思源首开集团苏州市项目市场定位和初步经济分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,首开集团苏州市吴中区项目市场定位及初步经济分析汇报（讨论稿）,10/2/,1,第1页,创造最大开发利润,首开集团品牌价值远播苏州,按期完成销售回款任务,打造享誉苏州著名项目,愿景,思源经纪对首开集团苏州项目愿景,思源经纪将为首开集团苏州项目完成以上愿景竭尽全力,10/2/,2,第2页,本汇报包含六个部分内容,第一部分：,项目本体概况介绍,第二部分：,项目开发环境研究,第三部分：,项目SWOT分析及难点和关键点分析,第四部分：,项目住宅地块市场定位,第五部分：,项目商业地块市场定位,第六部分：,项目初步经济测算及风险分析,10/2/,3,第3页,第一部分：项目本体概况介绍,地块资源解及分期安排,项目区位、交通,项目规划设计条件,项目地块现实状况及周围环境,项目所在区域规划,10/2/,4,第4页,首开集团苏州市三个项目空间分布,吴中区项目地块,园区项目地块,相城区项目地块,苏州工业园区,金鸡湖,独墅湖,阳澄西湖,苏州高新区,老城区,市,政府,北 环 路,西 环 路,南 环 路,东 环 路,北 环 路,北 环 路,此次汇报处理吴中区项目,市场定位及初步经济测算,10/2/,5,第5页,项目区位、交通,本案,友新路，接高架环路,东吴南路，接人民路,吴中大道、越溪路,标志物,距离（公里）,吴中区政府,4.3,护城河南段,6.2,10/2/,6,第6页,项目规划设计条件,城市设计要求,用地功效布局：要求表示标志性建筑特征以多层为主，小高层为辅,建筑格调及色彩：当代建筑格调，色彩淡雅,公共服务设施,1、小区居委会用房：按0.2平方米/户以上进行配置，最小建面大于200平米,2、物业管理用房：按住宅小区总建筑面积千分之七配建；,3、商业服务设施：按总用地200-300平方米/千人，总建筑面积500-600平方米/千人配建，商业集中布置,其它要求,依据苏州市住房建设规划（-）要求，住宅套型建筑面积90平方米以下建筑面积百分比须抵达住宅总建筑面积40,用地性质,住宅、商业,总用地面积,81729.平米（住宅）8703.9平米（商业）,容积率,住宅 1.6；商业 3.5,建筑密度,住宅 25;商业 50%,绿化率,37（住宅）25%（商业）,限高,住宅,40,商业,50,项目,价格,土地款,41500万元,单价,305万元/亩,楼面地价,2574元/平方米,宗地出让价格,10/2/,7,第7页,-B-34,（1）号,-B-34（2）号,规划道路,规划道路,邵昂路,东湖三路,地块,西,侧现实状况道路及住宅区,地块内部现实状况及,北,侧在建项目,地块,内部,现实状况,地块内部及,东南,侧企业,地块已经完成“六通”条件，具备开工建设基础；,项目周围成熟度较低，配套缺乏。,项目地块现实状况及周围环境,商业,地块,住宅,地块,10/2/,8,第8页,“越溪城市副中心”将建设成为苏州城南一个全新集行政、商贸、居住、教育为一体卫星城；,用地面积10.03平方公里，总人口12万人；,空间结构：“一轴、二心、五片”。,项目所在区域未来规划,本案,10/2/,9,第9页,第二部分：项目开发环境研究,地块资源解及分期安排,苏州市经济社会及房地产市场研究,吴中区经济社会及房地产市场研究,本项目竞争环境研究,10/2/,10,第10页,解读苏州市,苏州市经济繁荣，发展潜力大，居民富裕，投资意识强;,苏州市房地产各项指标匹配度高，发展快速且稳健。,10/2/,11,第11页,苏州市经济社会发展概况,地理位置江苏门户、上海咽喉,市中心西距南京市219公里，东距上海市区80公里。,基本信息,行政区划八区五（县级）市,八区：,吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区；,五市：,张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。,市域,市区,面积（KM）,8488,1650,人口（万人）,616,230,苏州是长三角主要中心城市之一,10/2/,12,第12页,苏州市经济社会,发展,概况,数据起源：江苏省统计局网站,苏州年实现地域生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增加16%。