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文化水廊商业项目市场调研报告

前言
第一章 消费市场探析
一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比
二、居民收入特点分析
三、市区居民消费特点分析
四、消费指标走势分析
第二章 苏州市商业营业用房发展状况
一、商业营业用房供给状况、空置状况分析：
二、商业营业用房市场需求状况分析
三、供应市场探析
四、综述
第三章 市场面分析
一、主要竞争个案评述
二、主要竞争个案相关指标对比分析
第四章 项目SWOT分析
第五章 项目定位分析

前 言

风起云涌，商机再现，智者不容有失！
审时度势，把握市场脉搏；
横刀立马，敢为行业先。
细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。
把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。
提高产品力度，创造最大价值。
发扬优势，规避缺失，力求不败。
调研、策划、造势、推案
用心营造共赢局面
誓将卓越进行到底！

第一章 消费市场探析
一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比
在国民经济持续健康稳定发展的大环境下，全省人民生活水平不断提高。
省内各市居民可支配收入、增幅及位次情况
城市名
新口径
（元）
收入位次
增幅
（%）
增幅
位次
城市名
新口径
（元）
收入
位次
增幅
（%）
增幅
位次
全 省
8178
——
11.9
——
连云港
6953
12
9.3
11
南京市
9157
4
11.0
8
淮安市
7158
11
20.2
1
无锡市
9988
2
14.9
2
盐城市
7274
10
14.5
3
徐州市
8037
7
13.2
6
扬州市
7833
8
12.6
7
常州市
9937
3
14.4
4
镇江市
8202
6
14.2
5
苏州市
10617
1
10.2
9
泰州市
7788
9
9.5
10
南通市
8640
5
8.6
12
宿迁市
5041
13
7.3
13
●从上表可以看出，可支配收入列前六位的是苏州、无锡、常州、南京、南通（苏北）、镇江。
●苏州2002年居民可支配收入为10617元，列全省第一，比2001年增长10.2%，但增长率仅列全省第九名，低于全省平均水平（11.9%）1.7个百分点，增幅的偏低应该值得注意。
从苏南5市的居民收入来看，呈现如下几个特点：
1、苏南5市居民可支配收入泾渭分明
●随着改革开放的不断深入，市场机制的逐步完善，国家各项经济政策的出台，作为长江三角洲重要的新科技前沿阵地的苏州近几年外向型经济蓬勃发展，带动了整个城市经济总量的扩张，城市居民可支配收入也“水涨船高”。
●但我们也要看到，虽然苏州居民可支配收入与其他4市拉开了一定的差距，但收入增幅处于最低，应值得注意。
苏南5市历年人均居民可支配收入一览表
年份
城市名
1999年
2000年
2001年
2002年
绝对值（元）
绝对值（元）
绝对值（元）
绝对值（元）
苏州市
8406
9274
10515
10617
无锡市
7920
8603
9454
9988
常州市
7874
8540
9405
9933
南京市
7694
8233
8848
9157
镇江市
6569
7170
7698
8202
●从上图可以看出，苏南5市居民可支配收入排名虽然一直没有 变化。
●无锡常州两市的居民可支配收入和苏州的差距在逐渐减小，说明苏州居民可支配收入的增幅还是比较低的，差距的缩小主要原因就是增幅较小造成的。

