中国房地产融资渠道.docx

中国房地产融资渠道、融资产品及实务方法
一 、地产公司融资渠道概览

融资渠道1：

融资渠道2：

融资渠道3：

二、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制

（一）银行融资
1.银行贷款
（1）自营贷款

（2）委托贷款
A.委托贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度，但是，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。
B.费率：3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷费率相对高。
C.委贷的抵押登记问题
一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。但，在诉讼技巧上，被告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。
D.诉讼主体资格问题
根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”
2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[（2012）民二终字第131号]，认为‘如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。”
实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。

（3）跨境贷款——前海人民币跨境贷款、内保外代
A.前海人民币跨境贷款
B.内保外贷（具体参见《地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻略（上）》）
· 定义：境内反担保人（通常为境外借款人的母公司）向境内金融机构（境内担保银行）提出开立备用信用证申请，由境内担保银行向境外金融机构（境外贷款行）开立备用信用证，为境外借款人提供融资。
· 交易结构图：

· 结构分解：
（a）担保人将现金直接存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。
（b）担保人和借款人需具备关联关系，最好是100%控股。但是，目前事实上有些操作是不存在关联关系，通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。
（c）汇率风险规避：远期锁汇
· 补充知识点：
境外融资成本举例：香港：年化3-5个点；台湾：年化1-2个点；新加坡：年化3-6个点；其中：
境外利息：240bp+3个月libor=2.4%+约0.6%=3%；
保函费用：低的千分之一（如厦门银行），高的2%（如工行）
服务费：有的银行无，有的银行1%-2%
资金入境费用（通道费）：1%-5%
汇差及锁汇：汇差按离岸人民币汇率计算，远期购汇成本3%左右。
2.理财产品

根据客户风险承受能力不同的分类：

补充
（1）《信托公司集合资金信托计划管理办法》的合格投资人
第六条 前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
（2）银行理财产品的分类
A.按收益类型（来源于网络资料）

B.按投资方向（来源于网络资料）

（二）房地产信托融资

补充：卖出回购指信托公司在金融市场上按照回购协议的约定，先行卖出可以作为回购交易的特定信托资产（国债、股票等），再按固定的价格在到期日从交易对手处买回的经济行为，其本质是交易对手向信托财产融资，属于为信托财产借入资金。
1.资金端分类

2.项目端分类

补充：
（1）《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》（银监通[2010]2号）“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务。”
（2）集合信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。
限制目的：防止信托受益权转让给合格投资者以外的人

（三）资管计划
1.基金专户及其子公司专项资管计划
（1）投资范围

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基金子公司可从事资产证券化业务。
（2）投资限制

（3）特定客户资产管理业务分类——基金公司或者其子公司的专户理财

基金子公司资管业务也可分为“一对一业务”和“一对多业务”，类似于信托计划中的“单一资金信托计划”和“集合资金信托计划”，而个人投资者一般接触到的是“一对多业务”。
2.券商资管计划

补充：
（1）2015年1月16日，中国银监会发布的《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》第十一条明确提出，要求商业银行不得接受以“筹集的他人资金”对外发放委托贷款。按此规定，大致有三类今后将无法作为委托人发放委托贷款。一是基金子公司、证券公司发起设立的资管计划；二是有限合伙基金；三是契约型私募基金。这三类私募投资机构原有债权投资通常采用银行委托贷款的模式，对此，银行委贷的方式被堵，可考虑以下方式解决：
A.信托计划进行委贷：证券公司、基金子公司的资管计划以及私募基金仍然可以通过嵌套一层信托计划，认购单一信托计划并发放信托贷款的方式将募集的资金向融资方发放。
B.“股+债”的夹层融资：证券公司、基金子公司、基金管理人用资管计划或基金的少部分投资款受让持有融资方的部分股权，再将剩余投资款通过向公司提供股东借款的方式注入融资方。

C.假股真债模式：投资资金全部用于认购融资方的增资，在融资期间完全成为融资方的股东，并通过安排对赌条款、签署原股东回购协议、设置减资安排等方式，在融资期届满时实现股权投资的溢价回购或退出。
D.收益权转让及回购：融资方通过将其自身的收益权以类资产证券化的方式转让予资管计划或私募基金，并同时约定满足一定期限或条件的情况下，由融资方以约定价格向投资方实现溢价回购的融资安排。
（2）结构示意图（来源于网络）
A.集合资管计划

