哈尔滨房地产市场情况分析.docx

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2008年房地产市场遭遇了02年以来最大的一次“寒潮”。受07年国家为稳定房地产市场颁布的相关调控政策及08年因美国次贷危机造成的国际金融危机影响，中国房地产市场受到较大的冲击，其中哈尔滨房地产市场成交水平仅相当于07年水平的七成左右。购房者普遍观望、住房均价持续居高不下造成了成交量萎缩明显，使得哈尔滨房地产市场在2008年进入了一个调整期。
一、全市商品住房供应情况
市房产住宅管理部门提供的数据显示，截至11月末，进入哈尔滨商品房联机备案销售系统的可售商品房共92399套，可售面积1023.05万平方米。其中，住宅可售套数70677套，可售面积765.09万平方米；全市商品住房平均销售价格3615元/平方米，同比去年增长9.04%；全市累计销售商品住房295万平方米，同比下降30.5%。
今年前7个月，哈尔滨市可售商品住房供应量呈下降趋势，这种现象所反映出的现状并不是哈尔滨商品房市场目前趋于低迷，汇总各方数据之后可以得出结论：今年上半年商品住房供应量相对减少，才是促使交易量下降的最直接的因素。从数据当中可以看出，今年8月以后，商品房市场供应量有所回升；到10月末，市场供应量已相当于去年同期水平，并略有上升。供应量的增加在交易量上迅速得到反馈，10月份当月哈尔滨市即销售商品住房38.46万平方米，比9月份当月销售量猛增了75.78%。
在这里值得一提的是，商品房供应量的增加很有可能将在很长的一段时间有所持续，根据哈尔滨房产住宅局的统计数据，截至今年11月底，哈尔滨新开房地产开发项目完成投资79亿元，同比去年增长41.83%。新开住宅建设项目完成投资63亿元，同比增长64.16%；2008年哈尔滨投资同比出现较大幅度增长固然说明由于原材料价格和土地成本上涨使房地产开发项目前期投资增加，但扣除这方面因素，对比深圳、成都、上海、北京等城市出现的投资与房价、交易量同步缩水的情况，从另一个角度也反映出房地产企业对哈尔滨市场十分看好，不排除一些有实力的企业开始将本拟用于外埠或其他项目的投资转入哈尔滨市房地产开发领域，以对应国家目前扩大内需、加强基础设施建设的宏观调控政策，哈尔滨楼市在明年上半年很可能将迎来一个快速发展的“黄金期”。
二、全市商品住宅运行情况
1、哈尔滨商品住宅市场概述

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2009-1-29 11:15
哈尔滨2008年商品住宅销售图表
2008年哈尔滨房地产市场呈现价升量跌趋势，截止2008年11月末，全市商品住宅共成交25312套，成交面积2588458平方米。据统计数据显示，今年1至11月间全市商品住宅成交量基本维持在07年同期70%的水平运行，在八月至十月之间传统楼市交易旺季的“金九银十”期间销售量仍然低于去年同期水平。
从哈尔滨房产住宅局提供的数据可以看出，08年上半年呈现市场成交量整体萎缩，前六个月成交数量波动幅度较大。这种销售态势持续至六月份开始出现改观，从六月开始哈尔滨商品房成交量开始稳步上涨，至九月、十月房地产行业传统旺季时期达到高峰值，十一月份再次下降。有业内人士分析，由于国务院、央行分别在11月和12月相继推出多个刺激楼市发展的新政举措，使得哈尔滨一部分购房者暂缓了购房计划以等待后续更多利好政策的发布落实。随着购房者能够得到的实惠越来越多，哈尔滨楼市在明年及其可能摆脱“价升量跌”的趋势，重新创造商品房交易的新高度。
另外从地域上来看，哈尔滨市江南城区和江北城区商品房成交量分别为21779套和3633套，分别占据全市销售总量的85.7%和14.3%。针对江南和江北销售数量“冷热不均”的现状，业内人士分析认为：目前松北区和呼兰区的发展已逐步趋于成熟，配套设施日益完善。尤其是松浦大桥的建设，以及西三环跨江桥和东三环跨江桥的相继规划，使得江北区域未来与江南城区的连接将更为紧密，在发展程度上与江南城区的差距将不断拉近。同时由于在2008年有多处新建楼盘落户江北，其中不乏高档楼盘和高端别墅项目，使得江北区域商品住宅的供给量大幅增加。可以肯定的是，多种因素的结合必然会吸引越来越多的市民置业江北，不断积累着人气的江北区域也将迈入良性发展循环的轨道。
2、哈尔滨各主要区县商品住宅市场简述
2.1道里区

