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昆山房地产市场发展态势分析

1. 昆山城市概览
l 地理位置：
昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
l 人口：
统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。
l 交通：
- 沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。
- 至苏州市约25分钟车程。
l 宏观经济环境：

表1 2004年昆山市若干宏观指标
指标名称
数值
同比增长
指标数值横向比较
GDP
570亿元
24.5%

人均GDP
9.07万元
29.4%
位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍
城镇居民人均可支配收入
15011元
15.2%
是上海市同类指标的0.90倍
上年全国百强县（市）评比名次
第2位
-
顺德居首位
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。

值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
2. 昆山房地产市场发展回顾
l 近年来房地产开发投资快速增长

注：2004年数值为预测值。
资料来源：昆山统计局。
图1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势

l 供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给
注：缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源：昆山统计局。
图2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势

l 需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著
资料来源：昆山统计局。
图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析

l 价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升
资料来源：昆山统计局。
图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势

l 基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山

表2 进入昆山的部分知名房地产企业
企业名称
进入时间
(年)
运作项目
项目区位
项目总建面
(万平方米)
项目总占地
(万平方米)
万科集团
2004
万科高尔夫别墅
昆山市阳澄路、马鞍山路
34
57
世茂集团
2004
昆山世茂新城
昆山城南
130
72
绿地集团
2003/2004
绿地·国际家园
昆山市花桥镇
600
267
中原地产
2003/2004
华城美地(代理)
昆山市长江北路、鑫茂路
56
-
资料来源：网上搜索。
3. 未来3年昆山房地产市场发展预测
l 预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长
现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：
昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）
昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337（R2=0.808）
基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。

表3 2005-2007年昆山市部分指标预测
指标名称
2005
2006
2007
GDP（亿元）*
625.98
687.46
754.98
户籍人口（万人）**
65.48
67.65
70.14
人均GDP（万元）
9.56
10.16
10.76
商品房销售均价（万元/平方米）
0.30
0.32
0.33
商品房销售面积（万平方米）
184.15
196.36
208.58
* 《昆山城市总体规划(2002--2020)》，2010年昆山市GDP预计达到1000亿元，假设2006-2010年年均递增速度均为9.8%。
** 人口预测采用二阶多项式自回归分析结果（R2＝0.994）。
资料来源：2004年昆山市国民经济和社会发展统计公报。

值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市（参见图2），这部分需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这部分需求考虑进去。
l 市场供给来看，近期的施工面积达到较高的水平，已基本满足未来3年的销售面积需求

资料来源：昆山统计局。
图5 2001-2004年昆山市商品房施工面积走势
4. 昆山市房地产市场开发投资机会分析
l 住宅市场中，高档物业存在明显的投资机会
2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业（包括别墅、高档公寓）年均递增152.29%，且连续三年供需基本平衡。

表4 2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标对比
单位：万平方米
年份
高档住宅*
普通住宅**
竣工面积
销售面积
二项之差
竣工面积
销售面积
二项之差
2001年
3.72
3.89
-0.17
47.59
54.45
-6.86
2002年
10.08
9.90
0.18
73.02
67.44
5.58
2003年
28.54
24.76
3.78
145.80
121.97
23.83
* 高档住宅包括别墅和高档公寓。
** 普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。
资料来源：昆山统计局。

l 酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力
- 长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字（2003年底约为6.7%），则昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。
- 市场供应角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓项目已经启动，预计将在2-3年内建成，总供应套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。

表5 目前昆山市已开盘的酒店式公寓项目
项目名称
均价
(元/平方米)
套数（套）
交房时间
备注
长江酒店公寓
11000
352
2006年
挑高设计，可分隔使用
摩天.星光酒店公寓
-
-
2006/2007年
未开盘
前进录
5600
162
2005年
-
中茵苹果社区
5000
120
2005年
-
吉田国际广场
5800
338
2007年
-
都市现代城
4100
144
2005年
-
资料来源：网上搜索。

l 写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资机会
- 近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。

表6 2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化
年份
商品房空置面积(万平方米)
#同比增长
其中：写字楼空置面积
(万平方米)
#同比增长
2001年
23.16
-
0.64
-
2002年
19.56
-15.54%
0.33
-48.44%
2003年
13.70
-29.96%
0.27
-18.18%
资料来源：昆山市统计局。

- 昆山市现有的大部分写字楼建设标准都比较低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛发展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。

l 商业物业发展前景较佳
- 目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大部分城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一部分消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。
- 由于商业发展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。

表7 进入昆山的部分商业巨头
企业名称
进入时间
(年)
项目区位
项目总建面
(万平方米)
大润发
2003
昆山朝阳中路518号
1.88
易初莲花
2003
昆山长江北路，近新浦路
2
欧尚购物中心
2004
昆山前进西路、白马泾路
11.2
沃尔玛
2005
西部城市副中心
-
乐购
2005
铁南城市副中心
-
资料来源：网上搜索。