某国际购物广场及公寓市场调研报告.docx

烟台市阳光国际购物广场及公寓市场调研报告

调研成员：
调研时间：2004/7/7——2004/7/11
调研地点：山东省烟台市

前 言

随着烟台市房地产市场的日渐成熟及竞争的日益激烈，越来越多的发展商愈加重视的前期规划设计及营销策划环节，从而强化产品的品质提升，以满足日益变化的市场变化，聘请专业营销代理公司的全程参与，更是一种趋势。市场细分并各自发挥共专业领域的强势，方能更好地把握市场、创造市场、嬴得市场。

此次我小组一行四人参与“烟台·阳光国际购物广场及烟台·阳光国际公寓”项目调研工作。本着实事求是、认真负责的态度，我小组就该项目的市场状况与产品可行性等问题进行汇总分析而出具本报告，以供公司领导决策也可为将来合作双方进一步深入探讨时的市场参考。

环境篇
一、烟台市相关情况综述
1、区域环境
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。（红点标注为烟台在山东省的地理方位）

2、人文地理
烟台名称，源于烟台山。
烟台，古为东夷族地。夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。商、西周、春秋时为莱国地。战国属齐。秦代属齐郡。汉代为东莱郡。晋为东莱国。南北朝为东莱、长广郡。隋为莱州。唐置登州、莱州。宋、元因之。明、清为登州府、莱州府。1983年11月成立地级烟台市。1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。烟台辖2区、6县，代管3个县级市。1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。即芝罘区、福山区、 莱山区、牟平区、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市、长岛县。全市总面积13746平方公里， 人口638万。其中市区面积2644平方公里，人口151.3万。
烟台市有可识别民族48个，除汉族外有47个少数民族，常住人口约12736人。少数民族暂住人口约3万余人，主要是朝鲜族、维吾尔族和回族。烟台市少数民族人口主要分布在芝罘区、开发区等经济较为发达的县市区。烟台市的少数民族人口素质较高，少数民族群众大多从事文教科技工作，平均生活水平达到超过烟台市的平均生活水平。

3、区域属性
烟台市依山傍海，自然条件得天独厚，物产资源十分丰富。沿海有广阔的渔场，全市海岸、海岛曲线长达 900多公里，15米等深线内的浅海水域有60多万公顷。盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海珍品。地下矿藏丰富，已探明可供开采的有金、铜、锌、铅、钼、菱镁、煤、滑石、大理石、银、铁、石墨等30多种，其中黄金产量和滑石储量分别占全国的1/5，大理石储量居全国第二位。 这里还是著名的烟台苹果和山东大花生的集中产区，柞蚕丝绸、龙口粉丝、莱阳梨、大樱桃等土特产品，也都遐尔闻名。

二、社会经济
1、国内生产总值
2003年底为止，烟台全市国内生产总值为1316亿元，按可比价格计算，比2002年增长18.03％；人均国内生产总值20222元，比上年增长18.05％，保持了较高的增长率。
烟台历年国内生产总值(单位：亿元)

1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
国内生产总值
（亿元）
699.63
793.91
879.59
996.68
1115
1316
（资料来源：烟台市统计年鉴）

从上述图、表中可以看出自1998年至2000年之间，烟台市国民生产总值呈平稳增长趋势，平均每年以85-95亿元的态势进行发展；而在2000年至2003年之间，则呈现出一个陡增的态势，在这3年之中，烟台市的国民生产总值增长达到了近440亿元之多；因此可以看出在2003年中烟台市的经济发展呈良好且递增幅度加强之趋势，因而会直接影响到2003年的国民生产总值的增加。

2.产业结构
2003年第三产业生产总值472.4亿元，比上年增长16.8％，占国内生产总值比重的35.9％；其中房地产业为30.7亿元，比上年增长15.62％，占第三产业总值比重的6.5％。
2003年第二产业生产总值701.73亿元，比上年增长22.1％，占国内生产总值比重的53.4％。
2003年第一产业生产总值141.87亿元，比上年增长4.3％，占国内生产总值比重的10.7％。

