深圳市方有圆营销策划有限公司二级管理.docx

.项目经理工作指引
营业部
1、 项目经理必须于每周一上午10：30点之前，将上一周销售套数、成交金额、成交面积以及销售最高单；每月一号10：30之前将上月尾数几日的销售套数、成交金额以及成交面积，报至营业部秘书处。
2、 一盘前期到营业部秘书处领取《每周人流量调查表》，根据每天地盘的情况如实填写，并于每周一下午15：00之前交到营业部秘书处。
3、 《地盘销售情况登记表》必须于每月2日之前将上个月销售复印件，送交到营业部秘书处；
4、 每个月的最后一个星期到营业部秘书处领取《月销售计划表》、《销售总结报告》，根据楼盘的销售情况填写，于下个月3日前提交到营业部秘书处。
5、 填写《地盘销售情况登记表》，必须将已交付临订及足定的客户及时做好登记，如挞定或转房，应在登记表上注明。
6、 楼盘结束代理
到营业部秘书处领取《撤消代理楼盘通知书》，认真做好与行政、财务交接，交营业经理、营业总监确认后，报总经理；
《地盘销售情况登记本》、《客户来访登记本》及销控表交到营业部秘书处；
做好楼盘的销售总结，认真填写《结束代理楼盘销售情况统计表》。
7、 新任项目经理先在公司培训两日（由财务部、行政部等工作内容）。
8、 项目经理/组长工作交接
在项目经理接任其他新盘，或地盘中途更换项目经理/组长，要做好交接工作。
首先到行政部领取《项目经理交接表》，根据表各项内容认真履行，交接双方签字确认，并提交部门营业经理。
二、销售管理
1、 销控
只有项目经理有权进行销控，项目经理不在时由项目经理助理负责销控，并于第一时间知会项目经理，其他人无权销控。
2、 定金
定金由项目经理负责收取，并开收据：任何人无权打白条，或私自答应退客户定金，否则，责任自负；
收取定金后应当天存入银行，如果晚上收到数目较大的（2万元以上）定金可以与公司司机联系接款；
定金的退还，在营业经理批准之后，可向财务申请，退款申请时间最晚应在公司放款日前一天，退款时，应将原收据收回；
换款时间在24小时之内的，在营业经理批准之后，可向财务说明情况，定金暂不交回公司，待换款结束后再交回，但相关单据一定要交齐；超出24小时的，定金一定要交回公司；
2、项目经理休息必须提前报营业经理批准后，方可休息。
财务部
1、 每天早上10：30之前向公司财务部销控员报前一天我销售单数，主要可采用CALL机留言或手机短信两种方式。
2、 及时交单，保证收到的款项在两天内存入银行，至少保证每三天到财务交清成交单据（认购书、尾楼纸、收据、存款单据及作废单据），否则将追究责任。
3、 每月15日之前，抓紧时疳是协助财务部做好对楼工作，并负责传递相关的结算单、支票及收款收据（发票）等予发展商。
4、 遇楼盘代理费率涨跌及清盘结算阶段，应主动协助财务部清理成交单位清单，并就结算事宜与发展商进行协调。
5、 银行存单上要注明“楼盘名称”及“存款人”。
6、 认购书、尾楼纸及收据的填写
认购书及尾楼纸上的每一项内容必须认真填写，不得遗漏，特别是姓名、身份证号、联系地址与电话号码等必须如实填写：（特别注明：姓名处不能写暂定名，如有特殊需要，必须经营业经理同意）
认真审查认购书、尾楼纸，尤其在面积、认购价、折扣价的楼据上保证没有错误，客户第一次下定的业务员名字要与认购书相符；
收据的大小写金额要相符，要顶头写，不得涂改，并且一定要注明“代 XX发展商收定金”；
作废后认购书、尾楼纸及收据要将整联上缴财务，由财务部统一销号；
填写时要大力些，方便财务及总经办对单、输入客户资料；
不同币种要分开填写收据，若收支票要在收据下方注明开户行支票号码，并注明“该收据以支票到帐为准”，并尽可能要求客户签字确认刷卡则要注明卡号；
HK支票抬头（必须写繁体）：中原（中国）物业顾问有限公司
深圳支票抬头（写简体）：中原（中国）物业顾问有限公司
使用刷卡机，必须按每单进行结算；
分清“订金”与“定金”的区别，末补定之前写“订金”，补定并签认购书时写“定金”；
当遇尾楼纸或认购书无法即时签订的情况，应在收据上注明“须于XX时间前来补交XX钱，逾期不交，则视为挞订，已交订金没收”
行政部
请假
1、 在行政部领取《请假申请单》；
2、 填写《请假申请单》；
3、 请假一天的交项目经理批准，提前一个工作日交行政部；
4、 请假两天以上三天以内的，依次交项目经理、部门经理批准，提前一个工作日交行政部；
5、 请假三天以上（含）的依次交项目经理、部门经理（或区域经理）、部门总监批准，提前三个工作日送交行政部批准，由行政部报总经理批准。
A、 请假一天
在行政部领假单----填写假单----项目经理批准-----上交行政部
B、 请假两天以上三天以内