,苏州经济发展水平在江苏省遥遥领先,10/2/,13,第13页,苏州市经济社会,发展,概况,人口增加快，主要是机械增加,产业升级,人口素质提升,高新技术企业：新增省级以上高新技术企业162家，年末实有总数抵达844家，新增国家认定软件企业48家；,世界500强企业：苏州已成为国际商家投资中国大陆首选城市之一，世界500强企业中已经有113家落户苏州，投资兴办企业349家。,普通产业工人,新型技术工人及管理人员,新引进各类人才12.4万人，“海归”352名。普高校在校学生13.06万，毕业生2.27万。,自然增加,1566,478,6687,7092,7214,新增人口素质大幅提升,苏州人口快速增加，人口素质大幅提升,10/2/,14,第14页,苏州职员平均工资高，高收入人群行业特征显著,注1：数据起源于苏州市统计年鉴（）,注2：制造业就业人数为384251人，为显著缩小10倍显示,公务员、事业单位员工、金融、教育、运输等行业人群数量大平均工资高，制造业人数众多，高收入人群数量也庞大，是客群分布重点行业。,苏州市经济社会发展概况,10/2/,15,第15页,苏州市经济发展要素良好，经济发展前景看好，房地产发展基础坚实,。,苏州在江苏省地位示意图,“马太效应”作用下，强者更强。,苏州市经济社会发展概况,10/2/,16,第16页,苏州市房地产市场研究,苏州市房地产发展情况,年至20苏州市房地产开发情况表,10/2/,17,第17页,苏州市商品房销售情况,数据起源：江苏省统计局网站,苏州市房地产市场研究,苏州市度销售面积突破1753.85万平方米。,10/2/,18,第18页,2001-年土地放量迅猛，呈直线增加态势。,20后遭遇国家宏观调控，土地供给在高位振荡。,苏州市房地产市场研究,苏州市土地供给情况,苏州市土地供给情况,数据起源：苏州市国土局网站,10/2/,19,第19页,苏州市房地产市场研究,苏州市土地交易情况,数据起源：依据苏州市国土局网站数据计算得出,苏州市土地交易情况,10/2/,20,第20页,在众多影响原因共同作用下，苏州房地产市场将进入理性增加阶段，未来竞争将是实力和品质竞争。,苏州,房地产,实力开发商大举进入,日趋成熟消费者,更趋慎重政府,针对性更强政策,良好经济发展局面,从严房地产调控办法,旺盛实际居住需求,较多选择机会,较高房地产价格,不停上升开发成本,价格,供给量,苏州市房地产市场研究,10/2/,21,第21页,解读吴中区,吴中区在“工业经济”上稍逊风骚，显现良好“新经济”发展态势;,吴中区房地产相对落后，未来供需两旺，将是苏州房地产热点区域。,10/2/,22,第22页,吴中区经济社会发展情况,地域跨度大：,吴中区位于苏州市南部，总面积742平方公里，东西宽9295公里，南北长48.1公里,；,姑苏风情足：,吴县老县城所在地，是除苏州老城之外最具姑苏风情地方；,产业基础好：,拥有唯一区属省级经济技术开发区吴中开发区；,国际教育园区：,规划面积10平方公里，当前已完成投资42.56亿元，距离本案西北向3公里处。,吴中区,注：吴中区示意图,本案,吴中区概况,10/2/,23,第23页,吴中区第二产业发展相对落后，具备后发优势。,单位,苏州市,吴中区,相城区,园区,新区,张家港,昆山,常熟,吴江,太仓,（一）地方普通预算收入,亿元,482.5,33.3,18.2,70.2,38.8,67.3,79.0,53.3,43.2,31.6,比去年同期增减,%,33.9,31.7,35.4,41.0,37.2,31.3,34.5,34.8,34.1,36.5,占苏州市比重,%,100.0,6.9,3.8,14.6,8.0,14.0,16.4,11.0,8.9,6.5,（二）进出口总额（海关上月数）,亿 美 元,1723.3,42.3,19.8,461.7,347.4,138.7,433.7,80.6,130.4,49.0,比去年同期增减,%,23.7,23.1,36.0,12.7,30.7,35.5,26.3,58.8,12.1,27.7,占苏州市比重,%,100.0,2.5,1.1,26.8,20.2,8.0,25.2,4.7,7.6,2.8,占苏州市比重,%,100.0,2.7,1.3,24.0,22.1,6.5,26.8,5.3,7.0,2.6,（三）新增注册外资,亿美元,170.7,10.3,5.2,42.5,18.4,16.2,29.7,13.7,15.7,16.0,比去年同期增减,%,15.4,-2.4,-10.2,17.3,-1.5,9.4,20.1,9.0,23.9,46.7,占苏州市比重,%,100.0,6.0,3.0,24.9,10.8,9.5,17.