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旧楼整栋改造及家居室内简装板房初探
徐昭俐
白云工商高级技工学校
摘 要
为迎亚运会、亚残运，广州开展旧楼“穿衣戴帽”工程(指为位于重要路段和景观区的旧楼房重新装修整饰)，让不少社区面貌焕然一新。旧楼“扮靓”后“身娇肉贵”, 部分房屋升值了30%~50%。嗅觉敏锐的投资商已经捷足先登，对有些旧楼房进行整栋收购，力推翻新项目，带装修，向外出售。这种经过改造后的旧楼相对于一手房便宜了很多，深受工作在市区的年轻一族喜爱，成交率高。但入住后，发现各种各样的问题纷纷而来，真所谓是“省钱在前，闹心在后。”本文现对旧楼整栋改造带简单装修进行初步探讨，意在解决所存在的问题。
关键词：整栋旧楼 改造 装修
一、基本状况
在物价频频又飞涨、工资久久不见增的今天；在人们对生活品质要求不断提高，而房价就算再下跌10%也买不起城区新房的今天。有不少经济实力不强的市民无可奈何的、心不甘情不愿的把目光投向了价格相差很大的二手房。
2009年为迎接亚运会、亚残运召开，广州开展有史以来规模最大的人居环境综合整治工程，为老旧民居“穿衣戴帽” “大装修”，这无疑成为市民关注的热点和焦点，不少市民看过改造样板房后，对那里的楼面外表装饰一新、坡屋顶隔热美观、楼内的环境也进行了改造，表示非常满意。致使这种经过改造后的旧楼得到广大市民尤其是年青人的认同。再者以地段好、周边配套设施齐全、交通便利、不需要长久等待期等优势受到购房人、租房客的喜爱，房价上升，租售价齐涨。
与新建楼房相比改造旧楼有几大优点：1.工期短，可以很快的投入使用；2.投资少，用较低的价格收购，且开发成本低；3.效益高，对现有的建筑进行改造，比新建同样规模标准的楼房可节省去百分之二十到百分之五十的费用。正因旧楼改造有这样的优势，一些投资商瞄准了这一块的潜力，对旧住宅市场的投资激情热情倍增，用低价格对整栋旧楼或小区实行收购，进行内外翻新，做改造样板房，向外出售。
二、存在的问题
部分投资商一面为提高销售，注重外观效果，对建筑外墙进行翻新装饰；做几个户型样板房，吸引购房人。另一面为降低投资费用，对建筑内部只是做内墙体简单刷白、地面铺砖。表面上看起来不错，实际上这种不注重室内住用问题的解决，是存在很多问题的，为今后的使用者埋下了隐患。
1、旧楼经过长年累月风雨侵蚀，在一定程度上受损老化，可能出现结构裂缝等情况；
2、受当时的材料、技术、施工方式等的限制，造成室内舒适度较差，对能用的损耗会较大；
3、内部结构、布局不适应现时或将来的需要，原使用者可能擅自改变住宅用途，其使用不当，造成的墙体开裂；
4、屋面、卫生间及用水部位可能出现的渗漏情况；
5、功能、配套设施滞后（如给、排水老系统）等。
三、解决方案
不管处于什么原因，既然选择了购买旧楼，说明这部分购房人大多还是以经济为原则的，安全实用性与功能齐全是这部分购楼人最为关注的。因此，在改造前，应对既有建筑结合改造目的，进行整体的系统化操作：
1、检测及安全性鉴定（隐蔽工程中结构、抗震性、防火安全评估、建筑能源审计、建筑节能诊断等质量与缺陷）；
2、分析报告，制定对策，提出专业意见，拟定解决方案；
3、对原使用居民进行问卷调查，收集各方面的住用所存在的问题点和不方便之处；对目标客户群进行问卷调查，收集各方面的居住需求与期望值；
4、为改善居住使用功能，根据反馈，室内设计师重点放在房屋内部功能的改造上面，进行户型设计；
5、为达到改善居住条件，建筑设计师根据旧楼原有风貌与周边环境，进行建筑外观设计；
6、为实现内外都美的目的，与结构工程师、电气工程师、给排水工程师、概算工程师等进行沟通，专业技术配合，调整方案，以确保成本合理、有效，并满足设计效果；
7、制定改造方案，配合项目相关报批报建，及时与相关部门和单位沟通；
8、现场加固处理，进行施工组织，按计划执行及施工进度管理（包括施工段的划分、主要工序及劳动力安排以及施工管理机构或项目经理部组成）；
9、随时掌控施工机械设备配备情况；
10、保证安全、质量、工期及文明施工。
11、验收、维护等工作。
四、旧楼家居室内简装之样板房设计