从上述饼状图中可以看出2003年的第一产业生产总值相比较2002年来说，有很大的增幅；而在2003的第一产业和第三产业的增长幅度没有比2002年来得增长迅速。

3、消费物价
市场消费总体呈价升量增的趋势。
2003年全市社会消费品零售总额372.52亿元，比上年增长16.2％。
2003年商品零售物价指数为101.1，比上年增长3.7％；居民消费价格指数为104.2，比上年增长3.52％。

4、人民生活
城市居民收入和储蓄存款继续增加。2003年全市在岗职工平均工资为13981元，比去年增长16.2％。

城镇居民人均可支配收入9785元，比上年增长10.3％；同期城镇居民人均生活消费支出7479元，比上年增长4.3％。
居住条件继续改善，2003年末城镇居民人均住房使用面积为15.22平方米，比上年增加0.7平方米，市区居民住宅成套率达到100％。
三、烟台市房地产开发情况
1、固定资产投资
2003年，烟台市固定资产投资保持了高水平基础上的持续平稳增长。
全社会完成固定资产投资737.17亿元，比上年增长75.9％。其中，房地产投资132.65亿元，比上年增长118.2％。

1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
固定资产投资
（万元）
1026678
1464248
1829328
2836111
4193183
7371700
资料来源：烟台市统计年鉴

从上述图、表中可以看出自1998年至2001年之间，烟台市社会固定资产投资呈平稳增长趋势，平均每年以40-50亿元的态势进行发展；而在2001年至2003年之间，则呈现出一个陡增的态势，在这2年之中，烟台市社会固定资产投资增长达到了近450亿元之多；因此可以看出在2003年中烟台市的经济发展呈良好且递增幅度加强之趋势，因而会直接影响到2003年的烟台市社会固定资产投资的增加。
2.房地产经营状况
2003年商品房施工面积708.3万平方米，比上年增长35.7％，其中住宅531.3万平方米；2003年商品房竣工面积251.4万平方米，比上年增长19.1％，其中住宅面积150.3万平方米。
2003年烟台房地产施工、竣工情况（单位：万平方米）

合计
按用途分
住宅
办公楼
商业
其它
施工面积
708.3
531.3
57.1
70.8
49.1
本年新开工
111.03
86.06
5.53
13.41
6.03
竣工面积
251.4
150.3
37.7
40.3
22
资料来源：烟台市统计年鉴

3.房地产销售状况
2003年烟台市商品房屋新开工面积为330.69万平方米；全年销售192.73万平方米，比上年增长11.7％。其中住宅销售144.36万平方米，占商品房屋销售总量的75％。
2003年烟台商品房屋销售情况

合计
按用途分
住宅
办公楼
商业
其它
商品房销售额(亿元)
37.68
28.26
3.14
6.28

商品房销售面积(万平米)
192.73
144.36
18.33
30.04

出租面积(万平米)
8.89
1.44
3.22
4.23

资料来源：烟台市统计年鉴
从上表可以看出，2003烟台市住宅销售面积占商品房销售总面积的比重保持稳定，而相应的办公物业和商用物业发展有一定的上扬趋势。

市场篇
一、烟台各类市场状况介绍
针对本案项目的实地情况和调研针对性，因此我小组对本案所处位置（芝罘区）范围内的办公及商住物业和商铺物业进行了调研
1、烟台市芝罘区内办公及商住物业项目调研数据如下：

烟台芝罘区办公及商住物业调研汇总表（一）
案名
等级
地址
总建筑面积 （M2）
租金
（元/M2·天）
售价
（元/M2）
主力面积
（M2）
物业属性
营建标准
物业管理费
（元/M2·月）
入住企业类别
销售率
（%）
华达大厦
/
海港路229号
35000
1.7
(含物业费)
均价4900
32-45
大办公
现房
2客2货OTIS电梯
中央空调
简装
/
保险、贸易、
电信、美容
90％
富凯大厦
/
海港路235号
5830
8F（4F－8F办公）
1.8
（只租）
/
24－160
大办公
现房
2客2货OTIS电梯
中央空调
简装
/
保险、贸易、
房产、物流
90％
振华大厦
/
南大街海港路
56902
(其中1`8层商铺9F-12F办公)
1.3-1.9
（只租）
/
80-90
商住
现房
3客2货松下电梯
中央空调、煤气厨房
简装
/
贸易、办事处
95％
文经大厦
/
胜利路155号
17000
1.7
(含物业费)
4300
90-110
大办公
现房
2客2货三菱电梯
中央空调
简装
/
贸易、办事处
、房产
75％
汇丰广场
/
胜利路209号
30000
1.7
(含物业费)
5000-5400
100-110
大办公
现房
2部三菱电梯
中央空调
简装
/
贸易、办事处
、房产、物流、
75％
海关大厦
/
北马路1号
40000
2.3-2.5
/
40-90
大办公
现房
3部三菱电梯
中央空调
简装
/
海关、航运、物流
100％
烟台国际金融大厦
甲级
解放路166号
36000
2.7