在行政部领假单----填写假单----项目经理批准----部门经理批准----上交行政部
C、 请假三天以上
在行政部领假单----填写假单----项目经理批准----部门经理批准----部门总监批准----上交行政部----行政经理批准----总经理批准
营业部报考勤
1、 营业部每日须向行政部相关负责人报当日考勤。（由各楼盘项目经理或指定人员报）
2、 每月的1号前，各楼盘须向行政部提交上月的考勤表；
3、 当月的考勤空表可在当月初在行政部领取；
人员聘用
1、 在行政部领取《人员补充申请表》或《职位要求表》；
2、 用人部门填写《人员补充申请表》（如有新设职位须增加人员的，还需填写《职位要求表》，由所属上司，经理和总监签名认可；
3、 经上述批准后的《人员补充申请表》等资料交行政部批准，由行政部报总经理批准；
4、 行政部根据申请表的要求进行招聘；
5、 行政部提供应聘人员资料；
6、 相关部门面试；
7、 招聘人数达十人以上的须进行入职前专业知识培训并考核；
8、 用人部门将考核合格后的员工考卷及其资料一并送住行政部审批；
9、 总经理审批；
10、 行政部通知办理入职手续；
11、 试用；
工作流程如下：
在行政部领取相关申请表----用人部门填写申请表---部门经理批准----部门总监批准----行政经理批准----总经理批准----行政部发布招聘信息----行政部提供应聘人员资料---相关部门面试----（招聘十人以上的须培训并考核）----行政经理审批----总经理审批----入职
新员工入职
1、 行政部将有部门总监签名《员工招聘考核表》依次送交行政经理、总经理审批；
2、 通知被录取员工办理手续的时间、地点、需携带的资料等事项；
3、 办理入职手续；
4、 提供指定的农业银行存折帐号；
5、 进入试用期；
工作流程如下：
行政部送签《员工招聘考核表》----通知被录取员工----办理入职手续---提供银行帐号----进入试用期
员工辞职
A、末满试用期员工：
1、 在行政部领取并填写《辞职申请表》；
2、 依次交项目经理、部门经理、部门总监签名；
3、 交行政部结算工资并交回工作牌、劳动合同等；
4、 行政经理签名后交总经理审批；
5、 财务部通知其本人回公司领取工资及佣金部分。
B、满试用期员工：
1、 提前一个月写书面辞职申请报告；
2、 依次交项目经理、部门经理、部门总监签名；
3、 行政经理签名后交总经理审批；
4、 行政部通知本人到行政部填写《辞职申请表》；
5、 依次交项目经理、部门经理、部门总监签名；
6、 交行政部结算工资并交回工作牌，劳动合同等；
7、 行政经理签名后交总经理审批；
8、 财务部通知其本回公司领取工资及佣金。
工作流程如下：
A、 末满试用期员工
领取并填写《辞职申请表》----项目经理签名----部门经理签名----部门总监签名----行政部结算工资----行政经理签名----总经理审批----财务部通知领取工资
B、 满试用期员工
写书面辞职报告----项目经理签名----部门经理签名----部门总监签名----行政经理签名-----总经理审批----填写《辞职申请表》----项目经理签名----部门经理签名-----部门总监签名----行政部结算工资----行政经理签名----总经理审批----财务部通知领取工资
暂住证办理
1、 向行政部提供材料（暂住证专用相片两张，身份证复印件两张，《流动人口计划生育证明》原件；
2、 行政部填写《深圳市暂住人口登记表》；
3、 行政部携相关资料至劳动局审批；
4、 劳动局审批后交当地派出所审批；
5、 一个月后去派出所取证；
6、 行政部于每月15日办理一次，逾期不予办理。
工作流程如下
需办证人员向行政部提供材料----行政部填表----劳动局审批----当地派出所审批取证
社会保险办理
1、 行政部填写《参加社会保险申报表》
2、 将《申报表》上交当地社会保险局；
3、 两个月后去当地社会保局领取社会保险卡卡号；
4、 行政部于每月15日办理一次，末办过保险的新员工于入职后的第二个月起办保险；已办过保险的新员工则需向行政部提供社会保险卡卡号。
工作流程如下：
行政部填表---上交当地社保局---取社保卡
出公差申请
1、 在行政部领取《出公差人员登记表》或《出公差申请表》；
2、 出公差一天的提前一天填写《出公差人员登记表》，送部门总监签名后交行政部，行政经理批准后由总经理签批。
3、 出公差三天以上（含）的提前三天填写《出公差申请表》，经部门副总监、部门总监签名后交行政部由行政经理批准，最后交总经理签批。
工作流程如下：
在行政部领取相关申请表----申请人填写申请表---部门总监批准---行政经理批准----总经理批准