形成差距的原因探析：
（1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化发展，其他4市就业结构相对较为单一，间接地影响了4市居民收入的快速增长。
苏南5市人口就业情况表（单位：%）
城市名
就业
人口
国有
集体
其他
经济
个体
私营
个体
被雇
退休
再就业
其它
就业
全省
100
47.43
14.86
9.46
6.67
6.08
3.38
2.03
南京市
100
64.60
11.18
3.11
3.11
2.48
8.07
7.45
无锡市
100
57.14
11.43
18.57
1.43
7.14
3.57
0.71
常州市
100
44.23
6.41
30.13
4.49
8.33
5.13
1.28
苏州市
100
45.65
21.01
20.29
2.17
5.07
5.07
0.72
镇江市
100
61.38
17.93
7.59
4.14
6.21
2.07
0.69
从各类型就业人员分布看，苏州市国有、集体、其它经济单位人员分布较平衡，就业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省平均水平。
（2）、目前，工薪收入仍是城市居民总收入的主要来源。人均工薪收入的多少直接影响到所支配收入的多少。
苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人）
城市名
南京市
无锡市
常州市
苏州市
镇江市
总收入
9856.07
10839.67
10840.58
11510.61
8829.14
1.工薪收入
6616.98
6798.22
7310.98
6960.09
563
工资及补贴收入
6360.46
6707.68
7175.47
6610.48
5348.35
其他劳动收入
256.51
90.54
135.52
349.61
14.65
2.经营净收入
151.89
106.27
366.06
104.1
191.57
3.财产性收入
28.41
143.94
84.52
125.59
177.4
4.转移性收入
3058.79
3791.24
3079.02
4320.84
3097.17
从表中可以看出：
■苏州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，两者相差350.89元，居第二位。与其他3市的差距不是很大，尤其是与南京、无锡两市差距更小。
■苏州居民的转移性收入最高，与其它四市拉开了很大的差距，对总收入的拉动作用明显，该指标和工薪收入指标共同作用，使得总收入指标列五市首位。
■收入的多元化对可支配收入的作用明显。
2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低
随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水平不断增长。
苏南5市人均消费支出比较
城市名
单位
2001年
2002年
增幅%
增幅排名
全 省
元/人
5532.74
6042.61
9.2
——
南京市
元/人
7325.65
7322.61
0
5
无锡市
元/人
7404.78
7567.21
2.2
3
常州市
元/人
7525.57
7973.09
5.9
1
苏州市
元/人
7269.88
7686
5.7
2
镇江市
元/人
6235.56
6304.53
1.1
4
从表中可以看出：
■苏州居民消费支出达7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消费支出的增幅为5.7%，低于常州市（5.9%），相对于收入的增幅（10.2%），消费支出明显偏低，说明拉动内需的政策的作用并不明显，苏州市的居民消费水平尚有较大潜力可挖，必须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。
■苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游经济对商业发展的促进作用日益明显，在居民收入水平提高远远高于消费水平的情况下，应抓住机遇，打造旅游经济，大力发展和完善现有商业配套。

二、居民收入特点分析
随着苏州市经济持续稳定发展，城市居民家庭收入亦呈现稳步提高之势，2002年市区居民人均可支配收入为10617元，列全省首位，同比增长10.2 %。居民收入的主要特点是：
1、收入来源趋于多元化。
从下表可看出，
●工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。
●转移性收入对居民家庭总收入的影响日益明显，随着离退休人数的增加和养老金标准的提高以及社会最低保障制度的建立健全，以养老金为主的转移性收入大幅增加，在居民家庭总收入所占的比重已达37.53%。
●经营净收入和财产性收入也占居一定比例，家庭收入来源呈现出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。
项 目
金额(元/人)
比重(%)
比重排名
家庭总收入
11511
100
——
1、工薪收入
6960
60.43
1
2、经营净收入
104
0.95
4
3、财产性收入
126
1.09
3
4、转移性收入
4321
37.53
2

2、不同家庭收入水平悬殊。
项目
计量单位
低20%
较低20%
中间20%
较高20%
高20%
可支配收入
元/人月
354
543
711
959
2051
从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为2051元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大。
3、收入水平在省内领先，但明显低于沪浙粤。
2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、无锡、常州也分别高1460元、629元、684元。但与上海、浙江、广东的城市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海、宁波、广州的80%左右，仅相当于深圳的42.6%。
指标
省内城市
居民人均可支配收入(元)
比苏州±(元)
苏州为各地的%
江苏省
8178
-2439
129.8
无锡市
9988
-629
106.3
常州市
9933
-684
106.9
南京市
9157
-1460
115.9
南通市
8640
-1977
122.9
镇江市
8202
-2415
129.4
徐州市
8037
-2580
132.1
扬州市
7833
-2784
135.5
泰州市
7788
-2829
136.3
盐城市
7274
-3343
146.0
淮安市
7158
-3459
148.3
连云港市
6953
-3664
152.7
宿迁市
5041
-5576
210.6

