中海蓝湾营销策划报告--第一部分：市场篇.docx

第一部分 市 场 篇

1 广州市整体住宅市场情况分析
1.1 2003年宏观分析
Ø 成交量上升，供应量减少

成交量
（万平米）
同比
增长
成交金额
（亿元）
同比
增长
批准预售面积（万平米）
同比增长
广州10区
446.7
5.3％
199.2
2.5％
246
-8.3％
原8区
293.9
12.2％
153.9
7.8％
211
-2.8％
2003年上半年数据
Ø 二手成交活跃，二次、多次置业兴起

成交金额
（亿元）
同比增长
成交面积
（万平方米）
同比增长
广州10区
75
20.97％
267
9.88％
二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴起。不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是广州人二次置业的主要想法。富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。
Ø 广州房地产市场进入大众消费时代
目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。
以上几点对楼市的影响在于：
1、整体楼市有坚定的支持力。
2、有利于郊外楼市的发展。

1.2 2003年微观分析
Ø 海珠、天河仍是楼市重点
根据2003年上半年房地产信息中心公布的数据显示，海珠、天河成交量各占总成交量的18%、19%。在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。随着地铁二号线延长线的投入使用，新港西—赤岗—琶洲一带成为后起之秀。
Ø 节日营销概念有所淡化
2003年两个“黄金周”也有不少楼盘做广告搞促销，但从广告投放量上看，仅“五一”期间（五一前一周至5月第一周）就比02年同期减少2415万元，减少24%。剔除“非典”因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变，逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销”。
Ø 品牌楼盘优势明显
随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有利于提高房地产企业的竞争力。在“非典”的考验下，大集团、知名品牌在消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。

Ø 消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素
“非典”的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的重要性上的认识。于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元坐向等因素倍加关注，同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。

1.3 2004年楼市展望
Ø 整体规模将继续保持
随着广州城市环境、市政、交通的改善，如珠江两岸工程，琶洲会展中心的建设，地铁二号线的投入使用等市政利好，广州楼市发展将继续保持“高位运行”。
Ø 开发模式同质化
目前广州房地产市场开发尤其是郊区物业开发模式正趋向高度的同质化,例如A盘建有会所兴办了学校，B盘也跟着配备；C盘开通交通车开设便利店，则D盘也会跟紧筹备。在2004年，这一问题将会更加严重。
Ø 外来人口不断增加
近年广州楼市中，外来人口购房的数量不断上升。而广州郊区是外来人口购房较多的区域，外来人口数量的上升，必会促进郊区楼市的进一步繁荣。
Ø 二手成交比例继续上升
二手房成交量的上升,意味着有大量的客户放出原有住房进行二次置业。
Ø 新城市中轴线基本形成
新城市中轴线是指广州东站—天河体育中心—珠江新城中心区—赤岗—海心沙（新客运港地区），该中轴线贯通规划建设中的城市新区、城市交通枢纽，是一条能够真正体现未来城市新貌的中轴线。2006年竣工的地铁三号线将使城市新中轴线由景观带较强的轴线，演变为景观轴和发展轴。

2 竞争市场分析
2.1 竞争板块分析
A 洛溪板块
优 势

劣 势
Ø 紧邻广州市区，交通便利

Ø 板块形象老化，吸引力力减弱
洛溪板块位于广州市区与番禺区的连接枢纽——洛溪大桥南岸，距离广州市中心和番禺中心均不远，且交通便利。

近年来，华南板块的红火无疑带旺了洛溪板块，但在风头上长期处于下风，却也无可否认地使得洛溪板块的形象魅力有所减弱。
Ø 开发较早，居住气氛成熟

Ø 剩余开发用地少，竞争力下降
洛溪板块经过多年的发展，配套设施及居住气氛已可与广州市区相比。

洛溪板块经过多年的发展，居住用地的供应已所剩无几，长时间缺乏旗舰型大盘或闪亮形新盘的推出，是其区块竞争力下降的主要原因。
B 华南板块
优 势

劣 势
Ø 地域发展前景极佳

Ø 市政配套相对落后，短期难以跟上
Ø 成功缔造了板块形象

由于近年住宅市场的瞬间膨胀，居住人口剧增，市政配套设施远不能满足需求，部分小区配建设施没能跟上。
Ø 交通条件日渐改善

广州大道拓宽、地铁三号线、华南快速、新光快速等

Ø 居住气氛开始成型

Ø 缺乏宏观调控的建设规划指引
随着各大楼盘业主的陆续入住，华南板块的生活气氛日益浓厚。

各发展商“诸侯割据”，各自为政搞独立建设，为日后整个区域的功能分配和均衡发展留下隐忧。

C 琶洲板块
优 势

劣 势
Ø 规划前景提升地段形象

Ø 板块概念还未成型
琶洲板块是以会展中心为核心，以会展博览、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的生态型的新城市中心组成部分