装修是一个系统工程，自己装修过毛坯房的用户有亲身体会，大大小小的装修问题都要考虑，一套房子装修下来撇开费用不讲也是身心俱疲。而旧楼装修涉及的问题比新房要多，更加有难度。由开发商提供装修有好处：一是“省心”；二是避免装修的时间不一样，相互干扰的问题；三是避免砸坏承重墙，安全。
其样板房的设计也有别于新房样板间的设计，要不单能起到对楼盘良好的展示形象，能更好地促进销售，产生直接的经济效益，价格也要适中，突出楼盘居家的实用性，好后期出售。
这使得室内设计师在装修之前，须根据经验分析室内外，注重表现楼盘的特质，知道房屋质量与缺陷，从结构和安全上考虑，对当地的文化背景等进行充分的认识，设计体现楼盘本身的一种内在涵养；从目标客户群的需求出发，注重格局空间设计的合理性、有效利用率，设计出为吸引目标客户，精心打造出客户理想居家空间，表达出家的氛围，使之产生共鸣的主题装修方案，令楼盘增值。
旧楼不同于新房，建筑整体上要保证结构的稳定，房子内部格局不太合理，开间过小，空间紧凑，装修首先要进行拆除工作，但在拆改的过程中极易出现问题，会给施工造成一定的影响，在这里要与结构工程师及时沟通，避免砸坏承重墙。尤其是对一些楼龄时间较长的、超过15年的砖混结构，除了厚度不超过10厘米的墙以外，其它都不能改动，否则极易产生安全问题。且现在居室都要有空调，由于打空调孔需要使用水钻，会把墙面弄脏，所以装修前最好考虑好空调的摆放位置及悬挂高度，提前打好空调孔。
水电改造是旧楼改造中最重要的工程，也是旧楼中存在问题最多的地方。
a.水路开漕应走暗管，且埋在墙里的水管不能有接头，最好是一根完整的管子。一般来说，十之八九的水管漏水都是接头出问题。在水管安装完毕封闭贴砖以前，最好用打压设备进行打压测试。
b.必须检查下水管、地漏是否畅通，这时候清理干净可避免日后很多麻烦。对卫生间、厨房进行24小时至48小时的蓄水测漏实验。
c.对强弱电布线系统进行合理配置：空调一般单路设置，照明单路设置，普通插座单回路设置，厨房卫生间插座根据需要做单回路设置。民用住宅中固定插座数量不应少于12个。
旧楼改造中室内设计要从空间尺度、采光、通风和私密性、风水等角度综合考虑。各房间装修的注意事项如下：
4.1 客厅
客厅应设在住家的最前方，客厅的整体照明应以敞亮为基本要求。白天的客厅以自然采光的为主，尽量能将自然光线引入室内；晚间则以人工照明为主，包括装饰性吊灯照明、吸顶灯具、嵌入式灯与壁灯等混合照明。
电视背景墙装修时，要预留壁挂电视的电源插座。否则液晶电视只能摆在电视柜上，如果挂起来就得走明线，极其难看。
大门空间应该宽广开阔，光线要明亮充足（有利于搬家具进来）。与客厅应有协调之感，最好设置玄关或矮柜遮档，使内外有所缓冲，住宅内部也得到隐蔽，外边不易窥探。进门的对角线方位，这是视觉上的最佳方位，有利于视觉感受，可以种植具有生命力的宽叶绿色植物，起到画龙点睛的作用。
为要求稳定，不应将客厅规划在动线内，使人走动过于频繁。客厅设在通道的动线中，容易使家人聚会或客人来访受到干挠。客厅的天花板若有横梁，将形成压迫的感觉，人们坐在横梁下容易造成精神紧张，而运势不振，应将横梁遮掩在夹层的天花板里。
客厅是家人和亲友相聚的地方，最需要营造出活泼、融洽的气氛。圆形是动态的象徵，所以圆形的灯饰、天花造型、以及装饰品具有引导温馨、热闹的气氛。
另外，大门不能正对厕门，厕所是提供人们排泄的空间，本质并不乾净。试想人一进门就见到厕所，则住宅的功能何在？
4.2 餐厅
餐厅一般的色彩配搭都是随着客厅的，风格是由餐具决定：
a） 玻璃餐桌对应现代风格、简约风格；
b） 深色木餐桌对应中式风格、简约风格；
c） 浅色木餐桌对应自然风格、北欧风格；
d） 金属雕花餐桌对应传统欧式（西欧）；
e） 简炼金属餐桌对应现代风格、简约风格、金属主义风格。
餐具的选择需要注意与空间大小的配合。餐桌与桌椅一般是配套的，需要注意保持一定的人体工程学距离（椅面到桌面的距离以30cm左右为宜），过高或过低都会影响正常食用姿势，引起胃部不适或消化。
4.3 厨房
厨房是做饭的地方，突出实用性，要求进行合理布局，巧妙搭配，实现厨房用具一体化。厨房空间结构、照明结合人体工程学、人体工效学、工程材料学和装饰艺术的原理进行科学合理的设计，使科学和艺术的和谐统一在厨房中体现得淋漓尽致。
有些家庭为了追求时尚风格，往往会把旧厨房做成敞开式的。这种敞开式厨房会带来两个问题，一是墙体的拆除。一般来讲，只有半砖墙或轻质墙可以直接拆除，如果不是这种非承重墙，则必须经过物业公司同意后再拆除。二是易使室内空气受污染。