4,8.0,9.2,9.4,（四）实际利用外资,亿美元,71.3,4.3,2.2,17.7,8.0,4.7,14.2,6.9,6.5,6.1,比去年同期增减,%,22.2,4.1,1.4,32.9,6.6,21.4,24.9,12.7,19.8,45.8,占苏州市比重,%,100.0,6.0,3.1,24.8,11.2,6.6,19.9,9.7,9.1,8.6,（五）规模以上工业总产值,亿元,14395.6,613.7,377.6,1898.8,1316.7,2472.5,3329.9,1793.8,1704.4,783.3,比去年同期增减,%,23.7,24.7,29.3,23.0,3.4,30.8,26.9,25.4,25.9,20.4,占苏州市比重,%,100.0,4.3,2.6,13.2,9.1,17.2,23.1,12.5,11.8,5.4,年111月苏州市区、（县级）市统计数据表,注：数据起源于苏州市统计局网站,10/2/,24,第24页,吴中区年总人口数量57万，三年内人口平均涨幅7.5%。,年，城镇居民人均可支配收入23295元，同比增加14.0；农民人均纯收入突破1万元，到达10670元，同比增加10.5。,人口数量和人均收入增加，将深入促进住宅需求和购置力上升。,数据起源：江苏省统计局,人口分析,吴中区经济社会发展情况,10/2/,25,第25页,数据起源：江苏市吴中区政府信息网,吴中区房地产市场研究,苏州市住宅交易情况,年吴中区共成交住宅类商品房13504套，成交面积1768797.16平方米，分别占全市总量23.39和24.76，为全市第二大成交区域。,据苏州市房产信息网统计，截止204月9日，剩下可售住宅房源4822套，占全市总体供给19.1%，可售面积822937，占全市总体供给24.8%。,10/2/,26,第26页,数据起源：苏州市国土资源局,吴中区房地产市场研究,吴中区土地供给情况,10/2/,27,第27页,吴中区产品供给特征,分析：,区域内别墅占百分比相对较大，55%百分比,，主要分布太湖板块，得益于太湖区域所对应产品形态。,普通住宅中以多层为主流，为31%，其次为各种产品线共存复合型小区，占24%，高层百分比最小，,居住密度相对较低，映射出区域内开发力度相对较小，未来空间和潜力很大。,伴随90/70新政实施，当前，多数项目开发类别墅产品，以提升产品价值最高点。,数据起源：苏州搜房网,吴中区房地产市场研究,10/2/,28,第28页,吴中区得天独厚自然景观、物产、旅游资源促进吴中飞速发展；经济开发区、教育园区带来前所未有经济效益和优质客群资源；,吴中区人口数量和人均收入增加，带动了区域整体购置力上升，将深入促进区域住宅市场需求和发展；,项目位于东湖居住区，是“越溪城市副中心”主要组成部分，即使当前区域尚处于起步阶段，但含有良好发展潜力；,从吴中区域中观环境和项目所处微观环境来看，未来吴中区住宅物业市场含有良好发展潜力！,吴中区房地产市场发展要素依然良好，没有证据显示吴中区房地产市场将出现“拐点”。,吴中区房地产市场研究,10/2/,29,第29页,吴中区房地产市场空间判断,发展阶段市场特征：,产品同质化显著，,建筑格调、产品形式、户型、景观、规划布局等都乏善可陈；,价格差异化小，增加平稳，,整体均价6500-7500元/，价格差异主要因为区位差异；,客群地缘性显著，,吴中区当地客群占用绝对主力，外来客群比重小；,供给量逐步扩大，销售形势很好，,供需都保持合理增加率；,缺乏著名开发商和名盘，,市场集中度低，市场竞争程度不高；,营销方式比较传统，,主要有平面媒体、短信、广播、电视。,吴中区房地产市场处于发展阶段，未来发展空间辽阔。,起步阶段,发展阶段,繁荣阶段,衰退阶段,平稳阶段,市场空间：产品品质，产品价格，客群起源，产品品牌，营销方式,10/2/,30,第30页,解码本案竞争环境,本案主要面正确是越溪板块内部激烈竞争，在规模、成本、入市时间上都处于劣势，需要寻找市场空间，突出重围。