指标
沪浙粤城市
居民人均可支配收入(元)
比苏州±(元)
苏州为各市的%
上海市
13250
2633
80.1
宁波市
12970
2353
81.9
绍兴市
12133
1516
87.5
杭州市
11778
1161
90.1
湖州市
11388
771
93.2
舟山市
10985
368
96.6
嘉兴市
10757
140
98.7
广州市
13380
2763
79.3
深圳市
24941
14324
42.6

三、市区居民消费特点分析
2002年，市区居民人均消费支出为7686元，同比增长5.7%。居民消费的主要特点是：
1、消费结构进一步改善
2002年居民的八大类消费支出中，除衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品及服务有所下降外，其余都有不同程度的增长。
项 目
金 额
（元/人）
增长率
（%）
占消费支出
比重(%)
比去年增减百分点
消费性支出
7686
5.7
100
--
1、食品
3237
6
42.1
0.1
2、衣着
471
-11.6
6.1
-1.2
3、设备用品及服务
625
-37.8
8.1
-5.7
4、医疗保健
330
1.7
4.3
-0.2
5、交通与通讯
642
24.2
8.4
1.2
6、娱乐文教服务
1197
25.5
15.6
2.5
7、居住
928
72.1
12.1
4.7
8、杂项商品及服务
257
-25.9
3.3
-1.4
从上表可看出：
（1）反映居民基本生存需要的食品 、衣着等基本生活方面支出所占的比重下降，2002年居民人均食品、衣着支出占消费支出的比重仅占48.2%；比上年下降了1.1个百分点。体现发展与享受需求的交通通信、教育文化娱乐和居住等项支出的比重上升较大，2002年居民人均交通通信、教育文化娱乐和居住支出占消费支出的比重为36.1%，比上年提高了8.4个百分点；居民消费不再以吃、穿等基本生活为中心，而是追求更高层次的生活享受，反映了居民生活改善的事实。
（2）近年来，住房消费成为热点，苏州房地产市场活跃，住房买卖规模空前，居民家庭住房条件迅速改善，家庭支付的物业管理费、装潢等与住房相关的居住类支出明显增加，2002年居住类支出（不含购房本身支出）比上年增长72.1%，增幅居八大类消费首位。
2、消费行为发生重大改变
2002年我市居民人均可支配收入为10617元，消费支出7686元，消费倾向为72.39%，与国际上公认的正常标准相比属偏低，这是因为居民的消费行为发生了重大改变，居民家庭支出的热点已转向住房、汽车等大宗消费。2002年我市居民人均购建住房支出达1521元，占总支出的13.8%，是南京的6倍、无锡的2.6倍、常州的2.7倍。至2002年末，苏州私家车拥有量已突破10万辆，达10.68万辆，居全省第一。

3、恩格尔系数偏高
省内城市
人均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数(%)
比苏州±百分点
徐州市
5922
2164
36.5
-5.6
常州市
7973
2933
36.8
-5.3
连云港
5059
1869
36.9
-5.2
盐城市
5507
2092
38.0
-4.1
南通市
5852
2318
39.6
-2.5
无锡市
7567
3011
39.8
-2.3
泰州市
5550
2308
41.6
-0.5
南京市
7323
3066
41.9
-0.2
扬州市
5575
2341
42.0
-0.1
宿迁市
3464
1463
42.2
0.1
镇江市
6305
2708
43.0
0.9
淮安市
4840
2136
44.1
2.0