煤气与天然气管道在厨房中的改造需慎重。这两种管道因受房屋结构的限制，一般不意改动。
4.4 卫生间
卫生间是具有便溺和清洗双重功能的特定环境，实用性强，利用率高，应该合理、巧妙地利用每一寸面积。地面应采用防水、耐脏、防滑的地砖、花岗岩等材料；地坪应向排水口倾斜。墙面直用光洁素雅的瓷砖，顶棚宜用塑料板材、玻璃和半透明板材等吊板，亦可用防水涂料装饰。装饰设计不应影响卫生间的采光、通风效果，电线和电器设备的选用和设置应符合电器安全规程的规定。
4.5 卧室
卧室是休息的地方，卧室讲究安定性与隐秘性。我们把一天的三分之一的时间用在睡眠上。因此，功能越单一，居住就越舒适。
床头不应该朝西，地球由东向西自转，头若朝西，血液经常向头顶直冲，影响睡眠安稳。床尽量不要贴地，因为易藏湿气不通风，容易造成腰酸背痛。但床也不可过高，若坐起时脚不着地，则没有安全感。床不能摆在窗户下面近强光，易使心境不宁，会有失去依靠的感觉。
家具配置也都围绕这一中心进行展开，目的是营造一种高质量的休憩环境。顶灯可以双联双控，门旁一个开关，床边一个开关，这样省得冬天躺在床上再起来关灯了。
4.6 书房
书房又称家庭工作室，越来越多的人开始重视对书房的装饰装修，特别是从事文教、科技、艺术工者。对于一个可以修身养性、读书练字的地方，环境要求创造出：
“明”、写字台最好放在阳光充足但不直射的窗边。这样，在工作疲倦时还可凭窗远眺一下以休息眼睛。书房内一定要设有台灯和书柜用射灯，便于主人阅读和查找书籍。但注意台灯要光线均匀地照射在读书写字的地方，长臂台灯特别适合书房照明；
“静”、装修书房时要选用那些隔音、吸音效果好的装饰材料。天棚可采用吸音石膏板吊顶，墙壁可采用PVC吸音板或软包装饰布等装饰，地面可采用吸音效果佳的地毯，窗帘要选择较厚的材料，以阻隔窗外的噪音；
“雅”、把情趣充分融入书房的装饰中，几件艺术收藏品，几幅您钟爱的画卷，几个古朴简单的工艺品，都可以为书房增添几分幽幽书香、清新淡雅。
“序”、 将书进行一定的分类，如分书写区、查阅区、储存区等分别存放，这样即使书房井然有序，还可提高工作的效率。
4.7 阳台
旧房改造中阳台装修比较常见的就是，拆除阳台与居室之间的墙（这种情况犹其以封闭式阳台的为多）。需要注意的是，阳台与居室之间的墙体属于配重墙，起制约阳台作用。如果你需要拆掉这堵墙，需要建筑工程师的允许才可实施。
防水是保持阳台地漏的通畅。一定要小心注意，在大雨天和台风时，当雨量大于地漏的排水能力时，就有可能阳台地面形成积水，当水量太大时，就有可能漫过推拉门的防水框从而进入室内。
4.8 色彩
房间的色彩能直接影响到人体的正常生理功能。比如房间的颜色能影响人们的视力。据研究，在各种颜色中以青色或绿色对眼睛最为有益。房间的颜色对食欲也有很大关系，黄色和橙黄色可以刺激胃口，能增进人的食欲。房间的颜色则会影响人的睡眠。一般说来，紫色有利于人们镇静、安定，能使人尽快进入甜美的梦乡。绿色是稳定而均衡的颜色，老少皆宜。避免使用冷色调的颜色，没有人会喜欢住在一个寒冷的房间里。柔和的植物图案可使身心处于平和状态。
有的人将卧室漆成五光十色，色彩非常鲜艳，这种色调能引起人们的兴奋神经，对于卧室来说不适宜（单对六个月至一周岁的婴儿有利）。对于厨房、卫生间可用灰色，使环境的光线更加调和；书房采用浅绿色，会给人以宁静舒适的感觉；客厅、餐厅采用浅黄色或粉红色，可增添柔和、欢乐的气氛。
五、结语
建筑是有生命的，某些旧楼改造在城市的不断更新演绎下，继续生存发展，完善城市用地结构提出的挑战，以达到城市自然、经济、社会的协同进化和再生，实现在区域层面的城市更新效益上的最优化和时序上的同步化。对设计师来说，这一直是一个富有挑战性的命题，既要合理可行的；又要实现其经济价值的转移，并体现其文化价值的延续；这既是对现状的尊重，也是对未来负责。旧楼整栋翻新改造及家居室内简装是一项迫待探讨研究的重要任务。
参考文献
［1］于立波 周立军 《旧建筑再利用设计中文化因素的探讨》低温建筑技术 2007.
［2］韩毅《城市旧住宅区更新改造模式的探讨》安徽建筑 2005.
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