的走货压力。
20一三年东莞豪宅项目潜在区域情况：

第三部分豪宅洋房市场分析
一、豪宅洋房市场总体分析
备注：豪宅洋房的定义——是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为置业对象的洋房产品，其销售单价通常超过1万元/㎡。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和舒适性、装修和装饰的豪华性、居住的尊贵性和高端物业、安全性与私密性、细节体现和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。
2012年东莞豪宅洋房总体供需情况：

2012年东莞豪宅洋房市场供需同比2011年都出现明显下跌，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房市场库存面积48.88万㎡，同比下跌14.23%；新增供应面积44.34万㎡，同比下降44.61%；成交面积42.69万㎡，同比下降11.82%；成交金额48.23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/㎡，同比2011年下跌11.33%。
附：2009年以来东莞豪宅洋房供需走势图

二、豪宅洋房供应分析
2012年豪宅洋房供应同比2011年出现大幅下降。

据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房新增供应面积为44.34万㎡，同比出现大幅下降，2011年东莞楼市受全国大环境影响，市场低迷，尤其在下半年，经历最惨淡期。开发商对2012年的市场预期缺乏信心，许多工程进度缓慢，2012年3月后，市场在刚需刺激下逐渐回暖，刚需产品大量入市，大户型的豪宅洋房新增供应减量。
2012年东莞豪宅洋房新增供应集中在南城、虎门、莞城等区域

2012年东莞豪宅洋房新增供应分布在一线镇区的南城、虎门、莞城、东城、松山湖、塘厦6个区域，其中南城、虎门、莞城3个区域新增供应面积位居前三。
2012年东莞豪宅洋房新增供应详情:

三、豪宅洋房成交分析
2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌。

2012年东莞豪宅洋房市场量价齐跌，成交量同比出现明显下降，据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅洋房成交面积42.69万㎡，同比下降11.82%；成交金额48.23亿元，同比下降21.77%，成交均价为11296元/㎡，同比2011年下跌11.33%。从2012年成交的月度走势来看，成交量最大的是8月份和12月份，东莞楼市7月回暖，呈现“淡市不淡”态势，在8月达到一个顶峰，进入年末，购房者对楼市价格上涨的预期增强，改善型置业入市积极，再次带来年末豪宅洋房市场的回暖。
2012年东莞豪宅洋房成交全部分布在一线镇区。

2012年东莞豪宅洋房成交都分布在位于一线镇区的南城、虎门、松山湖、东城、莞城、厚街、寮步、塘厦等地，成交量高的区域和供应量高的区域基本一致。从成交面积来看，南城、虎门、松山湖位居前三甲，南城成交的楼盘有凯名轩、万科•翡丽山、御花苑、中信•森林湖，虎门成交的项目有龙泉豪苑、万科·紫台，松山湖成交的楼盘有万科·松山湖1号、锦绣山河、紫檀山。从成交价格来来看，成交价格最高的是塘厦19981元/㎡，最低的是厚街7797元/㎡。
2012年东莞豪宅洋房户型面积以100-200㎡区间为主导。

2012年东莞豪宅洋房共成交2031套。从2012年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看（合拼后数据），豪宅洋房成交面积100-200㎡的占据了60.66%，这一区间成交的项目主要有黄旗山1号、万科·紫台、御花苑、万科·松山湖1号、万科·翡丽山、君山、龙光·君御旗峰；200-250㎡面积区间成交也很可观，占比20.33%，主要成交项目有龙泉豪苑、黄旗山1号、锦绣山河这些豪宅洋房项目。
2012年豪宅洋房成交面积区间分布情况：

2012年东莞豪宅洋房100-200万元区间成交最多。

2012东莞豪宅洋房成交100-200万区间所占比重最大，占比为47.12%，其次是200-300万区间，占比为29.74%，随着总价增高，占比逐渐下行。2012年东莞楼市刚需大行其道，豪宅市场也衍生出“刚需豪宅”一概念，面积适当，总价在200万元左右的豪宅洋房单位最受青睐，面积越大，总价越高的单位，购房者的选择更加谨慎。
2012年东莞豪宅洋房成交总价区间分布情况：