指标
沪浙粤城市
人均消费支出(元)
食品支出(元)
恩格尔系数(%)
比苏州±百分点
深 圳
18926
5187
27.4
-14.7
广 州
11508
4380
38.1
-4.0
绍兴市
9004
3495
38.8
-3.3
舟山市
8010
3123
39.0
-3.1
上海市
10464
4120
39.4
-2.7
杭州市
9215
3707
40.2
-1.9
宁波市
9396
3791
40.3
-1.8
湖州市
8133
3425
42.1
0.0
嘉兴市
7352
3240
44.1
2.0
恩格尔系数（即食品支出占消费支出的比重）是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标。2002年市区居民人均消费支出为7686元，食品支出3237元，恩格尔系数为42.1%。无论与省内城市比，还是与沪浙粤相关城市比均属偏高。
近年来，苏州的房价大幅上升，教育费用、医疗费用居高不下，对居民的消费行为产生了较大影响。应加大定销房的建造和对教育收费、医疗收费的规范力度，抑制房价过快增长，调整居民的消费结构，促进商业服务业的发展。

四、消费指标走势分析
1、社会消费品零售总额（亿元）走势图
消费品市场需求旺盛，全市消费品市场持续走强，从1978年 至2002年，社会消费品零售总额曲线近似直线上升，尤其是1990年以后，上涨幅度明显加大，说明随着生活水平的提高，居民的消费也呈现较快的上涨趋势，2002年实现社会零售总额451.6亿元，增长15.3%。但我们也应该看到，年上涨的幅度相对平缓，说明目前市场商品供应结构还不是很合理，拉动内需的效果不是很明显，应该着力调整（市场微调之手）商品和服务的供应结构，引导商业健康发展。
2、市区居民消费价格总指数（%）走势图
2000年以来，物价总体水平稳定，社会消费品供应充分，物品短缺和通货膨胀不再发生，这为消费稳定增长创造了条件。但我们也要注意到，物价一直低位运行，长久来看，也会抑制消费，不利于商业的发展。
3、市区商品零售价格总指数（%）走势图
2000年，走势呈近似直线攀升，说明在宏观政策的调控下，市场商品零售价格相对稳定，有利于商业的健康良性发展。

居民消费结构在提升，中、高档消费群体正在形成，消费增长的增量部分主要是由中、高档消费形成的，伴随房地产市场火爆而形成的居住类消费、提高生活品质的教育、文化、娱乐、服务消费和汽车消费成为热点。
从01年下半年到今年的居住类消费和餐饮业的消费火爆，抬高了基数，给03年的消费品零售额增长增加了难度。

第二章 苏州市商业营业用房发展状况
2002年苏州市商业营业用房开发数据统计表
指标
区位
本年完成投资
施工面积
新开工面积
竣工面积
空置面积
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
02年
增幅
市区
古城区
39933
13.90
206923
12.15
52589
-31.92
123008
-3.37
105597
-36.44
新区
4901
12.00
53482
-61.25
18749
-48.61
24213
-1.96
8651
-49.74
园区
1621
-48.90
16272
-19.94
9974
-21.08
6298
-45.40
1556
-73.90
吴中区
8098
43.99
57582
53.05
16241
22.22
31796
-14.75
64215
-2.91
相城区
2584
66.82
33625
60.52
33281
58.87
17344
-3.37
9229
/
常熟
10434
264.32
175729
417.43
174314
888.06
119519
394.70
39402
7.96
张家港
14306
133.33
130567
72.24
102545
119.35
77849
66.13
22183
81.34
太仓
22627
204.33
330352
156.37
214869
350.38
90743
10.53
10316
-81.12
吴江
11418
17.80
151962
9.75
101674
-0.32
63177
-19.62
15596
-33.76
昆山
5412
19.42
42384
-45.05
21589
-35.70
34469
-33.99
17039
32.98
一、商业营业用房供给状况、空置状况分析：
1、全市商业营业用房发展总体状况
总体上看，苏州商业用房的发展势头强劲，完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积四个指标都比2001年有所增长。尤其是完成投资和新开工面积两个指标的增幅，更是强劲，说明在交通格局的形成、轻轨潜在效应的激发、经济的持续高涨、居民可支配收入及消费性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，开发商对苏州市的商业前景的预期良好，开发信心十足，投资力度明显加强，资金到位状况良好。
值得注意的是空置面积的大幅度下降，相对施工面积、新开工面积的不断上升，说明市场需求比较旺盛，已经消化掉大量的空置商业营业用房，“减空”效果明显。

