商业市场项目市场调研报告.docx

济宁ＸＸ项目市场调研报告

目 录
一、项目简介
1、项目工程概况及技术指标介绍………………………………………………………………………………………………………………4
2、项目周边交通情况分析………………………………………………………………………………………………………………………6
二、宏观环境调研分析
1、济宁市宏观经济环境综述……………………………………………………………………………………………………………………8
2、济宁市宏观政治环境综述……………………………………………………………………………………………………………………19
三、项目区域环境基础分析
1、济宁市人口分析………………………………………………………………………………………………………………………………23
2、济宁市整体交通状况分析……………………………………………………………………………………………………………………26
四、区域商业市场分析
1、商圈及业态研究界定分析……………………………………………………………………………………………………………………29
2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点……………………………………………………………………………………………………30
3、济宁周边重点县级市商业市场概况…………………………………………………………………………………………………………32
4、各业态行业市场分析
4.1百货市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………36
4.2超市市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………38
4.3家具建材分析分析…………………………………………………………………………………………………………………………41
4.4批发市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………44
4.5电子市场分析………………………………………………………………………………………………………………………………46
5、重点商业经营状况研究分析
5.1太白路沿街商业情况分析…………………………………………………………………………………………………………………47
5.2江南春美食街商业情况分析………………………………………………………………………………………………………………57
5.3科苑路商业街情况分析……………………………………………………………………………………………………………………58
5.4洸河路餐饮情况分析………………………………………………………………………………………………………………………59
5.5运河沿线餐饮街分析………………………………………………………………………………………………………………………60
5.6锦都广场商业步行内街……………………………………………………………………………………………………………………61
6、待建商业项目分析
6.1待建商业项目汇总…………………………………………………………………………………………………………………………62
6.2待建商业项目分布情况……………………………………………………………………………………………………………………63
6.3重点待建商业项目分析……………………………………………………………………………………………………………………64
7、济宁市商业物业发展趋势……………………………………………………………………………………………………………………67
五、经营商户分析
1、经营者调研目的说明…………………………………………………………………………………………………………………………69
2、调研方式说明…………………………………………………………………………………………………………………………………69
3、经营商户调研途径……………………………………………………………………………………………………………………………69
4、经营商户访谈分析
4.1百货店商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………71
4.2超市商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………………74
4.3电器专业店商户访谈分析…………………………………………………………………………………………………………………79
4.4建材家居商户访谈分析……………………………………………………………………………………………………………………84
4.5餐饮业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………86
4.6服装业商户访谈分析………………………………………………………………………………………………………………………90
5、业态饱和度测算
5.1区域内超市饱和度推算……………………………………………………………………………………………………………………94
5.2区域内百货市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………95
5.3区域内电器市场饱和度推算………………………………………………………………………………………………………………96
5.4区域内家居建材市场饱和度推算…………………………………………………………………………………………………………97
六、区域消费者调研分析……………………………………………………………………………………………………………………98
七、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………112
济宁中亿项目市场调研报告
一、本项目工程指标及交通情况
1、项目工程概况及技术指标介绍

琵

琶

山

路
太 白 东 路
l 城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路；
l 区域位置：“中亿新苑” 住宅小区的西南侧；
l 规划目标：繁华的商业+诗意栖息地；
l 总体风格：商业建筑力求繁华，结合城市绿地景观，打造高品位、高标准的繁华商业街；
l 功能组成：由四至五层商业及办公楼建筑构成；
l 建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑与一长方形商业建筑连接体，沿太白楼东路为一“一”字形办公楼及商业综合楼；
l 总建筑面积：36966.28平方米；
l 建筑层数：≤5层；
l 建筑高度：23.35米；
l 地下车库面积：8755平方米；
l 退太白楼东路红线：10米；
l 退琵琶山北路红线：10米；
l 城市绿化广场：面积1800平米，位于太白东路与琵琶山北路拐角处；
东西宽：67米 ； 南北长：130米 ； 柱间距：10米；