60－105
大办公
现房
5部三菱电梯
中央空调
简装
/
贸易、外企办事处、
90％

烟台芝罘区办公及商住物业调研汇总表（二）
案名
等级
地址
总建筑面积 （M2）
租金
（元/M2·天）
售价
（元/M2）
主力面积
（M2）
物业属性
营建标准
物业管理费
（元/M2·月）
入住企业类别
销售率
（%）
金都大厦
甲级
解放路南大街
54700
1.8 –2.8
/
80-90
大办公
现房
4客2货日立电梯
中央空调
简装
/
贸易、外企办事处、房产、
90％
德胜兴业
广场
乙级
青年路12号
25000
2.2-2.5
（含物业管理费用）
只租不售
80-120
大办公
现房
2客2货三菱电梯
中央空调
毛坯
/
广告、贸易、外省市办公机构等
40
山水现代SOHO城
（纯办公）
甲级
大海阳路、北马路口
200000
目前暂无租价
6980-9558
86.98-136.54
大办公
05年6月交付使用
4客2货OTIS电梯
中央空调
毛坯
2.5
保险、贸易、
房产、物流等
65
山水现代SOHO城
（商住）
/
大海阳路、北马路口
200000
目前暂无租价
4800-5200
1房：73-82
2房：113-126
商住
05年6月交付使用
2客1货松下电梯
中央空调、煤气厨房用具均有
未定
贸易、办事处、物流等
80
平安大厦
乙级
南大街156号
总建约为18000，每层约为1200，共为15层
目前暂无租价
2900-4250
97-123
大办公
现房
2客1货三菱电梯
中央空调
毛坯
2.6
贸易、办事处
房产、广告等
75
文化宫大厦
甲级
南大街118号
总建约为42000，共24层，每层约为1750
1.5-1.8
只租不售
36-59
大办公
现房
2客1货上菱电梯
中央空调
毛坯
1.5
政府机关办公机构、房产、贸易、广告等
80
润隆大厦
/
海港路10号
总建约为27000，共24层
2.3-2.8
均价7500
118-136
商住加纯办公
现房
2客1货LG电梯
中央空调
毛坯
2.5
政府机关办公机构、房产、贸易、广告等
90

2、针对芝罘区内可售办公及商住物业进行重点分析
（1）、可售办公及商住物业价格分析
个案
销售价格（元/M2）
4000-4500
4500-5000
5000-5500
5500-6000
6000-6500
6500-7000
7000-7500
7500-8000
8000-8500
85以上
华达大厦

文经大厦

汇丰广场

山水现代SOHO城
（纯办公）

山水现代SOHO城
（商住）

平安大厦

润隆大厦

销售价格

从上述表格中，可以看出目前在芝罘区可售的办公及商住物业的售价范围分布在以4000-5500元/M2之间进行分布；而其他可售办公及商住物业因其地理位置及其产品品质等诸多因素而导致其售价偏高，达到了6500元/M2以上。

（2）、可售办公及商住物业主力面积分析

个案
主力面积（M2）
30-40
40-50
50-60
60-70
70-80
80-90
90-100
100-110
110-120
120以上
华达大厦

文经大厦

汇丰广场

山水现代SOHO城
（纯办公）

山水现代SOHO城
（商住）

平安大厦

润隆大厦

主力面积

从上述表格中可以看出在芝罘区内可售的办公及商住物业的主力面积范围分布为：90-120M2之间，由此也可以看出该面积分布范围内的房型是最能为当地客户群体所能接受的。