费用报销
1、 在财务部领取《费用支出证明单》；
2、 写明报销事项，并附上相应的报销凭证；
3、 依次交部门经理、部门副总监、部门总监、行政经理签名；
4、 行政部交财务经理签名后，由财务部交总经理审批；
5、 在财务部领取报销之款项。
工作流程如下：
领取《费用支出证明单》----附报销凭证----部门经理签名----部门副总监部门总监签名----行政经理签名----财务经理签名----总经理审批----领取报销款项
购物申请
1、 在行政部领取《购物申请单》；
2、 填写《购物申请单》；
3、 相关人员签名后交行政部，行政经理签名后交总经理批准；
4、 行政部采购后入库；
5、 出库给申请部门。
工作流程如下：
在行政部领取申请单----填写申请单----部门经理签名----行政经理批准----总经理批准----行政部采购----出库
物品领用
1、 行政部依据《购物申请单》的要求发放给相应部门；
2、 个人领用物品时，在行政部登记出库单后方可领用；
3、 行政部在发出物品后登帐；
4、 辞职的员工须将领用的文具类固定资产返还给行政部，由行政部相关负责人检查及回收。
工作流程如下：
登记出库单----行政部发货----行政部登帐----行政部回收辞职员工的文具类固定资产
合作建议书/合同起草
1、 在部门秘书处领取《合同申请表》；
2、 填写《合约申请表》；
3、 列明合作建议书/合约主要条款；
4、 交部门总监或副总监审批；
5、 呈报总经理审批；
6、 部经办秘书负责起草；
工作流程如下：
在部门秘书处领取申请表----填写申请表----列明条款----部门总监审批总经理审批----总经办秘书起草
合作建议书/合同修改
1、 直接在原稿上修改；如需修改的内容较多，可将需修改的条款单独列出；
2、 交部门总监或副总监审批；
3、 呈报总经理审批；
4、 总经办秘书负责修改；
工作流程如下：
在原稿上直接修改----部门总监或总监审批----总经理审批----总经办秘书修改
文件盖章
1、 在部门秘书处领取《文件盖章申请单》；
2、 填写《文件盖章申请单》；
3、 交部门总监审批；
4、 呈报总经办。
工作流程如下：
在部门秘书处领取申请单----填写申请单----部门总监审批----呈报总经办
磁盘拷贝
1、 在部门秘书处领取《磁盘拷贝申请表》；
2、 填写《磁盘拷贝申请表》；
3、 交部门经理以上级（含部门经理）审批；
4、 到行政部领取新磁盘（如使用旧磁盘须到电脑部查病毒）；
5、 将需拷贝的文件所在硬盘目录共享给centanetsz 中的zjb01；
6、 到总经办拷贝。
工作流程如下：
在部门秘书处领取申请表----填写申请表----部门经理审批----在行政部领取磁盘（或持旧盘到电脑部查病毒）----将文件所在硬盘目录共享给总经办----到总经办拷贝
合同借阅
合同签约后，总经办会将合同复印件分发给相关部门秘门，因此，总经办原则上不提供合同借阅服务。各部门同事如须借阅合同，可到本部门秘书处办理，如本部门秘书处无所需合同，可由部门秘书到总经办申请复印。
会议室申请
1、 在前台填写《会议室使用申请单》；
2、 凭申请单到行政部领取会议室钥匙；
3、 开完门后将钥匙返还给行政部并将申请单交前台；
4、 会议室用完后，申请人去前台的申请上填写“退还时间”一栏；
5、 使用人通知行政部或前台检查会议室的设备情况。
工作流程如下：
在前台填写申请单----凭单在行政部取钥匙----将钥匙返还行政部----将申请单返还前台----会议室用完后在申请单上填写“退还时间”----行政部或前台检查会议室设备情况
资料室文件借阅
A、借阅已编号资料
1、 在秘书处办理借阅登记手续；
2、 借阅所需资料；
3、 资料借阅时间不可超过7天，如要续借，必须到秘书处办理续借手续；
4、 资料归还时，由部门秘门在退还时间栏目销号并签收。
B、借阅电子文档
1、 在部门秘书处领取《电子文档借阅申请表》；
2、 交部门经理签名，然后到调研部经理处签名；
3、 将申请表交给调研部秘书，由调研部秘书将所需资料按其要求存入该同事电脑中或打印成稿；
4、 保密性专题报告须由部门总监签字才可借阅；
5、 调研部“共享文件夹”里的资料，可以直接查看，不用填《电子文件借阅申请表》。
工作流程如下：
A：借阅已编号资料
秘书处登记---借阅资料----归还资料并登记
B、借阅电子文档
领取《电子文档借阅申请表》----部门经理签名----调研部经理签名---申请表交调研部秘书---秘书将资料存电脑或打印成稿
另，有关接受采访、参加各类媒体组织的会议、以公司名义发表言论、出境