首层至四层层高：5.5米 ； 五层层高：5米；

垂直客梯：2部 ； 垂直货梯：2部 ； 自动扶梯：两组 ； 楼梯：5部；
商业建筑面积：29500㎡

l 长方形主体区域（1-4层商用）

东西长：64米 ； 南北宽：25米 ； 柱间距：10米；

首层层高：5.5米 ； 二层层高：4.5米 ； 三至五层层高：3.9米；

垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：11部；
商业建筑面积：2850㎡

l “一”字形区域（1、2层商用；3-5层办公）

临街面总宽度：170米 ； 进深：16米 ； 柱间距：8米；

首层层高：4.5米 ； 二至四层高层高：4.2米；

垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：27部；
商业建筑面积：2700㎡

l 弧形区域（1、2层商用；3、4层办公）

双向四车道
双向四车道
太 白 东 路
太 白 东 路
红 星 东 路
红 星 东 路
山
路
琶
琵
济宁二院

火炬宾馆

海尔大厦

本案
5、12、18、25、36、201路
1、36、203路
双向二车道
2、项目周边交通情况分析

项目周边公交线路统计
班次
路线
时间
1路
热力公司--------天马商场（本项目）------造船厂
首班 6：00 末班 19：00
5路
唐口油品加工厂------英克莱集团（本项目）------香港大厦
首班 6：00 末班 19：00
12路
火车站------英克莱集团（本项目）------驾校
首班 6：00 末班 19：00
18路
火车站------英克莱集团（本项目）------振宇市场东区
首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬
25路
宫白庄------英克莱集团（本项目）------红星小区
首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬
36路
石佛南------英克莱集团（本项目）------振宇市场西区
首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬
201路
中区职业中专------英克莱集团（本项目）------如意集团
首班 6：00 末班 20：00
总结：本案南邻太白路（双向四车道），西临琵琶山路（双向二车道），距离济宁市火车站2公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通十分便利。

项目沿太白路东侧
项目西侧
项目南侧

二、宏观环境调研分析
1、济宁市宏观经济环境综述
济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口802.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。
1.1 总体经济环境
在全国经济发展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在2004年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2004年全市GDP达到1102.16亿元，社会消费品零售总额293.8亿元，城镇居民人均可支配收入9502.21亿元。工业经济成为全市经济加快发展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。
1995—2004年济宁市GDP数值统计表
　 年度
参数
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
GDP（亿元）
353.18
432.19
480.57
495.51
528.71
578.44
650.02
743.50
882.61
1102.16
增长率（%）
12.2%
11.1%
10.3%
10.7%
10.9%
11.0%
11.5%
14.0%
16.7%
17.2%
人均GDP（元）
——
——
——
——
——
7365
8240
9348
11063
13738

资料来源：《济宁统计年鉴》

按照国际惯例，在人均GDP迈上1000美元的台阶后，必然引起消费结构升级。从以上统计图表中可以看到，2002年济宁市人均GDP就已经超过了1000美元，2004年人均已达到1661美元，这标志着济宁市居民消费结构从三年前就向发展型、享受型发展。进入2005年，随着全市经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用。

房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP尚未突破2000美元，房地产业正处于起步阶段，未来发展形势看好。

具体表现为：2004年济宁市完成社会固定资产投资508亿元，比上年增长42.7%，其中规模以上固定资产投资490亿元，增长47.5%。房地产开发投资40.96亿元，比去年同期增长62.9%，其中商品住宅投资完成23.06亿元，增长58.0%，受国家宏观调控的影响，办公楼投资有所下降，完成投资0.37亿元，下降34.9%，商业营业用房完成投资3.78亿元，增长32.0%。全市建筑业完成增加值73.55亿元，增长5.2%。全市房地产开发量486.7万平方米，比上年增长45.3%；商业用房施工面积达到60.12万平方米，增长47.1%，占总施工面积的12.4%。商品房销售面积109.4万平方米，比上年增长16.2%。其中商品住宅销售面积101.4万平方米。