3、烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业项目调研数据如下：
烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业调研数据表（一）
地址
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（万元/M2）
面积
（M2）
开间形式
幅射范围
临近商圈
租售率
（%）
经营业态
物业属性
南大街购物城
(南大街海港路)
共3F,
总建:6000
1F：11-12.5
2F：4.5-7
3F：2.2-3.3
只租不售
8-17
小开间，
南大街
海港路商圈
85
服装礼品
商场
富凯大厦
（海港路南大街）
共2F
总建:约4400
1F：11
2F：5.3

只租不售
15-50
小开间
南大街
海港路商圈
80
服饰。布艺
商场
南大街名品服装商厦
共4F
总建:约8000
1F：13
2F：6
3F：4
4F:2.7
只租不售
自由分割
小开间
南大街
海港路商圈
100
服装,化妆品
商场
华联商厦
(南大街261号)
共6F
总建:约3600
扣点23%
管理费:1%
保底：70000－80000元
广告费:0.5%
3000元质量保证金
只租不售
5-20(自由分割)
大开间
南大街、胜利路
南大街商圈
90
服饰。百货，化妆品、电器
商场

烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业调研数据表（二）
地址
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（万元/M2）
面积
（M2）
开间形式
幅射范围
临近商圈
租售率
（%）
经营业态
物业属性
振华购物中心
（南大街海港路）
共13F（1－8F为商业）
总建:42054
扣点23%
管理费:1%
保底：10000元
1000元质量保证金
只租不售
5-30（自由分割）
大开间
南大街
南大街商圈
95
服饰、家具、家电、化妆品、超市
商场
润隆大厦商业裙房
（海港路10号近南大街口）
1-5层，总建为6250；约为每层1250
1F：5.8-6.5
2F：4.5-5.0
3F：3.5-4.0
只租不售
20-60
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场等
95
1F：精品服饰、化妆品、金银首饰
2F：男女正装等
3F：小家电、电子通信类等
大型商场
振华商厦
（海港路18号）
1-8层，总建约为40000，每层约为5000
1F：6.0-7.0
2F：4.8-5.5
3F：3.5-3.8
4F：2.8-3.2
5F：1.8-2.5
6F-8F：1.5
只租不售
40-80
敞开式、柜台式
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场等
100
1F：、化妆品、金银首饰
2F-3F：女装
4F：男装
5F：体育产品
6F：电子通讯类
7F：音像制品
8F；家具、家电等
大型商场
文化宫西街沿街商铺
（南大街、文化宫西街口）
总建约为2500，每间约为30-50；均为底层沿街商铺
3.6-4.0
只租不售
30-50
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场等
100
便利店、餐饮等为主
沿街商铺

烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业调研数据表（三）
地址
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（万元/M2）
面积
（M2）
开间形式
幅射范围
临近商圈
租售率
（%）
经营业态
物业属性
烟台德胜兴业广场
（青年路12号）
总建约为6000，共分为4层，每层约为1500
1F：3.5-4.0
2F：2.5-3.0
3F：1.8-2.2
4F：1.3-1.5
1F：
16800-23800
2F：
9500-15000
3F、4F不售
25.68-55.62
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场等
80
1F：时尚女装
2F：精品男装
3F：大众休闲装、童装、流行饰品、鞋类、皮具及床上用品
4F：大众科技馆、青少年体育用品总汇
大型商场
中鑫鞋城
总建为4000，共分为2层，每层约为2000
1F：3.5-3.8
2F：2.2-2.8
只租不售
35-45
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场等
80
1F-2F均为经营各种鞋类产品
大型市场
三站宝利商厦
（前进路、青年路）
总建约为12000。共为3层，每层约为4000
1F：5-6
2F：3-4
3F：2-2.5
只租不售
20-40
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
100
1F：小商品
2F：男女服饰
3F：童装、玩具等
大型商场
三站服装市场
（前进路青年路口）
总建为6000，共为2层，每层约为3000
1F：3.5-4.5
2F：2.5-3.0
只租不售
20-30
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
100
1F：男女服饰
2F：床上用品、童装等
大型商场

烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业调研数据表（四）
地址
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（万元/M2）
面积
（M2）
开间形式
幅射范围
临近商圈
租售率
（%）
经营业态
物业属性
三站家电批发市场
总建为5000，共为2层，每层约为2500
1F：3-3.7
2F：2-2.5
只租不售
20-30
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
100
1F：小型家电
2F；灯具市场
大型商场
三站·5房韩国城
总建约为12000，共为3层，每层约为4000
1F：9-9.5
2F：6-6.5
3F：3.3-4
只租不售
23.68-51.24
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
95
1F：各种精品男女时尚服饰
2F：韩国男女服饰
3F：床上用品
大型商场
三站·棱方园家具城
总建约为15000，共为3层，每层约为5000
1F：2.6-3.5
2F：2.2-2.5
3F：1.8-2.0
只租不售
150-300
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
100
1F-2F：普通家庭用家具
3F：办公用家具
大型商场
三站·数码城
总建为30000，共为5层，每层约为6000
1F：2.1-2.5
2F：1.5-1.8
3-4F：1.2
5层暂不出租
1F：
18000-20000
2F：
10000-12000
其余楼层暂不售
60-100
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道等
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场、德胜兴业广场、中鑫鞋城等
60
经营各类电脑产品整机、配件等
大型商场
三水现代SOHO现代城
商业裙房
（大海阳路北马路口）
总建约为12000，共为3层，每层约为4000
目前只售不租
1F：42000
2F：28000
3F：15000
自由分隔
均有
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道向阳街道东山街道奇山街道
海港路商圈南大街商圈三站综合市场德胜兴业广场中鑫鞋城等
目前尚未开始预售
主要是服饰、鞋类、首饰、化妆品等为主
大型商场
烟台市芝罘区内商铺及大型商场物业调研数据表（五）
地址
规模体量
（M2）
租赁价格
（元/M2·天）
售价
（万元/M2）
面积
（M2）
开间形式
幅射范围
临近商圈
租售率
（%）
经营业态
物业属性
新城广场
（青年南路268号）
总建为11000，共为2层，上下2层分隔为1套
目前只售不租
均价11000
55-65
小开间
向阳街道、东山街道、奇山街道
三站综合市场德胜兴业广场中鑫鞋城等
尚未开始出售
主要是服饰、鞋类、首饰、化妆品等为主
商铺
烟台华联商厦家电家具广场
（芝罘区利丰街时代广场内）
总建为12000，共分为3层，每层约为4000
1F：5-6
2F：3-4
3F：2.0-2.5
只租不售
20-30
小开间
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场德胜兴业广场中鑫鞋城等
99
1F：小型家电产品、通讯器材等
2F：灯具产品
3F；灯具产品及相应家庭装饰品
大型商场
良友商厦
总建约为32000，共分为地下1层，地上5层
1F：5.5-6.5
2F：4.5-5.0
3F：3.2-3.5
4F：2.0-2.8
5F：1.5-2.0
地下1层：1.5
只租不售
30-2200
自由分隔
白石街道、通伸街道、毓璜顶街道、向阳街道、东山街道、奇山街道
海港路商圈、南大街商圈、三站综合市场德胜兴业广场中鑫鞋城等
99
地下1F；大型超市
1F：食品、生鲜超市
2F：男装
3F：女装、童装
4F：针织、鞋帽
5F：家电、餐饮、娱乐设施等
大型专业市场

4、对芝罘区内商铺及大型商场物业的价格进行分析统计
可售商用物业的价格范围（仅是1-3层的售价，芝罘区内）

序号
售价（万元RMB/M2）
第1层
1.68-4.2
第2层
0.95-2.8
第3层
1.2-1.5

从上述表格中可以看出目前在该区域市场价格比较分散，主要原因在于其各自产品分布区域以及商圈种类不同以及周边商业氛围不同等诸多因素所造成的；而目前芝罘区内的商铺及大型商场物业只售1-3层的物业，而3层以上的物业大体还是以租赁为主。

（2）、商铺及大型商场租赁价格及经营业态大致如下：
序号
租价（元RMB/M2·天）
经营业态
第1层
2.1-13.0
品牌服饰、通信器材、休闲娱乐、餐饮、烟酒、化妆品、手表、运动系列产品、金银饰品、旅游、皮具、电子产品
第2层
2.0-7.0
男女品牌服饰、化妆品、电子产品
第3层
1.8-4.0
男性服饰、运动服饰及相关产品、电脑耗材、餐饮、休闲娱乐、通信器材
第4层
1.3-3.2
通信器材、运动健身器材、儿童服饰、办公用品，外贸商品、书籍
第5层
1.8-2.5
通信器材、儿童服饰、床上用品、钟表、运动健身器材
第6层
1.5
餐饮、休闲娱乐
第7层
1.5
餐饮、休闲娱乐
第8层
1.5
餐饮、休闲娱乐