,10/2/,31,第31页,10/2/,32,竞争市场扫描,越 溪 板 块,本 案,北,邵 昂 路,10/2/,32,第32页,10/2/,33,竞品项目样本选取标准：,在售认知度较高项目,（越湖名邸、嘉业阳光水榭、石湖华城、当代园墅、水岸清华）,即将上市项目,（新城金郡、玫瑰99）,潜在供给项目,（招商小石城、越湖家天下）,竞争项目剖析,10/2/,33,第33页,10/2/,34,整体调研项目基本信息,案名,开发企业,占地面积（万）,建筑面积（万）,容积率,总户数,嘉业阳光水榭,苏州嘉业房地产开发有限企业,40,47,1.2,3000,越湖名邸,苏州兴力达房地产开发有限企业,36,56,1.29,3336,玫瑰99,苏州市美田房地产开发有限企业,5.2,8.3,1.6,753,水岸清华,锦和置业（苏州）有限企业,20,30,1.5,420栋,当代园墅,苏州上投置业有限企业,28,21,0.76,921,石湖华城,江苏吴中地产集团有限企业,27,46,1.6,2800,新城金郡,苏州新城万博置业有限企业,36,56,1.6,一期户左右,越湖家天下,吴中地产,21,33.6,1.6,3160,招商小石城,招商局地产苏州(有限)企业,66,100,1.5,一期联排54栋,品牌地产进驻，区域大盘挺进，未来竞争激烈,开发规模较大，除玫瑰99体量外，其余均为20万平米以上体量（招商小石城为区域内最大致量,整体容积率均较低，均不高于1.6，居住舒适度较高,10/2/,34,第34页,10/2/,35,案名,开盘价格（元/）,当前价格（元/）,开盘时间,入住时间,整体销售率,可售销售率,嘉业阳光水榭,4200,多层7400，花园洋房8400,-7-31（五期）,80%,15%,越湖名邸,小高层5900-6800，多层6000-6700,小高层6000-6900，多层6100-6900，独栋15000-,-11-16,-12-31,15%,40%,玫瑰99,预计6400,未开盘,预计-5,-12-31,未开盘,未开盘,水岸清华,地上11000，地下5000,售罄,-12,-8,40%,100%,当代园墅,独栋400-600万，联排220-300万（总价）,叠加110万左右（总价）,-12-4,-3-31（叠加）,50%,80%,石湖华城,一期4300,联排11000,-12,一期-3,50%,20%,越湖家天下,未报价,未报价,预计-10,待定,未开盘,未开盘,新城金郡,未报价,未报价,预计-8,待定,未开盘,未开盘,招商小石城,未报价,未报价,待定,待定,未开盘,未开盘,整体调研项目销售信息,当前市场多层价格6100-7400元/平米，小高层价格6000-6900,元/平米，联排,11000元/平米左右,未来供给量加大，存在潜在激烈竞争,10/2/,35,第35页,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,36,地理位置,越湖路118号,建筑形式,多层、小高层、别墅,建筑分期,三期,建筑层数,多层6f小高层9-11f,占地面积,36万平方米,总栋数,独栋53套，3套开发商自留，一期住宅40栋,建筑面积,56，其中9万商业,总户数,3336,容积率,1.29,建筑格调,新古典中式,绿化率,39%,园林格调,江南园林格调,物业费,1.95,车位配比,1比0.69,户型面积,90-220平米,使用率,85%,主力户型,90-110两居室125-162三居室,畅销户型,93平米两居125、127平米三居,层高,2.8,会所面积,开盘时间,一期一次开盘11月16日；二次12月31日；三次开盘3月16日,入住时间,/12/31,开盘价格,一期第一次开盘小高层5900-6800；多层6000-6700第二/三次开盘：小高层6000-6900；多层6100-6900,当前价格,小高层：6000-6900；多层：6100-6900；独栋：15000-0,整体销售率,15%,已开销售率,一期40%,小区配套,配有9万平米商业,项目基本信息,10/2/,36,第36页,10/2/,37,三期,二期,一期,供给量：,总占地36万平米，总建面56万平米(住宅47万,商业9万）（一期占地15万，建面21.3万，共1700户）,建筑格调：,新古典中式（面砖、涂料）,三期开发：一期,占地21-3万平米，建面15万平米，总户数1700户，产品由12栋多层（6F）、26栋小高层（9-11F）、25独栋别墅组成。