总经办
1、 周一上午11：00点之前，将上一周销售套数、成交金额以及佣金点数；每月一号之前将上月尾数几日的销售套数、成交金额以及佣金点数，由营业部秘门报至总经办。
2、 客户有关楼盘的投诉，如需转公司处理，须提前知会总经办。
3、 在与发展商合作期间，如遇代理费涨跌，结算出现障碍，客户争议，合同延期，合同变更，合同终止等问题，应及时通知总经办，包括民展商出具的书面通知及意见等；亦需转总经办。在销售过程中，如在法律上有不明事宜，可提交总经办，向律师资询。
4、 在地盘取得预售许可证（包括分期项目）后，应尽早交一份复印件到总经办办备档。
5、 各项目楼书及单张应送十份到总经办备档。
6、 遇大单购买客户且需直接与发展商交涉的，除在地盘进行客户登记外，可报总经办，由总经办出具客户确认函
7、 ，并交与发展商处确认。

深圳物业顾问有限公司
二零零三年三月九日

深圳物业顾问有限公司
二级市场管理条例
（修证本）

前言
1、 本条例根据深圳有关规定及公司章程，就公司二级市场管理的基本的事项而制定，为二级市场交易程序、规则和职员有关权利、义务、责任的详尽资料。
2、 本条例适用于公司所有代理的楼盘和录用的二级市场职员。
3、 本条例所称“职务行为”，指以公司职员身份所为的经营管理行为，以及会影响其正常履行职务的个人行为。
4、 本条例所称“职员”是指从事二级市场业务的营业员、项目经理。
第一章 地盘职员纪律
1、 职员必须遵守公司颁布的各项规章制度。
办公管理
2、 在地盘工作时间内，应佩工牌，仪表应保持整洁、大方、得体、不得染发，衣着公司统一制服，男职员不得留长发。
如特殊原因不能衣着公司统一制服，要求：
男职员：白色/浅灰色衬衫、领带、深色皮鞋、与公司制服颜色相近的西装；
女职员：有袖有领白色/紫色衬衫、丝袜、皮鞋、与公司制服颜色相近的短裙。
在地盘上班时间或休息时间，如需到公司写字楼办事者，衣着均要符合公司写字楼着装规定，并佩带工牌。
如发展商对着装有不同于公司规定的要求，由项目经理书面报营业经、营业总监批准，行政部备案方可。
3、 工作时间，职员应坚守工作岗位，因工作需要，需暂时离开，应向主管经理请示获得批准，并将工作交待清楚后，方可离开。
4、 保持工作场所清洁、整齐、办公环境良好、提高工作效率，不可在售楼处范围内进食（午餐除外）、抽烟、聊天、高声喧哗，不得阅读任何与销售无关的书籍、刊物。
5、 使用电话时应注意礼仪，语言简明，不得用售楼处电话“煲粥”
或打声讯电话。
考勤制度
6、 严格执行地盘考勤及作息时间，每天上班前要在考勤记录簿上签到。
7、 各地盘项目经理负责本地盘职员的考勤工作，填写考勤记录表，在每个月一号上交公司行政部。
8、 公司行政部每周一至周六上午查考勤，各地盘职员要积极配合。如有所报考勤与实际不相符，则根据具体事实，对当事人做出相应的处理。
9、 各地盘项目经理根据本地盘职员出勤情况，合理安排公休日的值班或轮休，并将本周公休日值班情况在第二周的星期一报公司行政部备案。否则视该地盘公休日无值班人员。