B.专项资产管理计划

C.定向资产管理计划

3.保险
(1)投资范围、投资限制概览

（2）保险资金投资方式解析

· 根据上图，保险资金的投资方式有如下三种：
A.保险资金直接投资
B. 保险资金、养老金年金等合格投资者委托保险公司或者是保险资产管理公司进行投资
C.募集投资：保险资管公司或保险公司发起设立保险资管产品，由委托人投资这些产品,最终实现对底层资产的投资
· 保险资管产品有两大类
A.各种计划：如基础设施、债权投资计划、股权投资计划、项目支持计划等;
B.组合类保险资管产品：具体分为定向产品和集合产品
4.期货

（四）地产基金
1.投资范围及投资限制
投资范围：根据《私募投资基金监督管理办法》的规定，“私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。”
私募基金可投资新三板企业，但需穿透核查人数。
投资限制：私募基金债权投资受限，目前通过银行委贷进行债权投资也存在一定的难度，但仍可通过信托进行债权投资。
2.地产基金的基本结构及几种常见的嵌套结构

（五）其他注意事项
1.关联交易禁止事项

2.穿透核查要求
（1）投资人不得违规汇集他人资金购买信托产品；
（2）投资新三板挂牌前股权投资而言，信托计划和有限合伙私募基金可以投资但需要穿透识别准挂牌企业的人数；

（3）以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的，需穿透核查。
三、资管产品嵌套组合规则
（一）银信合作
传统银信合作模式目的在于将信贷资产移出表内，隐藏贷款规模

为避免商业银行借助银信合作业务将信贷资产移出表内，隐藏贷款规模，自2009年开始，银监会下发了一系列规范银信合作业务的通知（银监发[2009]111号、银监发[2010]72号和银监发[2011]7号），银信合作业务逐渐被叫停。

“银信理财合作业务”界定为“商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为”，即信托计划委托人仅限定为商业银行，以第三方非银行机构为主体发起设立信托计划的操作模式（如券商资管）则不在监管范围之内；其次，要求将理财资金通过信托计划发放信托贷款、受让信贷资产和票据资产三类表外资产转入表内，而银行受让信托受益权并不在上述要求转表的资产范围之内。在传统银信合作产品中引入更多的过桥方和改变理财计划投资标的设计形成了银行对银信合作规定的监管套利。

（二）银证信合作
1.银证信合作——信托受益权转让，对禁股令的变通，实现避饶监管套利
案例背景：甲公司为A 银行的高端授信客户，甲公司向A银行申请28 亿元人民币贷款。A 银行决定满足其资金需求，但A银行的贷款总量不足300 亿元。
A银行的放贷的考量：
（a）《商业银行风险监管核心指标（试行）》规定：“单一客户贷款集中度为最大一家客户贷款总额与资本净额之比，不应高于10%。”A银行若直接放贷28亿元，则触犯该红线；
（b）贷款资产的风险权重高，直接发放贷款将大幅降低资本充足率；
（c）表内贷款移至表外的需要，实现避饶监管套利；

各方角色：A 银行：形式上投资，实际上贷款；B 银行：形式上理财，实际上过桥；券商：形式上资产管理，实际上过桥；信托公司：形式上信托，实际上过桥甲公司：形式上使用信托资金，实际上使用银行资金。
补充：规避监管套利的方式
（1）买入返售模式

A.过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权。
B.过桥企业与银行A、银行B签订《三方合作协议》，约定将信托受益权转让给银行A，银行B以买入返售方式买入银行A的信托受益权，银行A承诺在信托受益权到期前无条件回购；
该模式下，银行A为信托贷款的出资方。
（2）银行理财计划对接过桥企业模式

A.过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权；
B.过桥企业将信托受益权转让给银行A，A将该信托受益权包装成保本型理财产品；
C.银行B与银行A签订《资产管理协议》，购买银行A发行的上述保本理财产品。
在该模式下，银行A为过桥方，银行B是信托贷款的实际出资方。
（3）银行理财计划对接融资企业