从目前芝罘区范围内的各类综合市场及大型商场物业来看，其租金分布也是比较分散的。由此可以看出目前在芝罘地区大型市场及其综合市场因其所含概的经营类型、地理方位、商业品质等诸多不同而导致其租金差距较大。

（3）、芝罘区内大型商用物业内部格局形式和分隔面积：
※ 目前在这些商场中大都采用分区分经营类型进行分隔，主要体现为：利用搁板进行分隔、利用柜台进行分隔、根据产品的分门别类进行划分分隔等；并且在这些商场中多以全敞开式、半敞开式进行经营的居多，在设立沿街单独开间铺面的形式上采用不多；
※ 通过以上的表格中的数据可以看出，在这些商场中各种分隔形式均有：其中面积分隔分布为以20-30M2之间分布最广）；其次的面积分隔分布为40-60M2（其中以40-50M2之间分布最广）不等；大开间的面积分隔分布为：150-300M2（其中以150-170M2之间进行分布最广）不等；

5、区域市场分布状况：
※ 从相关调研资料来看，目前烟台的大型商业设施主要分布在2块进行集中：其中一个区域是集中在烟台市芝罘区规划商业街海港路南路部分（即在海港路沿线及其周边区域内），另外一个区域是集中在青年路、前进路口的烟台最大的综合市场“三站综合市场”周边
※ 而本案所处的地理区域正好处于规划中海港路商业街区域内（即位于南大街、海港路口），在该区域内大体是以沿街大型商业设施为主，而小型集中式商场类型的物业不多，因此本案的适时介入将会对本案的推广会有很大的帮助。

二、烟台各类市场重点个案介绍
（一）商用物业（商场、商铺等）
1、振华购物中心
地理位置：本案北沿南大街，南临毓璜顶东路，西临海港路，东临西南河路。振华购物中心地处烟台市繁荣商业中心，与汽车站，火车站，客运站三站比邻，交通十分便利
面 积：商业部分总建为42054M2，共分为8层；单独分隔面积为5-30M2
租 金：以扣点形式进行出租，扣点率为23%；管理费:1%；保底租金为：10000元/M2·年；1000元质量保证金
售 价：不售
租 赁 率：95％
经营业态：其中一至八层为商场，一层引进国外大型超市（振龙超市）经营，二层为鞋类、化妆品等；三层为男女休闲品牌服饰，四层为少女服饰、五层为男式正装等，六层为家电、电子通讯器材等）；七层经营家具，家庭装潢材料；八层为餐饮，儿童游乐园
物业属性：大型商场

2、振华商厦
地理位置：北临北马路，南近南大街，东靠海港路。
面积为：商业部分总建为16000M2，共分为8层，每层约为2000M2，
单独分隔面积为40-80M2；
租金：1F：6.0-7.0元/M2·天；2F；4.8-5.5元/M2·天；
3F：3.5-3.8元/M2·天；4F：2.8-3.2元/M2·天；
5F：1.8-2.5元/M2·天；6F-8F：1.5元/M2·天
售价：不售
租赁率：100%
经营业态：其中一至八层为商场，一层化妆品、金银首饰等，二层至三层为女
式服装等；四层为男装，五层为体育类产品，六层为家电、电子通讯器材等）；
七层经营音像制品；八层为家具、家电等
物业属性：大型商场

3、山水现代SOHO城
地理位置：大海阳路北马路口
面积：总建面积约为12000M2，共分为3层，每层约为4000M2；单独分隔为自由分隔。
租金：目前只售不租为主
售价：1F：42000元/M2
2F：28000元/M2
3F：15000元/M2
经营业态：目前暂定为以服饰、鞋类、金银饰品、化妆品等为主
物业属性：大型商业裙房