2012年东莞豪宅洋房成交详情(前十名)：

2012年豪宅洋房成交之“最”：

四、豪宅洋房库存分析
2012年东莞豪宅洋房可售存量第四季度攀高。

据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2012年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积为48.88万㎡，合计1754套。2012年东莞豪宅洋房库存的月度走势呈现两头大中间小，2012年东莞楼市，供应放量、成交旺盛，第四季虽然成交放量，但是供应量远远大于成交量，导致库存大幅增加。
2012年东莞豪宅洋房月消化周期年末走低

备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数
2012年月消化周期波动较大，2月处于春节成交量少，消化周期值全年最高，上半年受全国房地产走弱的影响，豪宅洋房去化不佳，月消化周期居高不下。7月开始东莞楼市成交一直趋暖，大面积的豪宅洋房也开始回升，去化率逐月提升，月消化周期持续走低。
2012年豪宅洋房个盘12月库存详情（前十名按套数）：

五、豪宅洋房潜在供应分析
20一三年豪宅洋房潜在供应量总体情况：

目前统计的数据来看，20一三年全市豪宅洋房潜在供应量约为76.21万㎡，全市豪宅潜在供应项目共计14个，其中新项目4个，待加推的项目10个。其中加推项目潜在供应面积48.32万㎡，全新项目潜在供应面积27.89万㎡。全新项目有恒大金碧华府、荷塘月色二期、天骄御峰、锦绣山河四期·观园。
20一三年豪宅洋房潜在供应量区域情况：

目前统计的数据来看，201年全市豪宅洋房潜在供应量城区有9个项目，潜在供应面积61.84万㎡，镇区潜在供应项目5个，潜在供应面积14.37万㎡，城区潜在供应远大于镇区潜在供应，2012年的潜在供应项目均分布在一线区域，如城区分布分布在东城、南城、莞城、松山湖，镇区分布在厚街、虎门、黄江。
20一三年豪宅洋房潜在供应量项目详情：

第四部分 别墅市场分析
一、别墅市场总体分析
2012年东莞别墅总体供需情况：

2012年东莞别墅市场新增供应出现微降，成交微涨，与2011年基本持平。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅市场库存面积81.70万㎡，合计2069套，库存面积同比上升5.04%；新增供应面积65.一三万㎡，合计1987套，新增供应面积同比下降1.23%；成交面积60.86万㎡，合计1976套，成交面积同比上升2.29%；成交金额92.24亿元，同比下降1.21%；成交均价一五一五4元/㎡，同比下降3.42%。
2012年东莞别墅市场成交量微涨价微跌。

二、别墅供应分析
2012年别墅新增供应同比2011年基本持平。

2012年东莞房地产市场总体来说量价齐升、供需两旺，别墅市场相对是稳中有升，新增供应近三年来很稳定，2012年和2011年比较基本持平。
2012年东莞别墅新增供应集分布于厚街、塘厦、松山湖、虎门等区域。

据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅新增供应分布于16个区域，其中厚街、塘厦、松山湖供应面积所占比重最大，三者占据了过五成的份额。厚街供应的别墅项目有两个，分别是丰泰·观山碧水和海逸豪庭，塘厦供应的别墅项目主要有碧桂园天麓山花园、万科·朗润园等，松山湖别墅供应的主要项目有保利红珊瑚、万科松湖中心等。
2012年别墅供应以联排和双拼为主。

2012年东莞别墅供应以联排和双拼为主，叠加和独栋相对较少。叠加别墅和独栋别墅的供应比例同比去年有所下降，联排别墅的供应比例持续增加，占比高达45.51%。双拼别墅的比重也有所增大。
2012年东莞别墅新增供应面积一五0-200㎡比重最高。