,二期：,模待定，产品形式为多层、小高层、独栋别墅；,三期：,9万平米商业,小区配套,：沿街商业，小区内部步行商业街（一二期之间）,多层、小高层、别墅各种产品类型，新古典主义中式建筑格调突出江南水乡格调,项目整体规划,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,37,第37页,10/2/,38,产品户型分析,户型面积：,两居室 90/93/102/110平米,三居室125/127/162 平米,四居室140平米,复式130-220平米,户型配比,：两居室约占50%；三居室约占40%；四居室（复式）约占10%,主力户型,：两居室（畅销户型93平米）、三居室（畅销户型125、127平米）,面积区间合理，户型产品形式多样，定位于实用兼舒适型产品,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,38,第38页,10/2/,39,产品户型分析,畅销户型展示,户型布局方正合理，功效完备,动静分开，互不干扰私密性强,双阳台设计，景观性强，舒适度高,主卧270观景飘窗设计，舒适度高,餐厅与厨房符合就近使用标准，使用性强,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,39,第39页,10/2/,40,销售动态分析（单位：元/）,推盘时间：一期一次开盘年11月16日；一期二次开盘年12月31日；一期三次开盘203月16日,开盘价格：一期第一次开盘小高层5900-6800；多层6000-6700；第二/三次开盘：6900；多层6100-6900,当前价格：小高层：6000-6900；多层：6100-6900；独栋：15000-20000,销售率：一期整体销售进度约40%，其中，第一次推出房源销售率约90%，第二次推出房源销售约90%，第三次推出房源销售率约70%,未来供给量分析：潜在住宅供给量共约40万（其中，一期剩下约15万平米，二期剩下约25.7平米），未推产品形式仍为多层、小高层、独栋别墅，户型以两居、三居为主,微量多频次节奏供给，小幅价格涨幅，销售状态很好，未来潜在供给量较大,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,40,第40页,10/2/,41,推广力度大，全方位提升项目认知度；当地购置特征较强，自住型首次置业客群,推广及客群分析,推广主题：“苏州新古典主义代言”，倡导新苏州生活模式,推广方式：推广方式较多，电台、短信、夹报、户外广告牌、报纸（城市商报苏州日报现代快报）、车身广告、网络（搜房网）、房展会（新区房展会、住博会、吴中区房展会）,客群来源：区域购买性强，其次为苏州老城区，工业园区等区域,购买目：自住为第一需求，投资比例约占5%,客群特征：公务员、区域内上班族及区域内拆迁居民为主，第一次置业客群 比例约占75%.，客群采用一次性付款比例较小，约占10%以下，关注价格和社区环境,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,41,第41页,10/2/,42,对本案启示,产品创新成为吸引客群眼球主要元素。,此项目产品形式创新独特，提倡“新古典主义中式”居住模式,合理科学推盘节奏是成功营销关键。,此项目微量多频次节奏供给，小幅上涨价格体系，为吸纳有效客群并制造热销场面埋下伏笔,重视营销细节营造，打造高端产品气质。,如：售楼处设计独特、新奇、宏大（五层，未来为开发企业总部办公场所），案场气氛营造细腻，每一出细节充分展示中式元素符号，建筑形态与园林示范区相映成辉，造成视觉冲击,竞品项目解析：越湖名邸,10/2/,42,第42页,地理位置,东吴南路137号,建筑形式,多层、花园洋房,建筑分期,6期,建筑层数,多层6f,花园洋房4f,占地面积,40万平方米,总栋数,五期多层14栋,花园洋房9栋,建筑面积,47万平方米,总户数,3000（五期360）,容积率,1.2,建筑格调,当代格调,绿化率,40%,园林格调,无,物业费,多层0.65,花园洋房0.9,车位配比,1比0.8,户型面积,120-240,使用率,主力户型,120-130三居,畅销户型,130平米三居,层高,2.9米,会所面积,4000,开盘时间,一期,五期.1.16,入住时间,五期.7,开盘价格,一期4200,当前价格,多层7400,花园洋房8400,商业16000,整体销售率,80%,已开销售率,五期已售15%,小区配套,1.2万平米商业街,项目基本信息,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,43,10/2/,43,第43页,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,供给量：,分六期开发，总占地40万平米，总建面47万平米（商业1.2万平方米），前四期已售罄，五期建面约10万，六期建面约8万,建筑格调：,当代格调（面砖、涂料）,五期概况：,建面约10万平米，总户数360户，产品形态由14栋多层（6F）、9栋花园洋房（4F）组成,小区配套,：小区内步行商业街,项目整体规划,五期,一期,二期,三期,四期,10/2/,44,10/2/,44,第44页,产品户型分析（五期）,户型面积：,三居室 