在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的发展。2005年是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市的关键之年，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供更大的发展空间，商业地产业也将会产生跳跃式的前进。因此，尽早树立开发商良好的品牌形象，是夺取未来市场的关键，这对本项目具有指导意义。

1.2 济宁市商业市场发展分析
虽然目前济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、 个性化、多元化的发展趋势。

资料来源：《济宁统计年鉴》

资料来源：《济宁统计年鉴》
居民消费需求逐年上升，趋势平稳；在2003年初增速有较大提高，回落后表现为高位运行；
消费价格指数一直保持逐年上扬的趋势，在此情况下，商品销售额仍保持持续增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有了较大水平的提高。

资料来源：《济宁统计年鉴》
居民可支配收入和消费性支出均呈逐步上涨态势，消费性支出占可支配收入比例约在63%-73%附近，逐年走低，2000年为73.5%，2004年为63.4%，表明广大居民的生活质量正稳步提高。由于济宁市城区居民食品消费质量提高、食品价格上涨带动恩格尔系数的回升，2004年，食品价格上涨7.5%，带动恩格尔系数比去年同期增加1.9个百分点。随着餐饮业的发展以及居民消费观念的转变，越来越多的城区居民喜欢在外用餐，在外用餐支出增长大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出580.89元，比上年增长29.75%，高出食品支出增幅15个百分点，进一步的表明了人民生活水平的显著提高。

1.3经济发展水平对本项目商业规划的影响
生产力决定生产关系，同样，一个地区的经济发展水平决定了它能够接受的商业形式，下面我们将通过对济宁市城市居民的消费结构及消费力的分析来简单阐述济宁市的商业市场整体发展趋向。

资料来源：《济宁统计年鉴》

资料来源：《济宁统计年鉴》

资料来源：《济宁统计年鉴》
从上面的图表分析中可以看出，济宁市长久以来消费以吃、穿为主，恩格尔系数约在36%左右，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的生活水准，文化娱乐以及其他消费有所增长。

资料来源：《济宁统计年鉴》
2004年，城区居民储蓄余额继续增长，显示了居民消费力的增强，城区居民消费支出仍保持较为旺盛的势头，人均消费支出为6024.49元，比上年增长8.58%，扣除价格因素，实际增长6.14%。居民消费结构得到进一步调整。
虽然消费性支出占总支出的比重在依然较大，但居民储蓄存款持续增长，其增速大于同期收入增速，2004年底居民储蓄存款已达488.1亿元，这表明，公众具有较大的购买力，只是现阶段投资和消费市场亟待激活，居民的消费结构已有较大变化，正在转向享受型和发展型的方向。

综上所述：济宁市居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。济宁市商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。

2、济宁市宏观政治环境综述
由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的发展与房地产政策的制定和实施息息相关。
2.1 相关房地产政策对本项目影响
由于房地产市场在经济发展中所处的特殊地位和房地产经营的特殊性质，其受产业政策的影响相对其它行业较大。近年来，各级政府都在大力从产业政策上引导房地产市场的发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的发展。
2.1.1 降息对房地产市场的影响
央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，以图增加居民投资、扩大消费。房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用最为明显。
首先降息能改变目前国内通缩的状况，大幅度提高房地产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营成本；再次，对房地产消费市场而言，由于每次贷款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，虽然降息幅度不大，但仍能有效的增强部分投资者的投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业的投资，商业物业市场发展已经逐渐受到更多投资者的关注，商业物业的投资氛围开始形成。
2.1.2 产业政策对房地产市场的影响
由于房地产市场在经济发展中所处的特殊地位和房地产经营的特殊性质，其受国家产业政策的影响相对期它行业较大。近年来，各级政府都在大力从产业政策上引导房地产市场的发展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的发展。

