东台金海路项目市场环境调查分析(15)(1).docx

东台金海路项目市场环境调查分析
目 录
三、商业
一）供应状况
二）价格水平
三）销售状况
四）产品特征
五）商业小结

四、小户型产品
一）供应状况
二）价格水平
三）销售状况
四）产品特征
五）小户型产品小结

一、环境
一）城市规划
二）土地供应

二、住宅
一）供应状况
二）价格水平
三）销售状况
四）产品特征
五）住宅小结

一、 环境
一）城市规划（过去和未来）
1、过去（1996年—2004年）
（1）为彻底改变东台城市形象，改善人居环境，自1996年以来，东台市连续实施四期旧城改造工程，先后投入10多亿元，拆除旧房75万平方米，动迁居民1.1万户，新建商住楼、住宅楼312幢，建筑面积142万平方米，改造了旧城区总面积的80%。市区居民人均居住面积由不足12平方米增加到20平方米；居民住宅成套率由不足25%提高到67%。城市建成区绿地总面积达539.69公顷，绿化覆盖率达33.95%，人均公共绿地达5.46平方米。新建6个小区广场、6个城市广场、12个城市开放式公园。
（2）东台市充分发挥规划在城市建设中的“龙头”作用，按照“北扩、东进、西补、南延”的城市发展思路，完善建设规划，明确区域功能定位，通过综合开发、适度超前、分步推进、做大、做优城市规模。目前已形成市区北部和东部以工业为主，中部以行政商贸为主，西部和南部以旅游、风景、休闲、商住为住的功能定位，城市规划面积达48平方公里，建成区面积20平方公里，常住人口21.7万人，初步拉开了中等城市的规模框架。
（3）围绕构建五纵六横城市道路网络，加大城市道路和城市交通枢纽建设，市区共投入2.6亿元，新建、改造、延伸三大举措并用，打通了市区的四面出口，建设道路总长35公里，面积62万平方米，进一步拉开城市框架。
（4）东台市近几年投入2亿元，拆除人民路，建成具有现代建筑风格，充分体现人文理念，配套设施全省一流，融休闲购物、文化娱乐于一体的鼓楼步行街。投入3500万元，对新东东西路实施全面出新改造，电力、通信、广播三线入地，沿街建筑按简欧风格全部装潢改造。

2、未来（2004—2020年）
（1）东台市政府计划对全长3.1公里的金海路实行综合开发改造，计划用2—3年的时间，把金海路建成一条人在景中、城在绿中的现代化景观大道，成为市区又一特色亮点。
（2）2005年4月6日，东台市城市总体规划修编工作进行第三轮方案汇报：
城市性质定位为：江苏沿海中部现代化工商业中等城市；
城市发展目标为：功能齐备、适宜创业发展，城市生态优良、适合人居，历史文化充分挖掘的新兴旅游城市。
（3）东台市城市总体规划（2004—2020年）：（见远期规划图）
在东台市未来城市规划中，本项目处于未来的新城中心。金海路全线将建设成为行政中心（金海东路）、金融中心与商业中心（金海西路）。

二）土地供应
2003年，东台市开始实施“旧城改造”计划。2003年、2004年共拆迁2500户。
2005年计划出让土地832346平方米，与2004年（843673平方米）基本持平。

二、 住宅
一） 供应状况
目前东台的住宅项目主要分布在新东东路和新东西路以南地区，主要因为南部自然环境较好，北部则主要为工业区。
尾盘：阳光华庭、湖畔花苑、丽晶花园、中亚城市花园
热销楼盘：盛大花园、河滨花园、秀峰华庭、西湖花园，其中盛大花园、河滨花园和西湖花园的供应量比较大。
表1 东台住宅供应一览表
楼盘名称
所处片区
总建筑面积
住宅面积
住宅类型
西湖花园
城西
140000平米
137000平米
多层、别墅
中亚城市花园
城中
40000平米
38000平米
小高层
秀峰华庭
城西南
59000平米
48000平米
多层、别墅
阳光华庭
城中
30000平米
25000平米
多层
河滨花园
城南
180000平米
——
多层、小高层
盛大花园
城中
160000平米
——
多层、小高层
湖畔花苑
城南
31000平米
28000平米
多层、别墅
丽晶花园
城中
14000平米
12400平米
多层
合计
——
654000平米
——
——

二） 价格水平
从2003年到2004年，东台房价上涨了将近600元/平方米。目前盛大花园的最高价已达到2480元/平米，靠近湖畔花苑的河滨花园的均价也接近2000元/平米。（注：表2中带﹡的为尾盘，主要是2004年的价格）
表2 东台住宅价格水平
楼盘名称
均价
（元/平方米）
价格范围
（元/平方米）
跃层/阁楼价格
（元/平方米）
别墅均价
（元/平方米）
西湖花园
1528
1250-1800
700-800（阁楼）
2300
中亚城市花园
1900
1500-2100
1800-1900
——
秀峰华庭
1600