虽然已有好几个规模较大的项目已在规划设计中，但该区的房地产业正处于萌芽阶段，板块竞争力还未具备。
Ø 交通规划路网四通八达

Ø 对消费者而言，心里距离远远超过实际距离
Ø 具有良好的开发价值

琶洲在消费者在消费者心目中的形象仍是周边环境较为杂乱的区域，仍属“偏远”的郊区。
Ø 未来不以居住为主，稀缺性提升竞争力

D 海心沙板块
Ø 未来豪宅新天地
目前，在海心沙——海怡半岛的一江两岸已有4个楼盘——南面是和黄珊瑚湾畔、星河湾海怡项目，北面的是珠江御景湾和罗马家园。除罗马家园档次相对略低之外，其余3个项目均倚仗江景走高档次大户型的豪宅路线。
Ø 交通网线将分三期逐步完善，加速板块成型
近期交通：华南快速干线大学城出口开通后，该区域到达琶洲会展和天河体育中心仅需5分钟和15分钟。
中期交通：已经动工的新光快速干线和地铁三号线，直通海心沙岛。海心沙岛将是国内首个城市轨道交接站出口所在地，其地铁出口将成为地铁广佛线和广珠线的终点总站。
远期规划：海心沙岛将规划建成广州的一个主要水运客运港，连接珠三角水路网络，60分钟到达香港、澳门、深圳和珠海等地。

Ø 江景、“南肺”增添板块魅力
海心沙—海怡板块不仅拥有珠江江景，更独享万亩果园这一生态资源。

E 滨江西－洲头咀板块
Ø 环岛路构筑新豪宅区域，江景媲美滨江东
环岛路是海珠区的“七大”重点工程项目之一，该路全长40多公里，宽30~60米，既是一条交通主干道，将海珠区与周边地区连接起来，又是一条观光景观道，沿途可以欣赏珠江前后航道的风光。目前，已完成洲头咀至广州大桥段市政道路的全面建设改造，整个路段，看起来就像是几年前的滨江东路。
Ø 多个强势项目进驻，全面改变提升住宅档次
光大花园的新一期项目正在大面积开工，前景的明朗让人实实在在看得见。近日，海珠西部不少楼盘不约而同打出“新滨江板块”的旗号，大有和滨江东叫板的气势。

小结：
Ø 华南板块
无论在板块形象和发展前景上均远胜于洛溪板块，因为同属于番禺区，因此在共同面对广州市区的竞争上，华南板块对洛溪起到了带动的作用，但在自身两者间，却始终是洛溪板块的主要威胁。
Ø 琶洲板块
在地理位置上与洛溪板块有相似，都紧靠海珠区，存在比较性。但其住宅不多，且多以“生态+商务”为定位，因此对以江景为主的洛溪板块会有影响但不会太大。
Ø 海心沙—海怡板块
紧邻洛溪板块，受市政规划利好，将迅速成为极具竞争力的新生板块，加上其环境优势比蓝湾所在的位置更为突出，且目前已规划在建的多个新项目定位档次均与蓝湾相近，因此可以说该板块是蓝湾未来2年内最主要竞争对手。
Ø 滨江西—洲头嘴板块
该区块以“江景”为主要卖点，且其所望江段为“白鹅潭”一段，景观上远胜于洛溪的江景，另一方面由于处于旧城区，交通、配套极为成熟，因此对打江景牌的蓝湾而言也会造成较大影响。
洛溪板块
中海蓝湾
滨江西—洲头嘴板块
江景+成熟
琶洲板块
环境+会展商务+稀缺
海心沙—海怡板块
江景+果园+豪宅
华南板块
形象+声势+规模

结论：
旧有的老对手的威胁仍然存在，多个以“江景”为主要卖点的新兴板块又将带来新的更直接的竞争威胁，而洛溪的板块竞争力也正在日渐减弱。因此，蓝湾在发掘自身优势上，不应太过倚重“江景”，而应结合项目设计上的特点和品牌优势进行整合，在宣传推广上应有针对性地进行适当的板块概念炒作，扬长避短。
2.2 竞争对手分析
通过以上的板块分析，蓝湾的竞争对手主要是来自于华南板块的一些推出了小高层、高层洋房的知名大盘，洛溪板块的有江景的项目，以及海心沙板块的江景新盘。

华南板块主要竞争对手

洛溪板块主要竞争对手

其中，丽江花园、东海花园均有大量的江景高层洋房单位：

由上表可见，丽江、东海花园的江景单位相对较受欢迎，均价高出总体均价500~1000元，而销售量则占总体销售的1/3~3/4之高。
2.3 预计同期项目分析
尚未动工
豪宅定位
处于前期规划阶段