A．金融政策方面
121号文件
《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。
此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地产投资和购买行为逐渐转向理性消费。
18号文件
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【国发18号文】首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定
B．土地政策方面
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)、《协议出让国有土地使用权规定》(21号令)、《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发[2003]356号)的相继出台，对房地产开发企业取得土地有着直接的政策指导意义，这些文件的实施将大力推动土地市场化进程，规范土地市场。
由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，在保持其继续成为经济增长点的同时，进一步规范市场，维持健康良性的发展。
C．地方政策方面
《山东省商品房销售条例》
2005年7月1日起，山东省首部商品房销售管理法规——《山东省商品房销售条例》将正式开始实施。根据条例，山东省对商品房预售实行许可制度，商品房因质量问题应由房地产开发企业及时给予维修。
作为山东省首部商品房销售管理法规，针对商品房销售当中的突出问题，条例明确规定：商品房预售实行许可制度，应当符合已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期等三个条件。
同时，房地产开发企业及承销机构不得销售不符合销售条件的商品房，应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件，并不得发布与商品房有关的欺骗、误导公众的广告。在商品房的计价结算方式上，提倡按套内建筑面积或按套计价结算，也可按房屋建筑面积计价结算。
为避免物业纠纷，条例明确规定，商品房因质量问题应由房地产开发企业及时给予维修，房地产开发企业要按照合同约定内容按期交付商品房，否则应承担相关责任。同时，物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，并参与商品房的交付验收等。
山东省将严查违规销售行为
山东省将严格控制房地产开发企业的销售行为，以全面保护买房市民的切身利益。其中，未按照规定的现售条件销售商品房的企业将面临3万元以上10万元以下的罚款处罚。
按照要求，从2005年7月1日起，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并将处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。
同时，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，将由商品房销售管理部门责令限期改正、给予警告，并处以1万元以上5万元以下的罚款。
另一方面，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中未按照规定的现售条件销售商品房的，将由商品房销售管理部门责令限期改正、给予警告，并将处以3万元以上10万元以下的罚款。此外，房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的，将由房地产权属登记机关责令限期改正、给予警告，并可处以1万元以下的罚款。
山东省拟控制房价
今后，山东省拟将通过确定商品房建设费用底价的措施，以控制目前居高不下的房价，规范房地产开发企业的经营行为，让广大市民买上“明白房”。
按照计划，山东省商品房开发项目将统一由建设开发主管部门拟定出开发项目的价款底价，开发项目价款底价将由土地使用权出让金、综合开发费(开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用)、综合开发管理费、城市基础设施配套补助费、地段差价、法律和法规规定的其他费用等6项费用构成。
目前，开发项目价款中的综合开发费收取标准已经确定。其中，大中城市将按当地住宅平均造价的40 —50 计收，其他城市按当地住宅平均造价的30 —40 计收；综合开发管理费按综合开发费的1 —2 计收。开发项目价款中的其他各项费用，将按照国家和山东省人民政府规定的标准计收；没有规定的，将按照城市人民政府规定的标准计收。经济适用住房、微利住房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。
综上所述：虽然济宁市房地产市场存在诸多不利因素的干扰和影响，但是通过宏观经济的有力推动、政策法规的规范和控制，房地产市场正逐步走向成熟和完善，整体形势看好。同时，随着居民消费能力的不断提升及各项利好因素的有力作用，济宁市商业市场也将有较大发展，消费市场将逐步放开且更加活跃，本项目的发展将具备良好的商业条件。可以肯定，本项目商业物业的启动将具备良好的宏观市场环境基础。
三、项目区域环境基础分析
1、人口分析
1.1 区域市场人口总量分析
区域名称
总面积（平方公里）
人口总量（万人）
人口密度（万人/平方公里）
济
宁
市
市中区
35
42
11858
任城区
869.5
64.2
733
微山县
1591.3
69.5
431
鱼台县
628
45.3
719
金乡县
790
60.9
769
嘉祥县
1008.2
79.2
778
汶上县
762.3
73.4
962
泗水县
1070
59.7
557
梁山县
963.9
71.7
742
曲阜市
889.4
63.7
720
兖州市
690
60.5
873
邹城市
1387.3
112
807
合计
11000
802.3
748
资料来源：《济宁统计年鉴》
济宁市包括曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等十二个县市区，总面积1.1万平方公里。总人口802.29万人，其中市区人口42万人，全市平均人口密度为748人/平方公里，而市区人口密度与全市平均人口密度相差幅度较大，达到11858人/平方公里。由此可看出，济宁市城区人口密度相对较大，本项目所在地为市中心主干道太白楼路附近，人口密度和人流量都很高，这就为商业项目的市场环境和消费人群提供了有力支持。
1.2 济宁市人口分布状况

