同策株洲项目管理及市场分析报告.docx

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株洲11月第二周（1107-1113）市场周报一、宏观背景分析 u 株洲八成居民认为房价太高 2012年即将来临，新的一年，株洲老百姓最关注的问题是什么？近日，株洲市统计部门进行了一次专项调查。昨日公布的调查结果显示，当前株洲人最关心医疗和食品安全，最盼望物价和房价降下来。　　据悉，此次调查共涉及株洲1000户居民，调查访问对象全部是株洲市城乡住户调查常年记账户，具有广泛的代表性。调查结果显示，株洲老百姓2012年最关注“十大”问题，对政府有“七大”期盼。　　株洲居民当前关注的十大民生问题排序分别是医疗、食品安全、收入、物价、房价、反腐败、教育、社会保障、就业、环保等10个方面。其中，医疗问题排第一，过半数的居民关注医疗改革、医疗费用问题。45.1%的居民关注食品安全。有35.4%的居民对住房问题特别关注，当问及对当前房价的看法时，有78.4%的居民认为太高了，不能接受。同策观点：衣食住行是老百姓的最基本生活需要，政府要想改善民生，最快捷的方法便是从这几个方面着手。从最近几年的国家政策来看，政府是花了大力气来解决老百姓衣食住行方面的难题。在穿衣、吃饭、出行方面的民生改善显著，但老百姓的住房问题一直是困扰政府的一大难题。房价越调越高，普通居民已难以承受，怨声载道。富人毕竟是少数，如果普通老百姓的住房问题在接下来的几年不能很好解决，将引起较大的社会问题。我们认为，中央政府不会轻易放松本轮的楼市调控，楼市将得到彻底调整，价格下调已成定局，尤其是在成交量低迷，多数购房者持币观望的情况下。政府、银行被房地产业挟持的局面将成过往，民生之住房问题才是政府首要考虑的因素。二、整体市场分析 u 十一月第一周株洲市城区房地产市场统计统计时段新建商品房新建商品住宅套数面积（万平）本月截止13日套数套数面积（万平） 11/07-11/13 285 3.222 597 272 3.174 上周环比增长 -54.83% -55.43% —— -54.05% -54.55% 注：上表中所指“新建商品住宅”包括了别墅、高档公寓、宾馆房、商务房等特殊用途的商品住房。本周新建商品房的成交套数、成交面积较上周均下降了54%左右，降幅很大。本周的成交行情又回落到了低于300套，说明株洲楼市在佳兆业金域天下的带动下突围没有成功。佳兆业金域天下大降价带来的成交量猛增并没有给其余楼盘带来多大影响，株洲房价并没有实质性下降，依旧坚挺。消费者的观望情绪依旧，在现有调控政策下大有把牢底坐穿的气概。刚需购房者依然存在，只不过等着楼市降价出手，且这个降价不是小降，而是大降。株洲楼市后续走向如何，还需继续观察。开发商与购房者的博弈将走入深水区。 u 新建商品房及商品住宅近五周成交走势图 u 本周新建商品住宅销售套数排行榜排名项目名称成交套数 1 新桂广场新桂都 31 2 美的栗雨湖 28 3 佳兆业金域天下二期 21 4 五景花苑 17 5 海韵天城 14 本周的销售排行榜连续几周的第一名佳兆业金域天下被新桂广场新桂都代替，跌到了第三名。本周上榜的五个楼盘成交均不理想，第一名也仅成交31套。前几周正是由于佳兆业金域天下一个项目的出色表现，带动了整个株洲楼市。本周佳兆业金域天下的带动作用结束，因此株洲楼市重入低谷。近两个月来株洲有很多楼盘的周成交量均没有突破10套，说明株洲楼市寒流已经来临。同策观点：国务院总理温家宝在圣彼得堡讲话时强调：房价必须降调控不动摇。从上月开始，"降价潮"蔓延到更多的企业和城市。房地产"暴利时代"或终结。株洲房地产在经历了三年的高速发展期后，也开始降慢速度。继佳兆业金域天下开盘“均价3980元/㎡”，本周13日株洲恒大名都以“成本价开盘”、“起价5380元/㎡，每户送1600元/㎡的豪装品质”的盛大开盘，株洲房产开发商恐又经历新一轮的“价格恐慌”。这一次株洲老百姓的观望氛围又要浓几分了。