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2009-1-29 11:15

道里区2008年商品住房销售图
2008年度道里区始终保持着较为平稳的发展，从成交套数看，该区以成交4701套，占全市总成交量18.4%。
据了解，由于道里区大多数楼盘地处江畔或商业集中区，交通方便，开盘价格就定位较高，导致购房者多为城市中高端阶层人士。从今年11月份开始，道里群力新区相继有一部分新建楼盘对外开始销售，由于地段位置正在发展当中导致区域楼盘价格定位较低，所以可以肯定在不久的将来必定会吸引大量的购房者买房置业，这一趋势必然将带动道里区商品房销售量的整体提高。
2.2南岗区

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南岗区2008年商品住宅销售图
南岗区是哈市的中心区，也是生活配套最为完善的行政区之一，因南岗区开发较早，新建楼盘大部分集中在南岗新开发区域及二环以外的学府路、征仪路附近。根据销售数字显示，道里区1月至11月末成交商品房5018套，占全市总成交量的19.7%。
据哈市相关部门对南岗区在售楼盘价格跟踪显示，2008年1月，南岗区在售商品住宅均价为4700元/平方米；截至11月末，南岗区住房均价为5898元/平方米，涨幅为25.4%。其中，增长幅度最大的区域为哈西新区。随着哈尔滨西客站的建设和哈尔滨市政府把哈西新区作为发展重点，导致哈西地区受到了市民的广泛关注，同时该区域房价也开始升温。
2.3松北区

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松北区2008年商品住宅销售图
松北区是哈尔滨规划的新兴居民区，近年来市政府迁至松北区使得该区域成为哈尔滨发展势头最为迅猛的行政区域以及商务区域。根据销售数字显示，松北区1月至11月末成交商品房3635套，占全市总成交量的14.3%。
从比例上来看，松北区今年的商品房销售量与江南城区的道里、南岗等区域差距正在不断缩小。业内人士认为，刺激松北区域销售量的原因主要有以下几点：
首先，通过2008年春季和秋季两届房展会，松北区众多优秀的商品楼盘展现在市民面前，这些楼盘以优越的周边环境、相对低廉的价格、可观的升值潜力等优势受到了广大市民的关注。
其次，2007年至2008年，松北区一部分楼盘项目已经陆续交房，在售房源有很大一部分是现房出售，一定程度上刺激了信赖现房的购房者。
最后一点，从前制约松北区发展的一个重要原因——配套设施不足的现状在2008年已经得到了巨大的改善，各类商铺、餐饮、娱乐设施的相继进驻使得松北区已经开始被越来越多的市民接受，而且松浦大桥和三环路跨江桥的相继修建使松北区潜力凸显，城建政策带来的利好促使了商品房的进一步热销。
2.4道外区

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道外区2008年商品住宅销售图
在2007年之前，道外区商品住宅价格普遍较低，然而随着东升江畔、荣耀上城等一些中高端楼盘的上市，加上松浦大桥项目拆迁的完成以及道外区危棚房的集中改造，道外区的整体面貌有了显著的提高，成为哈尔滨市民置业的热点，区域楼盘价格也随之逐步提升。根据销售数字显示，道外区1月至11月末成交商品房3854套，占全市总成交量的15.1%。
2008年，哈尔滨地铁一号线和松浦大桥的相继建设使得道外区楼盘价格出现了增长，根据中原地产在道外区九个采样项目的综合报告显示，今年一月份道外区房屋均价为4500元/平方米，截至11月底道外区房屋均价为5379元/平方米，涨幅达到19.5%。
2.5新香坊区

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新香坊区2008年商品住宅销售图
2007年原动力区和原香坊区合并为现在的新香坊区，由于在城市定位上原本属于工业区和中低端住宅区，所以新香坊区长久以来房价始终处在较低的档位。目前，新香坊区是哈尔滨商品房市场销售最大份额的城区。根据销售数字显示，香坊区1月至11月末成交商品房7739套，占全市总成交量的30.4%。
香坊和动力的合并，导致很多大盘的销售业绩划归到了香坊区，比如销售持续火爆的“立汇美罗湾”等项目。此外由于分布在新香坊区的部分楼盘普遍价格较低，所以吸引了哈尔滨一部分中档收入人群选择新香坊区置业买房。根据哈尔滨房地产住宅局提供的数字，2008年上半年新香坊区价格最低的楼盘价格仅为1800元/平方米，对购房者造成的吸引力非常震撼，其它楼盘价位也处在每平方米2700元到5000元之间。除了价格偏低之外，新香坊区配套设施日益完备也是商品房销售态势良好的一大重要原因，高丽一条街、三大动力乐松商圈等项目有效的推动了新香坊区交通和商业的发展，使购房者选择在新香坊投资房产拥有不错的前景。
三、网友置业意向楼盘榜
2008年末，哈尔滨搜房网依托搜房看房团、搜房网线上调查等平台，分析整理了2008年度网友最想购买的楼盘及最具人气楼盘。
1、网友最想购买前十楼盘
网友最想购买前十楼盘
项目名
人气指数
海富山水文园
579
福顺尚都
411
立汇美罗湾
398
上和城
396
大众新城
390
中北春城三期
295
汉城国际
241
博奥现代城
215
天薇丽景园
190
天鹅湾
170