星河湾海怡项目

9幢首期单位正在施工，其中6幢10-11层单位位于东北组团的正中央，另外3幢（2幢30层，1幢19层）是一线临江单位。小高层和高层楼宇，部分已建至七八层。

工程进度
以250~500以上平方米的独立别墅和叠加式别墅为主，另有4幢多层洋房，均为复式单位，面积在250平方米/套左右。
以120~130平方米的四房为主、均采用一梯一户或一梯两户设计
以三房和四房为主力户型，单位面积从100-300平方米，一梯一户。
75两房占25％，90-110三房占70％，180以上为五房和复式

户型面积
海怡半岛，海怡花园北面
南洲路
南洲路，属海心沙板块

地理位置
独立别墅均价超过1万元/平方米，叠加式别墅均价8000元/平方米左右。多层洋房的复式单位均价也在8000~9000元/平方米（带装修）之间。
中档定位，意大利罗马风情。

豪宅定位，目前可见部分外立面风格类似欧洲沿海小城的建筑风格。

档次定位及大致风格

占地约２１万平方米，总建筑面积超过６０万平方米

占地16万平方米，总建筑面积36万平方米，共由57幢10-30层电梯洋房分3个组团构成，采用半围合弧形组团式布局。临江一排为12-30层单位。
4栋20层高层洋房，两梯8户， 约共650套单位
规模规划
和黄珊瑚湾畔
珠江罗马家园二期
珠江御景湾
东海花园二期

明年年底~后年上半年
2004年2，3月间
2004年下半年
2004年2，3月
2004年7，8月
预计推出日期

每户独有超大私家空中花园是一大特色。将具备幼儿园、小学、中学等教育配套，并拥有40000平方米的商业配套。
南临一线江景，有1公里长的江岸线。每户均有空中花园。采用私家电梯业主识别系统，每层电梯大堂都为一家业主独有。
位于东海花园北部靠路面位置，南向望东海花园北部园林，北向可望遥远江景。
特点分析

星河湾海怡项目

项目规模较大是唯一可与蓝湾叫板之处，但因其规划设计较差，档次较低，且所定位的路线和目标客户与蓝湾有所不同，因此对蓝湾造成的威胁不大
该盘无论在档次定位及主要卖点上均与蓝湾极为相似，同样是豪宅定位，同样走大户型路线，目标客户相近。此外在项目规模上更超过蓝湾，由于其预计开售期在明年2，3月间，因此对后发的蓝湾将造成极大影响。
二期在面积间隔上缺少120~170平方的户型，总体质素及景观上不及蓝湾，其威胁性不强，但估计会因质素较低而采取低价策略，因此亦会给蓝湾的销售带来一定冲击。
与蓝湾比较

所处区块环境较差，附近残旧民居、厂房林立
地理位置在市场上印象较差，心理距离较远。
所处区块尚处于雏形，配套不成熟，交通有待改善。
板块形象及地理位置在市场上印象模糊，心理距离远。
北部园林相对南部园林景观效果较差。没有江景支持。
靠近主干道，噪音影响较大。
劣势

规模大，易于营造大型社区的居住氛围。园林环境及硬件设施的可发挥空间也较大。
借助一期的成熟硬件和环境，可有效推动销售。

项目规模大，易于营造大型社区的居住氛围。园林环境及硬件设施的可发挥空间也较大。
开售较早，利于抢占先机。
到2004年8月，东海花园的园林已全部展现，一期销售接近尾声，业主陆续入伙，居住氛围开始形成。
优势
和黄珊瑚湾畔
珠江罗马家园二期
珠江御景湾
东海花园二期

简评：
从目前情况看和黄珊瑚湾畔以别墅为主，在户型上与蓝湾有一定距离的，蓝湾虽也有别墅，但数量极少，影响不大。而星河湾海怡项目则尚是未知数，但由于两个项目都处于海怡半岛，且都是品牌发展商的产品，且档次均为豪宅路线，相信届时必将共同托起海怡板块，吸引大量眼球，如此则必然对蓝湾造成影响。

第二部分 产 品 篇
3 项目总体概况
3.1 地理位置
中海蓝湾位于广州市番禺区的洛溪板块，隶属大石镇，西靠华荟明苑，东临苗圃，北依珠江，南邻广州奥林匹克花园。
3.2 主要经济技术指标

3.3 各户型供应量

3.4 销售目标
目标销售期：11个月
阶段目标：
Ø 2004年年底，达至销售率50%，即约300套单位，销售金额达2.1亿。
Ø 2005年6月，完成销售率90%以上，即约540套单位，销售金额逾4亿。