1270
——
﹡阳光华庭
1500
——
1500
——
河滨花园
2000
1750-2200
2000
——
盛大花园
2200
1700-2480
780（阁楼）
——
﹡湖畔花苑
1380
——
1100
2100
﹡丽晶花园
1700
——
1700
——
跃层销售方式：
1、 赠送，隔楼面积为底层的40%左右，跃层价格为底层价格的120%，如秀峰华庭。
2、 销售，跃层价格为底层价格的70%，如湖畔花苑。
三） 销售状况
住宅总体销售状况良好。湖畔花苑、丽晶花园、阳光华庭基本都已售完，仅余几套大面积跃层和别墅。其他楼盘的销售率基本都在70%-80%以上。
大多数购房者为东台本地人。
表3 在售楼盘销售状况
楼盘名称
开盘时间
规划户数
整体销售率
西湖花园
2003年12月
946户
80%
中亚城市花园
2004年6月
279户
80%
秀峰华庭
2004年10月28日
365户
30%
阳光华庭
2003年3月
141户
97%
河滨花园
2004年11月
约1000户
30%
盛大花园
2003年2月27日
900多户
40%
湖畔花苑
2003年6月
135户
97%
丽晶花园
2004年6月
100户
100%
合计
——
约4000户
——
注：秀峰华庭、河滨花园、盛大花园的当期销售率分别为70%、60%和80%。

四） 产品特征
1、 普通户型。
东台目前在售楼盘的户型面积范围在90-150平方米（见表4），主力户型是130-140平方米的三室两厅两卫，90-100平方米的小户型所占比例较小。
表4 在售楼盘主力户型
楼盘名称
面积范围
（平方米）
主力户型
户型
面积（平方米）
西湖花园
89-126
三室两厅一卫
106-107
三室两厅两卫
123
中亚城市花园
107-174
三室两厅两卫
140
秀峰华庭
98-156
三室两厅一/两卫
120-136
阳光华庭
117-149
三室两厅两卫
130-145
河滨花园
102-150
三室两厅两卫
130-138
盛大花园
97-145
三室两厅一/两卫
127-142
湖畔花苑
100-140
四室两厅两卫
135
丽晶花园
110-148
三室两厅两卫
132-144
2、跃层/复式
Ø 东台目前在售的楼盘中，多数是将顶楼做成跃层或阁楼的形式。
Ø 整体为跃层的产品现在已在东台市面市，但此产品现处于市场试探阶段；如金地·盛大花园和秀峰华庭都推出了一栋。

五） 小结
项目优势：
Ø 总体来看，东台住宅供需平稳，销售状况良好，价格稳步上升。
Ø 未来城市规划（金海路规划）是本项目一个重要的支撑点。
Ø 潜在购房者需求调查结果显示：消费者对金海路将来的发展前景看好，对本项目周边楼盘的购买意愿较强。
项目劣势：
Ø 东台目前住宅主要分布在新东路以南地区，本项目周边住宅开发尚不成熟。
Ø 本项目地块不规则，不利于整体规划。
Ø 本项目户型面积设计太大。目前市场上130-140平方米的大户型供应量太大导致销售不畅，100-110平方米户型畅销。
项目建议：
Ø 建议本项目在宣传时结合政府的规划方案和鼓楼路步行街改造建设后的现状引导消费者。
Ø 在价格方面，在参照在售楼盘均价（1500-2000元/平方米）的基础上，结合城市规划的进一步明朗，周边楼盘的建设，采取低开高走的方式，不断提升楼盘和区域价值。
Ø 建议本项目在户型配比方面可适当加大100-110平方米三房的比例。随着整体房价不断上升，控制住房面积有利于控制房屋总价，适应消费者支付能力。
Ø 在产品上引入一些新的理念，如全明户型、独特的外立面等，创造项目亮点。

三、 商业
一） 整体特征（分布）
东台商业主要分布在新东东路沿线，包括国贸大厦、八达城、农工商超市、苏中商城等大型商业项目。
二） 供应状况
1、 在经营商业项目
在经营的商业项目主要分布在新东东路沿线。经营内容包括服饰、鞋类、百货、电器、超市等。其中，规模较大的有国贸和苏中商城。
表5 主要在经营商业项目一览表
名称
位置
营业面积
东台农机汽车3场
新东北路与何垛桥交汇处
2800平米
文峰鞋城
新东北路东侧
1500平米
国贸
市中心
30000平米
工业品市场
新东东路
3000平米
商业大厦
新东北路
2000平米
农工商超市
新东西路
3000平米
上海华联
新东北路
2000平米
国美电器
市中心
2500平米
太平洋服饰
市中心
3000平米
苏中商城
新东东路（汽车站对面）
8000平米
合计
——
57800平米

2、 在售商业项目
目前在售的商业项目以住宅项目的沿街门面房为主，一般体量都不太大。在售的纯商业项目主要有金东广场，规划总建筑面积有56000平方米，2005年3月开盘，是一个大型的购物场所。
表6 在售商业项目一览表
项目名称
所处商圈
商业面积
面积划分
金东广场
国贸大厦斜对面
56000平米
临街180平米（2层），内部40多平米
西湖花园
城西
3200平米
平均80平米
中亚城市花园
靠近鼓楼步行街南端
2000平米
80-90平米
秀峰华庭
城西南
11000平米
未定
阳光华庭
鼓楼步行街和新东西路之间
5000平米
200-400平米
河滨花园
沿新东南路南端
未定
未定
盛大花园
沿新东南路
未定
未定
湖畔花苑
沿新东南路
3000平米
40多平米
丽晶花园
新东东路
1600平米
40多平米