10、 请假须填写请假单，应提前三天向主管经理提出，获得批准并交待好工作后，方可离开工作岗位，并由项目经理将准假的请假单在第二天报公司行政部，事后补假单无效，按旷工处理。
11、 请病假至少于上班时间前一个小时内，致电主管经理，病假后上班第一天内，向公司提供规定医务机构出具的建议休息的有效证明，否则视为病假无效，仍按旷工处理。
工作相关责任
12、 提倡各个营业部，各个项目组的职员相互之间积极沟通交流，讲求团结，互相尊重，互相帮助，切勿以任何理由妨碍正常工作。
13、 各地盘全体职员必须尊重发展商，与发展商保持良好的合作关系，不得因个人的言行破坏双方的关系。
职员职务行为准则
14、 倡导守法、诚实、敬业的职业道德，提倡良好配合、互帮互助的人际关系。
15、 职员的一切职务行为以维护公司利益，对社会对发展商对客户负责为目的，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。
16、 职员不得在发展商面前谈论、销售本公司现在代理的其他楼盘或向客户人推介公司代理的其他楼盘。
17、 职员在其他职员接待客户时，不经邀请，不得主动插话或帮助介绍，以及递送名片等。
18、 职员不得私自为客户放盘、转名、不得直接找发展商打折或要求其他事宜。否则均视为个人行为，承担由此而产生和一切后果。
19、 职员末经公司书面批准，不得在外兼任获取薪金的工作，不得超越本职业务和职权范围，开展经营活动。
20、 职员在业务活动中，不准索取或者收受客户酬金或任何额外奖金，否则公司将予以解聘，并对情节严重者送交相关执法机关处理。
21、 职员不得利用公司的信息资源，在损害公司利益的情况下，谋取个人利益；给公司造成经济损失者或情节严重的，公司依法追究其经济赔偿和刑事责任。
22、 职员有义务保守公司的经营机密，妥善保管所持有和办理的文件或资料，末经公司授权或批准，不准对外提供公司文件以及其它末经公开的经营数据。
第二章 客户接待守则
1、 营业员按每天签到顺序接待来访客户，要保证每一位来访客户都能得到主动、热情的接待。营业员不得怠慢客户，不得以任何理由中断服务而转接其他客户，则按如下办法处理；]
如所来访客户比较有诚意，需时较长，接待完毕后，可补一个接待名额。
如是已成交老客户，因其他事宜再次来访，接待完毕后，可补一个接待名额。
除上述两种情况可以给营业员补接待名额外，轮到接待客户营业员因其他任何原因不在岗位，则由签到顺序的下一名营业员接待客户，不在岗位营业员末接待客户名额不再另补。
2、 各地盘项目经理负责本地盘接待客户的调度、协调、监督工作，做到公平、合理。
3、 职员接待客户，要做好准备，实行“一条龙”服务，善始善终。解答客户的问题要做到微笑、认真、诚恳、专业、全面、接待后，主动送客户到门口。
4、 每位职员都有积极协助其他职员促成交易的义务，客户来访，如遇到原接待营业员不在时，其他职员应主动与原职员联系，并无条件做好接待和衔接工作。
5、 每位职员不得以任何理由阻止客户落定。
6、 每位职员都有义务做好电话咨询，鼓励客户来访地盘售楼处。