4 项目定位
4.1 项目市场定位
洛溪标志性滨江豪宅小区
标志性建筑
洛溪为广州南拓要塞
项目位置优越性突出
我司在番禺第一项目
树立中海之品牌形象
临江. 沿江面长. 江阔
利规划江畔园林景观
可设计为户户望江景
利营造浪漫滨江小区
项目规模小、户数少
面对特定的目标客户
景观. 品牌. 价格空间
易打造精品豪宅小区
滨江景观. 江畔生活
豪宅（该区域）

4.2 项目发展理念定位
“江畔舒适感性家居”
——江畔充满活力和健康的舒适感性家居

环境景观：以自然、随意的手法创造休闲、轻松的环境氛围。
建筑形象：以柔美的建筑、清新的风格创造建筑物与人的亲和力，以自然的曲线让人感到心情舒畅。
家居空间：以舒适的个性化的间隔，以富有质感、色调清新典雅的选材塑造亲切、温暖的感性家居。
社区氛围：充分体验滨水而居所带来的充满活力和健康的生活享受。

4.3 目标客户群定位
客户特征分析－－
Ø 年 龄：主要年龄段为35-45岁，其次为30-34岁。
Ø 职 业：高收白领，私营企业的中高级管理人员、私 企 业主、自由职业者及个体经营者等。
Ø 教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。
Ø 家庭结构：以3－5人居住为主。
Ø 家庭收入：以家庭收入每月8000-15000元为主。
Ø 置业目的：以改善家庭居住条件的二次置业为主要购房目的。

客户源分析－－
依次为天河、东山、海珠、番禺（以洛溪板块原住户的二次置业为主体），具体如下：
Ø 在天河、东山区工作或居住的高收白领或企业主
他们在天河、东山区工作或居住，是一些企业或公司的中高级管理人员、企业主，他们大部分已购置过住房，有着自己的私家车或公司配车，他们想进一步改善目前居住的环境，提高居住生活质量，需要二次置业。
Ø 在海珠、天河区的个体经营者
他们是天河区和海珠区的生意人，他们有了一定的经济基础，想改善目前的家庭居住条件，而且他们在某种程度上都比较信奉“风水”一说。“以水为财”，他们会选择临江的楼盘购买住房。
Ø 洛溪区域住户的二次置业者
我们可以将目标瞄准洛溪区域的部分住户，他们在3年前已在洛溪购买了商品房，经过几年的居住生活，他们对洛溪区域的人文环境、交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受。随着他们自身的发展有了再次置业的需求，他们希望能在洛溪再购买一套较高档次的住房。
Ø 中海地产的忠实拥护者，投资客户

客户生活方式分析－－
我们可以想像目标客户是这样一群人：
在生活态度方面：
Ø 对未来生活充满者自信；
Ø 将自己的职业（事业）摆在了个人生活的最重要位置；
Ø 具有鲜明的职业感和个人意识；
Ø 将财富的多少、收入的高低作为衡量个人能力和自我体现的标准。

在消费方面：
Ø 他们在购物时比较注重对名牌的选择；
Ø 在现代生活用品中，汽车、商品房、旅游、高档家居用品、名牌服饰等是他们追求的消费标志；
Ø 他们喜欢出入大型商场、超市、高级餐厅、咖啡厅等场所。

在休闲方面：
Ø 旅游已成为他们的主要休闲放松方式，对他们来说，休闲与工作同等重要，一年之内将有数次的旅游计划。
Ø 在繁忙的工作之余，他们十分关注自身的健康状况，于是运动成为他们选择保持身体健康的主要方式，他们喜欢出入体育馆、游泳馆以及健身室等场所。

在媒体接触方面：
Ø 广州日报》、《南方都市报》以及与他们职业有关的专业较强的报纸是他们最为广泛阅读的主要媒体；
Ø 汽车杂志》、《家庭》、《南风窗》、《知音》、《读者》等是他们喜好阅读的杂志；
Ø 互联网已成为他们生活的一部分，他们喜欢光顾搜狐、网易、、新浪、21cn等网站。
5 产品解码
5.1 项目概念设计概要
Ø 江畔生活
在规划设计上以景观先行，使得户户望江，营造一种畔水而居，江畔人家的生活氛围。
Ø 人与自然和谐
在环境设计进一步突出与周边自然景观（珠江）以及自然生态的关系，营造人与自然和谐贴近的环境。注重住宅立体绿化 ，给人轻松、自然、随意的和谐感受
Ø 优雅浪漫
小区规划设计给人清馨、淡迫、飘香的感受 。生活不仅仅停在表面上，同时还体现不被物质的世界所约束，追求生命更深的意义和更高的人生境界。
Ø 感性家居
－－营造富有感性的家居生活方式
所有对事情的体验都来自感官
五感互动
感性家居
嗅觉
触觉
听觉
视觉
味觉
有舒适感、质感、亲切感、温暖感
有焦点、有层次、有欣赏性
有回味感、陶醉感
有回归自然感、心胸开阔感
相关配套提供的口味享受