4、三站综合市场
地理位置：芝罘屯路青年路口
面积：总占地面积约为30万M2，总建筑面积约为35万M2。每个单独市场内分隔面积大都约为20-40M2，
租金：三站综合市场内各专业市场租金范围为：
1F：2.6-9.5元/M2·天
2F：1.5-6.5元/M2·天
3F：1.8-4元/M2·天
市场经营业态：经营业态达到40多大类6万多种，形成以服装、鞋帽、小商品、果品、五金机电工具、家具、家电、科技、装饰材料、汽车配件、图书文化、娱乐服务等18个专业市场
物业属性：大型综合市场（该综合市场为目前烟台市最大的综合市场）

以下为三站市场内重点专业市场介绍
（1）、三站市场·宝利商厦
面积：总建为12000M2，共3层，每层约为4000M2
租金：1F：5-6元/M2·天
2F：3-4元/M2·天
3F：2-2.5元/M2·天
售价：目前只租不售
经营业态：主要是以小商品、男女服饰、童装、玩具等
物业属性：大型专业市场

（2）、三站市场·五房韩国城
面积：总建约为12000M2，共3层，每层约为4000M2
租金：1F：9-9.5元/M2·天
2F：6-6.5元/M2·天
3F：3.3-4元/M2·天
售价：只租不售
经营业态：1F：各种精品男女服饰
2F：韩国产女式服饰
3F：床上用品，童装等
物业属性：大型专业市场

（3）、三站市场·棱方园家具城
面积：总建面积约为15000M2，共分为3层，每层约为5000M2
租金：1F：2.6-3.5元/M2·天
2F：2.2-2.5元/M2·天
3F：1.8-2.0元/M2·天
售价：只租不售
经营业态：1-2F：家用家具
3F：办公用家具
物业属性：大型专业市场

（4）、三站市场·数码城
面积：总建约为30000M2，共为5层，每层约为6000M2
租金：1F：2.1-2.5元/M2·天
2F：1.5-1.8元/M2·天
3-4F：1.2元/M2·天
5F暂不出租
售价：1F：18000-20000元/M2
2F：10000-12000元/M2
3-4F只租不售
（5层暂时不出租也不出售）
经营业态：主要以经营各种数电子产品、电脑耗材、配件等
物业属性：大型专业市场

（二）办公及商住物业重点个案分析

1、振华购物中心
发展商： 烟台市振华百货集团股份有限公司
地段位置：烟台市西大街8号
总建规模：振华购物中心由地下两层，地上十三层构成，总建面56902㎡
价格范围：目前商住两用公寓只租不出售，租金为400元/平方米·年至580元/平方米·年 之间（包含物业管理费、水费、电费、空调费
等费用）
租售率： 95%
交付时间: 2004/10

2、三水现代SOHO城
发展商： 烟台市三水置业有限公司
地段位置：烟台市新安街3号
总建规模：总建面200000㎡，由一幢24层办公楼和
两幢18层商住楼组成。
面积分布：办公楼为86.89～136.54㎡
商住楼一房73～82㎡，二房113～126㎡
价格范围：办公楼为 6980～9558元/㎡
商住楼为 4800～5200元/㎡
租售率： 办公楼65%；商住80%
物业费： 2.5元/㎡·月
交付时间: 2005/6

3、烟台国际金融大厦
发展商： 中国银行烟台分行
地段位置：烟台市解放路166号
总建规模：总建面36532㎡，共34层。
大厦有17层写字间，每层750平方米。
面积分布：60～105㎡
价格范围： 2.7元/㎡·天
租售率： 90%
交付时间: 1995/6

产品篇
一.项目地块分析
1.地块现状
本项目位于烟台市西北区，北临南大街、南靠毓璜顶公园，并且靠近海港路商业街。烟台·阳光国际公寓占地5840M2，总建为44800M2；烟台·国际阳光商业广场占地21741M2，总建约为57500M2；目前现场情况为阳光国际公寓项目进行改造施工中，国际阳光商业广场项目进行基础施工中

2.周边环境
本项目位于烟台市芝罘区南大街与海港路的交叉路口南侧，处于海港路商贸区与南大街商贸中心的交汇点，周边目前均为经营良好的大型商业设施：如振华商厦、振华购物中心、南大街购物城等，加上政府正在大力改造以海港路为中心商贸街中心南北两侧的南大街（南面）和北马路（背面）