第三章 客户登记的管理
1、 职员在地盘接待客户时，请客户在《地盘来访客户登记薄》上登记，当天做好公司的客户登记，交与项目经理或营业经理审核确认。
2、 地盘客户登记薄由各地盘项目经理保存，登记薄用完或地盘销售结束后交至营业部秘书处存档、备案、不得涂改、遗失和销毁。
3、 客户登记原则：
A、 客户全名和有效联系电话；
B、 客户登记的有效期为二个月；
C、 电话资询客户一律不准做客户登记；
D、 以地盘《来访客户登记薄》上首次有效客户登记为准。
4、 职员带自已的客户第一次去看公司代理的其他在售楼盘时，要主动在该楼盘的客户登记薄上做客户登记，以免造成客户的流失或客户归属矛盾。
5、 发展商转介的客户由项目经理安排接待，成交佣金作为全组活动基金。
第四章 认购及销控的管理
销控管理
1、 各地盘销控工作由项目经理负责，项目经理不在时，由项目经理助手协助执行，并第一时间知会项目经理。
2、 营业员需销控单位时，须报知项目经理确认该单位尚末售出可以销控。项目经理或项目经理指定的助手才能进行销控。
3、 项目经理进行销控前，必须确认客户交纳认购定金和身份证原件。
4、 营业员在得到项目经理销控确认后，方与客户办理认购手续。
5、 营业员不得在项目经理不知情或销控末果的情况下，擅自销控单位。
6、 销控后，如客户即时下订并认购，项目经理需将最新资料登记于销控登记表。
7、 销控后，如客户无下订或挞订，项目经理需及时向项目组全体营业员公布取消该单位的销控登记。
8、 如客户已确认挞定，营业员必须第一个时间向项目经理汇报，并由项目经理向项目组全体营业员公布取消该单位的销控登记。
9、 各地盘项目经理须于每天营业结束时向公司财务部销控员汇报当天的营业销控数量。
10、 职员必须严格照认购、销控程序操作，一切违反上述操作程序的，均视为无效，由当事人承担一切责任及经济损失。
认购管理
11、 定金与尾数
营业员按公司规定的该地盘定金金额（定金+手续费）要求客户落订，如客户的现金不足，营业员可争取客户以公司规定的最低定金落订。
如客户的现金少于公司规定的最低定金金额时，必须经得项目经理的同意后才可受理，否则不予销控并认购；
如客户并末交齐全部定金，营业员必须按公司所规定的补尾数期限要求客户补尾数。如客户要求延长期限的，须知会项目经理并取得同意后方可受理。
12、 收款、收据与临时订金协议
营业员收取客户的定金或尾数时，由项目经理与客户当面点清现金金额或核对支票，无误后，方可开具收据并填写临时订金协议，并妥善保管定金款项及相应单据。
客户交纳的定金不足需补尾数的，需在临时订金协议中注明补尾数的期限、金额和地点，项目经理核对无误后，将临时订金协议中的客户联交予客户作为认购凭证；
客户交齐尾数时，原已开出的收据不需收回，只收回客户所持临时订金协议中的客户联，并开具尾数收据，如客户资料、认购单位有变动的，只需在收据上注明即可，项目经理核对无误后将收据中的客户联交予客户。临时订金协议收回后由项目经理统一交至公司销控员处。
客户交纳的定金或尾数为支票的，须在收据下方的支票栏注明支票货币种类、票号及开户银行，且国内支票抬头一律填写“深圳XX有限公司”之中文字样，香港支票抬头一律填写“SFSSFVCXVSRH、、、、”，并注明“支票以到帐为准”；
公司规定收取的认购手续费应单独开具收据；
客户所交款项为定金、尾数或认购手续费，一律需开具相应收据，严禁不开收据或打白条，否则由当事人自行承担由此而产生的一切后果；
13、 换款退款
如有客户需要退换有关款项，项目经理提前一天通知公司销控员，按财务部退换款要求填相应的退款或换款申请单，同时必须将相应的临时订金协议、收据等配套单据一起交回公司，不符合手续的，财务有权拒绝接受申请。
客户在收到所退、换款项时，应在申请表上签收，并经由项目经理与收回的临时订金协议，收据等配套单据一起交回公司。
如有特殊情况客户无法亲自前来领取退换款项时，可委托其他人前来办理，受托人必须持有委托人的书面委托书，身份证原件及本人身份证，否则财务部有权拒绝办理；
客户换款时间不超过24小时的，可由项目经理在地盘直接完成换款程序，但必须提前通知财务部，且仍需按财务部要求填写申请表；项目经理将申请表及配套单据一并交回公司时，要向公司财务部说明情况，财务部进行审核无误后方可进行对数；
非经上述程序，任何人不可擅自退款，否则由当事人自行承担由此而产生的一切后果。
如客户原先用支票下订的，则退款、换款时一律相应以支票形式退换。
14、 认购书
认购书中楼价栏，须以客户选择的付款方法所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣，营业员须于楼价栏下填写“发展商同意XX折”，并请发展商的负责人签名；
认购书中收款栏，须由项目经理核对定金无误后如实填写，并在下方注明所开收据、临时订金协议的编号；
营业员填写完认购后，由项目经理核对检查，核对检查无误后方可将客户联交予客户作为认购凭据，其余各联由项目经理妥善保管。
15、 其他
认购书、收据、临时订金协议、退换款申请单均由项目经理从公司销控员处统一领取，并由公司销控员登记领取编号。