5.2 规划及建筑设计分析
Ø 总体规划
1) 整个小区由高层住宅、叠加式别墅以及相应的商业裙房及会所组成。
2) 采用开敞式的布局方式 。
3) 高层住宅通过两梯两户和两梯三户的平面组合形成曲线的建筑轮廊既能使用地有限的临江面得到延长，争取尽可能多的户数都拥有美丽的江景，又能表达出优雅浪漫、充满生命热情这一设计主题。
4) 分两组成弧形点式布置的叠加别墅群与弧形高层形成既生动又整体感强的建筑形象。

Ø 环境空间与景观设计
n 将中心花园抬高，既有效地阻隔了外部灰尘和噪音的影响，又营造了立体景观并加强从中心花园观赏江景的效果。
n 在半地下车库引入绿化和景观。
n 引入叠加式别墅设计概念，利用中心花园抬高3.5米的高度巧妙组织上下两户的花园，使上下两户都拥有各自的私家花园而又互不干扰。
n 高层住宅入口大堂为水景与绿化相融的半公共空间
Ø 外立面

n 简洁现代，整体感强
n 利用优美的曲线造型，创造标志性的滨江豪宅形象

Ø 园林

5.3 户型评析
两梯两户型－－
南北朝向，北望江，南通风采光
厅侧出阳台，客厅直接望江景
宽敞江景电梯厅
每四层设一扩大绿化平台
主人房及其卫生间、客厅、餐厅全望江
结构合理，方正实用
设工人房或储物间
生活阳台

两梯三户型－－
厅侧出阳台，客厅直接望江景
宽敞江景电梯厅
主人房、客厅、餐厅全望江
结构合理，方正实用
生活阳台
360°全江景户型
入户花园设计

6 项目SWOT分析
6.1 优势
Ø 城市南进：洛溪正处城市南进的主轴上，是番禺与市的联系枢纽。
Ø 中海品牌：中海在广州享有极高的品牌效应，尤其中海锦苑在广州树立的精品江景楼盘形象，易产生连动效应。
Ø 开阔江景:一线临江，江面开阔，户户望江，将江景发挥到了极至。
Ø 一流设计：景观先行的规划设计、标志性建筑外立面、阳光绿意的车库、豪华的住户大堂、开阔的景观电梯间。
Ø 创新户型：两梯两(三)户、户户望江望园景、南北对流、视野开阔、庭院式观景阳台、入户花园、间隔方正等极具吸引力。
Ø 成熟社区：洛溪已经过十多年的发展，社区比较成熟，居住氛围浓厚，生活设施规模较齐全。
Ø 园林景观：以休闲舒适、浪漫海滨为核心的创新设计，使得产品更具差异性。
Ø 物业管理：中海的物管品牌为蓝湾提供了软件上的支持。
Ø 客户网络：中海锦苑、锦城、名都的业主，东山广场、健力宝大厦的租户，以及各业务关系单位等广泛的客户网络资源。

6.2 劣势
Ø 洛溪郊区概念：洛溪在广州人心目中仍为郊区，位置相对较远。
Ø 区域形象较差：洛溪周边楼盘档次较低，外地人多，交通混乱，整体形象差。
Ø 规模小配套少：由于项目规模小，相应的社区配套就少，更无屋村巴。

Ø 对岸景观欠缺：正对面的大型船厂影响景观。江上过往船只的噪音。
Ø 户型实用率低：两梯两户的设计使得户型实用率较低，会成为今后销售上最大的劣势。
Ø 交通不容乐观：广州大道及洛溪桥的塞车成为交通的一大瓶颈，洛溪桥、华南快速的收费。
Ø 高 层 住 宅 ：在洛溪板块的高层住宅较少，市场接受度偏低。
Ø 价 格 偏 高 ：与周边楼盘相比，单价偏高，因而总价高，压力大。
6.3 机会
Ø 区域认同逐增：随着洛溪的居住氛围和人文环境的行成，市场认同度认知度也在不断增加。
Ø 市政利好不断：广州大道拓宽、新光快速动工、大学城、广州火车站落户钟村、加大南沙开发力度、对岸客运码头规划等。
Ø 地铁三线开通：距离地铁3号线出口约为15分钟路程，弥补了交通上的不便，缩短了与市区的连接。
Ø 番禺购房入户：上半年停办的番禺购房入户在10月后重新开办，加大了对楼市的刺激。
Ø 新兴豪宅板块：海心沙板块被定位为未来的新滨江豪宅板块，有利于对整个滨江楼盘档次的托高。
6.4 威胁
Ø 市场供应过剩：目前市场上供远大于求，竞争激烈，压力大。
Ø 华南板块竞争：随着华南板块各大楼盘的社区成熟，配套完善，再加上价格相对较低，会造成部分客源分流。
Ø 新豪宅板块崛起:以海心沙为中心的两岸将发展成为新的豪宅区，预计同期推出的楼盘会对蓝湾造成影响。
Ø 建筑成本增大：现市场上的建成价格上涨，造成建筑成本增加，从而对影响售价。
Ø 价格压力增大：该区基本上为中低档楼盘，多数以价格作为主要竞争手段的郊区项目会对本项目造成一定威胁。
6.5 SWOT综合分析

