16房地产广告管理2012新版.doc

第四节 房地产广告管理房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。为了加强房地产广告管理，规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的房地产广告发布暂行规定，对房地产广告作了以下规范性的规定：一、房地产广告应当遵守的原则及要求发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、城市房地产管理法、土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。例题：未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以( )等名目发布房地产广告。(2011年房地产经纪人制度试题)A内部认购 B内部认定C内部登记 D内部预定E房地产项目名称答案：ABC解析：未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。二、禁止发布房地产广告的几种情形城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。凡下列情况的房地产，不得发布广告(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地开发建设的； (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的：购买QQ739371184(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； (5)权属有争议的；(6)违反国家有关规定建设的；(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的； (8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。例题1：根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的有( )。(2011年房地产经纪人制度试题)A集体土地上建设的房屋 B已出租的房屋C已办理房屋初始登记的房屋 D已被法院查封的房屋E权属有争议的房屋答案：ADE解析：已出租的房屋、已办理房屋初始登记的房屋，可以发布广告。例题2：根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A在集体土地上建设的房屋 B取得预售许可证的商品房C经验收不合格的商品房 D权属有争议的房屋答案：B解析：取得预售许可证的商品房，可以发布广告。例题3：根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的房屋有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A集体土地上的合法建造房屋 B联建代管房屋C已办理房屋初始登记的房屋 D合作开发房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋答案：A E解析：集体土地上的合法建造房屋、商品房预售许可证正在办理之中的房屋，不得发布广告。例题4：禁止发布房地产广告的是（)。（2005年房地产估价师制度试题）A在划拨土地上开发建设的房地产 B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产 D没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：未取得商品房预售许可证的房地产，禁止发布房地产广告。这里的“物业管理企业”，目前已规范为“物业服务企业”。三、发布房地产广告应当提供的文件发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文主件包括：（l)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者主体资格证明；(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；(4)工程竣工验收合格证明；(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售许可证。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明(7)工商行政管理机关规定的其他证明。购买QQ739371184四、房地产广告的内容房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(1)开发企业名称；(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （3)预售许可证书号。广告中仅介绍房地产项名称的，可以不必载明上述事项。例题：甲房地产中介公司代理预售某楼盘，并发布该楼盘销售广告，该广告必须载明的内容有( )等。(2006年房地产经纪人制度试题)A房地产开发企业名称 B甲房地产中介公司名称C预售许可证号 D装修及其标准E规划设计单位名称答案：ABC解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售许可证书号。五、房地产广告的要求(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中的项目位置，应当准确、清楚，比例恰当；例题：在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( )来表示。（2004年房地产经纪人制度试题）A.实际距离 B.时间距离 C.空间距离 D.心理距离答案：A解析：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；(6)房地产广告中涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；例题1：在商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。（2011年房地产经纪人制度试题）A中介服务 B房屋结构 C装饰装修 D物业管理答案：C解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。例题2：商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。（2008年房地产经纪人制度试题）A中介服务 B房屋结构 C装饰装修 D物业管理答案：C解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。例题3：商品房预售广告中不得涉及的内容是( )。（2004年房地产经纪人制度试题）A.交通设施状况 B.商业设施状况 C.装修装饰状况 D.市政设施状况答案：C解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果； (8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺； 例题1：商品房现房广告不得涉及的内容是( )。 （2011年房地产估价师制度试题） A销售价格 B装饰装修 C小区环境 D升值承诺答案：D 解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。例题2：房地产广告中不得( )。（2011年房地产经纪人制度试题）A涉及规划中的文化教育设施 B涉及物业管理内容C含有升值或者投资回报的承诺 D使用建筑设计效果图或模型照片答案：C解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 (10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供款的银行名称及贷款额度、年期；(11)办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解；(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。例题1：根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得( )。（2010年房地产估价师制度试题） A涉及贷款服务 B出现融资的内容 C承诺为入住者办理户口 D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E使用建筑设计效果图答案：BCD 解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。例题2：下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。（2007年房地产估价师制度试题） A仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容答案：ACE解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。例题3：依据房地产广告发布暂行规定，下列表述中不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题) A房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明 B房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限C房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期D房地产广告中涉及面积的，必须是建筑面积答案：D解析：依据房地产广告发布暂行规定，在房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积。 例题4：房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有( )。(2005年房地产经纪人制度试题) A对购房投资回报的承诺 B物业管理内容C办理就业、升学的承诺 D装饰装修内容E建筑设计效果图答案：ACD解析：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺；房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。7页