男性（万人）
女性（万人）
非农业人口（万人）
男女比例
全市
410.91
391.39
239.24
105：100
市中区
21.14
20.36
40.49
104：100

资料来源：《济宁统计年鉴》
济宁市2004年末常住人口总数802.29万人，非农业人口239.24万人，全市男女比例为105：100，该比例基本平均，由于二者实力相当，本项目在研究商业业态时应对男性和女性的商业业态都给予详尽分析，并对男女共享业态加以充分重视。

1.3 年龄结构分析
图表：济宁市人口结构年龄图表
年龄结构
18岁以下
18-35岁
35-60岁
60岁以上
所占比例
24.7%
28.6%
34.7%
12%

本项目所在济宁市18以下人口占总人口的24.7%；18-35岁占28.6%；35-60岁占34.7%；60岁以上占12%。其中，35岁以下人口占总人口的53.3%，由此可看出，济宁市是年轻型城市，易于接受新鲜事物，充满生机与活力。此特点有助于打造本项目青春、时尚的商业品质。18-60岁人口占总人口的63.3%，这部分人群有稳定的经济基础，消费能力较强，是商业市场的主要消费群体，将为项目未来经营发展提供主力消费支持。
2、济宁市整体交通状况分析
随着现代商业的发展，交通与商业的关系越来越密切。交通道路的改造与交通工具的更新，使人们的出行变得更加方便快捷，从而使很多交通条件良好的商业物业大大扩大了其商圈辐射能力。对于本项目而言，优越的交通环境也将为其未来发展提供更为旷阔的发展空间，在更大的范围内吸引的消费人群。因此，对于交通状况的研究成为了项目调研不可或缺的一部分内容。
对于本项目来说，城市外部交通，城市内部交通状况将决定整个交通体系对项目商业的影响。
济宁市地处苏、鲁、豫、皖和华北、华东两大经济结合部，是东部沿海连接西北内陆的经济、交通重镇。济宁距省城济南200公里，距日照港220公里，距青岛港300公里，均有铁路和高速公路相连接。
济宁交通便利。京沪、京九、日菏铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，京杭大运河纵贯南北。优越的地理位置使济宁成为西煤东运、北煤南运和南水北调的必经通道。随着京九经济带、陆桥经济带的深入开发建设和南水北调工程的实施,济宁作为鲁西南地区中心城市的地位进一步强化，经济辐射半径大大扩展。
l 铁路
南北方向：津浦铁路、京沪铁路、京九铁路；
东西方向：日菏铁路。
l 公路
南北方向：京福高速公路和220、104、105国道；
东西方向：日东高速公路和327国道。
l 水运
水运工具：5000多个载重吨的钢质船队；
营运船舶：11000余艘、157万个载重吨；
造船工业：年造船能力约10万吨，总产值近亿元；
港口建设：机械化港口群，年吞吐能力达2000万吨；
运河航道：三级航线；
港航疏浚：年机械化航道疏浚能力已达300余万立方米。

3、项目周边常住人口统计（1公里内）
社区名称
社区规模
居住户数
居住人口
距离本项目距离
备注
齐鑫花园
12万㎡
1180户
4000余人
0.5公里
山推、地税有部分团购；
住宅均价2800元/㎡，底商4800；
银都花园
36万㎡
3200余户
10000余人
0.9公里
——
苏州苑
3.5万㎡
300余户
1000余人
东侧紧邻
——
琵琶山花园及东侧
11万㎡
700余户
2000余人
0.1公里
公建面积31443平方米
樱花园小区
15万㎡
1500余户
5000余人
0.7公里
40栋楼
原有居民楼
约10万余㎡
2000余户
6000余人
0.2-0.8公里
琵琶山花园以东
中亿新苑
2万㎡
220余户
700余人
——
——
合计
89.5万㎡
9100余户
28700余人
——
——