A.融资企业将自有财产权（如正在出租的商业物业）委托给信托公司，设立受益人是自身的财产权信托计划;
B.银行成立理财产品，向个人或机构投资者募集资金用于购买融资企业的信托受益权。
2.银证信合作——委托贷款，对资管计划不得放贷的变通

（三）银证合作
目前监管要求：
A.银行理财的嵌套逃避或者调剂监管指标,银行自营可以购买另一家银行的理财，但银行理财不能购买其他银行的理财。
B.银行理财嵌套其他资管计划目前无明确限制。
监管趋势：
（1）根据《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，有放开银行理财产品嵌套趋势。
（2）未来可能禁止非标银行理财嵌套除信托外的其他资管计划。
√非标银行理财产品+信托计划——投资非标：允许
×非标银行理财产品+信托计划外的资管——投资非标：禁止
补充：
A.非标准化债权资产是指未在银行间市场或者证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等。
B.《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》第三十九条(特定目的载体投资要求)商业银行理财产品投资特定目的载体的，应当符合以下要求：“(四)所投资的特定目的载体不得直接或间接投资于非标准化债权资产，符合银监会关于银信理财合作业务相关监管规定的信托公司发行的信托投资计划除外；前款所称特定目的载体包括但不限于其他商业银行理财产品、信托投资计划、除货币市场基金和债券型基金之外的证券投资基金、证券公司及其子公司资产管理计划、基金管理公司及其子公司资产管理计划、期货公司及其子公司资产管理计划和保险业资产管理机构资产管理产品等。”
1.银行+券商定向资管计划
（1）禁止性规定
A.禁止分公司、营业部独立开展定向资产管理业务；
B.禁止开展资金池业务；
C.禁止将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业；
D.对合作银行要求最近一年年末资产规模不低于300亿元，且资本充足率不低于10%；
（2）银行+券商定向资管计划的具体模式：信托收益权转让业务；信贷资产收益权转让业务；票据业务；委托贷款业务；信托贷款业务；转存业务；福费廷业务。以下为几种模式的列举：

2.银行理财产品+券商资管计划

（四）银基合作
（1）银行表内资产表外化——银行理财产品+基金子公司专项资管计划——购买自有信贷资产

（2）银行表内资产表外化——银行理财产品+信托计划+基金子公司专项资管计划——购买他行的信贷资产并回售

（五）信基合作（详见上文地产基金部分）
（六）券商资管产品
1.券商资管内部投资问题：

2.券商资管+基金资管/信托计划
3.变通规则（见上文结构图）
（1）券商资管+信托——放贷
（2）券商专项资管通过资产收益权售后回购——变相放贷
（3）通过集合信托计划对接券商定向资管的方式来间接实现拆分转让定向资管收益权
（七）其他金融产品的嵌套问题
1.基+证/信
2.信+证/基/信
3.期货资管和券商、基金、信托相互投资
4.保险资产管理计划、信托计划、银行理财资产管理计划、证券公司及其子公司的资产管理计划、基金公司专户及其子公司的资产管理计划，期货公司及其子公司的资产管理计划、契约性私募基金+私募基金
《私募投资基金监督管理暂行办法》下列投资者视为合格投资者：“（二）依法设立并在基金业协会备案的投资计划”；《私募基金登记备案系统——产品备案》，明确了投资计划包括保险资产管理计划、信托计划、银行理财资产管理计划、证券公司及其子公司的资产管理计划、基金公司专户及其子公司的资产管理计划，期货公司及其子公司的资产管理计划、契约性私募基金。
四、新规解读及对产品设计的要求分析
（一）近期新规

（二）新规对房地产融资的影响及产品设计
1.银行理财
根据《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》，目前银行理财的监管趋势如下：

2.证监系资管八条底线

根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第1-3号》
3.保险系资管八条底线
（1）禁止如下八种行为：
第一，具有资金池性质的产品；
第二，具有嵌套交易结构的产品；
第三，向非机构投资者发行分级产品；
第四，向机构投资者发行超杠杆的分级产品；
第五，在产品下设立子账户形式进行运作；
第六，未明确产品投资的基础资产具体种类和比例，笼统规定相关资产的投资比例为0至100%；
第七，以外部投资顾问形式将产品转委托；
第八，委托托管银行分支机构作为产品托管人。
（2）保险系资管八条底线与证券系资管八条底线的对比