房地产项目前期手续办理程序和业务流程.docx

房地产项目前期手续办理程序和业务流程 一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程 序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。发改委（局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。项目选址方案项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等营业执照。设计任务书、投资计划初步设计（建设方案）项目准备阶段施工图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 住建（厅）局项目征地、报建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。住建局项目竣工验收阶段验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。住建局、产权办 二、房地产公司项目开发的内部工作流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办 部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况开发部主任办公室规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件开发部主任办公室现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解项目部项目 经理开发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业教育、交通等情况售房部主任办公室了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑开发部主任办公室土地价值 初判了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况工程部核算员项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排售房部主任开发部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）开发部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；开发部：负责协助进行区域市场调研。售房部开发部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。开发部售房部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发部工程部核算员项目部销售部工程部集团 预算室 协助开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明获 取 土 地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等工程部：合同条款的草拟和完善财务部：提供资金。开发部办公室财务部国有土地使用权证 准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明办公室：提供土地出让合同；财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。办公室财务部土地确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表办公室委托工程咨询资格机构编制项目申请报告开发部：协助提供相关项目资料办公室开发部向项目备案机关提交申请报告办公室建设用地规划许可证办公室原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）办公室土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）办公室土地出让合同办公室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸办公室开发部核定土地边界核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部项目部交费证明缴纳土地费用办公室财务部1:500现状地形图需准备3份办公室开发部详规办公室：委托设计详规节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办 理土地证土地出让合同办公室开发部交费证明缴纳土地费用办公室开发部建设用地规划许可证办公室开发部地籍图4份（薄膜图）办公室开发部土地登记申请书办公室开发部土地确权来源证明文件办公室开发部土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供企业相关证明资料。办公室开发部规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等售房部开发部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。售房部开发部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量售房部：配合完成公建部分业态选择与数量确定开发部售房部市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 开发部：配合完成公建类配套定位开发部经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务 中心项目发展报告开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。分管 经理办公室节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。开发部售房部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察开发部工程部制定设计组织计划开发部方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核设计费用审核工程部开发部设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订开发部：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程部：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。开发部工程部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。开发部工程部售房部详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市规划局开发部：负责提供图纸办公室开发部规划预审及审批开发部办公室建筑方案报建图开发部：提供报建图纸办公室开发部景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。开发部工程部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定 进行设计招投标； 对结构方案、设备选型进行评估； 合同的审核。开发部工程部制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标： 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； 工程：提供工程技术专业建议。开发部工程部结构方案及设备选型研讨及确定 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构方案及设备选型研讨。开发部工程部地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图工程部开发部施工图成果施工图会审 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。开发部项目部工程部施工图全图开发部开发部主任负责图纸优化变更； 对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。总工办开发部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可证办公室开发部规划局批复的项目总平图及电子文件办公室开发部首层平面图研发：出图及图纸问题解决；工程：现场配合。项目部开发部出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍开发部项目部现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护工程：组织现场保护项目部工程部移交施工单位研发：现场发现问题，及时解决；工程：组织交接。项目部开发部工程部施工许可证准备相关文件建设用地规划许可证办公室办公室建设工程规划许可证办公室办公室施工图纸及技术资料报告书办公室开发部工程施工中标通知书及经过签证的施工合同工程部办公室施工图审查研发：负责提供施工图及计算书办公室开发部质量监督手续质量监督登记表工程：配合办理项目部办公室安全措施工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。项目部工程部安全施工措施登记表工程：配合现场安全项目部工程部开工前期工作“三通一平”临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。项目部工程部财务部场地平整项目部工程部施工组织方案 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格项目部工程部招投标、签订合同勘察单位工程部项目部桩基施工单位工程部项目部监理单位工程部项目部土建施工单位工程部项目部甲供材、分包商工程部项目部沉降观测工程部项目部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同； 成本：共同确定合同约定的各项条款。项目部工程部施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸进行会审研发：配合会审，并负责提供所需的全部图纸。项目部开发部会同设计院进行会审，签定图纸会审记录项目部开发部设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：负责组织设计单位交底和变更。开发部项目部质量监督手续办理质检委托项目：配合办理相关手续。项目部工程部办理安全检查委托项目部工程部环卫、环保等相关报建手续项目临时、永久路口的报建手续项目：配合办理相关手续。项目部办公室申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续项目部工程部办理施工人员暂住手续项目部工程部开工开 工 后 工程建设阶段项目开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置研发：负责提供所需的图纸和技术支持。项目部工程部规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、项目：配合项目部开发部桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准。项目部工程部桩基全面施工研发：负责提供所需的图纸和技术支持。项目部工程部桩基检测委托桩基检测单位项目部工程部进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告项目部工程部开 槽土方工程项目部工程部支护工程项目部工程部降水工程项目部工程部基础施工地基备案研发：配合参与验收项目部工程部基础验收备案承建单位自评项目部工程部监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目部工程部督察组监理组织相关部门验收研发：配合参与验收项目部工程部验收组开发部签定建筑工程分部工程（基础）验收表项目部基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。