四、区域商业市场分析
1、商圈及业态研究界定分析

第 一 商 圈
（市中区）
主要有效客群范围
第二商圈
（高新技术开发区）

第

二

商

圈
（ 任 城 区 ）
l 根据我司对济宁市整体情况的调研，并结合本案在地理位置、规模、建筑形式、层数等的特点，确定本项目的基本商圈研究范围；

第

二

商

圈
l 本项目体量规模较大，且商业部分相对集中，未来可能进驻的业态有百货、超市、综合购物中心、专业市场、建材家居市场、批发市场、餐饮等几种业态；
中亿广场
l 针对济宁市市区现有的几种主要的商业业态：百货、超市、专业市场、家居建材、批发市场、餐饮作为本案商业的主要研究对象，并将项目方圆1.5公里之内居住居民作为本项目第一有效客群；
l 本案所在区域为市中区，因此将该区列为第一商圈研究范围，；将本案有可能辐射到的任城区及高新技术开发区作为项目的第二商圈研究范围；
l 根据对周边三个县级市的调研，由于三个城市都有一定体量的综合类百货及专业、建材市场，因此本案对这三个城市的消费吸引力略低，因此将这三个城市列为次研究商圈范围。
2、济宁市内商业市场总体概况及分布特点
l 济宁市现有商业主要由百货商场、大型超市、专业家电市场、专业家居市场、建材家具市场、服装日用品批发市场、集中餐饮街、底商等几种类型的物业组成；
l 现有百货类商业物业全部坐落在济宁的中心商业街太白路南侧，以华联商厦、贵和百货、济宁百货为代表，相距不足半公里，规模在1.5-2万㎡之间；
l 现有大型超市主要有世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝四个，其经营呈现出较为火暴的态势，分布较为零散，规模都在2万平左右，除世纪联华外，其余三个超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小；
l 底商类物业在济宁市的分布非常广泛，基本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围汇集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不同的业态，面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等；
l 现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市场、纺织品市场；
l 餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；
l 济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模基本在20000㎡以上；
l 分布图如下：

古

槐

路

共

青

团

路

琵

琶

路
山

建

设

路

科

苑

路

常 青 路 吴 泰 闸 路
洸 河 路
红 星 路
太 白 路
江南春街
咖啡及休闲餐饮区
特色餐饮区
大众餐饮区
济宁市商业集中区
赛玛特
赛宝
爱客多分店
赛宝分店
纺织批发城
诚达家居城
济宁市家具大世界
夏桥批发市场
义乌批发市场
爱客多
金城家具城
爱客多分店
赛玛特分店

本案

3、济宁周边重点县级市商业市场概况
3.1曲阜
曲阜位于济宁市东北方向，距离45公里，车行时间40分钟左右，人口数量63.7万人。曲阜有着5000多年的悠久历史，被称为“东方圣城”。“千年礼乐归东鲁，万古衣冠拜素王”曲阜之所以享誉全球，是与孔子的名字紧密相连的。孔子是世界上最伟大的哲学家之一，中国儒家的创始人。在两千多年漫长的历史长河中，儒家文化逐渐成为中国的正统文化，并影响到东亚和东南亚各国，成为整个东方文化的基石。曲阜“三孔”（孔庙、孔府、孔林），因其在中国历史和世界东方文化中的显著地位，而被联合国教科文组织列为世界文化遗产，被世人尊崇为世界三大圣城之一。
相比曲阜悠久的历史文化而言，其商业配套匮乏，商业设施陈旧，没有大型的百货，现有商业主要集中在五马祠街，其建筑形式为仿古建筑，店铺租金在0.3-1元/天·㎡。五玛祠街位于曲阜最重要的旅游景点孔庙正对面，主要集中了餐饮、珠宝、服装、眼镜、银行、音像等商业，但档次基本倾向于中、低档。
五马祠街