三） 价格水平（租、售）
1、 在经营商业项目租金水平
Ø 国美电器（2楼）的租金为12元/平米·月。
Ø 太平洋服饰（1楼）的租金为22元/平米·月。
Ø 鼓楼路步行街租金15-18元/平方米·月。

2、在售项目销售价格水平
商业项目受地段和商业氛围的影响价格差别很大。
第一类：价格最高的是市中心附近的商铺，新东东路的丽晶花园临街铺面2004年的一层均价为15000元/平米。
新东南路金东广场临街商铺目前的均价是12000元/平米（1、2层联卖）。
第二类：阳光华庭两层联卖的均价为4000多元/平米，一层均价为7000元/平米。
中亚城市花园商铺一层均价为7000元/平米。
鼓楼路步行街的均价为3000元/平米（1、2层联卖）。
第三类：离市中心较远的湖畔花苑的均价为2600元/平米（1、2层联卖）。
西湖花园商铺均价为2900元/平米（1、2层联卖）。

四） 销售状况
Ø 商业体量较小、单位面积较小的沿街商铺销售较好，如湖畔花苑和丽晶花园的商铺都已售完。
Ø 阳光华庭的商铺虽然处于城中，但由于四周沿街商业氛围差，以及单套面积过大，商铺消化的很慢，自2003年开盘以来，至今还有一半未销售。
Ø 金东广场作为大型纯商业项目，运作方式与住宅项目底层商业不同，该项目利用较好的地理位置（国贸斜对面）以及自身的规模优势进行商业炒作，目前销售走势平稳。

五） 经营状况（大型商业、批发市场）
Ø 总体经营状况一般。
Ø 经营状况较好的商业项目有：新东广场、国贸大厦、苏中商城。
Ø 经营状况较差的商业项目有：东进南路的轻纺、食品批发市场。
Ø 国美电器和太平洋服饰的主要消费群体来自于周边农村，下半年是销售旺季。

六） 产品特征
Ø 沿街商铺基本上为两层，3-5层为普通住宅。一般面宽为4-5米，进深10多米。
Ø 面积较大的阳光华庭的商铺面宽7-14米，进深接近20米。
Ø 金东广场沿街商铺最高为4层，沿街为大面积商铺，一、二层联卖，三层、四层单独卖。广场内部铺面分割成小面积出售。

七） 小结
项目优势：
Ø 金海路全线将建成行政中心、金融中心和商业中心。
Ø 周边即将建设的商业项目较多，有利于商业氛围的形成。
Ø 前期调研结果显示：目前经营者对金海路的未来规划和商业前景是比较看好的。
项目劣势：
Ø 供应量大：由于近两年开发的住宅项目较多，而住宅项目基本上都配有一定数量的沿街门面房，加上金东广场商业项目的开发，总的商业供应量是比较大的。从片区来看，本项目周边的商业项目较多，未来的供应量也比较大，竞争激烈。
Ø 目前金海路的商业氛围较差，而周边商业氛围对目前在售商业项目的销售状况影响很大。
Ø 新东北路从南到北商铺租金一路走低，目前金海路商业门面租金较低。
项目建议：
Ø 本项目和金海路附近商业项目一方面需要联手造势，从而推动新商圈的形成，另一方面由于供应量较大，必然要相互竞争，在业态规划上应注重差异化，避免雷同。
Ø 本项目商业运作最重要的是把握好入市时机。
Ø 由于前景不甚明朗，且商业消化相对较慢，投资风险较大，建议商业体量不宜过大，考虑与住宅的平衡，以降低整个项目的风险。
Ø 项目招商应尽早启动，尽可能让大型经营者介入到项目规划设计中来，这样不仅有利于商业消化，也能带动后期销售。
四、小户型产品
一）供应状况
东台市场上小户型产品供应量较少，只有丽晶花园推出了9套50平方米左右的单身公寓。
二）价格水平
丽晶花园的单身公寓售价为1780元/平米。总价7-10万元。
三）销售状况
丽晶花园单身公寓已经全部售完（该楼盘所有产品在2005年初全部售完）。购买人群年龄分布较广，从30岁到60岁都有。购房以投资为主。
四）产品特征
Ø 丽晶花园的单身公寓位于沿街一幢楼的5楼，一、二层是商业门面，三、四层是办公用房。
Ø 单身公寓面积在40-60平米，无阳台，每户都通管道煤气。交付标准为毛坯房。
五）小结
项目优势：
Ø 供应量较少，是一个新产品，市场尚未被开发。
Ø 销售状况良好。
Ø 总价低，风险小，容易被消费者接受。
项目劣势：
Ø 未经市场检验，前景难以预测。
项目建议：
Ø 作为商业的配套，可以适量开发。但是若整体体量太大，风险也相应加大，需做进一步的研究。