2、市区商业分区概述
（1）、中心城区：
古城区由于历史原因，各项商业配套比较完善，石路商圈、观前商圈已相对成熟，辐射半径也日益扩大，商业市场相对饱和，故从5个指标的发展来看，该区域内的商业已经进入生命同期中的成熟期，后来商业项目介入相对困难，故新开工面积有着较大的降幅（-31.92%）。同时，从空置面积的降幅（-36.44%）来看，更能说明该区域内的商业环境的成熟。成熟的商业环境、良好的市场前景使得该区内的商业空置房的“减空”效果非常明显。
■成熟的商圈对区内商业用房发展的拉动作用明显。
（2）、新区
新区内已有新区商业街，狮山路沿线的各种酒店、咖啡店等休闲娱乐餐饮，以及预计今年10月份开业的百润发购物广场。加上该区内高档物业的陆续出现和苏州乐园吸引旅游人群的不断增加，市场潜力较大，发展大型商业项目有较大的机会。
预测：在未来，新区狮山路两边将出现商圈，我们暂称之为“新区商圈”。但该处文化底蕴的相对不足，也是发展商业的一个弱点，因为难以有效的延长旅游人群的区内逗留时间。
（3）、园区
园区由于商业模式相对独特，邻里中心运作都相对成熟，能有效地满足区内居民的消费需求。但随着近两年区内高档物业的大量涌现、外来人口的急剧增加、CBD的规划、园区二三期的启动，园区已成为苏州的国际化新城区，国际化步伐明显加大，为了满足区内海内外高消费人群的需求，该区的商业项目的档次将比较高，目前在建和将建的项目就有F城、联合投资的娄葑社区服务中心，星海国际广场、师惠坊商业街、湖东第四邻里中心、湖西园区置地商业项目等一系列大型商业项目。
预测：在未来几年内，该区的商业将与国际接轨，档次将成为苏州最高，与石路商圈、观前商圈形成鼎足而立之势。
（4）、吴中区
由于吴中区发展上的相对滞后，该区内除木渎、长桥（百润发、华润）商业发展状况还好外，其他地方的商业发展状况都不尽人意。
从施工面积、新开工面积的增幅来看，还是比较快的，但增长率主要是由指标基数太小拉动的，市场需求拉动效果不是很明显。空置面积的降幅很大原因也不外于此。
预测：该区域内的商业前景由于先天条件不足，市场潜力相对较小，潜力相对较大的地区有三个：长桥、木渎、太湖。

（5）、相城区
相城区的商业近年来有着较大的发展，主要集中在相城区的行政中心附近，已形成的有较大影响力和形象的商业项目有蠡口家具城、相城一条街，还有规划中即将运作的国际服装城。该区发展较慢，近期由于区内市政配套设施、交通有较大改善，市场前景一下子变得光明起来，但由于铁路以北的区位在人们心理上的抗性，市场前景不是很理想，商业发展趋势倾向于商业物流方向，未来可能会作为商品集散地的形象存在于市场中。
3、五个县级市
五个县级市的商业发展相对滞后。但发展步伐非常快，随着“沿江八大产业基地”的规划实施，区内商业的前景变得扑朔迷离，产业结构决定了这几个区域内的绝大部分地区商业前景不容乐观，商业将集中向服务周边居民的日常生活需要方向发展。值得一提的是几个风景区板块的旅游业有可能带动区域内商业发展。
但这些县级市内居民的消费地点倾向于市区，随着大交通格局的形成、轻轨的规划，大大缩短了往返市区的时间，这些县级市面临市区商业对区内商业客源的分流左右，市场挑战明显，市场客源将大幅缩水，从而形成市场需求相对不足。
秘方：做独特的商业，以差异化策略介入市场竞争。