项目部工程部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计项目部监理工程部督察组钢筋混凝土工程施工单位填报材料进场报验单项目部监理督察组三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）项目部监理督察组模板分项工程项目部监理督察组钢筋分项工程项目部监理督察组混凝土分项工程项目部监理督察组配套管线预埋检验批检验批验收项目部监理督察组重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋项目部监理工程部 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。项目部监理工程部图纸问题解决图纸问题的发现及分析 研发：配合分析问题项目部项目部经理开发部设计变更 研发：配合完成设计变更； 成本：核定成本影响项目部开发部主任开发部施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的调查分析 研发：配合分析问题项目部监理工程部开发部督察组处理方案的制定、审核、审批 研发：配合制定方案； 成本：核定成本影响项目部项目 经理开发部处理方案的实施项目部项目 经理工程部变更设计变更 研发：配合完成设计变更；开发部项目部工程款支付工程进度的确认项目部工程部工程款申请表审批 成本控制：按合同约定审核付款比例。项目部工程部工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，付款。项目部工程部主体验收主体验收备案施工单位自评项目部工程部监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目部工程部 督察组 验收组监理组织相关部门验收 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与项目部工程部签定建筑工程分部工程（主体）验收表项目部工程部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售许可证准备相关文件公司营业执照售房部办公室房地产开发资质证书售房部办公室国有土地使用证或建设用地规划许可证售房部办公室年度投资计划(计委批文)售房部办公室建设工程规划许可证研发：负责提供所需的全部图纸。售房部项目部建设工程施工许可证售房部办公室公用基础设施配套证明售房部办公室获取前期物业备案证明物业：签订物业合同售房部办公室工程施工达到办证要求的形象进度基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程：符合形象要求提供基础验收证明。售房部项目部按规定达到相应的形象部位（不同建筑形式，要求不一样）工程：达到形象进度要求，提供证明。售房部工程部面积计算及图纸获取面积计算成果表项目：提供地名批复及附图、图审证等；售房部办公室项目亮相前准备推盘策略确定产品策略： 策划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议； 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。售房部办公室价格策略： 销售：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；售房部分管 经理节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目前期亮相准备亮相前项目知识系统培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训销管：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸资料等； 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。售房部办公室样板间确定销售：协商决定样板间建造的具体户型；研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸；工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；成本控制：样板间装修成本核算及合同审批工作；财务：提供装修及包装所需资金支持售房部工程部开发部沙盘（概念）模型、主力户型单体模型研发：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型；销售：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。售房部办公室节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段项目亮相前准备销售道具准备入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）销售：各种印刷类销售道具制作的确定；研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等；工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料；法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。售房部办公室确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定项目部、销售部：参与讨论，提出建设性意见。售房部办公室项目亮相细化方案确定售房部办公室项目亮相媒体确定售房部办公室项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表研发：提供房型本册、技术支持；销管：提供房号及面积表售房部集团预算室销控方案及销控表售房部办公室答客户问客户接待、客户问题汇总及反馈（统一说词）研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。售房部办公室客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护销管：意向卡销售的组织工作；外卖场：意向客户推荐，客户关系维护。售房部分管 经理节点工作 阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办 部门主办岗位协办部门大类小类说明 项 目 销 售 阶 段 项目 开盘 前准备价格体系确定销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。售房部分管 经理合同准备房型附图开发：提供所有房型附图售房部开发部交房标准开发：提供确定交房标准法务：交房标准中法律风险的提示和规避；工程：审核合同中的交楼时间及交房标准。售房部项目部物业 公司分管 经理合同、附加协议等文本审查确定法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。办公室分管 经理开盘前销售道具的准备购房须知，房型图，详细价格表研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持；销售：协助销管制定项目楼房的价格体系；工程：提供工程进度及交工标准。售房部分管 经理销控表及销控贴，认购书，合同袋销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具。售房部办公室项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）售房部办公室报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）售房部办公室小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）售房部办公室开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）售房部办公室节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段项目开盘开盘庆典活动活动形式（演出说明会发布会）与会人员（演艺名人专家学者）告知途径（报广海报DM）销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户；物业：积为开盘庆典活动提供人力物力支持办公室售房部客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户，完成客户转协议、转合同工作。财务：收定金、购房款；销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署售房部分管 经理回款落实销售：按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。售房部分管 经理日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整售房部产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向；销售：根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售；售房部办公室节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办 部门主办 岗位协办部门大类小类说明装修材料确定材料确定研发、成本控制：分别从技术、经济方面配合选用材料。甲供、甲分包材料的招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位成本控制：审核招标方案确定材料招标技术要求成本控制：参与招标、测算成本。考察投标单位成本控制：参与考察并提出考察意见节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明工程建设阶段毛坯房竣工验收土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料；（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料。项目部工程部节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分 项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明 入 住投诉处理工程：配合解决投诉问题办公室工程部装修管理工程：协调解决业主装修问题物业 公司项目部供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程：组织解决供暖问题；物业：提供入住情况；客服：解决维修问题。项目部工程部通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期工程：组织解决通气问题；物业：提供入住情况，并在后期主办通气。项目部工程部移交物业施工资料整理及移交工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交项目部工程部移交建筑物及相关资料物业：接收建筑物及相关资料项目部工程部产品问题总结及反馈研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生。开发部工程部售房部初始登记区局办理初始登记手续工程：提供竣工备案通知书、竣工图；工程：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确。售房部项目部工程部产权证办 理为客户办理产权证前期手续财务：房款多退少补、开发票；物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证。售房部办公室