从2012年东莞别墅新增供应面积区间分别情况来看，一五0㎡以下的面积区间供应为零，一五0-200㎡面积区间占比23.54%，占比最高，供应较多的项目有海逸豪庭、汇景·御泉香山，2012年为刚需年，反应在豪宅市场，小面积低总价的经济型别墅供应与成交俱增；200-250㎡面积区间占比10.03%，供应较多项目有丰泰·橡树溪谷、富盈公馆；250-300㎡面积区间占比12.50%，供应较多的项目有保利红珊瑚、北大资源·御湾；300-350㎡面积区间占比20.41%，供应较多的项目有海逸豪庭、碧桂园天麓山花园、万科·朗润园；350-400㎡面积区间占比12.05%，供应较多的项目有碧桂园天麓山花园、海逸豪庭；400㎡以上的项目占比21.47%，主要有虎门国际公馆、万科·麓湖、海逸豪庭等楼盘。
2012年东莞别墅新增供应详情（前十名）：

三、别墅成交分析
2012年东莞别墅市场月度成交头小尾大，价格振荡起伏。

2012年东莞别墅市场成交量涨价跌，但同比2011年变化幅度微小。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞别墅成交面积60.86万㎡，合计1976套，成交面积同比上升2.29%；成交金额92.24亿元，同比下降1.21%；成交均价一五一五4元/㎡，同比下降3.42%。从别墅供需的月度走势来看，受到2011年年底市场低迷的影响，开发商对市场预期信心减弱，别墅新增供应为零，1、2月的成交陷入低谷。3月开始，随着东莞开发商“低价”策略的运用，市场开始回暖，一直到8月，豪宅市场供需平稳，为抢“金九银十”市场，9月别墅市场供应暴增，且购房者市场预期由观望转向积极，年末别墅市场成交冲向高峰。
2012年东莞别墅成交主要分布在厚街、塘厦、松山湖、樟木头等区域。

2012年东莞别墅成交主要集中在厚街、塘厦、松山湖、樟木头、南城、大岭山等区域，前十个区域别墅成交面积占比过八成，其他镇区则较分散。厚街成交的项目主要有海逸豪庭、丰泰·观山碧水，其中海逸豪庭的经济型联排、双拼别墅以其合理的面积区间、优越的自然资源，深受市场欢迎，为2012年别墅市场销冠；塘厦别墅市场竞争激烈，但是接受大深圳区的辐射，有大量深圳客投资置业，成交良好的项目有碧桂园·天麓山、三正半山豪苑、万科·朗润园、万科·棠樾等；松山湖成交的项目主要有保利红珊瑚的定制别墅，该项目区位环境优越，对高端客户较有吸引力；大岭山万科·麓湖一个项目独撑。
2012年东莞别墅市场联排类型成交最多。

从2008至2012年别墅类型成交比重的走势来看，叠加别墅比重前四年都呈现稳步上升今年有所下降，独栋别墅先升后降，联排别墅的比重是先降后升，双拼别墅的比重也是趋升后降。从2012年别墅类型成交情况来看，联排别墅最受欢迎。“禁墅令”的实行使得容积率1.0以下的项目可操作性小，容积率大致在0.3-0.6之间的独栋别墅只能越来越少，而联排、双拼别墅容积率在0.8-1.0之间，配建一定比例的花园洋房，可以使整个项目容积率达到1.0以上，如海逸豪庭、碧桂园·天麓山、丰泰·橡树溪谷、保利红珊瑚等项目。此外，与大面积总价高的独栋别墅相比，联排、双拼等经济型别墅总价相对较低，高性价比更容易受到众多中产阶级的青睐，这都是联排和双拼别墅成交所占套数比重较大的原因。
叠加、独栋别墅价格稳步上升，联排、双拼别墅起伏较大。

