XXXX年房地产市场形势分析.docx

2012年市场形势分析及应对思路
2012年如何确保经营的安全性及把握发展的机遇

内 容 目 录
一、2011年北京市主要房地产行业政策分析 1
二、央行存款准备金率调整对房地产行业影响分析 2
三、银行基准利率调整对房地产行业影响分析 4
四、房产税推广对房地产行业影响分析 6
五、保障房因素 6
六、2011年1-11月北京市房地产市场分析 6
七、2011年中央经济工作会议关于房地产政策研究 10
八、结论：2012年市场形势预判及应对思路 11
九、2012年整体项目经营思路 12

一、2011年北京市主要房地产行业政策分析
时间
部门
文件名称
政策要点
2011.1.26
国务院
新“国八条“

2011.1.27
北京市
京十五条
（北京市对“新‘国八条’的具体政策”）
Ø 二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；
Ø 当地户籍居民：对已有1套住房的限购1套住房；非当地户籍居民：提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明，限购1套；
Ø 已拥有2套及以上住房当地籍户、拥有1套及以上非当地籍户、无法提供连续5年本市纳税或社保证明的非当地籍户：暂停向其售房。
Ø 个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
2011-3-16
国家发改委
《商品房销售明码标价规定》

2011.7.12
国务院
新版楼市“国五条”
（对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施）
Ø 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
Ø 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
Ø 三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
Ø 四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
Ø 五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

时间
文件名称
政策要点
2011.1.26
新“国八条“

2011.1.27
京十五条
（北京市对“新‘国八条’的具体政策”）
Ø 二套首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。
Ø 京籍户最多购至2套；非京籍足5年纳税或社保购1套；其他禁购。
Ø 个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
2011.7.12
新版楼市“国五条”
（对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施）
Ø 一严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
Ø 二完善政策，加大政府投入和贷款支持，确保1000万套开工。
Ø 三继续住房信贷、税收和限购措施，遏制投机。
Ø 四落实供应计划，确保保障房用地，加快普通商品房用地投放。
Ø 五规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

结论：
Ø 北京市限购政策调控要点：京籍户限购2套以内，非京籍户须纳税或社保5年以上可购一套，其他一律禁购。
Ø 北京市住房和城乡建设委员会委员已于12月16日召开发布会，声明“北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续延续”，意味着行业政策将持续，严峻的限购政策不会放松。
Ø 《“十二五”规划纲要》提出，未来五年建3600万套保障房，其中2011年开工1000万套。如从目前的市场数据分析，保障房入市规模已开始明显加大，预计1000万套的开工，将在2012年对商品房市场产生激烈的冲击（11月前13天内新建住宅网签8035套，其中保障房超5800套，占比超72%。）。

2011年11月30日晚，央行宣布降低存款准备金率，12月1日房企股票大涨，其中港股中海地产00688.HK当天涨幅13.18%，股票市值增涨138亿港币；恒大地产03333.HK涨幅16.279%，雅居乐涨幅14.89%等的。
本次R的调低，除释放4000亿银行信贷额度外，更预期货币政策将出现放松迹象。

自2011年上周召开的中央经济工作会议，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，意味着政策将主导加大投资，方可增加供给，但前提是货币政策必须放松。

从12月5日央行存款准备金率下调0.5%，释放两个利好：首先释放约4100亿流动性货币；其次，从之前经验分析，每次准备金率调整变向后，都会持续相同趋势一段时间。可判断，未来一段时间准备金率将持续下调趋势，市场流动性加强。

银行存贷款基准率对开发商和贷款购房者，都增加了利息成本，对于一直行业规模过快发展有利，但对于双方都不利。根据目前国内经济情况观察，未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降，预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显。

1. 存款准备金率的高低，直接影响市场流动货币的存量；当R提高是，冻结一定数量货币的流动性；当R降低时，释放一定数量货币的流动性。
2. 当存款准备金率对房地产市场具有明显的影响，当R达到高点前后，房地产市场往往处于低迷期；当R开始降低后，房地产市场将逐步走出低谷。
3. 2011年11月底，M2余额（广义货币，即人民币银行存款余额）约为82.55万亿，存款准备金率降低0.5%可释放4100亿的货币规模。12月5日存款准备金率降低0.5%，意味着释放约4000亿资金的流动性。
4. 存款准备金率一旦调节方向转变，往往会持续相同的趋势一段时间。从目前调整方向预计，未来一段时间R将持续下调的方向，即不断向市场释放大量资金，对房地产行业是个利好。

三、银行基准利率调整对房地产行业影响分析
2007~2011年银行贷款基准利率变动记录
调整时间
1年期贷款利率
5年以上贷款利率
2007.3.18
6.39
7.11
2007.5.19
6.57
7.2
2007.7.21
6.84
7.38
2007.8.22
7.02
7.56
2007.9.15
7.29
7.83
2007.12.21
7.47
7.83
2008.9.16
7.2
7.74
2008.10.9
6.93
7.47
2008.10.30
6.66
7.2
2008.11.27
5.58
6.12
2008.12.23
5.31
5.94
2010.10.20
5.56
6.14
2010.12.26
5.81
6.4
2011.2.9
6.06
6.6
2011.4.6
6.31
6.8
2011.7.7
6.65
7.05