二、商业营业用房市场需求状况分析
2003年上半年，市区商业营业用房转让登记1282处，转让面积25.11万平米，转让金额9.06亿元，分别比上年同期增长101.26%、9.42%和96.10%，创历史最高水平。
上半年，市区商业营业用房预售价平均每平方米7033元，其中中心城区为每平方米7706元。
指标的惊人增长说明市场消化能力极强，这与“一铺养三代”的传统投资思想密不可分，在股票市场长期低迷、银行储蓄利率一再下调的情况下，投资不动产、在“商铺”中淘金已成为广大市民的共识。

三、供应市场探析
1、历年商业营业用房施工面积走势分析

※从图一可以看出：
从98年至今，商业营业用房的施工面积走势波动较小，只有99年跃入谷底，原因是98年结转的大量的商业营业用房面积在一定程度上影响开发商的市场信心，但随着99年底苏州楼市的升温，加上苏州经济的持续高涨，有效的拉动了商业营业用房的开发信心， 2000年至2002年走势呈缓慢上升态势。居民可支配收入的不断增加和消费性支出的比例不断加大，对商业服务业的需求日益旺盛，也有效的拉动了商业营业用房施工面积的再次大幅上扬。
预测：随着经济的持续高涨，外来人口的不断增加、交通环境的不断改善、招商引资力度的不断加强。商业营业用房的市场需求将进一步旺盛，施工面积有望继续保持快速上扬的走势。

2、历年商业营业用房新开工面积走势分析
※从图二可以看出：和施工面积走势相似，波动较小，走势相对
平缓，但增长趋势明显。
3、历年商业营业用房竣工面积走势分析
※从图三可以看出：历年竣工面积走势戏剧性的与施工面积、新 开工面积的走势一致，但我们从增幅上看，施工面积，尤其是施工面积中的新开工面积2002年的增幅明显高于竣工面积，说明2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根据开发周期简单估计）商业营业用房的供应将急剧加大，市场竞争可能会比较激烈，一些地段差、辐射能力小、综合竞争能力差的项目有可能面临市场尴尬，销售压力会明显增大。

4、历年商业营业用房空置面积走势分析
※从图三可以看出：
从空置面积的走势来看，总体趋势呈现较快速度下降。原因是趁着2002年前后火爆的苏州楼市和需求的上升，市场消化速度加快，“减空”效果明显。但我们也应该警惕：走势有可能会上扬，原因是后开发的项目在相关指标、整体质素上都与市场需求相一致，而老式商业用房在一定程度上难以满足市场需求，去化压力大，可能面临改造，甚至可能为市场淘汰。

四、综述
■园区独特的商业运作模式（邻里中心）、园区二三期的高标准的规划以及目前几大商业项目的运作（例如F城、联合投资的娄葑社区中心等），加上区内居民消费能力强、外来人口多、打造国际化都市的实现，园区的商圈在一两年内有望与石路商圈、观前商圈、南门商圈进行新一轮的市场洗牌，形成“割据”状态。
■随着居民生活水平不断提高，苏州的商业发展应抓住机遇，调整商业服务结构、提高商业服务的档次和水平。
■充分利用苏州的旅游资源，加快旅游业的发展，带动全市商业的发展，形成“旅游商业经济”。
■随着城市形象的提升，必将吸引更多的海内外人士涌入苏州，苏州更应该以一种积极的心态面对巨大的商机。
■苏州已向移民城市方向发展，外来人口的逐年增加，商机无限，但外来人口的结构有待调整（这主要是由产业结构决定的），随着苏州产业结构向高科技、资金密集型产业发展，必将使得需求市场进一步扩大，促进商业的进一步发展。
■大交通格局的形成、轻轨建成后的投入使用，会使得郊区级县级市的客源向中心城区流入，不利于郊区及县级市的商业发展。
■综合竞争能力差的商业项目将面临市场的淘汰，而质素较高的项目将蚕食大部分的市场份额，最终将形成几大商圈，遥相呼应，形成“割据”状态。
■信贷政策的变化，将对商业项目的市场去化形成一定的影响。同时，一些资金链比较薄弱的小开发商将很难进入商业项目的运作；一定程度上也给资金实力强、开发能力强的开发商以市场机会，有效地引导商业项目的开发向高质、健康、良性的态势发展。
■长三角都市圈的形成，也会在一定程度上导致苏州本地客源向商业非常发达的上海流出，“苏州挣钱，上海消费”的现象不容忽视，针对这一情况，应尽快提高苏州商业服务的档次和水平，有效抑制高端客源的流出现象。
商业项目的运作相对较难，人气至关重要，地段、周边居民消费水平和消费倾向、项目本身的质素、交通、物管水平等等都是制约项目成功的重要因素，一个好的商业项目应对项目周边的居民结构、消费倾向、消费结构、收入及支出水平有着充分的了解，剔除影响项目运作的市场抗性因素，通过树立良好的公众形象、周到完善的物业管理、吸引人气的聚客力广场等综合质素，采用整合营销手段等来扩大项目的辐射半径，吸引更多的人气。