S：城市南进 中海品牌 开阔江景
一流设计 创新户型 成熟社区
园林景观 物业管理 客户网络
W：洛溪郊区概念 区域形象较差
规模小配套少 对岸景观欠缺
户型实用率低 交通不容乐观
高 层 住 宅 价 格 偏 高

发挥优势，抓住机会
抓住机会，规避劣势
O：区域认同逐增
市政利好不断
地铁三线开通
番禺购房入户
新兴豪宅板块
Ø 高姿态切入市场，整合产品特点塑造标志建筑。
Ø 用媒体提高市场关注度。
Ø 高质高价，赢得市场美誉度。
Ø 利用市政的不断利好来转换洛溪形象。
Ø 适量的规模更能造成豪宅社区，化不利为有利。

发挥优势，化解威胁
规避劣势，化解威胁
T:市场供应过剩
华南板块竞争
新豪宅板块崛起
建筑成本增大
价格压力增大
Ø 利用大市托升板块价值。
Ø 整合品牌及网络资源，加强线下推广。
Ø 突出江景、设计及物管，以增强竞争力
Ø 突出项目的稀缺性。
Ø 相同特点的产品对比，突出性价比。
Ø 加强现场包装

第三部分：营销推广篇
7 项目形象定位
7.1 项目形象定位
“中海蓝湾------中海锦苑洛溪升级版”
市场基础
该区域并没有强势的江景高档楼盘，而锦苑的档次和价格市场上众所周知。
推广基础
中海锦苑有着良好的品牌知名度和美誉度，消费者良好的口碑传播。宣传上容易唤起记忆。
销售需要
面对市场和周边的竞争压力，推售价格需要强有力的项目形象支持
发展需要
本项目是我司在番禺的第一个项目，需借锦苑之品牌树立第一品牌形象，为后期推售奠定基础。
项目基础
项目的地理位置、市场定位与锦苑较为相近，且产品的综合质素则更为优越。
1/2中海锦苑价格+15分钟车程＝中海蓝湾之中海锦苑升级版

番禺华南、洛溪板块各盘在形象上的大致共性
温和、雍容、典雅、缤纷、明丽
蓝湾项目自身具备的特点
一线江景、高层为主、飘逸脱俗的建筑曲线
清新、自然、现代、浪漫、休闲
享受浪漫海滨生活，体验舒适感性家居
中心语
抽离之，建立独特形象
因势利导，强化形象营造感觉
7.2 宣传推广主题

8 整合推广策略
8.1 宣传推广策略
Ø 推广目的
根据项目目前的实际情况，紧扣项目的市场定位，以本身具有的位置景观的唯一性和产品的排它性的独特营销思路贯穿于整个项目的全程宣传推广中，不仅要达到我们最终的销售目的，还要通过本项目的成功使中海品牌质素得以进一步巩固和提升。
Ø 宣传推广策略制订
考虑到蓝湾项目的货量不多，目标销售期短，推广费用少等因素，因此在宣传推广切忌打细水长流式的持久战，而应采用——
压力提前、借力打力、集中力量、点面结合
压力提前：将宣传力度主要集中在开盘前的铺垫期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。
借力打力：借助中海地产的品牌，尤其是中海锦苑的市场口碑，以高效、快速、准确地切入市场。
集中力量：将推广力度集中于主要的宣传主题即项目的主要核心亮点，不面面俱道，只按不同销售阶段的不同情况而有所侧重，避免宣传力度分散。
点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选取主要的媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效的渠道作为补充（“点”式针对宣传）
Ø 项目营销策略分析