目前中国房地产开发商的绝大部分筹资来源渠道为银行，银行存贷款利率的调整，对房地产行业融资成本具有重要影响，且影响具有长期性。
所以，银行存贷款基准利率的调整方向，是国家的对房地产行业调控方向的具体体现。

银行基准存贷款利率对房地产市场的影响分析：
1. 贷款基准利率的上升，将使资金成本提高，为房地产开发商造成明显的利润压力，一定程度上抑制房地产投资；相反，贷款基准利率的降低，将降低融资成本，鼓励房地产投资扩大规模。
2. 贷款基准利率的上升，将使资金成本提高，使通过贷款购房的客户购房成本明显增加，故将抑制购房消费积极性；相反，贷款基准利率的降低，将降低贷款购房成本，鼓励购房者得积极性。
3. 根据目前国内经济情况观察，未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降，预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显。

四、房产税推广对房地产行业影响分析
中央经济工作会议已经明确要求，开展房产税推广。
房产税将开始一定范围内实施，对于调整房地产产品结构，抑制房地产投资具有一定的作用。
总体来说，房产税对房地产投资具有一定的抑制作用，但总体效果显现较慢，影响程度不强烈。

五、保障房因素
《十二个五年规划纲要》提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，其中2011年实现开工1000万套。如果保障房5年能够能按照这个规模发展的话，预计从2011年开工的1000万套保障房大多数能够在年内实现预售，将对逐步对商品房产生强烈冲击，尤其将体现在2012年。但从目前市场的反应来看，保障房的实际影响小于预期。据此可推断出两种可能：
第一， 如果2011年的保障房尚未大量入市的话，从开发周期推算，2012年必将大规模入市，所以，2012年保障房将分流大量的商品房，对商品房市场冲击严重；
第二， 保障房建设目标不现实，地方政府在实现过程中打了折扣，致使保障房的供给量远远低于市场目标，那么后期将使“十二五”规划中的保障房政策发生调整。
“11月以来，北京有7个保障房项目入市，其中大部分为限价房，供应面积合计接近80万平，提供房源超过8000套。11月前13天内新建住宅网签8035套，其中商品房住宅签约2200套左右，保障房签约超过5800套，占比超过72%。预计2012年保障房的建设总量仍将维持高位，而且保障房的信贷等资金倾斜很可能会继续影响商品房开发的资金来源。”——《法制晚报》

六、2011年1-11月北京市房地产市场分析
1. 房地产开发投资完成情况统计分析
1-11月，北京市完成房地产开发投资2840.1亿元，同比增长12.7%。其中，住宅投资1686.2亿元，增长29.8%；写字楼投资333.3亿元，增长37.2%；商业及服务业等经营性用房投资276.6亿元，增长6%。 房地产开发投资中，建安工程投资完成1087.3亿元，增长39.4%，占全市房地产开发投资比重为38.3%。

2. 房地产市场供给情况
11月末，全市商品房施工面积为11682.8万平方米，同比增长21.3%。其中，住宅施工面积为6988.1万平，增长22%；写字楼为1404.4万平，增长39.7%；商业及服务业等经营性用房为1149.2万平，下降3.6%。

1-11月，全市商品房新开工面积为3917.7万平方米，同比增长61.4%。其中，住宅为2445.2万平，增长45.5%；写字楼为448.4万平，增长2倍；商业及服务业等经营性用房为281.6万平，增长25.5%。

1-11月，全市商品房竣工面积为1367.6万平方米，同比下降19.2%。其中，住宅竣工面积为800万平，下降24.9%；写字楼为167.9万平，增长20.6%；商业及服务业等经营性用房为145.5万平，下降35.4%。

3. 房地产市场销售情况
1-11月，全市商品房销售面积为1107.8万平方米，比上年同期下降19.5%。其中，住宅销售面积为772.1万平方米，下降22.7%；写字楼为182.1万平方米，下降1.7%；商业及服务业等经营性用房为88万平方米，下降28%。

4. 政策性住房建设情况
1-11月，全市政策性住房完成投资666亿元，同比增长130%，其中住宅投资为531.1亿，增长120%。
11月末，全市政策性住房施工面积为3944.6万平，同比增长67.7%，其中住宅施工面积为3179.2万平，增长59.4%。
　　1-11月，全市政策性住房新开工面积为1602.6万平，同比增长130%，其中住宅新开工面积为1303.4万平，增长95.2%。

5. 房地产开发企业项目资金到位情况
　　1-11月，全市房地产开发项目到位资金为4773.9亿元，同比下降2.1%。其中，金融贷款为1025.2亿，下降15.4%；自筹资金为1525.8亿元，增长0.1%；定金及预收款为1367.8亿，增长3.9%。