项目组 月份销售情况分析
一、个人销售业绩（以正式认购书计）
姓名

销售单数

销售金额

销售面积

本月计划单数

完成率

二、个人工作情况自我分析（进步、不足及如何改进）
工作进步之处

工作中的不足

如何改进不足

三、来访客户情况分析（区域、需求、获悉途径、购买和不购买的原因）
居住区域
罗湖
福田
香港
其他
合计

户型需求
2房
3房
4房
其他
合计

获悉途径
路过
媒体广告
朋友介绍
其他
合计

四、对项目目前的情况改善的建议的反馈信息
客户购买的主要原因

不购买的主要原因

客户反馈信息与建议

对楼盘的销售建议

对客户问卷的分析

五、下月工作销售计划与如何完成任务
目标套数

相关工作目标

如何完成工作目标

业务员 日期： 年 月 日
业务员周报
业务员：
时间： 年 月 日
本周业绩：
1、单数： 2、金额： 3、面积：
4、成交单位：
1本周客户情况：
1、接待来访客房户数量共计（ ）批。
2、来访途径：
A、特区报（ ）批B、商报（ ）批C、南方都市报（ ）批
D、电视（ ）批E、老业主介绍（ ）批F、朋友介绍（ ）批
G、路过（ ）批 H、楼体条幅（ ）批 I、直邮（ ）批
J、关口广告牌（ ）批K、网站（ ）批 L、万客会（ ）批
3、来访区域：
A、罗湖（ ）批 B、福田（ ）批 C、南山（ ）
D、香港（ ）批 E、国外（ ）批 F、其他（ ）批
4、客户购买原因分析：

5、客户未成交原因分析：

6、业务员或客户对楼盘的建议及意见：

6、 下周工作目标

楼 盘 调 查 表
楼盘名称

位置

开发商

电话号码

设计公司
施工公司
代理公司
物管公司及费用
环境设计

占地面积

建筑面积

容积率

实用率

幢数

户数

车位数量及价格

户型分配

交楼标准

入伙时间

工程进度

均价

最低价

最高价

付款方式

建筑风格

周边环境

配套设施

交通状况

样板房

售楼处

地盘包装

广告推广

主要卖点

目标市场

优势

劣势

促销方法

个人点评：

楼盘来访客户情况表
请您准确选填如下内容，以便我们及时间您提供楼盘最新信息及资料。
日期： 您的姓名： 联系方式：
接待人员签名：
1、 您目前居住的区域：罗湖、福田、南山、盐田、关外、其他区域
2、 您对自已目前的居住状况的评价：
比较满意 面积过小 欠缺自然景观 住宅综合素质不理想 其他状况
3、您再次置业时间上的考虑：近期 下半年 一年后 两年后 两年以上
4、您对 认可之处：
自然景观 户型面积 户型结构 园林 会所 其他
5、您到访 的次数：第一次 第二次 第三次 三次以上
6、您在选择住宅时对自然景观的态度：
非常满意 会参考 无所谓 不作为选房条件 其他因素
7、您最认可的户型面积：
92㎡ 100㎡-120㎡ 120㎡-140㎡
7、 中意的楼层：3楼 4楼 5楼 2楼 6楼和7楼
8、 您最喜欢哪套样板房：毛坯房 标准装修 豪华装修 带厨房装修
9、 您最喜欢的户型类型：带入户花园 带衣帽间 带书房 带保姆房 其他需求
10、 您对满意单位的价格认可值：2000元/平方米 2200元/平方米 2500元/平方
11、 您最在乎的小区配套设施：幼儿园 小学校 健身房 运动场 泳池 生活用品商店 其他需求
12、 您一般选择何种方式（渠道）了解楼盘市场：
13、 报纸 电视 互联网 亲朋好友 专业杂志 其他方式
14、 一般您喜欢阅读哪类报纸：
15、 特区报 深圳商报 深圳晚报 南方都市报 证卷时报 其他报纸
16、 您对天 的不满之处：（敬请具体提出）