从近四年各类型别墅的价格年度走势情况来看，叠加、独栋别墅的价格趋势是稳步上升，联排别墅的价格2009年比2008年低外，之后呈上升趋势，双拼别墅的价格是一年跌一年涨的情况。
2012年250㎡以下的别墅成交比重上升，经济型别墅受欢迎。

从今年别墅的面积区间来看，200㎡以下的面积区间占比最大，为22.57%，其次是300-350㎡区间的成交占比21.00%，200-250㎡和250-300㎡则分别占比16.04%、14.98%。别墅销售周转时期较长，在经历2011年的整体楼市低迷之后，2012年楼市劲吹刚需风，一些开发别墅的房企，2012年都在调整产品结构，尽可能地将产品调整为经济型别墅。2012年的热销别墅项目都是趋向于低总价、小面积方向发展，如海逸豪庭、保利红珊瑚、碧桂园·天麓山等。这些经济型的别墅降低了别墅购买门槛，从而抢夺洋房客户。
2012年各别墅类型成交面积区间分布详情一览（按套）：

2012年别墅成交300-400万元区间占比最多。

从今年别墅的成交总价区间来看，300万以下的别墅成交占比飙升，这一区间主要成交的是海逸豪庭140-160㎡的联排别墅和丰泰橡树溪谷200-250㎡区间的联排别墅。300-400万元区间的成交占比最高，为21.71%，主要成交的项目有碧桂园·天麓山的双拼别墅、万科朗润园的联排别墅和保利红珊瑚的联排别墅。
2012年各别墅类型成交总价区间分布详情一览（按套）：

备注：100万元以下成交的两套别墅成交均价仅2600元/㎡，是大朗的海杨城三期怡丰苑，这个项目07年开盘至今，成交均价一直在3000元/㎡左右。
别墅成交排行情况（按面积排序，前十名）：

2012年东莞别墅成交之“最”：

四、别墅库存分析
2012年东莞别墅月度库存呈上升趋势

据东莞中原研究中心监测数据显示，截至2012年12月31日，东莞别墅库存面积为81.70万㎡，在经历8-11月库存的持续走高之后，因成交回暖，供应减少，12月别墅库存有所回落。据预测20一三年别墅新增供应将会有大幅增长，成交量虽然也会有所上升，但预计供应量远超成交量，20一三年别墅库存仍会上升。
2012年东莞别墅市场月消化周期年初奇高，年末走低。

备注：月消化周期为当月库存除于当月成交量，月消化周期均值为月消化周期算术平均数
2012年东莞别墅市场1、2月受到成交低迷影响，月消化周期奇高；进入第四季，成交量一路上升，库存平稳，导致月消化周期一路走低。
2012年别墅12月库存详情（按套排名前十）：

别墅2012年12月库存区域分布排行情况（前十名）：

别墅类型库存详情：

别墅库存面积区间分布情况：

五、别墅潜在供应分析
20一三年别墅潜在供应量总体情况：

目前统计的数据来看，20一三年全市别墅潜在供应量约为110.一五万㎡，全市别墅潜在供应项目共计46个，其中新项目30个，加推的项目16个。由于2012年东莞楼市以刚需为主，别墅成交受全国大环境的影响成交不理想，在预期不好的情况下，原预计2012年入市的部分别墅推迟到20一三年，是以20一三年别墅供应将会大增。
20一三年别墅潜在供应量区域情况：

目前统计的数据来看，20一三年全市别墅潜在供应城区有一三个项目，潜在供应面积35.75万㎡；镇区潜在供应项目33个，潜在供应面积74.40万㎡。从区域分布来看，由于近年城区出让的住宅用地较少，城区的别墅项目越来越少，镇区由于分布广，土地储备多，因此别墅项目也较城区多。
20一三年别墅潜在供应量项目详情：