从以上数据可见，在国家大力的宏观调控之下， 2011年1~11月北京市房地产投资增长12.7%，新开工面积增长61.4%，商品房销售面积增长21.3%。但深入研究各类数据内部结构后发现，其中保障房在房地产投资、新开工面积、销售面积等方面都出现明显增值，成为今年各类指标总体增长的主要驱动因素。初步分析，除保障房外的商品房市场，以上各项指标今年预计将出现下降。

七、2011年中央经济工作会议关于房地产政策研究
2011.21.12~14日召开的2011年中央经济工作会议精神定调：稳增长--控物价--调结构。
房地产行业调控基调：坚持房地产调控政策不动摇！

会议提出的涉及房地产业的政策方针如下：
一、进一步推进房产税改革试点；
二、抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；
三、坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

2011年中央经济工作会议对2012年中国房地产行业的定调：
■ 2012 房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点
自从去年房地产调控以来，加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点，明年仍将坚持保障房建设和房地产市场调控两手抓。去年中央经济工作会议注重建设规模，而今年会议要求“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。本次中央经济工作会议还指出“进一步推进房产税改革试点”，这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件。
■ 房地产调控目标：由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”
去年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，表明“合理回归”才是中央的真正意图。
■ 从“调结构”的高度认识房地产调控
房地产调控由“被动”向“主动”转变，由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变。房价合理回归有利于扩大内需，调结构。李克强副总理近期讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有积极作用。

八、结论：2012年市场形势预判及应对思路
“2011年北京市新建普通住房价格目标：较去年“稳中有降”。截至目前，北京市新建普通住房成交均价每平方米13914元，比去年全年水平低6.3%。”——“2011年北京市城乡住房建设情况”新闻发布会 2011.12.16
“北京限购政策执行一年来，效果明显，刚性自住性购房占到90%以上，房价降了6.3%。北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续延续。”——北京市住房和城乡建设委员会委员 王荣武
“从目前我们掌握的情况，北京市还没有开展房房地产税试点的想法。如果需要也将开展试点。”——北京市住房和城乡建设委员会委员 王荣武
“今年目标是开工20万套，年底会有所超出，截至目前，固定资产投资是567亿元, 1—11月房地产开发投资增长12.7%，其中保障房投资增长1.2倍。”——北京市住房保障办公室常务副主任 邹劲松

市场形势预判
1. 2012年，房地产行业行政调控政策不动摇。即限购、限贷方面的政策将继续目前的态势，即使调整也将使微调，不会出现大的变动。
调控目标更加严峻：促进房价合理回归！这将比之前的调控目标更深入。
加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。以上手段将更有利于房地产市场长期可控、稳健的发展。同时也意味着在货币政策方面将适当放松，应主要体现在央行存款准备金率的降低，以此促进投资，才可增加供给。
2. 作为今后调节房地产市场长期发展的有效财政政策，预计房产税将全面开征，该政策将对房地产投资起到抑制作用，同时将促进二手房的交易量显著扩大，冲击新建商品房市场。
3. 抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。保障房建设仍将是2012年房地产政策中的重要筹码，资金和政策等向保障房的倾斜，将是商品房市场压力增加。
4. 2011年开工建设的1000万套保障房将集中入市，对于全年的商品房市场冲击将异常严重，由此导致商品房市场的销售和库存压力大增。

九、2012年整体项目经营思路
1. 2012年度经营原则：生存是第一要务；保持经营的长远性和全局性；全力攻坚，实现几个难度较大项目的全面启动。
2. 认真分析市场政策风向，谨慎投资，制定明确的经营策略：快速周转，保持现金流在售。
3. 深入分析市场需求，新产品要最大程度符合最大量消费者的需求，从设计、户型、功能、推广等方面加强。
4. 价格策略：对于新开楼盘，在保持一定利润的基础上，低价快速出后、清货；对于在售楼盘，分析存量及销量，如果降价，则应及早动手，且一降到位，一次清盘，否则面对政策紧张的后市，将无法应对。
5. 现金流将成为房地产企业2012至2013年期间最重要的经营出发点，除了销售回款之外，要想方设法加强银行融资能力，开拓信托、基金等融资能力；同时要考虑融资成本，高昂的融资是给未来埋雷；另外，在条件允许的情况下，与资金雄厚的企业进行合作，分散经营风险。
6. 积极研究并适时参加保障房建设。在目前的行业背景下，参与保障房建设将有维持企业的生存，是房企的避风港；同时，可以利用保障房建设的有利政策，争取各种条件，支持商品房部分的开发建设。
7. “牛市做销售，熊市做品牌”，在外部市场条件相同的情况下，着力提升公司管理水平和执行能力，努力提高产品品质，提升物业服务水平等，练好基本功，为企业今后发展积蓄力量。