16房地产广告管理2012新版.doc

第四节 房地产广告管理

房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。
为了加强房地产广告管理，规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的《房地产广告发布暂行规定》，对房地产广告作了以下规范性的规定：
一、房地产广告应当遵守的原则及要求
发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
例题：未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以( )等名目发布房地产广告。(2011年房地产经纪人制度试题)
A．内部认购
B．内部认定
C．内部登记
D．内部预定
E．房地产项目名称
答案：ABC
解析：未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。
二、禁止发布房地产广告的几种情形
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。
虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。
凡下列情况的房地产，不得发布广告
(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地开发建设的；
(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的：购买QQ739371184
(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
(5)权属有争议的；
(6)违反国家有关规定建设的；
(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；
(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
例题1：根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的有( )。(2011年房地产经纪人制度试题)
A．集体土地上建设的房屋
B．已出租的房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋
D．已被法院查封的房屋
E．权属有争议的房屋
答案：ADE
解析：已出租的房屋、已办理房屋初始登记的房屋，可以发布广告。
例题2：根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．在集体土地上建设的房屋
B．取得预售许可证的商品房
C．经验收不合格的商品房
D．权属有争议的房屋
答案：B
解析：取得预售许可证的商品房，可以发布广告。
例题3：根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的房屋有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．集体土地上的合法建造房屋
B．联建代管房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋
D．合作开发房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
答案：A E
解析：集体土地上的合法建造房屋、商品房预售许可证正在办理之中的房屋，不得发布广告。
例题4：禁止发布房地产广告的是（   )。（2005年房地产估价师制度试题）
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
答案：C
解析：未取得商品房预售许可证的房地产，禁止发布房地产广告。这里的“物业管理企业”，目前已规范为“物业服务企业”。
三、发布房地产广告应当提供的文件
发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文主件包括：
（l)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者主体资格证明；
(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
(4)工程竣工验收合格证明；
(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售许可证。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明
(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明
(7)工商行政管理机关规定的其他证明。购买QQ739371184
四、房地产广告的内容
房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
(1)开发企业名称；
(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（3)预售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项名称的，可以不必载明上述事项。
例题：甲房地产中介公司代理预售某楼盘，并发布该楼盘销售广告，该广告必须载明的内容有( )等。(2006年房地产经纪人制度试题)
A．房地产开发企业名称
B．甲房地产中介公司名称
C．预售许可证号
D．装修及其标准
E．规划设计单位名称
答案：ABC
解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。
五、房地产广告的要求
(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；
(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；
(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；
房地产广告中的项目位置，应当准确、清楚，比例恰当；
例题：在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( )来表示。（2004年房地产经纪人制度试题）
A.实际距离
B.时间距离
C.空间距离
D.心理距离
答案：A
解析：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；
(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；
(6)房地产广告中涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；
例题1：在商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。（2011年房地产经纪人制度试题）
A．中介服务
B．房屋结构
C．装饰装修
D．物业管理
答案：C
解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
例题2：商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．中介服务
B．房屋结构
C．装饰装修
D．物业管理
答案：C
解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
例题3：商品房预售广告中不得涉及的内容是( )。（2004年房地产经纪人制度试题）
A.交通设施状况
B.商业设施状况
C.装修装饰状况
D.市政设施状况
答案：C
解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；
(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；
例题1：商品房现房广告不得涉及的内容是( )。 （2011年房地产估价师制度试题） 　
A．销售价格
B．装饰装修
C．小区环境
D．升值承诺
答案：D
解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
例题2：房地产广告中不得( )。（2011年房地产经纪人制度试题）
A．涉及规划中的文化教育设施
B．涉及物业管理内容
C．含有升值或者投资回报的承诺
D．使用建筑设计效果图或模型照片
答案：C
解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供款的银行名称及贷款额度、年期；
(11)办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解；
(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；
(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
例题1：根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。（2010年房地产估价师制度试题） 　
A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图
答案：BCD
解析：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
例题2：下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。（2007年房地产估价师制度试题）
A．仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B．在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C．预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D．在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E．房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
答案：ACE
解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
例题3：依据《房地产广告发布暂行规定》，下列表述中不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)
A．房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明
B．房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限
C．房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期
D．房地产广告中涉及面积的，必须是建筑面积
答案：D
解析：依据《房地产广告发布暂行规定》，在房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积。
例题4：房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)
A．对购房投资回报的承诺
B．物业管理内容
C．办理就业、升学的承诺
D．装饰装修内容
E．建筑设计效果图
答案：ACD
解析：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺；房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

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