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建筑业签订合同涉及的印花税问题
问一：没有确定租赁期限的房产租赁合同如何贴花。答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的，对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税、补贴印花。
问二。个人无偿受赠房屋如何缴纳个人所得税。
答：根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：“
一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照经国务院财政部门确定征税的其他所得项目缴纳个人所得税，税率为20%。”
四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。”
问三。企业与租房中介甲及承租方乙签订了一份三方租赁合同是否需要三方都缴纳印花税。
答。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）的规定，财产租赁合同，包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、设备、器具等合同，按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花，立合同人的双方为印花税的纳税义务人。根据第八条的规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此，若租赁双方签订出租房屋合同，与租房中介签订的是委托合同，该租赁的出租方和承租方分别需要按照租赁金额千分之一贴花，被委托方租房中介不需要缴纳印花税。若三方只签订了租赁合同，应三方都分别缴纳印花税。
问四：企业转让在建工程签订的合同是否需要缴纳印花税。若需要缴纳，按照何税目缴纳。答：根据《印花税暂行条例》及《施行细则》的规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专用权、专有技术使用权等转移书据。产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，企业转让在建工程签订的合同应当按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。
问五：2018版企业所得税月（季）度预缴纳税申报表“特定业务计算的应纳税所得额”：企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。那么按照预计毛利确认的应纳税所得额能否抵减，是否涉及多预缴税款。
答：根据《国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2018年版）》等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）规定，
一、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2018年版）》适用于实行查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报时填报。《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报表（b类，2018年版）》适用于实行核定征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报和年度汇算清缴申报时填报。……
四、本公告自2018年7月1日起施行。《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（2015年版）等报表〉的公告》（国家税务总局公告2015年第31号）、《国家税务总局关于修改企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的公告》（国家税务总局公告2015年第79号）同时废止。特此公告。附件：
1.中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（a类，2018年版）填报说明：……4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。……13.第13行“实际已缴纳所得税额”：填报纳税人按照税收规定已在此前月（季）度申报预缴企业所得税的本年累计金额。建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，按照税收规定已经向项目所在地主管税务机关预缴企业所得税的金额不填本行，而是填入本表第14行。
根据《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
因此，企业当期预缴税款是按照企业的累计利润总额计算，前期缴纳税额通过13行“减：实际已缴纳所得税额”进行调整，不会造成多预缴税款。
问六：未取得土地使用证是否缴纳城镇土地使用税。答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。
问七。我公司办公场所更换的防盗门是否需要计入房产原值计征房产税。
答。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
第二条规定，对于更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和设施中易损坏。需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
因此，贵公司更换防盗门将其价值计入房产原值时可扣减原来防盗门的价值，然后计征房产税。
问八。房屋转租取得收入是否交增值税、企业所得税。转租房产收入是否需要缴纳房产税。转租合同租金金额是否需要缴纳印花税。
答：结论1：房屋转租收入需要缴纳增值税。
政策依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国税总局2016年第16号公告）第二条：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。分析：“各种形式”中包括以租赁方式取得的不动产。所以，以租赁方式取得不动产后再转租的收入，也需要缴纳增值税。结论2：房屋转租收入需要缴纳企业所得税。
政策依据：《企业所得税法实施条例》第十九条规定：企业所得税法第六条第
（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
分析。以租赁方式取得不动产后再转租的收入，属于企业提供固定资产使用权取得的收入，应按相关规定缴纳企业所得税。
结论3。转租收入不需要再缴纳房产税。
《中华人民共和国房产税条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管员或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
分析。国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以了明确，房产税的纳税义务人为产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人。房产租金收入应当是以出租房屋的房产税纳税义务人即房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入为计税依据。所以，转租收入不需要再缴纳房产税。
结论4。转租合同需要缴纳印花税。
政策依据：《印花税暂行条例》（国务院令第11号）印花税税目表的列举及相关规定：房屋租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。
分析。转租合同如果有租赁金额，按照租赁金额的千分之一贴花。
总结：根据上述规定，你公司转租房产取得收入需要交增值税、印花税和企业所得税，但是不需要缴纳房产税问九：没有确定租赁期限的房产租赁合同如何贴花。答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的，对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税、补贴印花。
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