三、馨香橄榄城竞品本周动态美的城佳兆业·金域天下大江官邸华晨御园华晨国际尚格名城销售价格（元/㎡）高层报价5000，联排别墅10000 没有对外报价了，正在办VIP排号,已办卡100多张，预计12月再开盘二批新品VIP认筹，价格待定均价5700 5500起价， 6100均价报价5500 在售房源面积（㎡）高层140㎡、180—230㎡；联排别墅290㎡高层116—170㎡二批将推85㎡和140㎡房源 130-140㎡三房为主 80—120㎡ 90—140㎡三至四房在售套数高层200套；别墅本周推出136套 300多套预计年底开盘推出85㎡和140㎡房源各66套 100多套 30几套 130套左右优惠情况按揭98，一次性95 按揭98，一次性92 VIP办卡2万抵4万按揭98折，一次性再96折一次性98折，按揭无折扣按揭99，一次性96 上周销售情况高层2套，别墅70套左右几套 —— 几套 7套几套四、三一歌雅郡竞品本周动态尚格领秀天下建工新桂广场金色荷塘玫瑰名城印象华都锦玉华庭天鹅湖一号世贸广场销售价格（元/㎡）高层均价4600，多层均价5200 折后4500 三房4500，两房4600，四房洋房5300 起价4160，均价4400 4600 7#栋楼王均价5200 起价5000，最高价6200，均价5600 5600-6000 在售房源面积（㎡） 1—3#高层（33—153平米）， 9—13#小高层（50—160平米） 150平米四房 88㎡两房、110-136㎡三房、153㎡四房洋房 89—149平米两房、三房 100—140两房、三房 70-130平两房、三房 136-171平两房、三房 130-140㎡在售套数 750户 15套 70多套 100多套房源，主要是三房二期10—13#栋200多套房源，主要是三房 1#、7#栋尾房在售；2#栋（40—70平公寓）200多套认筹中，预计11月19日开盘 100套 10多套优惠情况全款96，按揭98 近期不对外销售，下次开盘时间未定全款89折，按揭9折；三房打折基础上每平再减100元；全款97、按揭99 一次性98，按揭99 全款95，按揭97；2#栋公寓认筹3万抵5万无无优惠。4#、6#栋200套140-150平三房VIP认筹中，年底开盘上周销售情况几套 —— 2套 2套无成交无成交无成交 2套五、 11月13日恒大名都开盘简介项目开盘楼栋号推出套数（套）户型（㎡）均价（元/m²）优惠政策销售套数（套）销售率注恒大名都 2.6.8.11.12#栋部分房源 600多套 37-160m² 一房至四房宣传起价5380，实际销售价格折后4880-5600 VIP认筹开盘优先选房，额外85折。一次性付款再95折 200多套 35%左右宣传：“成本价开盘”，起价5380元/㎡，每户送1600元/㎡的豪装品质恒大名都11月13日盛大开盘，在前期宣传“成本价开盘，起价5380元/㎡，每户送1600元/㎡豪装品质”，且对外宣布VIP认筹超过千组，可谓吸引了整个株洲楼市的眼球。但开盘仅销售200多套，销售率35%左右，销售情况一般，也让人大跌眼球。在现在株洲楼市寒潮下的如此销售业绩也算情理之中。株洲楼市寒流依旧。 .（.....）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：...../map.htm 提供5万集管理视频课程下载，详情查看：...../zz/ 提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：...../shop/ 2万GB高清管理视频课程目录下载：...../12000GB.rar 高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。咨询电话：020-. 值班手机：. 网站网址：....

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