120-130平米,四居室180/220/240平米,复式(一层、顶层)108/220/240平米,户型配比,：三居室约占70%；四居室约占20%；复式约占10%,主力户型,：三居室（畅销户型129平米花园洋房；120平米多层）,户型产品相对单一，户型面积较大，产品定位为舒适型产品,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,45,10/2/,45,第45页,产品户型分析,畅销户型展示,户型布局方正合理，无浪费空间；,全明设计，通透采光充分，舒适度较高；,餐厅和厨房符合就近使用标准，使用性强；,书房、餐厅等空间皆带观景阳台，景观性强；,动静分开，私密性强；,赠予露天，性价比强,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,46,10/2/,46,第46页,销售动态分析（单位：元/）,开盘价格,：一期均价：4200；二期均价：4600；三期均价：5000-8000（有别墅）；四期均价：5000-6000；五期多层：7400 花园洋房：8400,当前价格,：多层：7400；花园洋房：8400,销售率,：前四期已售罄，五期已开7栋（体量为总体30%）销售率为50%，五期整体销售率为15%,未来供给量分析：,潜在住宅供给量共约15万（其中，五期剩下约7万平米，六期约8万平米），未推产品形式仍为多层、花园洋房，六期预计为小高层，高层，五期户型以三居为主，六期户型待定,户型产品单一性，销售情况（五期）普通,注：出现企业内部问题，当前准备股权转让，后期产品不确定原因较多,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,47,10/2/,47,第47页,推广及客群分析,推广主题：“新流派建筑，新流派生活”,推广方式：推广方式较多，电台、短信、户外广告，网络，报纸等，其中报纸推广效果最佳,客群来源：吴中区为主,购买目：自住为第一需求，二次置业居多，投资比例在10%以下,客群特征：私营业主居多，其次为公务员，年龄大概在30岁左右，70%为本区域内人群，30%为外地人（新苏州人）,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,48,10/2/,48,第48页,对本案启示,产品户型定位应基于对客户需求准确把握。,此项目五期产品设计单一，均为三居以上大户型设计，总价高，锁定客户较窄，未能满足不一样客群需求，造成销售情况相对滞歇。,合理规划定位小区本身商业配套。,项目商业配套位置选位于五期和六期之间，还未形成很好商业气氛，仍需很长养成期。,商业街展示,商业合理定位规划，成为后期商业营销关键,竞品项目解析：嘉业阳光水榭,10/2/,49,10/2/,49,第49页,竞品项目：石湖华城,地理位置,越湖路1083号,建筑形式,别墅、高层、多层,建筑分期,当前规划3期，,还有后期,建筑层数,别墅3层；高层18,层；多层5层,占地面积,27万平方米,总栋数,建筑面积,46万平方米,总户数,2800,容积率,1.6,建筑格调,别墅英伦格调、多,层和高层当代简约,格调,绿化率,37%,园林格调,无,物业费,多层0.6,高层1.25,别墅2.6,车位配比,1比0.8,层高,多层2.8米；高层2.9米,会所面积,平米,开盘时间,一期.12,二期.7.15,别墅.4.5,入住时间,一期.3,二期.12.31,别墅09.5,开盘价格,一期4300,二期高层4500,多层6300,别墅11000,当前价格,别墅11000,整体销售率,50%左右,已开销售率,一二期售罄，别墅20%,小区配套,15万平米商业,项目基本信息,10/2/,50,第50页,一期,二期,别墅区,后期,竞品项目：石湖华城,项目整体规划,供给量：,总占地27万平方米,规划总建筑面积约46万平方米,建筑格调：,英伦格调（别墅）,当代简约格调（其它住宅）,产品类型：,一期为多层5f，高层18f,二期为多层5f，高层18f,三期为联排别墅3f,小区配套,：15万平米超大规模商业街，集购物、运动、休闲、文化、教育为一体，为本区域内最大小区配套商业,10/2/,51,第51页,竞品项目：石湖华城,产品户型分析,户型面积：,一居室约66平米,两居室约82/88平米,三居室 