从统计结果进入前十位的楼盘中，海富山水文园、立汇美罗湾、中北春城三期位于新香坊区；汉城国际、博奥现代城位于哈西新区；天薇丽景园、天鹅湾位于群力新区。可以看出2008年价格以及楼盘升值潜力依然是吸引网友关注的第一因素。
2、最具人气前十楼盘
最高人气前十楼盘
项目名
人气指数
海富山水文园
30687
立汇美罗湾
23607
天鹅湾
19815
中北春城三期
17004
上和城
16857
荣耀上城
16401
西典家园
16203
南郡新城
14907
柏林四季
12045
荣耀天地
11103

人气楼盘方面，依然可以看出价格决定了关注度，但是在价格因素之后开发企业及项目品质则直接影响了楼盘受市场关注程度。
四：楼市新政对于哈尔滨房地产市场的影响
目前面向购房者实行的楼市新政有两类，分别是央行发布的房贷新政与财政部发布的契税新政。哈尔滨目前仅有交通银行已明确在全市范围之内实行“新增客户首次利用贷款购买普通自住房给予7折利率”新政，除此之外本市多家商业银行网点均表示尚未接到总行关于房贷新政的实施细则，因此对于目前正在办理房贷的客户仍执行此前制定的政策。此外“个人首次购买90平方米及以下普通住房契税税率统一下调至1%、个人买卖住房免收印花税、个人销售住房免收土地增值税”的契税新政虽然已经实行了一个多月，但是就目前来看尚未对市民置业购房产生预想的推动作用。仍然有一部分购房者在等待后续利好政策的落实。
对此，哈尔滨搜房网曾经面向哈尔滨市民展开一项问卷调查，得出的结论是，目前的楼市新政仅对30.56%的购房者产生了直接的影响。对此，目前哈尔滨的一些政府相关部门正在研究出台地方性政策，通过住房消费来拉动内需，预计在明年上半年就会有一系列后续政策发布落实，相信会对刺激市场产生一定的推动作用。
五：2009年哈尔滨楼市展望
根据市房产住宅局公布的数字，目前已确定将有1500万平方米的住宅项目将会在明年开工建设，有相当一部分的住宅项目将会在松北区、呼兰区、哈西新区、群力新区、哈尔滨东部板块等新兴区域进行开发，受到地铁、跨江交通线路、哈尔滨西客站、哈尔滨北站等城市设施的作用，预计这些新兴区域在明年的商品房成交量将会有不小的增长，同时这些区域也将会有更多的新建项目落户，引起城市扩张的加速。
从商品房目前的定位来看，现在哈尔滨定位中高端的楼盘数量正在不断增多，已经逐步摆脱了原有的多层、高层之分，而是从功能性上做到了更加细致的划分。从建筑风格上，哈尔滨目前很多的中档楼盘也开始逐渐开始引入了只有在高端和别墅项目中才有的德式风情、西班牙风情、北欧风情等建筑风格。而从建筑功能和式样上，也逐渐划分出了四层宽景阳房、五层丽景洋房、电梯洋房等多种建筑形式。而且现在有越来越多的楼盘逐渐开始追求“建筑就是一种文化”的说法，力求让购房者解决居住性的同时，更能感受到一种文化的氛围，建筑风格的多样化、个性化和客户群体针对性更强，将是哈尔滨楼盘发展的一个新的亮点。就目前而言，哈尔滨市民置业的选择范围已经从以往单一的选择价格、地段逐步转移到着重内涵以及居住文化，可以肯定的是，哈尔滨目前商品房居住文化的多样化势必会更多的吸引年轻群体和社会中高端群体的目光，对于拉动消费起到了不可忽视的影响。
从地产开发企业的销售手段来看，在今年的第四季度一部分房地产企业为了拉动销售量的增长，面向购房者发布了优惠促销政策。统观来看。近期发布的楼市促销手段以打折扣和赠送实物为主，比较有代表性的有：海富山水文园高层准现房单价降至2999元/平方米、上和城首付款降近30000元、松北区“塞纳欧香”买别墅送露台等等。由于成交量的低迷现在还没有完全度过，所以这些优惠促销的政策其中的一部分很有可能将会在明年继续持续一段时间。
本文转自冰城网()哈尔滨论坛