中海锦苑借力
中海蓝湾
市政规划支持
江景+园林＝
浪漫海滨生活
泛销售队伍建立
创新产品设计

策略一：借助中海锦苑的品牌效应导出中海蓝湾
策略二：建立泛销售队伍，利用中海物业业主及业务单位进行强势宣传
策略三：以市政规划支持托升蓝湾的附加值
策略四：以一流、创新的产品设计将蓝湾塑造成新的江景豪宅典范
策略五：将江景、园林优势最大化，包装成浪漫的海滨社区

各策略点分述－－
策略一：借助中海锦苑的品牌效应导出中海蓝湾
n 如今，中海锦苑已成为江景豪宅的代名词，一提及中海锦苑就能联想到豪宅、江景和升值。
n 充分利用中海锦苑前期的品牌积累与轰动效应，将中海蓝湾以高效、快速、准确地切入市场，让客户能在第一时间里理解蓝湾的档次定位，并产生好感，加深记忆。
n 在前期的推广当中，以软文宣传为主，将中海蓝湾包装成为中海锦苑的升级之作，以较少的广告投入达到较为理想的推广效果，事半功倍。
策略二：建立泛销售队伍，利用中海物业业主及业务单位进行强势宣传
n 操作思路
鉴于蓝湾的销售期短，营销费用少、资金回笼要快等具体特点，建议在销售方面采用强势的宣传推广，通过与前期中海物业的业主以及与中海公司有业务往来的公司进行推广，并以他们为中心向其周边的亲朋好友传播。

n 操作要点：
全体动员：在中海公司内进行全员营销，要让员工以购买或推介中海楼盘为己任。
业主活动：邀请锦苑、锦城及名都的诚意业主参加高尔夫邀请赛。
产品巡展：在东山广场、健力宝大厦、中海锦苑、锦城花园、中海名都等处进行产品推介。
银行推介：1、针对中行、工行、中信银行的职工
2、各银行、广州证券、广发证券的大户室客户
业务单位：由各主要联络部门向其业务单位派发宣传资料，发布产品信息，让其认可中海品牌，达到只要周边人想买楼就首推中海蓝湾。

策略三：以市政规划支持托升蓝湾的附加值
n 地铁3号线将于2005年底开通，届时洛溪又将成为置业投资的一块热土，而蓝湾距离地铁站步行距离约为15-20分钟，可以包装成地铁概念的楼盘。
n 2003年12月动工的新光快速干线将与地铁3线同期开通，将解决洛溪大桥交通瓶颈的问题。
n 广州大道正在拓宽，使得交通更为便利。
n 位于对面的珠江航运客运码头的规划，将珠江三角洲的联系更近。
n 海心沙板块的崛起，将托起新的滨江豪宅市场。
n 大学城的兴建和南沙的大力开发，加快了城市南进的步伐。
n 番禺重开购房入户政策，再度刺激市场。

策略四：以一流、创新的产品设计将蓝湾塑造成新的江景豪宅典范
n 以一种较高的姿态进入市场，进入洛溪板块，通过媒体炒作，让人们重新认识洛溪，洛溪因中海而改变。
n 以其简洁现代、曲线优美、整体感强的外立面塑造成标志性的滨江豪宅形象。
n 强调景观在产品设计中的极致发挥，从小区入口、园林、大堂、电梯间、入户花园到室内，乃至主人房的卫生间等都无不考虑到景观的充分利用。
n 作为豪宅更有软件上的支持，即中海物业管理的品牌支持。

策略五：将江景、园林优势最大化，包装成浪漫的海滨社区
n 在这里，主要是将对产品的阐述提升到诉求一种生活方式，一种对生活的感受。
n 江景是蓝湾最大的突出点，且园林也是围绕休闲、浪漫的元素而设计的海滨式园林，因此本项目更容易营造成一个畔水而居，江畔人家的浪漫海滨社区。
n 会所往往会成为社区文化建设的龙头，而蓝湾的会所设计也尤具特设，其圆型中空的大堂配以倒锥型的设计使得本项目更具唯一性，加深客户的印象。通过架空层的绿化将会所与园林融合在一起，让会所里的风景无处不在。
n 园林之游泳池区的设计融入了海滨元素，如阳光、沙滩、椰林、按摩池、水中吧、小岛等，这些都将成为我们项目的一大风景点。

8.2 推广阶段划分

8.3 媒介投放策略
Ø 媒体目标：
1) 找一条准确、高效的传播途径与目标消费群沟通，清晰传达销售信息。

2) 制造市场焦点，尤其是在要在开售期间制造强烈的市场轰动效应，为后期的销售作铺垫。
3) 迅速提升项目的知名度和影响力。
4) 巩固并提升中海品牌。

Ø 媒介组合：报纸+TV+杂志+户外+其它
报纸：《广州日报》：本地强势媒体。
《南方都市报》：该媒体灵活、创新，可以进行适当 的媒体炒作和版式创新。
《21世纪经济报道》：在经济、管理方面较强的专业性媒体，其读者群与项目的目标客户较为吻合。
电视：凤凰卫视、明珠台、翡翠台（广东有线）
杂志：《汽车杂志》、《南风窗》、《高尔夫》、《南航杂志》
户外：详见户外传播策略。