约123/132/138平米,别墅278/307/321/348平米,户型配比,：一居室约占10%，两居约占30%，三居约占30%，四居（含复式）约占30%,主力户型,：105-115三居室,两室两厅一卫，建筑面积约83平米,136平米三居室样板间实景,10/2/,52,第52页,竞品项目：石湖华城,销售动态分析（单位：元/）,推盘时间,：,一期开盘时间-12-09;二期开盘时间-07-15;别墅区开盘时间-4-5,开盘价格,：一期开盘均价：4300；二期开盘多层均价：6300；高层均价：4500；别墅区均价：11000,当前价格,：,联排别墅：11000,销售率,：一期二期售罄，别墅区已售20%左右,未来供给量分析：,预计20万平米左右，（三期未售，后期待定）,10/2/,53,第53页,竞品项目：石湖华城,推广及客群分析,推广主题：山水石湖，中心城,推广方式：以报纸为主，户外广告，围挡为辅，别墅多为通过客户介绍朋友,客群来源：多层以苏州本地人为主，高层以新苏州人为主,购买目：自住为第一需求，投资比例约占10%,客群特征：公务员、私企高管，20-30岁购买人群占15%，30-40岁购买人群占60-70%，95%以上客群采用一次性付款，关注总价格,10/2/,54,第54页,对本案启示,产品合理规划是实现价值最大化根本。,本项目充分利用地块特点，划分不一样产品形态，如北部外围规划为高层产品，实现项目价值最大化,分案名销售，有效区分不一样客群。,项目将别墅区独立销售，未划入整盘销售分期，拉申不一样产品档次形象,竞品项目：石湖华城,10/2/,55,第55页,竞品项目：当代园墅,项目基本信息,地理位置,越溪小石湖路,建筑形式,大独栋、小独栋、联,排、叠加别墅,建筑分期,2期,建筑层数,独栋3层，联排4层,占地面积,28万,总栋数,建筑面积,21万,总户数,921（一期360）,容积率,0.76,建筑格调,新亚洲主义格调,绿化率,38%,园林格调,无,物业费,联排2.5,小独栋2.7,大独栋2.9,车位配比,1比1.2,户型面积,270-320独栋,220-250联排,170-200叠加,使用率,联排95%以上,叠加90%以上,主力户型,224平米联排,畅销户型,层高,2.8米,会所面积,4000平米,开盘时间,联排独.12.4,叠加4月,入住时间,3月31日,开盘价格,独栋400-600万,联排220-300万,当前价格,叠加110多万,整体销售率,50%,已开销售率,80%,小区配套,幼稚园,10/2/,56,10/2/,56,第56页,项目整体规划,二期,一期,供给量：,总占地面积28万平方米，总建筑面积21万平方米，为当前苏州最大纯别墅项目,建筑格调：,新亚洲主义格调（结合苏州文化和当代建筑人性化空间特色）,小区配套,：小区内配置幼稚园，4000平米高档会所，引进高档餐厅、咖啡吧、影剧院、健身房、SPA美容院、特色书吧等场所,竞品项目：当代园墅,10/2/,57,10/2/,57,第57页,产品户型展示,户型面积：,独栋270-320平米,联排220-250平米,叠加170-200平米,大独栋、小独栋、联排、叠加等各种别墅形式，可供选择性强,竞品项目：当代园墅,10/2/,58,10/2/,58,第58页,推广主题：新亚洲主义自然院墅,推广方式：短信、户外广告、围挡、电视、电台、网络（搜房网）、报纸（苏州日报），其中短信、户外广告、围挡效果较佳,客群来源：原苏州人，苏州本地人,购买目：自住为第一需求，二次置业居多，多为房屋升级,客群特征：公务员、私营业主，拆迁户，年龄在20-40岁之间,推广及客群分析,销售动态分析（单位：元/）,推盘时间：一期联排和独栋别墅年12月4日开盘，叠加别墅预计204月开盘,当前价格：独栋400-600万/栋；联排220-300万/栋：叠加100多万/栋,销售率：一期已售80%，二期未开,未来供给量分析：二期约有500多户,竞品项目：当代园墅,本案启示：,创新产品概念，有效吸引客户眼球,10/2/,59,10/2/,59,第59页,10/2/,60,地理位置,越溪副中心,建筑形式,别墅,建筑分期,三期,建筑层数,3层,占地面积,20万平方米,总栋数,420-430,建筑面积,30万平方米,总户数,420-430,容积率,1.5（别墅0.5-0.6）,建筑格调,中式中庭格调,绿化率,45%,园林格调,无,物业费,2.6,车位配比,1比1,户型面积,280330,使用率,96%,主力户型,畅销户型,层高,会所面积,约5000,开盘时间,一期.12二期预计年底,入住时间,一期.8,开盘价格,地上11000；地下5000,当前价格,地上11000；地下5000,整体销售率,40%,已开销售率,100%,小区配套,商业,竞品项目解析:水岸清华,项目基本信息,10/2/,60,第60页,10/2/,61,项目整体规划,供给量：,总占地20万平米，总建面30万平米,建筑格调,：中式中庭格调,三期开发：,一期、二期为联排、叠拼、独栋别墅（容积率0.6）：三期：高层（临近高架路）,小区配套,：幼稚园、会所（当前为售楼处）、室内外游泳池，室外网球场，小区商业等。