第三章 市场面分析
一、主要竞争个案评述
F城：该商业街位于苏州工业园区二期内，金鸡湖东岸翠园路、星港街交界处，是由上海新纽投资管理有限公司苏州分公司投资开发管理。
该案占地63亩，总建面积超过10万平方米。
该案处于园区文化行政中心地带，周边未来规划建设中政府机构、公司、大厦云集（包括园区管委会行政中心大厦、6幢政府公、检、法等办公大楼、能容纳8万人的国际会展中心、2万人居住社区和公众广场、文化水廊等重要项目）。
该案的招商业种主要为国内外知名的餐饮、百货、酒吧、娱乐、健身、美容、卖场等，每个经营业种控制在1至2家，可能会有效的防止了恶性竞争的存在。
该案的管理模式为SHOPPINGMALL,与国际接轨，树立了该案的高档商业形象，市场美誉度高，为本案的最主要的竞争对手。
第四邻里中心：第四邻里中心位于金鸡湖东岸，现代大道南侧，是园区又一区域性、综合性商业服务大厦，集大型百货超市、家居家具超市、大型餐厅，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡馆、酒吧、银行、邮政、卫生所、药店、洗衣店、美容美发店、菜场、汽车美容、新华书店、各类特色零售店、各类中介家政服务项目。休闲活动中心，健身俱乐部及部分商务办公于一体。第四邻里中心将成为苏州工业园区最大的邻里中心。
该项目建筑面积3万平方米，位于正在建设的东湖大郡住宅区的中央，由主楼、南楼和北楼三部分组成。其中主楼两层，计1.7万平方米，主要定位为大型超市、大卖场，南楼三层7700平方米，主要为餐饮类的铺面，其中包括了中、西式快餐、中等规模的酒点等。北楼三层约6000平米，主要为净菜超市和一些健身休闲空间，其中三楼为邻里中心的管理办公场所。
项目目前正处于招商阶段，以租赁的形式对外招商，平均租金在45元/m2/月。
美丽新世界：美丽新世界位于观前街北面、粤海新时代广场内，由苏州富银投资发展有限公司投资开发。总建筑面积1.7万平方米，规划铺位288个，面积介于27.34-170.69m2之间，平均单价达8500元/平米。
在该案的经营项目规划中，地下一层（即-1楼）主要经营业种为世界品牌男女装、化妆品、黄金珠宝、玉器、鞋类、眼镜、皮具、箱包、照相器材、通讯产品。1楼主要为休闲装、男装世界、运动服装和用品、儿童服饰、玩具、床上用品、工艺品。2楼服装包括职业女装、羊毛羊绒女装、休闲女装、各种装饰品、女性内衣、孕妇服。
作为观前街的辐射区域，该案有较强的商业发展氛围，虽然自销售以来去化速度不是很快，在招商方面也出现了一些问题，但是作为位于第一商圈内的商业项目在经过一段时间的市场适应期后，估计应该会有一个比较理想的状态。
玄妙广场：玄妙广场位于干将路与观前街宫巷交叉口，占地面积2万多平米，建筑面积2.5万平方米，产品规划中包括了商铺、小户型住宅，其中商铺的售价达到了2万/平方米的高价。目前规划的经营业种餐饮、娱乐、休闲、资讯、购物、展示、精品、服饰、艺品等。发展方向是以上海新天地的模式，目标是建成观前商圈中的一大亮点，目前销售与租赁正在有条不紊的进行中。
玄妙广场的客源主要以商铺的投资客为主，这些投资客源主要来自于上海、浙江、台湾等地，一些自主经营的业主也是重要的组成部分，主要以经营服装、精品专卖为主。
蒌葑社区服务中心：蒌葑社区服务中心位于斜塘商业区，总用地面积71670 m2，总建筑面积55000 m2，分两期开发，其中一期开发3万m2，包括超市12000 m2，商业8000 m2，酒店娱乐5400 m2，公共服务4600 m2，目前一期的开发已经进入实质性阶段。在社区服务中心的二期25000平方米的规划中涵括了23000平方米的商业用房和2000平米的公共服务空间。
蒌葑商业中心的建设对其周边近5万人的居住组团在商业、娱乐、休闲等日常生活方面提供了极大的方便，但是同时，也将对本案消费客源的引进构成巨大的竞争。