Ø 媒体创新：
在上述媒体投放之外，还需要根据目标客户群的特征在媒介上有针对性和创新的突破，作为辅助媒体。
DM+手机短信：
汽车俱乐部、南航明珠卡、移动及联通VIP、银联白金卡及金卡用户。
高档写字楼视频广告（大堂、电梯）：
选择目标消费群经常出入的高档写字楼，如东山广场、健力宝大厦、中信广场、世贸、高盛大厦、电子大厦等针对性较强的场合。
网络：
配合媒体炒作，可以考虑将所有软性广告的文稿在网络上发布。

8.4 新闻媒体策略

8.5 公关活动策略

主要活动内容－－
铺垫期：
ü 中海蓝湾新闻发布会（研讨会）
Ø活动目标：产品告知并引起市场关注
Ø活动时间：2004年6月下旬
Ø活动对象：各新闻媒体、房地产有关的政府官员（广州、番禺）、设计单位、建筑单位、广告公司、代理公司等
Ø活动形式：召开新闻发布会（研讨会），阐述中海开发江景楼盘的经历、首次进入番禺的思考及对洛溪板块产生的积极意义、中海蓝湾创新的建筑设计等。

ü 中海蓝湾高尔夫邀请赛
Ø活动目标：聚集第一批诚意客户，让其成为蓝湾的一分子，无论是购买还是为蓝湾作宣传。
Ø活动时间：2004年7月中旬
Ø活动对象：锦苑、锦城、名都等诚意客户，其它诚意客户
Ø活动形式：组织到郊区，以高尔夫球比赛为主的游玩活动。

开售期：
ü 中海蓝湾品质鉴赏之旅
Ø活动目标：吸引目标客户前来现场鉴赏中海蓝湾的品质，用事实告知，为开盘带来人气，制造新闻点。
Ø活动时间：2004年8月开盘日
Ø活动对象：所有诚意客户及对蓝湾有兴趣的人群、各媒体等。
Ø活动形式：安排在现场，加强现场包装，再租一艘豪华轮船停在北面江面，一来可以提高档次，加深来客对蓝湾的印象，二来可以在上面举行些小活动，活跃气氛等。

持销期：
ü 蓝湾论财富
Ø活动目标：挖掘新的客户，为第二次开售储备客户
Ø活动时间：2004年10月
Ø活动对象：已购业主、诚意客户、来访客户及各媒体
Ø活动形式：考虑到我们的目标客户对财富已有或正在总结自己的独到见解，同时也希望身边能有“充电的”人际圈。故邀请商界、经济学术届名人在现场举行财富论坛。

ü 中海新年音乐会
Ø活动目标：巩固旧客户，挖掘新客户
Ø活动时间：2005年1月
Ø活动对象：中海旗下的物业业主及在售物业的诚意客户
Ø活动形式：05年将是中海同期开发项目最多的一年，需要面对更多的客户群体。举行以中海地产冠名的新年音乐会，将中海网络客户欢聚一堂，展示中海，巩固旧客户，挖掘新客户。

8.6 户外传播策略
户外广告具有可操作性强、到达面广、暴露频次高等特点，容易树立产品的品牌形象，但其费用也高。因蓝湾的宣传费用少，只建议户外广告牌作为其辅助媒介之一。
Ø 广州大道南至洛溪大桥路段广告牌
该路段为广州通往番禺的主要交通要道，来往人流、车流量较大，广告传播面广。
Ø 车行或高档写字楼区域
我们的目标客户多为有车一族或正准备买车，他们经常出入高档的写字楼，所以这些地方也可列为户外广告的传播范围。

8.7 宣传费用预算
1) 蓝湾营销费用按2.6%计算，总额约为1110万元，按以上比例分配。广告宣传方面占54%，约为600万。

2) 报纸广告方面预计总投入350万。以广日为主，南都、羊晚、21世纪经济报道等为辅。

3) 辅助渠道方面预算为90万。以写字楼视频广告，DM直邮为主。
现场包装策略
现场包装除起到装饰销售环境，改善视觉效果的作用外，还应具备楼盘独有的个性，突现楼盘的形象特点。包括以下方面：
8.8 售楼部布置
售楼部布置示意图
背景板
接待台
资料暂存
展板及吊幅
展示项目生态环境、水体环境、空气环境、建筑设计、
室内设计