,一期,二期,三期,一期,二期,三期,竞品项目解析:水岸清华,10/2/,61,第61页,10/2/,62,10/2/,产品及户型分析,科技住宅,：,地源热泵“取暖制冷”技术，提倡节能环境保护住宅保。,户型面积：280-330,平米（含地下面积,78-95平方,）,科技住宅中式庭院设计，定位于高端别墅客群（,三进别墅，即功效空间分为前院、中庭和后院,）,竞品项目解析:水岸清华,10/2/,62,第62页,10/2/,63,10/2/,63,销售动态分析（单位：元/）,推盘时间：一期联排、独栋年12月,开盘价格：一期联排地上11000元/，地下5000元/,销售率：一期售罄，二期预计13000元/平米,未来供给量分析：潜在住宅供给量约15万（含一期剩下叠拼部分）未推产品形式为联排、叠拼、独栋别墅、高层，近期推出一期叠拼部分，二期预计20底推出,竞品项目解析:水岸清华,10/2/,63,第63页,10/2/,64,推广及客群分析,推广主题：,“中国新街院别墅”，私藏中国文明,推广方式：,电台、短信、夹报、户外广告牌、报纸等，短信效果最正确,客群起源：,区域内及泛区域客户，多为原苏州居民,购置目标：,自住，提升居住品质,客群特征：,年纪多为40岁以上，有强烈中式居住情节，身份以私企老板为主，其次为国家机关单位，如;工商局、税务局、管委会等，一次性付款较少，关注小区环境及小区配套,现场实景,现场实景,竞品项目解析:水岸清华,10/2/,64,第64页,10/2/,65,对本案启示,产品挖掘细腻，重视每一处细节渗透。,项目开发商为锦和置业（苏州）有限企业，重视产品深度挖掘与创新，将中式中庭建筑元素发挥淋漓尽致，,区域内另有成功案例“锦和加州”项目，为区域内影响力创新项目。,引领科技创新元素，为产品带来附加值,。项目引领区域内科技住宅，采取地源热泵设计，一定程度上为项目带来附加值。,案场气氛营造，细节打造引发视觉冲击。,精心打造园林示范区和样板示范区,准确定位、产品创新、重视细节,竞品项目解析:水岸清华,10/2/,65,第65页,竞品项目:新城金郡,项目基本信息,占地面积：36万平方米,建筑面积：56万平方米,建筑形式：退台式花园洋房、高层、小高层、别墅,建筑分期：2期,容积率：1.6,绿化率：40%,层高：2.9米,建筑格调：英伦格调,装修情况：毛坯，有可能精装修,外立面：面砖、涂料,使用率：80%以上,户数：一期2000多户,栋数：一期26栋（小高层+高层14栋、花园洋房 12栋）,开盘时间：预计年7、8月,10/2/,66,10/2/,66,第66页,项目整体规划,总占地：36万,总建面：56万，其中一期占地11万M2，建面18万M2,小区配套：西北角规划为2万配套商业风情街,当前项目信息释放较少，销售现场不予接待市调,一期,二期,商业,竞品项目：新城金郡,10/2/,67,10/2/,67,第67页,产品户型展示,高层A户型,三室二厅一卫,建筑面积：约86.689.35平方米,情景花园洋房Q户型,三室二厅二卫,建筑面积：约142平方米,竞品项目:新城金郡,10/2/,68,10/2/,68,第68页,竞品项目:新城金郡,当前工程进度,注：,此项目体量较大，为本案未来强烈竞争对手，当前信息释放量较少，今后将作为重点监测跟踪项目，后续信息将及时跟进补充。,10/2/,69,10/2/,69,第69页,推广及客群分析,推广主题：,苏州元年，新城超越新城,推广方式：,户外广告、围挡、网络、报纸等,客群起源：,当前积累客户多为吴中区域当地人,注：代理商为上海新联康,南环高架广告牌,西环高架广告牌,工地围挡,项目推广力度较大,销售案场为暂时接待，气氛营造普通,竞品项目:新城金郡,10/2/,70,10/2/,70,第70页,竞品项目：玫瑰99,10/2/,71,地理位置,东吴南路，吴中自来水厂南侧,建筑形式,多层、小高层,工程进度,正负零,建筑层数,