二、主要竞争个案相关指标对比分析
（1）、基本指标对比分析
个案
指标分类
同区域内
其他区域
F城
第四邻里中心
美丽新世界
玄妙广场
总建面积
10万m2
3万m2
1.7万m2
2.5万m2
店铺相关指标
面积
50-250m2
36m2
27-170m2
100-500m2
进深
8.4
8
3.75-11
8-9
开间
5.5
4.5
3.3-9.3
7
销售
方式
出售

√
√
√
招租
√

价格
售价

0.5-0.6元/m2
0.7-1.1万元/m2
2万元/m2
租价
48元/m2*月

物业管理费
3元/m2*月
2.5元/m2*月
/
/
停车位
地上

地下
汽车500个
非自动车1000个
汽车75个
汽车75个
/
分析：
◆各个商业的规模都比较大，尤其是F城，总建筑面积达10万平米。
◆店铺面积都相对灵活，几个个案的实际店铺面积可以自由分割，目前主要面积规划在30-200平方米之间不等。
◆进深主要集中在8米左右，这样的进深比较为市场所接受。
◆开间的差异较大，主要为经营业种决定，开间容易变化，分割自由。建议开间尽量控制在4-5米之间。
◆市场上的店铺主要以出售的方式招商，这样的销售方式风险较小，因为一般在商业氛围比较好的地段，商铺的回报年限也要在12-13年。
◆物业管理费和项目的定位有着必然的联系，目前市场上的竞争个案的物业管理费主要为2.5-3元/平米*月，，F城为目前市场上最好的商业项目，其物业管理费用也就3元/平米*月，而且，前上年是开发商和业主各负责一半。
◆停车场应该设置为地下停车场，停车场的多少直接影响到客流量和消费者的逗留购物时间。
（2）、竞争个案业中分布状况分析
业种
个案
业种分布
同区域内
F城
餐饮、百货、酒吧、娱乐、健身、休闲、美容、卖场等
第四邻里中心
家居饰品、餐饮、休闲、娱乐、邮政、卫生所、银行等
其他区域
美丽新世界
服饰、工艺品、工业品、休闲运动商品等
玄妙广场
餐饮、娱乐、休闲、资讯、展示、精品服饰、工艺品等
分析：竞争个案的业种分布主要为卖场（或者便利店）、服饰、工艺品、餐饮以及娱乐休闲。
（3）、产品定位对比分析
业种
个案
产品定位（产品诉求主题）
同区域内
F城
集购物、休闲、住宿、旅游、娱乐、餐饮、社交为一体的大集合购物中心
第四邻里中心
服务湖东2万人组团，集餐饮、卖场、健身、休闲等的社区服务中心
其他区域
美丽新世界
面向时尚、超前人群的集服饰、工艺品、工业品等为一体的购物场所
玄妙广场
以精品专卖店为载体，集服饰、餐饮、娱乐、休闲等为一体的购物广场
目前竞争个案的定位基本上都集中在购物中心，考虑到本案的社会效应要求，建议本案走差异化竞