第五部分 市场展望
一、经济面：20一三年中国经济平稳回升，城镇化开发成为新的增长点
从过往几年中国GDP的季度走势来看，中国此轮经济增速下滑的势头已经基本得到有效抑制，2012年一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。从2012年11月起，中国经济数据开始表明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经济的探底回升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的信心逐步恢复。但是由于整个国际经济环境的不明朗，外部需求的不确定因素犹存，中国经济增长三驾马车的地位发生变化，当前中国政府大力通过投资来实现经济增长率的回升，而城镇化开发将成为经济新增长点，这将给东莞的二三线镇区迎来更多发展机会。
大量城镇人口的市民化带来城市的快速发展，规划、土地、开发、投资、建设，新一轮造城热潮即将掀起。从而带来二三线房地产未来十年的机遇，房地产进入真正的复苏期。与上一轮城建投资热潮不同的是，这一轮的建设开发投资重点放在了城市的欠发达区域。例如，东莞谢岗镇粤海项目计划投资600亿元，这就是新型城镇化发展的思路，因为这些二三线区域有着丰富的土地资源，有相关产业配套的基础，重大项目的投资和城镇建设比较容易统筹规划。对开发商而言，紧跟城镇化方向布局，未来在东莞二三线区域拿地开发不失为明智之举。
二、政策面：20一三年中央楼市政策调控或明紧暗松，以稳定市场预期为主
2011年11月份中国经济趋稳回升明显，楼市成交也出现明显的增长，根据国家统计局的数据显示，11月当月，全国商品房销售面积同比增长14.5%，同比增长9.0%；全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.4%，同比上涨0.4%。同时，近期土地价格出现较大波动，地王又开始在一些城市出现，引发近期市场对房价上涨的预期，投资需求也开始重新活跃。中国住房和城乡建设部部长姜伟新在中共十八大期间表示，未来仍将坚持房地产市场调控政策不放松。中央保持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调节、供求平衡、价格平稳，把市场的交给市场将成为长远趋势，当前调控力度“明紧暗松”已然浮现。据此分析，我们认为20一三年中央仍然坚持房地产市场调控，但政策调控以稳定市场预期为主。因此总体而言，明年政策面我们认为谨慎乐观，房地产快建快销依然是当下的发展趋势，积极提高资金周转率才是王道。
三、热点区域：20一三年东城、南城、塘厦是东莞豪宅市场热点
从东莞各大区域豪宅项目的报建、开工量来看，20一三年上市的重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，共有26个加推项目，32个全新项目入市，潜在供应面积合计一八6.36万㎡。其中东城、南城、塘厦、松山湖、厚街、万江等区域将是供应量最大的区域，根据监测东城豪宅项目潜在供应面积达到31.40万㎡左右，将成为20一三年东莞豪宅供应领头羊；南城20一三年除了御花苑和中信·森林湖之外，潜在供应新增两个项目：佳兆业·帝景中央和水韵东方豪庭，潜在供应面积达一八.78万㎡。塘厦20一三年潜在供应为一三.48万㎡，都是别墅产品，为观澜碧桂园、观澜高尔夫、金地·博登湖、万科·朗润园、万科·棠樾，片区竞争激烈。
四、供应趋势：20一三年豪宅供应激增，供需比近3:1出货压力大
供应量方面，根据测算预计20一三年东莞豪宅潜在新增供应约一八6.36万㎡。而截止12月底，东莞豪宅库存一三0.59万㎡，新增潜在供应加上库存量，20一三年整体供应量过300万㎡，按照2012年103.56万㎡的消化量计算，供需比接近3:1，20一三年豪宅市场供过于求的压力和矛盾激烈，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。