谢谢您填写以上资料，我们会在适当时候向您反馈最新信息。
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地盘管理条例
前言
1、 本条例根据方有圆《二级市场管理条例》为原则。针对本项目的基本事项而制定。
2、 本条例适用于 项目组的职员。
第一章 地盘职员纪律
1、 在地盘工作时间内，应佩带工牌，仪表应保持整洁、大方、得体、衣着地盘统一制服。
2、 工作时间，职员应坚守岗位，因工作需要，需暂时离开，应向主管经理请示获得批准，并将工作交待清楚，方可离开。
3、 保持工作场所清洁，整齐，不可在销售大厅（二楼）内进食、抽烟、高声喧哗，不得阅读任何与销售无关的书籍、刊物；读报时间：中午以前在三楼办公室阅读（按早晚班轮流）。电脑使用时间：早班上午10点以前，晚班12点以前。
4、 使用电话时应注意礼仪，语言简明，不充许煲电话粥或打声迅电话，私人电话不得超过五分钟。
5、 地盘作息时间，周一至周五：早班（9：00—17：00）、晚班11：00—18：00；周六、周日：通班（9：00—18：30）。
6、 除严格按照公司规定考勤制度外，地盘另规定：迟到十五分钟以内者罚款二十元；迟到三十分钟以内十五分钟以上者，罚款五十元；迟到三十分钟以上者按旷工处理，另罚款五十元。
7、 营业员在销售过程中应做到统一口径，不得私自答应客户的折扣要求，不可主动建议客户去申请预留单位。
第二章 客户接待原则
1、 营业员按每天签到顺序接待来访客户，要保证每一位来访客户都有能得到主动、热情的接待，不得出现挑客、拣客的现象。
2、 现场实行“一刀切”的接待客原则，三个待接客户的业务员到负一楼准备接待客户，来访的都是客户（除万科职员、中原同事或老客户），若无人带客户上楼，等候的业务员该轮轮空。如有必有，老业主由第三名业务员带上二楼大厅。
3、 为提高营业员的积极性，在原则上不分单的情况下， 些特殊情况可实行分单：
如果A业务员未成交客户，第二次来由B业务员接待到，当天成交，可以分单，但如果A业务员在三日内未及时发现自已的客户成交，此单则算B业务员的成交纪录，若当日未成交，此客户应交还给A业务员；
A业务员休息期间，B业务员接到A业务员的客户，有成交，此单应算A业务员的成交纪录；
A业务员的未成交客户，B业务员接到客户带来的亲朋戚友，应交还给A业务员，在无法识别的情况下，B业务员促成成交，三日内未发现此单属于B，若有发现以客户登记为准，实行分单。
补充规定
1、 本楼盘客户登记的有效期为一个月。
2、 本楼盘最低临定为5000元，如客户落定少于本楼盘规定最低金金额时，必须经得项目经理的同意后才可受理，否则不预销控认购。
项目经理日常工作考核
1、 每天早上10：30之前向公司财务部XX报前一天销售单数，主要可采用CALL机留言或手机短信息方式。
2、 项目经理必须于每周一上午10：30点之前，将上一周销售套数、成交金额，成交面积以及销售最高单报至营业部XX处；每月最后一个星期一至月尾的销售套数、成交金额以及成交面积，于下个月1日10：30之前报至营业部XX处。
3、 《每周人流量、销售量调查表》，根据每天地盘的情况如实填写，并于每周一下午15：00之前交到营业部XX处。
4、 《地盘销售情况登记表》必须于每月2日之前将上个月销售复印件，送交到营业部XX处。
5、 《月销售计划表》根据楼盘的销售情况填写，并交于部门营业经理签字后，于当月3日前交到营业部XX处。
6、 《月销售总结报告》根据楼盘的销售、转介情况填写，并交部门营业经理签字后，于下个月3日前交营业部XX 处。
7、 每月需提交一份楼盘上月业务员未成交明细，并由业务员自已填写未成交原因分析，项目经理签字署建议，提交经部门营业部经理签字后，于10日前交到XX处。
8、 每三个月对营业额未达标业务员进行一次考核，并由业务员自已填写未达标原因分析，项目经理签署建议，提交给部门营业经理签字后，于第四个月10前交到XX处。
9、 新项目开盘时，每位项目经理必须于开盘后15天内到达销售现场，到该盘项目经理处签到；签到表请于开盘后第16天伟真或交至营业部秘书XX处。
10、 公司内部推介会的项目，每位项目经理必须到达该楼盘熟悉情况，传达并鼓励自已楼盘员工前住了解，同时到该盘项目经理处签到；签到表请于推介会后第16天传真或交至营业部秘书XX处。
11、 项目经理离开地盘时，需告诉营业经理及地盘副手，