五、产品趋势：经济小户型别墅将走俏，豪宅洋房两极分化愈加明显
从别墅产品趋势来看，未来越来越多的经济小户型别墅将走俏，此类别墅面积大小得到有效控制，从而让总价区间往下移，实现单价的提升。据东莞中原研究中心测算，联排、双拼产品依然占据别墅市场的主导地位，但是联排产品在20一三年占比有所下降，而双拼产品比重将提升。20一三年，东莞别墅潜在供应面积约110.一五万㎡，远超过2012年的65.一三万㎡，其中加推项目16个，全新项目预计达30个。供应热点区域是塘厦、南城、沙田、松山湖、常平、厚街、万江，主要标杆项目有御花苑·天珺湾、观澜碧桂园、碧桂园·柏丽湾、天林湖花园、富通·圣堤雅、万科·松湖中心、莲湖山庄等等，在20一三年楼市预期继续向上，改善型需求入市信心增强的情况下，别墅市场的热度可望进一步攀升。
从豪宅洋房产品趋势来看，20一三年东莞豪宅洋房潜在供应面积约76.21万㎡，同比2012年的44.34万㎡大幅增加，其中加推项目10个共48.32万㎡，全新项目4个共27.89万㎡，分别为东城的天骄御峰、荷塘月色二期，莞城的恒大金碧华府，松山湖的锦绣山河四期·观园，这些全新豪宅洋房项目或拥有稀缺资源或占据有利地段，又为品牌房企开发，预计入市价格高企，但依然会引发一定市场热度。豪宅洋房以加推项目为主，这部分项目在新的一年两极分化愈加明显，口碑好消化速度快的项目价格坚挺，户型面积较大去化困难的项目则会出现一定程度的降价促销情况。
六、成交趋势：20一三年东莞豪宅市场成交量将超过2012年
2012年东莞豪宅成交面积稍低于2011年，重要原因是经过2011年严厉的政策调控后楼市低迷，2012年政策鼓励刚性需求购房继续打击投机性需求，2012年的东莞楼市是刚需年。但从2012年11月开始，随着经济复苏，楼市交投活跃，投资性需求开始入场，对市场的预期信心加强并将持续到20一三年上半年，况且在20一三年东莞豪宅可售面积应达到近300万㎡，市场出货压力空前，开发商自然不敢贸然提价，更倾向快速出货回笼资金，此外在20一三年的豪宅潜在供应中不乏万科、保利、碧桂园、恒大等品牌大开发商的项目，这些房企重视产品质量，在推广、销售上都有自成一体的运营模式，单盘的去化率往往很高。综上几个因素来看，预计20一三年东莞豪宅成交量将超过2012年。
七、价格趋势：20一三年整体房价预期看涨，豪宅市场趋保守和理性
就整体而言，20一三年上半年，东莞房价以小幅上涨为主。春节后工程进度相对缓慢，市场新增供应量较少，在品牌开发商集中度提升，品牌溢价力得到显现，精装修楼盘增多的情况下，房价将呈现平稳上扬态势。20一三年供应主要集中在下半年，且由于2012年销售完成的较好，大部分开发商20一三年的年度销售业绩目标定得比较高，因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年，据此分析，下半年整体房价将趋向平稳。此外，20一三年整体房价预期看涨还有以下几个原因：
1、2012年年底中国经济触底反弹，平稳回升，市场对20一三年经济的信心在逐步恢复，市场预期发生转变，被压抑一年的改善型需求蠢蠢欲动，明年房价上涨的预期在逐步加强。而据央行第四季度的调查报告显示，29％的居民对下季度房价的预期认为会上涨，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点；
2、东莞楼市大部分项目（包括豪宅洋房和别墅）的面积大小得到有效控制，从而让总价区间往下移，实现单价的提升；
3、以广州、深圳等“房价标杆”城市为例，东莞房价相对理性合理，作为两者间的“价格洼地”，房价有上升空间；此外，未来广州、深圳“限购”不放松，受到“挤出效应”影响，东莞房价有增无减。新的一年，调控政策不动摇，限购城市的部分房地产投资资金从住宅市场转投东莞豪宅市场，以求避险。
4、含金量高的、富有特色的、品质型的楼盘价格仍将继续坚挺，有些甚至在春节后酝酿涨价。
但是对于豪宅市场而言，目前借贷利率很高，豪宅的购买群体认为一次性大量置业，资金成本过高，因而短期内豪宅价格上涨预期很小。此外，20一三